Transcript Procès verbal de la commission

PROCES VERBAL DE LA COMMISSION COPROPRIETE
DU 28 MARS 2014
Participants
Christelle Cornec – Sandrine Courrège – Eric de Becdelièvre – Alain Desboeufs – JeanBaptiste Desboeufs – Patrick Desserteau – Corinne Fernandez – Jean-Luc Gaulon – Yves
Gratade – Jean-Luc Lieutaud – Pascal Mazzega – Patrice Michel de Chabannes – Edouard
Morlot – Olivier Safar – Pierre Scheuer – Nadine Serrand – Ludovic Tourdiat – Ysoline
Regnault de la Mothe
Organisation de la commission ..................................................................................2
Loi ALUR .........................................................................................................................2
Ascenseurs .....................................................................................................................6
Prévention contre les intoxications au monoxyde de carbone ............................6
NR-PRO ............................................................................................................................6
Plan de prévention des risques ..................................................................................7
Questions diverses........................................................................................................7
PROCHAINE REUNION :
20 JUIN 2014 A 9 H30
1
Organisation de la commission
Vincent Lainé (cabinet Lecomte) rejoint la commission copropriété qui est heureuse de l’accueillir en
remplacement de son ex-associé Patrick PIGNOT à qui la commission souhaite lui adresser tous ses
remerciements pour sa participation et son engagement durant de nombreuses années.
 mettre à jour la liste des membres de la commission.
Loi ALUR
La commission passe en en revue les mesures de la loi Alur impactant la copropriété.
1/ L’immatriculation des syndicats de copropriétaires
Tant que le registre n’existe pas, l’immatriculation n’est pas une condition pour obtenir les subventions
publiques.
 Prévoir la rémunération du syndic : forfait ?, décret « prestations particulières » ?
2/ Informations à transmettre lors de la vente de lot
Un certain nombre de documents doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte
authentique de vente d’un lot à usage total ou partiel d’habitation.
Sont concernés les promesses unilatérales de vente (seul le propriétaire s'engage auprès du bénéficiaire, à lui vendre son bien à un prix déterminé) et les compromis (= promesses synallagmatiques de
vente dans lesquelles vendeur et acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé).
Le vendeur est censé pouvoir transmettre ces documents sauf :
- la fiche synthétique qui n’existe pas aujourd’hui
- l’état global des impayés et de la dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs.
- Le carnet d’entretien.
En ce qui concerne la communication d’une copie du règlement de copropriété, la commission
conseille de ne pas répondre à la 1ère sollicitation du notaire mais de lui indiquer de s’adresser en
premier lieu au vendeur.
Si le notaire insiste : peut-on prévoir de facturer au notaire la copie du RC ?
Comment se faire payer la transmission de ces documents ?
L’article 33 du décret de 1967 dispose que « le syndic remet au copropriétaire qui en fait la demande,
aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics
techniques mentionnés au premier alinéa du présent article ».
La facturation est donc possible concernant ces documents.
Pour le reste, la jurisprudence est ambiguë. Seule une réponse ministérielle (JO AN 24 juin 2008)
semble admettre la possibilité d’une facturation des documents transmis par le syndic à la demande
d’un copropriétaire.
A l’occasion de cette discussion, certains déplorent que des notaires se permettent de modifier l’état
descriptif de division sans décision d’AG et sans en avertir le syndic de l’immeuble en question (cas
de la division de lot prévu par le RC).
 En avertir le CSN et le ministère
La commission recommande aux adhérents de mettre ces documents sur l’extranet de la copropriété.
UNIS - 60, rue Saint Lazare – 75009 PARIS
unis-immo.fr / Tel : 01 55 32 01 00 – Fax : 01 55 32 09 99 / [email protected]
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n°20589
La Commission souhaite vivement que le projet de décret à venir sur le plafonnement des honoraires
d’état daté tienne compte de l’ensemble des prestations que la loi ALUR et les notaires demandent
aux syndics.
Par ailleurs, Yves Gratade informe la commission que la chambre des notaires de Paris et des Hauts
de Seine ont établi un pré-état daté en concertation avec la Fnaim.
3/ Le syndic provisoire - mise en concurrence des contrats de syndic
La loi Alur prévoit que le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété ne peut être
maintenu que par une décision de l’assemblée générale et après une mise en concurrence préalable
de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical ou par les copropriétaires.
