Transcript Detaljplan för del av fastigheten Almekärr 3:134

KS10.103
Fotomontage ny entré
Detaljplan för del av fastigheten
Almekärr 3:134 och 6:1, Friskis och Svettis, Lerum
Planbeskrivning
Samrådshandling
Sektor Samhällsbyggnad
Lerums kommun
2012-06-02
Samrådshandling
2(12)
Planbeskrivning
Sammanfattning
Planändringen av gällande detaljplaner, LS 29 och LD 104, syftar till ett effektivare
fastighetsutnyttjande och prövning av kompletterande bebyggelse för motionsändamål.
Det görs genom förändringar i byggrätten. Planområdet är utbyggt med byggnader för
handel, kontor och lager. Området är privatägt och planarbetet har initierats av
markägaren. Planen kommer att hanteras med enkelt planförfarande.
Planprocessen och planens syfte
Planbeskrivning
Planbeskrivningen ska redovisa de förutsättningar och de syften planen har samt
underlätta förståelsen av planförslagets innebörd och konsekvenser av dess
genomförande. Här redovisas allmänna intressen, bakgrund till avvägningar som gjorts
och eventuella avsteg från översiktsplan. Genomförandefrågor ingår. Skälen till planens
utformning och motiven till valda bestämmelser redovisas. Planbeskrivningen har ingen
självständig rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska ange planens syfte
och förklara planens innehåll.
Handlingar
-
Plankarta med illustrationskarta, skala 1:1000
Planbeskrivning med genomförandebeskrivning (denna handling)
Geoteknisk utredning, COWI PM Geoteknik, 2011-03-04
Grundkarta
Fastighetsförteckning
Orienteringskarta, områdets läge inom röd ring
Samrådshandling
3(12)
Servetts inlastning
Servetts inlastning med illustration av nybyggnad
Planens syfte
Planområdet är utbyggt med byggnader för handel, kontor och lager. Planändringen
syftar till att ge möjlighet att utnyttja fastigheten effektivare och medge kompletterande
bebyggelse för sport och fritid. Det görs genom att byggrätten ökas med avseende på
byggnadsarea och byggnadshöjd.
Plandata
Planområdet är en del av Almekärrs centrum som ligger omedelbart sydost om
Aspedalens pendeltågstation och cirka 1 km från Lerums centrum. Det har en areal av
cirka 0,8 hektar och består av privatägd mark. Planområdet gränsar i nodväst till
Aspenvägen, i norr till egen parkering, i öster till Servett och i söder till Almekärrs
herrgård.
Samrådshandling
4(12)
Förenligt med miljöbalkens 3, 4 och 5 kapitel
Inga naturresurser tas i anspråk enligt hushållningsbestämmelserna i miljöbalken (MB)
kapitel 3.
Lerums kommun har inga områden som berörs av särskilda bestämmelser för
hushållning med mark och vatten enligt 4 kapitlet miljöbalken. Planförslaget medför
inte betydande påverkan på naturresurser enligt 3 och 4 kapitlet i miljöbalken och
bedöms i övrigt vara tillräckligt väl utformat ur naturresurssynpunkt.
Utökningen av bebyggelsen i planområdet sker på redan ianspråktagen mark, är inte
betydande till sin storlek och är inte ensidigt inriktad på bilåkande, eftersom det finns
goda kollektivtrafikmöjligheter i området. Bebyggelsetillskottet inom planområdet
bedöms därför inte utgöra en olämplig lokalisering i det regionala sammanhanget även
med hänsyn taget till miljökvalitetsnormerna i 5 kapitlet.
Behovsbedömning/miljökonsekvensbeskrivning (MKB)
Inga intresseområden vad gäller flora, fauna eller rödlistade arter finns registrerade.
Planområdet omfattas inte av skydd enligt naturvårdslagen och är inte beläget inom
område som bedömts som ekologiskt särskilt känsligt i kommunens översiktsplan.
Med stöd av genomförda utredningar bedöms att konsekvenserna av planens
genomförande på miljön och hushållningen med naturresurser inte blir betydande.
Kommunen avser därför inte att upprätta en MKB i detaljplaneärendet.
