Transcript Planbeskrivning

 SAMRÅDSHANDLING
Datum
Dnr.
2013-03-20
MBN 2012-439
Version
Plannr.
1
D 2041
Planhandling Detaljplan för kv Stora Örnen m fl Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av: BSK Arkitekter Postadress
941 85 PITEÅ
Besöksadress
Svartuddsvägen 1
Telefon
0911-69 60 00
Telefax
0911-174 98
E-post
[email protected]
Webbadress
www.pitea.se
Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Innehållsförteckning
1 Planbeskrivning ........................................................................................ 4 1.1 Handlingar ....................................................................................................................... 4 1.2 Planens syfte .................................................................................................................... 4 1.3 Plandata ........................................................................................................................... 4 1.3.1 Läge ................................................................................................................................. 4 1.3.2 Areal ................................................................................................................................ 5 1.3.3 Markägarförhållanden ..................................................................................................... 5 1.3.4 Riksintressen .................................................................................................................... 5 1.4 Tidigare ställningstaganden .............................................................................................. 6 1.4.1 Översiktsplan ................................................................................................................... 6 1.4.2 Detaljplan ........................................................................................................................ 6 1.4.3 Program ........................................................................................................................... 7 1.4.4 Behovsbedömning ........................................................................................................... 7 1.4.4.1 Betydande miljöpåverkan ............................................................................................ 7 1.4.4.2 Miljöbedömning/Miljökonsekvensbeskrivning ........................................................... 7 1.4.5 Kommunala beslut ........................................................................................................... 7 1.4.6 Riktlinjer för bebyggelsen Piteå Centrum ....................................................................... 8 1.5 Förutsättningar och förändringar ..................................................................................... 8 1.5.1 Natur ................................................................................................................................ 8 1.5.1.1 Mark och vegetation ................................................................................................... 8 1.5.1.2 Geotekniska förhållanden ........................................................................................... 8 1.5.1.3 Förorenad mark ........................................................................................................... 8 1.5.1.4 Radon ........................................................................................................................... 8 1.5.1.5 Risk för skred/höga vattenstånd ................................................................................. 8 1.5.1.6 Fornlämningar ............................................................................................................. 9 1.5.2 Bebyggelseområden ...................................................................................................... 10 1.5.2.1 Bostäder .................................................................................................................... 11 1.5.2.2 Arbetsplatser, övrig bebyggelse ................................................................................ 12 1.5.2.3 Offentlig service ......................................................................................................... 12 1.5.2.4 Kommersiell service ................................................................................................... 12 1.5.2.5 Tillgänglighet ............................................................................................................. 14 1.5.2.6 Byggnadskultur och gestaltning ................................................................................ 15 1.5.2.7 Skyddsrum ................................................................................................................. 17 2 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.5.3 Friytor ............................................................................................................................ 17 1.5.3.1 Lek och rekreation ..................................................................................................... 17 1.5.4 Gator och trafik ............................................................................................................. 17 1.5.4.1 Kollektivtrafik ............................................................................................................. 18 1.5.4.2 Parkering, utfarter, varumottagning ......................................................................... 18 1.5.4.3 Störningar .................................................................................................................. 18 1.5.5 Teknisk försörjning ........................................................................................................ 20 1.5.5.1 Vatten och avlopp ..................................................................................................... 20 1.5.5.2 Värme ........................................................................................................................ 20 1.5.5.3 El ................................................................................................................................ 20 1.5.5.4 Avfall .......................................................................................................................... 20 1.5.6 Administrativa frågor .................................................................................................... 21 1.5.6.1 Detaljplan, fastighetsbildning .................................................................................... 21 1.6 Planens genomförande .................................................................................................. 21 1.6.1 Tidplan ........................................................................................................................... 21 1.6.2 Genomförandetid .......................................................................................................... 21 1.6.3 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap ..................................................................... 21 1.6.4 Avtal ............................................................................................................................... 22 1.6.4.1 Exploateringsavtal ..................................................................................................... 22 1.6.5 Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. .................................................... 22 1.6.6 Ekonomiska frågor ......................................................................................................... 22 1.6.7 Tekniska frågor .............................................................................................................. 22 1.6.8 Tekniska utredningar ..................................................................................................... 22 1.6.9 Konsekvenser av planens genomförande ..................................................................... 22 1.7 Medverkande tjänstemän .............................................................................................. 23 1.8 Revidering ...................................................................................................................... 23 3 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1 Planbeskrivning
1.1 Handlingar
Planen omfattar följande handlingar:  Plankarta  Planbeskrivning  Genomförandebeskrivning  Fastighetsförteckning  Solstudier  Geoteknisk undersökning Av ovanstående handlingar är det endast plankartan med bestämmelser som har juridisk verkan. Planen upprättas i enlighet med Plan‐ och bygglagen (2010:900) med normalt planförfarande. 1.2 Planenssyfte
Kvarteret Stora Örnen innehåller idag handel och relaterade verksamheter i två plan, ett hotell med ca 50 rum, 43 lägenheter i flerbostadshus och några mindre kontorslokaler mot Storgatan. Syftet med planen är att skapa nya bostäder i ett centralt läge samt att förbättra möjligheterna för verksamheterna i kvarteret att utvecklas genom att skapa ytterligare byggrätter. Användningen i hela planen anges som bostäder och centrumverksamhet, vilket inbegriper bland annat kontor, service, handel och hotell. Användningen i kvarterets nordöstra del (Stora Örnen 17) ändras för att möjliggöra att det nuvarande hotellet omvandlas till bostäder. Byggrätten utökas på översta planet. I kvarterets västra del tillåter planen ny bebyggelse runt en ny upphöjd gård ovanpå en utökad handelsgalleria. Den nuvarande lastgården, på kommunens mark, får bebyggas och inlastning ordnas under gården. I det sydvästra hörnet tillåter planen en hög byggnad som i samband med planläggningen föreslås innehålla bland annat ett nytt hotell, kontor och bostäder. Befintliga byggrätter mot Storgatan och på gården utökas något. 1.3 Plandata