Tidigare ställningstaganden
Översiktsplan och riksintressen
I kommunens översiktsplan, ÖP2008, antagen av KF 2008-03-06, anges
markanvändningen för området i stort till befintlig bebyggelse. Det anges som område
med detaljplan och det tangerar landskapsbildzon utmed väg Europaväg 20. Västra
stambanan och E 20 är riksintressen för kommunikation. Angränsande Statoil
servicestation är markerad som tillståndspliktig anläggning. Förslaget strider inte mot
kommunens översiktsplan.
Detaljplaner och områdesbestämmelser
Planområdet är tidigare planlagt. Gällande detaljplan för huvuddelen av planområdet LS
29, fastställdes 1983-03-08. För planområdets norra del gäller detaljplan LD 104,
antagen 1988-12-13. Genomförandetiden för planerna har utgått.
Samrådshandling
5(12)
Förutsättningar och förändringar
Mark
Topografi och vegetation
Planområdet ligger i en svag sluttning mot norr. Marken består huvudsakligen av
byggnader och hårdgjorda ytor. I söder stiger marken kraftigt upp mot Almekärrs
herrgård och här är slänten bevuxen med lövträd.
Geologi
På uppdrag av fastighetsägaren har COWI AB utfört en stabilitetsutredning för
planområdet, PM Geoteknik, 2011-03-04.
Jordlagerförhållanden vid slänten mot Aspenvägen: Den befintliga slänten har delvis
schaktats ner i naturliga jordlager och över de naturliga jordlagren ligger fyllning i form
av sand och torrskorpelera till ett djup av ca 2,0 m under asfaltytan. De naturliga
jordlagren består av halvfast till fast lerig silt och siltig lera till ett djup av ca 3-7m
under markytan.
Jordlagerförhållanden vid området för utbyggnad: Under asfalten består jordlagren av
fyllningsmassor i form av sand, sandig lera och tegelrester, till ett djup av 0,7-1,4m
under markytan. Fyllningen överlagrar mycket fast torrskorpelera och ca 1,0-1,5m lös
överkonsoliderad siltig lera.
Vid genomförande av planen kommer Skohusets inlastning flyttas till ett läge nära
Aspenvägen. Stabilitetsberäkningar har utförts i representativa sektioner mot denna väg.
Beräkningarna visar att en belastning av tung trafik (20kPa) i ett ca 7m brett stråk
utefter slänten, kan påföras med godtagbara säkerhetsfaktorer. En bestämmelse om
maximal belastning av marken närmast Aspenvägen har införts.
Beräkningar har också gjorts för nybyggnad på befintlig lastgård. Här kommer
grundläggningsnivån att anpassas så att bottenvåningens golv kommer att ligga i
nuvarande markplan. Det innebär att bottenplattan utgör en liten belastningsökning på
jordlagren. Om grundläggningen utförs med en hel kantförstyvad platta och
medelgrundpåkänningen begränsas till 30kPa erhålls beräkningsmässigt en sättning av
maximalt ca 15-20mm. Teoretiskt påverkar den nya byggnadens belastning även
befintliga byggnader. En eventuell sättningsskillnad mellan gammal byggnad och den
nya har beräknats bli mindre än 15-20mm.
Kulturmiljö
Inga fornlämningar finns noterade inom planområdet enligt Länsstyrelsens register.
Samrådshandling
6(12)
Störningar
Radon
Planområdet består av lerjord av varierande djup, som i sig gör att området utgörs av
lågradonmark. Byggnader i området behöver därmed inte grundläggas med
radonskyddat utförande, såvida inte marken fylls upp med material som ger ifrån sig
högre halter av radon.
Miljöteknisk markundersökning
Det finns inte anledning befara markföroreningar inom planområdet.
Bebyggelse
Arbetsplatser och övrig bebyggelse
Inom hela Almekärrs centrum arbetar cirka 120 personer. Det innefattar förutom
planområdet även Servett och parkeringsytorna. Inom planområdet finns ett antal
byggnader. Ursprungliga byggnader är ekonomibyggnader för jordbruket på fastigheten.
Sedan lång tid tillbaka har Skohuset varit den dominerande verksamheten. Efter hand
har Skohusets verksamhet förändrats från importör och grossist med stora lager till ren
detaljhandel. Planområdet används nu för handel, kontor, lager och parkering.
Utbyggnad för motionsverksamhet kommer att ske dels genom att en befintlig lastgård
byggs igen och dels genom ombyggnad av en affärslokal. En befintlig garagelänga ska
rivas. Den aktuella lastgården används idag i liten omfattning. De flesta butikerna får
sina varor via kundentréerna. Skohuset har betydligt mindre inlastning idag än tidigare.