1.3.1 Läge
Planen omfattar hela kvarteret Stora Örnen och delar av angränsande kommunala gator. Kv Stora Örnen ligger i centrala Piteå och omges av Storgatan, Uddmansgatan, Hamngatan och Lillbrogatan. De fastigheter som berörs är Stora Örnen 16, Stora Örnen 17, Stora Örnen 18 samt del av Stadsön 2:1 (gatumark och lastgård). 4 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Ingående fastigheter 1.3.2 Areal
Planområdets areal är ca 1,1 hektar 1.3.3 Markägarförhållanden
Skoogskoncernen äger eller innehar tomrätten för hela kvarteret Stora Örnen. Skoogs Fastigheter i Piteå AB äger Stora Örnen 17 och innehar tomträtten för Stora Örnen 16. Skoogs St. Örnen 18 KB är tomträttsinnehavare för Stora Örnen 18. Omgivande gator och lastgård utgör del av Stadsön 2:1 och ägs av Piteå kommun. 1.3.4 Riksintressen
Friluftsliv Planområdet berörs av två riksintressen enligt miljöbalken – rörligt friluftsliv (miljöbalken 4:2) samt riksintresse för friluftslivet (miljöbalken 3:6). Dessa två riksintresseområden omfattar både land och vatten öster om riksväg E4 längs hela Norrbottenskusten. Planområdet är redan bebyggt och bedöms inte påverka riksintressena. Norrbotniabanan Den planerade Norrbotniabanan är av riksintresse för kommunikationer (miljöbalken 3:8). En järnvägsutredning har genomförts (JU140) och beslut är taget om vilken korridor som är aktuell. Den skyddade korridoren tangerar planområdet. Detaljplanens genomförande bedöms inte påverka riksintresset. 5 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Norrbotniabanans korridor 1.4 Tidigareställningstaganden
1.4.1 Översiktsplan
I ”Översiktsplan för Piteå stadsbygd”, antagen 2001, anges planområdet som centrumområde. Enligt översiktsplanen ska framtida byggande och boende främst handla om att förtäta, förnya och förvalta befintliga bostadsområden. Nyproduktion av bostäder ska styras till områden i närheten av utbyggd infrastruktur. 1.4.2 Detaljplan
För planområdet gäller:  B0023 ”Centrala Piteå, kv Stora Örnen”, fastställd 1985‐04‐22, där hela kvarteret är planlagt för handel med inslag av bostäder  B0081 ”Detaljplan för Piteå, Stora Örnen 17”, laga kraft 1998‐03‐17, som ändrade användning i delar av Stora Örnen 17 till handel och kontor. Genomförandetiden för båda planerna har gått ut. 6 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Gällande detaljplaner 1.4.3 Program
Kommunen har gjort bedömningen att detaljplanen har stöd i översiktsplanen och att inget planprogram därför behöver upprättas. 1.4.4 Behovsbedömning
Alla detaljplaner ska behovsbedömas, vilket innebär att kommunen ska ta ställning till om ett genomförande av detaljplanen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Finner kommunen att plangenomförandet kan medföra betydande miljöpåverkan genomförs en miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning. 1.4.4.1 Betydandemiljöpåverkan
Samhällsbyggnad, Piteå kommun har gjort en behovsbedömning och konstaterat att genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra betydande miljöpåverkan då planområdet redan idag är bebyggt. 1.4.4.2 Miljöbedömning/Miljökonsekvensbeskrivning
Ingen separat miljökonsekvensbeskriving upprättas. Konsekvenser av planens genomförande beskrivs i planhandlingen. 1.4.5 Kommunalabeslut
Miljö‐ och byggnämnden beslutade 2012‐11‐17 att inleda detaljplaneprövning för bostäder och centrumverksamhet i kv Stora Örnen. Miljö‐ och byggnämnden beslutade 2013‐03‐08 att detaljplanen inte medför betydande miljöpåverkan. 7 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.4.6 RiktlinjerförbebyggelsenPiteåCentrum
Riktlinjer för bebyggelsen Piteå Centrum, Häggholmen, Piteå kommun/del av stadsmiljöprogram, antagna av kommunfullmäktige 2012‐06‐25, gäller för planområdet. Riktlinjerna lyfter fram Storgatan och Uddmansgatan som viktiga stadsrum samt behandlar hur om‐ och tillbyggnad och nybyggnad ska ske med hänsyn till helhetsverkan, material, kulör och detaljutformning. Riktlinjerna har varit vägledande i framtagandet av detaljplanen och ska beaktas i bygglovprövningen. Se även 1.5.2.6. 1.5 Förutsättningarochförändringar
1.5.1 Natur
Planområdet är till största delen bebyggt och saknar naturvärden. 1.5.1.1 Markochvegetation
Gatorna lutar från +6,5 i kvarterets nordöstra hörn till ca +2,8 i det sydvästra hörnet. Kvarteret är till största delen bebyggt. Den nuvarande lastgården, som föreslås bebyggas, är idag hårdgjord. Dagens bostadsgårdar är underbyggda och hårdgjorda. 1.5.1.2 Geotekniskaförhållanden
En geoteknisk undersökning är utförd för kvarterets sydvästra del. Under ytskiktet finns ytlig fyllning av sand och grusig sand och under det fast moränjord. Grundläggning kan göras direkt på naturligt lagrad morän. Inom kv Stora Örnen bedöms grundvattennivån normalt ligga på nivån ca +0,5 m i hörnet Lillbrogatan/Hamngatan till ca +2,5 m i Hörnet Storgatan/Uddmansgatan, med en variation på några decimetrar upp eller ner under en årscykel. Vid nybyggnad av källarvåningar i sydvästra delen rekommenderas i den geotekniska utredningen vattentät betong upp till nivån +1,5. I den sydvästra delen bör lägsta dräneringsnivå inte understiga +1,0. 1.5.1.3 Förorenadmark
Inga speciella undersökningar har utförts. Inga kända miljöfarliga verksamheter har förekommit. Sannolikheten för föroreningar bedöms som låg. Innan byggnadsarbeten påbörjas ska en översiktlig markundersökning genomföras. Om markföroreningar påträffas ansvarar exploatören för att marken saneras. 1.5.1.4 Radon
Planområdet ligger enligt kommunens radonkarta i ett lågriskområde för radon. 1.5.1.5 Riskförskred/högavattenstånd
Ingen risk för skred föreligger. Högsta havsvattenstånd är ungefär på nivån +1,5 meter mätt i RH70. Planområdets lägsta del ligger på ca +2. Enligt SMHIs publikation ”Framtidens havsnivåer i ett 8 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
hundraårsperspektiv ‐ kunskapssammanställning 2012” kommer effekterna av landhöjningen att innebära att vattnet i Norra Bottenviken inte kommer att stiga under de närmaste hundra åren. 1.5.1.6 Fornlämningar
Planområdet ligger inom den fasta fornlämningen med RAÄ‐nummer Pite socken 226:1. Fornlämningen består av stadslagret från medeltiden och framåt. Det är inte känt om stadslagret under kvarterets obebyggda del är helt påverkat eller om det finns orörda delar. Planen innehåller byggrätter i kvarterets sydvästra del som sannolikt innebär schaktning för källare och grundläggning. Innan detaljplanens granskningsskede ska en utredning visa om den berörda marken är orörd eller inte. Länsstyrelsen tar beslut om en arkeologisk undersökning behöver göras. Pite socken 226:1 En fornlämning med RAÄ‐nummer 171:1, en minnessten, finns på Uddmansgatan i direkt anslutning till planområdet. Den bedöms inte påverkas. 9 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.5.2 Bebyggelseområden
Omgivande bebyggelse Norr om kv Stora Örnen, tvärs över Storgatan, finns i kv Björnen bostadsbebyggelse i två till tre våningar med handel i bottenvåningen. I väster och söder finns fyra‐ och femvånings flerbostadshusbebyggelse i kv Renen och Lilla Örnen. I öster gränsar kvarteret till Uddmansgatan och Byxtorget som är ett brett stråk med gågata och park. Kv Linden öster om Uddmansgatan innehåller handel och bostäder i fyra våningar. Från Byxtorget mot det befintliga hotellet Fasader mot Storgatan Hörnet Lillbrogatan/Storgatan Vy längs Hamngatan mot öster 10 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Hörnet Hamngatan/Uddmansgatan Den befintliga bostadsgården Lilla gården 1.5.2.1 Bostäder
Idag finns 43 lägenheter i flerbostadshus i Stora Örnen 16, huvudsakligen i 4‐6 våningars loftgångshus i den sydöstra delen. Husen har handel i två våningar mot gatorna och bostäder över det. Loftgångarna vetter mot en innergård som också är handelsgallerians tak. Huskroppen som står i nord‐sydlig riktning inne i kvarteret, väster om gallerians glastak, innehåller bostäder och tekniska utrymmen. Det finns också bostäder i de två husen vid Storgatan mitt i kvarteret. Det västra av de husen har en egen liten avskild gård vid vilken det finns en mindre envåningsbyggnad med bostäder Förändringar Användningen för Stora Örnen 17 ändras till att tillåta både bostäder och centrumverksamhet. Då dagens hotellverksamhet flyttar lämpar sig fastigheten för konvertering till bostäder. Byggnaden är idag fyra våningar varav en våning är handel och övriga hotell. På den femte våningen finns idag ett fläktrum som inte behövs om innehållet ändras till bostäder. I planen föreslås att byggrätten utökas så att en hel indragen femte våning tillåts på den del av byggnaden som inte ligger i direkt anslutning till Storgatan. I Stora Örnen 16 ändras användningen till bostäder och centrum vilket bättre överensstämmer med dagens användning och skapar god flexibilitet i framtiden. Byggrätten ökas med en våning för 11 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
envåningshusen vid den lilla gården. Planen ändras också för att bättre stämma med den nuvarande situationen med gårdar och terrasser. För den befintliga bebyggelsen förs gällande takfotshöjder över i den nya planen. Förbudet mot vindsinredning tas bort. Lastgården i Stora Örnen 18 överbyggs och inlastningen flyttas ner under mark. Runt och på en ny underbyggd gård föreslås bostäder och centrumverksamhet. Tvåvåningsbyggnaden i det nordvästra hörnet, som idag rymmer handel och kontor, får ändrad användning till bostäder och centrumverksamhet. Den byggnaden har idag ett teknikutrymme i den inredda vinden. Planen tillåter att vinden inreds till bostäder. Mot Lillbrogatan tillåter planen bebyggelse i fyra till fem våningar med centrumverksamhet i bottenvåningen. Idag planeras bostadshus med loftgångar mot en privat gård. På gården tillåter planen en länga med tvåvånings stadsradhus. I kvarterets sydvästra hörn tillåter planen en hög byggnad med bostäder och centrumverksamhet. Idag planeras huvudsakligen för hotell, service och kontor i huset men det kan även få ett inslag av bostäder. Mot Hamngatan föreslås ett femvåningshus med bostäder och centrumverksamhet i två våningar. Byggnaden placeras indragen från Hamngatan. Ungefär 56 nybyggda lägenheter förväntas skapas inom kvarteret Stora Örnen i samband med planens genomförande. En konvertering av det befintliga hotellet skapar ytterligare ca 20 lägenheter. 1.5.2.2 Arbetsplatser,övrigbebyggelse