En ny inlastning kommer att byggas på västra sidan om lagret genom att byggrätt
utökas. Utformningen av inlastningen är viktig då denna hamnar på byggnadens
framsida. Detta beaktas i kommande bygglov. Byggrätt ges i öster till ca 3 meter från
gränsen mot Almekärr 3:98.
Utbyggnad för motionsverksamheten kan senare ske genom att använda befintlig lada.
Här har Servett lager i en suterrängvåning, men den övre våningen står idag tom. I
planområdets södra hörn skapas en byggrätt för uthus. Den ersätter befintligt garage för
arbetsfordon.
Illustration av nytt uthus, befintlig lada till höger i bild
Samrådshandling
7(12)
Det finns byggrätt för en del av den planerade bebyggelsen, men stora delar av
lastgården är idag mark som inte får bebyggas, ”prickmark”. Markanvändningen och
byggnadsarea behöver ändras i förhållande till gällande plan. Den föreslagna nya
hallbyggnaden kommer höjdmässigt att anpassas till befintlig bebyggelse.
Skiss över plan 1 med entré och café mellan Klädhuset och Enter data.
Tillgänglighet
Tillgängligheten för människor med funktionshinder är god till och inom planområdet.
Det finns minst tre handikapparkeringsplatser, och det finns ett system av ramper för att
ta sig mellan de olika verksamheterna. Den nya bebyggelsen kommer att utformas med
hänsyn till människor med funktionshinder enligt gällande normer.
Samrådshandling
8(12)
Offentlig och kommersiell service
Avståndet till Lerums centrum är cirka 1 km. Där finns det ett stort utbud av handel och
offentlig service, t ex hälsovård, polis och kommunal service. Förskola, grundskola och
gymnasium finns inom en radie av drygt 2 km.
Illustration av ny inlastning vid Skohusets gavel
Infrastruktur
Vägar
Området har en trafikmässigt god lokalisering nära Aspenvägen/ Södra långvägen.
Därifrån når man väg E20 från Hulan- eller Kastenhofsmotet. Området trafikmatas från
Almekärrsvägen.
Gång- och cykelvägar
Gång- och cykelbanor är utbyggda utmed Aspenvägen och Almekärrsvägen. En
gångbana finns från parkeringens västra hörn ner mot Aspenvägens busshållplats. I
denna del byggs ny inlastning till Skohuset. En ny gångbana kommer anläggas i slänten
mot Aspenvägen. Se planillustration. I planen finns ett reservat för gångförbindelse (xområde).
Kollektivtrafik
Området ligger ca 100 meter från Aspedalens pendeltågstation. Trafiken har hög
turtäthet och man når Göteborgs centrum på cirka en kvart. Det finns busstrafik med
hållplats vid Aspenvägen helt nära området och flexlinje med buss fram till Servett.
Samrådshandling
9(12)
Parkering och inlastning
Bilparkering
Det cirka 300 parkeringsplatser som används gemensamt för handel, kontor och övrig
affärsverksamhet i Almekärrs centrum. Parkeringsuppskattningar har gjorts under de
tider som dagligvaruhandeln har högbelastning, det vill säga fredag eftermiddag och
lördag förmiddag. I regel finns under dessa tider minst 150 platser lediga.
Parkeringsbehovet för Friskis & Svettis kan uppskattas enligt följande: Cirka 100
personer inklusive personal beräknas träna samtidigt. Vid byte av pass kan ytterligare
100 personer vistas i lokalerna. Om man antar att 50 % av besökarna kommer i bil och
att man färdas i snitt 1,2 personer per bil fås ett behov av cirka 80 platser. Därmed ska
det inte vara något problem att tillgodose parkeringsbehovet.
Cykelparkering
Enligt kommunens cykelparkeringsnorm fordras 4,4 platser per 1000 m2 handelsyta och
6,6 platser per 1000 m2 kontorsyta. Det innebär 26 platser för befintlig verksamhet. För
tillkommande anläggning bedöms behovet till 6,6 platser per 1000 m2 yta vilket ger 13
platser. Det finns för närvarande ca 25 cykelparkeringsplatser inom området, flertalet
under tak. Det utökade behovet kan tillgodose bland annat genom att anlägga fler platser
helt nära planerad entré till verksamheten.