Kvarteret innehåller idag kontor på ett plan i byggnaden i det nordvästra hörnet. Här föreslås användningen ändras till bostäder och centrumverksamhet. Kontor och hotell planeras i det höga huset i sydvästra hörnet. Inom beteckningen centrum ryms kontor, hotell, konferens, handel, restaurang och liknande verksamheter. 1.5.2.3 Offentligservice
Planområdets centrala placering innebär god tillgänglighet till offentlig service. Planbeteckningen centrum i planen tillåter till exempel kontor, lokaler för kulturella ändamål, samlingslokaler och lokaler för friskvård. 1.5.2.4 Kommersiellservice
Stora Örnen 16 innehåller idag gallerian Småstaden i två plan med ett flertal butiker, restauranger och biograf. Planbeteckningen ändras här från handel till centrum för att skapa möjligheter till flexibel användning. Stora Örnen 17 innehåller Skoogs City Hotell. Planbeteckningen ändras här till bostäder och centrum (se 1.5.2.1). Stora Örnen 18 har idag handel i hela bottenvåningen. Planen tillåter att lastgården byggs över med en byggnad för centrumändamål som kan integreras med gallerian. I sydvästra hörnet tillåts en hög byggnad för centrumändamål och bostäder. Här planeras i dagsläget hotell, konferens, restauranger och kontor. 12 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Planområdets centrala placering innebär god tillgänglighet till kommersiell service. Schematiskt redovisade större förändringar Volymmodell före/efter 13 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.5.2.5 Tillgänglighet
Tillgänglighet inom byggnader hanteras i bygglovskedet. Kvarteret har speciella förutsättningar för tillgänglighet eftersom det omges av gågator mot norr och mot öster. Om alla entréer inom planområdet ska kunna ha en angöringsplats inom 25 meter krävs att trafikreglerna på Storgatan och Uddmansgatan ändras så att de tillåter till exempel färdtjänst. BBR 19 avsnitt 3:122 anger: En angöringsplats för bilar ska finnas och en parkeringsplats för rörelsehindrade ska kunna ordnas inom 25 meters gångavstånd från en tillgänglig och användbar entré till publika lokaler, arbetslokaler och bostadshus. Även om det inte går att skapa en angöringsplats inom 25 meter från alla bostadstrapphusens gatuentréer så ska alla bostäder inom planområdet kunna nås via ett trapphus med hiss vid Lillbrogatan eller Hamngatan och sedan vidare via gården till bostadens entré eller trapphus med hiss. Ramper för att överbrygga nivåskillnader på gården ska utformas tillgängliga. Alla bostäder ska kunna nås tillgängligt från en entré på gatusidan som huvudsakligen är till för bostäderna. Alla bostadstrapphus ska ha tillgänglig förbindelse med gården. 14 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.5.2.6 Byggnadskulturochgestaltning
15 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
16 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Gestaltning Miljön vid Storgatan är särskilt känslig och viktig för Piteås stadskärna. Den traditionella bebyggelsen är tvåvånings trähus med sadel‐ eller mansardtak. Vindsvåningen är ofta inredd och försedd med takkupor som hör ihop med taket eller förlänger fasaden som frontespiser. Fasaderna är traditionellt utförda med målad träpanel som ofta är varierad och indelad i fält. Nya eller ombyggda fasader som vetter mot Storgatan ska i skala och utförande förhålla sig till det traditionella sättet att bygga och ta hänsyn till hela gatumiljön. Planen tillåter huvudsakligen tvåvåningsbebyggelse mot Storgatan. Vindar kan inredas och takkupor kan ligga i fasadliv. Miljön vid Hamngatan och Lillbrogatan tillåter högre hus och en större skala men med fortsatt medveten fasaduppdelning och variation. Här är omgivande bebyggelse utförd i rött tegel. Bebyggelsen i Kv Stora Örnen får gärna ha en egen identitet och ska utföras i trä eller annat fasadmaterial av hög kvalitet. Den översta våningen ska, för att skapa en mer varierad taklinje, vara indragen eller lutande så att takfoten ligger indragen minst en meter från fasadlivet. Takkupor eller gavelmotiv som hör samma med takutformningen får ligga i fasadliv. Fasaderna ska vara vertikalt indelade och varierade. Det höga huset i korsningen Hamngatan/Lillbrogatan kommer att bli viktigt för Piteås stadssilhuett på avstånd. Byggnaden ska ha en varierad och intressant volymbearbetning. Fasaderna mot gatan får i hörnet kraga ut max två meter över gångbanorna. Ett gestaltningsprogram ska tas fram i senast till bygglov. 1.5.2.7 Skyddsrum
Det finns skyddsrum i Stora Örnen 16 och 17. 1.5.3 Friytor
Den relativt begränsade tillgången till friytor motiveras av kvarterets centrala läge. De ytor som finns ska användas effektivt och ha hög kvalitet. Detaljplanen medger planteringsbart bjälklag med möjlighet att skapa en innergård med växtlighet för de boende inom fastigheten. Den befintliga bostadsgården bör där det skapas fler bostäder få höjd kvalitet på ytskikt och vissa planteringsmöjligheter. Den nya bostadsgården bör planeras med möjlighet till plantering och gröna ytor för att skapa bra förutsättningar för de boende. 1.5.3.1 Lekochrekreation
Tysta uteplatser och rekreationsytor inklusive lekytor för små barn ordnas på innergårdarna. Närmaste större lekplats finns i södra hamnen. 1.5.4 Gatorochtrafik
Gatorna i planområdets närhet ingår i det lokala gatunätet i Piteå centrum och närbelägna gator är Hamngatan och Lillbrogatan. Storgatan och Uddmansgatan är gågator. Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte påverka trafikmängden på omkringliggande gator nämnvärt jämfört med nuvarande användning då antalet parkeringsplatser inom fastigheten ökar i begränsad omfattning. 17 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
Tillfarten till parkeringsgaraget, inlastning och avfallshantering korsar gångbanan på Hamngatan. Infart och gångbana ska utformas för att skapa en trafiksäker miljö. 1.5.4.1 Kollektivtrafik
Det finns god tillgänglighet till kollektivtrafik. Två busshållplatser för citylinjen finns inom cirka 200 meters gångavstånd. Busstationen ligger drygt 200 meter från planområdet. 1.5.4.2 Parkering,utfarter,varumottagning
Bilparkering Idag finns 52 parkeringsplatser i parkeringsgaraget i Stora Örnen 18. De fungerar som allmän parkering och hyrs av kommunen. För att tillgodose de befintliga bostädernas och hotellets behov hyrs idag 55 respektive 15 platser i parkeringshuset i kv Lilla Örnen. Efter utbyggnad enligt detaljplanen förväntas ca 15 parkeringsplatser tillkomma i anslutning till parkeringsgaraget, men det finns inte förutsättningar att på något rimligt sätt bygga fler än så. Efter utbyggnad används de 52 platserna och de tillkommande, totalt ca 67 platser, för att tillgodose parkeringsbehovet för boende och arbetande i kvarteret. Om ytterligare parkeringsbehov finns får det tillgodoses utanför kvarteret och regleras i avtal. Cykelparkering Cykelparkering ska dimensioneras för två cyklar per lägenhet. Minst en cykel per lägenhet ska kunna förvaras så att den är lättillgänglig från gatan. Varumottagning och garageinfart En utbyggnad enligt planen förutsätter att inlastning sker i en ny lasthall i kvarteret. Infart sker i samma läge som till dagens lastgård via en ramp ned till ca +1,7 där en ny lastkaj och utrymmen för avfallshantering skapas. Samma ramp utnyttjas som infart till det befintliga garaget. Av utrymmesskäl kommer lastbilar och sopbilar att backa nedför rampen. Särskild omsorg ska ägnas åt utformning av utfart och markbeläggning för att skapa en trafiksäker miljö. Rampen och gångbanan i direkt anslutning till den förses med markvärme för att förbättra situationen under vintern. En bestämmelse om infartsförbud från Lillbrogatan införs i detaljplanen. 1.5.4.3 Störningar
Trafikbuller Följande riktvärden för trafikbuller bör normalt inte överskridas vid nybyggnation av bostadsbebyggelse:  30 dBA ekvivalentnivå inomhus  45 dBA maximalnivå inomhus nattetid  55 dBA ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) [för flyg avses FBN 55 dB(A)]  70 dBA maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad 18 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
För järnvägar och annan spårbunden trafik gäller riktvärdet för buller utomhus 55 dB(A) ekvivalentnivå vid uteplats och 60 dB(A) ekvivalentnivå i bostadsområdet i övrigt. 55 dBA ekvivalentnivå utomhus vid fasad är i princip omöjligt att klara i tät stadsbebyggelse om trafikmängden överstiger ca 800 bilar per dygn. Kommunen bedömer trafiken på Hamngatan och Lillbrogatan till 3500‐4000 bilar per dygn med stöd i tidigare trafikmätningar i området. Boverkets huvudregel vid nybyggnad av bostäder säger: Vid planering av nya bostäder gäller som huvudregel att följande krav bör kunna uppfyllas genom bebyggelsens placering och utformning samt med hjälp av skyddsåtgärder som bullervallar, trafikomläggningar, tyst asfalt etc.  Planen bör säkerställa att den slutliga bebyggelsen genom yttre och inre åtgärder kan utformas så att kraven i Boverkets byggregler uppfylls.  Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 55 dBA ekvivalentnivå utomhus (vid fasad och uteplats) kan erhållas med hänsyn till trafikbuller. Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 70 dBA maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad uppfylls. 