Inlastning
Inlastning av varor sker för närvarande till Servett från befintligt lastintag och för övriga
verksamheter från befintlig lastgård. När lastgården tas i anspråk för bebyggelse får
huvuddelen av butikerna inlastning endast genom butiksentrén, medan Servetts
inlastning ligger kvar. Ny inlastning till Skohuset byggs på västra sidan. Inlastningen
kommer att avskiljas från område för gående och bilparkering.
Parkering en vardagseftermiddag i påskveckan
Samrådshandling
10(12)
Parkeringen från Servetts entré en vardagseftermiddag i påskveckan
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Ledningar är utbyggda fram till planområdet.
Dagvatten
Det blir ingen förändring i dagvattenhanteringen, då den mark som tas i anspråk för
bebyggelse redan idag är hårdgjord.
Värme och kyla
De energipolitiska målen i Lerums kommun innebär bland annat ökad användning av
förnyelsebar energi och minskad användning av el för uppvärmning. Byggnader
kommer att projekteras för minimal energianvändning.
El
Området kommer att strömförsörjas via befintliga markledningar. De allmänna
högspänningsledningarna i planområdet har flyttats för några år sedan. Det finns en
överenskommelse mellan Lerum Energi och fastighetsägaren om detta. Ledningsrätten
för ledningarna ligger dock kvar i det gamla läget, men den ska flyttas. Det nya läget
skyddas med u-område.
Avfall
Hanteras enligt kommunens avfallsplan.
Samrådshandling
11(12)
Konsekvenser av planens genomförande
Ekologiska konsekvenser
Tillkommande bebyggelse medför endast en ringa ökning av trafiken. Den ringa
ökningen bedöms inte medföra några negativa konsekvenser avseende buller och
avgaser längs angränsande gator.
Sociala konsekvenser
Genomförandet av planen har inga negativa sociala konsekvenser. Det kommer
sannolikt att medföra positiva konsekvenser då föreslagen anläggning är
gemensamhetsskapande och bidrar till bättre folkhälsa.
Ekonomiska konsekvenser
Genomförandet av planen medför inte några kommunalekonomiska eller
samhällsekonomiska konsekvenser. De investeringar som behövs utförs av enskilda
företag och föreningslivet.
Genomförandefrågor
Organisatoriska frågor
Huvudmannaskap
För den framtida utbyggnaden på kvartersmark svarar fastighetsägaren. Planen
innehåller inte gator och andra allmänna platser.
Samrådshandling
12(12)
Tidsplan
Planförslaget kommer att hanteras med enkelt planförfarande. Det sänds ut för samråd
under 2 kvartalet 2012. Antagande beräknas ske under 3 kvartalet 2012.
Genomförandetid
Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. Under
genomförandetiden har fastighetsägaren garanterad rätt att få bygga i enlighet med
planen.
Fastighetsbildning
Genomförande av planen kräver inte fastighetsbildningsåtgärder. Samverkan av
parkering är reglerat i servitutsavtal mellan ingående fastigheter. Det finns ledningsrätt
för högspänningskablar Lr 1524-967. Högspänningsledningarna i planområdet har
flyttats för några år sedan. Det finns en överenskommelse mellan Lerum Energi och
fastighetsägaren om detta. Ledningsrätten för ledningarna ligger dock kvar i det gamla
läget. Lerum Energi bör ta initiativ till att ledningsrätten flyttas till överensstämmelse
med det nya ledningsläget. Ledningsrätten måste vara flyttad innan byggnation av
inlastning påbörjas.
Tekniska frågor
Planområdet är anslutet till kommunens vatten- och avloppsnät. Dagvatten är anslutet
till kommunens nät. Anslutningsavgift erläggs enligt gällande taxa.
Ekonomiska frågor
Planavtal har upprättats mellan kommunen och fastighetsägaren. Planläggningen
bekostas av fastighetsägaren och planavgift kommer därför inte att utgå vid
bygglovsansökan. Utbyggnad av nu planerade anläggningar på kvartersmark bekostas
av fastighetsägaren.
Medverkande
Förslaget till detaljplan har upprättats av Sektor samhällsbyggnad, Lerums kommun.
Handläggare är Madeleine Perhage.
För genomförandebeskrivningen
Andreas Lidholm
Madeleine Perhage
Pierre Bolvede
Planchef
Plantekniker
Enhetschef, mark och projekt