55 dBA ekvivalent ljudnivå vid fasad skulle eventuellt kunna uppnås genom delinglasning av balkonger vid de trafikerade gatorna. Balkongerna skulle då riskera att dominera bebyggelsens fasadgestaltning. Det går enligt Boverket att i vissa lägen göra avsteg från huvudregeln:  i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, till exempel ordnad kvartersstruktur. Avsteg kan också motiveras vid komplettering:  av befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer  med ny tätare bebyggelse, till exempel ordnad kvartersstruktur, längs kollektivtrafikstråk i större städer. Följande principer bör enligt Boverket gälla vid avsteg från huvudregeln då avvägningar ska göras mot andra allmänna intressen: 55–60 dBA Nya bostäder bör kunna medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgår till 55–60 dBA, under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dBA vid fasad) eller i varje fall en ljuddämpad sida (45–50 dBA vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. 60–65 dBA Nya bostäder bör endast i vissa fall medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad överstiger 60 dBA, under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 dBA vid fasad) eller i vart fall en ljuddämpad sida (45–50 dBA vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. Det bör alltid vara en strävan att ljudnivåerna på den ljuddämpade sidan är lägre än 50 dBA. Där det inte är tekniskt möjligt att klara 50 dBA utmed samtliga våningsplan på ljuddämpad sida bör det accepteras upp till 55 dBA vid fasad, normalt för lägenheter i de övre våningsplanen. 50 dBA bör dock alltid uppfyllas för flertalet lägenheter samt vid uteplatser och gårdsytor. 19 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
>65 dBA Även då ljudnivån överstiger 65 dBA kan det finnas synnerliga skäl att efter en avvägning gentemot andra allmänna intressen tillåta bostäder. I dessa speciellt bullerutsatta miljöer bör byggnaderna vara orienterade och utformade på ett sådant sätt att de vänder sig mot den tysta eller ljuddämpade sidan. Även vistelseytor, entréer och bostadsrum bör konsekvent orienteras mot den tysta eller ljuddämpade sidan. Det bör alltid vara en strävan att ljudnivåerna på den ljuddämpade sidan är lägre än 50 dBA. Där det inte är tekniskt möjligt att klara 50 dBA utmed samtliga våningsplan på ljuddämpad sida bör det accepteras upp till 55 dBA vid fasad, normalt för lägenheter i de övre våningsplanen. 50 dBA bör dock alltid uppfyllas för flertalet lägenheter samt vid uteplatser och gårdsytor. Nya bostäder inom planområdet uppfyller kriterierna för att tillämpa Boverkets avstegsregler. Genom att vid de trafikerade gatorna placera minst hälften av bostadsrummen mot gården får lägenheterna en god ljudmiljö samtidigt som gestaltningen av gatufasaderna kan göras mer stadsmässig och utan de begränsningar som delinglasade balkonger innebär. Tågtrafik: Norrbotniabanans järnvägsutredning 140 (utställningshandling) redovisar i sitt kapitel 11 om hälsa, miljö och naturresurser en maximal ljudnivå i planområdet som understiger 65 dBA. En bullerutredning ska tas fram senast till bygglovet. 1.5.5 Tekniskförsörjning
1.5.5.1 Vattenochavlopp
Kvarteret är anslutet till det kommunala vatten‐ och avloppsnätet. PIREVA är huvudman för VA‐
ledningar fram till anslutningspunkt. Förutsättningar för infiltration av dagvatten saknas inom planområdet. Dagvattnet kommer att hanteras i det allmänna nätet efter samråd med Pireva. 1.5.5.2 Värme
Kvarteret är anslutet till fjärrvärmenätet. 1.5.5.3 El
Piteå energi är huvudman för elnätet. Kvarteret försörjs med högspänning som sedan transformeras och distribueras internt. 1.5.5.4 Avfall
Ett centralt utrymme för hantering av avfall från butiker och verksamheter planeras i anslutning till lasthallen under den nya västra gården. Här kommer både containrar, utrymme för matavfall från restauranger och källsortering att ordnas. Avfallshanteringsfordon kommer av utrymmesskäl att backa ned för garagerampen, totalt ca 40 meter från kantstenen vid Hamngatan. 20 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
I BBR 19 3:442 anges som allmänt råd att hushållsavfall som av hygieniska skäl behöver lämnas ofta, som t.ex. matavfall, bör kunna lämnas så nära bostaden som möjligt. avståndet mellan byggnadens entréer och utrymmen eller anordningar för avfall bör inte överstiga 50 meter för flerbostadshus. Ett avfallsutrymme för de boende föreslås ordnas i anslutning till lasthallen. Utrymmet ska kunna nås tillgängligt med hiss från minst ett trapphus. Boende vid övriga trapphus vid västra gården får gå över gården. Boende vid östra gården får ta sig till västra gården genom trapphuset i södra delen och vidare över den eller ta sig via gatan till ett trapphus med hiss som når avfallsutrymmet. Lösningen motiveras med att fordon för avfallshantering inte tillåts använda Storgatan eller Uddmansgatan.
1.5.6 Administrativafrågor
1.5.6.1 Detaljplan,fastighetsbildning
Detaljplanen tillåter att den nuvarande lastgården, som idag är en gemensamhetsanläggning, bebyggs. Delar av Stadsön 2:1, som ägs av Piteå kommun, överförs i samband med den nya planen till kvartersmark. 1.6 Planensgenomförande
1.6.1 Tidplan
Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt följande preliminära tidschema: Samråd: mars 2013 Utställning: april 2013 Antagande: juni 2013 Laga kraft: juli 2013 Planen vinner normalt laga kraft ca 1 månad efter antagandebeslutet. Tidplanen förutsätter att planen inte överklagas. 1.6.2 Genomförandetid
Planen har en genomförandetid på 5 år efter att den har vunnit laga kraft. Inom genomförandetiden har fastighetsägare garanterad rätt att efter ansökan få bygglov för byggnader som följer detaljplanen. Efter genomförandetidens utgång kan kommunen ändra eller upphäva planen utan att fastighetsägaren kan kräva kompensation. 1.6.3 Ansvarsfördelningochhuvudmannaskap
Fastighetsägaren/exploatören ansvarar för byggnads‐ och anläggningsarbeten inom kvartersmark i planområdet. Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. PIREVA är huvudman för VA‐ledningar fram till anslutningspunkt. Piteå Energi är huvudman för elnätet. 21 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.6.4 Avtal
1.6.4.1 Exploateringsavtal
Ett exploateringsavtal ska upprättas mellan fastighetsägaren och kommunen. Avtalet ska bland annat reglera hur det parkeringsbehov som inte ryms inom kvarteret tillgodoses, ansvarsfördelning för de ombyggnader av gator och gångbanor som kan krävas och hantering av eventuella markföroreningar. 1.6.5 Fastighetsbildning,gemensamhetsanläggningm.m.
Fastighetsbildning inom kvarteret behöver utredas innan planen vinner laga kraft. 1.6.6 Ekonomiskafrågor
Exploatören svarar för byggnation av nya gångbanor och återställning av befintliga som påverkas av byggverksamhet. Ekonomiska frågor regleras i exploateringsavtalet. 1.6.7 Tekniskafrågor
1.6.8 Tekniskautredningar
I samband med planläggningen svarar kommunen för att gatumiljön på Hamngatan i anslutning till kvarteret utreds och projekteras. En bullerutredning ska göras senast till bygglovet. En översiktlig markundersökning ska göras för att säkerställa att det inte finns markföroreningar. 1.6.9 Konsekvenseravplanensgenomförande
Centrala Piteå får ett nytt landmärke som syns vida omkring. Staden får ett tillskott av lägenheter och kvarteret Stora Örnen blir mer levande och innehållsrikt. Dagens baksidor mot Lillbrogatan och Hamngatan blir framsidor med varierade fasader. Förutsättningar för kvarterets verksamheter förbättras. Under byggtiden kan störande verksamhet pågå i kvarteret dagtid. Bebyggelsen mot främst Hamngatan och Lillebrogatan blir högre och kastar längre skuggor. Under dagen och eftermiddagen skuggas främst det egna kvarteret. Se bilaga med solstudier. Byggrätten för bostäder i Stora Örnen 18 vid Hamngatan ansluter till det befintliga bostadshuset i Stora Örnen 16 på ett sådant sätt att två lägenheter påverkas och måste byggas om eller få annat innehåll om hela byggrätten utnyttjas. 22 Planbeskrivning
SAMRÅDSHANDLING
Datum
2013-03-20
1.7 Medverkandetjänstemän
I upprättandet av detaljplanen har Samhällsbyggnad, Fysisk planering samt kommunledningskontoret i Piteå kommun deltagit. BSK Arkitekter Svante Bergman Arkitekt 1.8 Revidering
23