La commission préconise aux adhérents de :
- demander au promoteur et au notaire rédacteur que cette information soit prévue dans le règlement
de copropriété
- indiquer, le cas échéant, dans la convocation et dans le procès-verbal que le syndic n’a pas reçu
d’autres propositions de contrat de syndic.
- ou éventuellement de prévoir qu’en parfait accord entre les parties, c’est le promoteur qui fait office
de syndic provisoire, ce qui nous évite d’organiser notre propre concurrence.
4/ Mise à disposition du carnet d’entretien
 Prévoir la rémunération du syndic pour la mise à disposition en format « papier » lors de la
concertation sur le décret relatif aux prestations particulières.
 Mettre le carnet d’entretien sur le site extranet de la copropriété.
5/ Informer les occupants des décisions prises en AG
La loi Alur crée une obligation à la charge du syndic d’assurer l’information des occupants de chaque
immeuble de la copropriété des dernières décisions d’assemblée générale selon des modalités à
définir par décret.
La commission rappelle qu’il existe déjà une obligation d’affichage d’un procès-verbal abrégé
(décisions relatives à l’entretien et aux travaux) dans les parties communes (article 44 de la loi du 23
décembre 1986).
6/ Site extranet de la copropriété
er
A compter du 1 janvier 2015, le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux
documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée
générale prise à la majorité de l’article 25. Cet accès est différencié selon la nature des documents
mis à la disposition des membres du syndicat ou de ceux du conseil syndical.
 Négocier la facturation au syndicat de la mise en place de l’extranet et de sa mise à jour.
7/ Ouverture du compte séparé
L’obligation d’ouvrir un compte séparé n’est pas nouvelle
Ce qui est nouveau, c’est la suppression de la dispense d’ouverture de compte séparé.
Il résulte de la loi Alur que la nouvelle rédaction de l’article 18 relative à l’obligation d’ouvrir un compte
séparé entrera en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi. Elle
s’applique aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.
Ainsi, la nouvelle disposition devrait a priori entrer en vigueur le 26 mars 2015.
Toutefois, la rédaction du texte de loi quant à l’entrée en vigueur étant susceptible de différentes
interprétations et la sanction encourue étant très grave (nullité du mandat de syndic), la commission
copropriété de l’UNIS, lors de la réunion du 28 mars dernier, a préconisé la prudence (cas des
immeubles de 16 lots et plus):
1er cas : AG qui se tient après le 27 mars 2014 lors de laquelle sera voté le renouvellement du
mandat de syndic
ème
2
pas de vote de la dispense même si elle était prévue dans la convocation
ouverture du compte séparé dans le délai de trois mois suivant l’AG
cas : contrat de syndic pluriannuel en cours au 27 mars 2014 et expirant après le 26 mars 2015
-
ouverture obligatoire d’un compte séparé à compter du 26 mars 2015
ème
3
cas : AG tenue avant le 27 mars 2014 (mandat de syndic renouvelé) et dispense de compte
séparé votée
-
ouverture du compte séparé obligatoire avant le 26 mars 2015
La commission précise que le syndic ne peut pas facturer des honoraires pour la tenue d’un compte
bancaire séparé.
Les « frais afférents au compte séparé » (mentionnés à l’article 21 modifié de la loi du 10 juillet 1965 à
propos de la mise en concurrence des contrats de syndic) correspondent aux frais bancaires facturés
par la banque qui est, en principe, choisie par le syndic.
Par ailleurs, la commission conseille aux adhérents :
- d’ouvrir les comptes séparés dans la même banque
- de ne pas prendre l’initiative de soumettre au vote le choix de la banque
Enfin, elle précise que les résolutions à proposer au vote de l’assemblée générale sont, le cas
échéant :
- la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé (syndicats composés au plus de 15 lots
principaux)
-
ouverture du compte séparé dans une autre banque que celle choisie par le syndic lorsqu’il y
a une demande en ce sens d’un copropriétaire antérieure à la convocation de l’assemblée
générale.
Problèmes divers :
- ouverture de compte séparé si compte du syndicat des copropriétaires est débiteur
- manque de connaissance des banques sur le fonctionnement du syndicat des copropriétaires (souvent considérés comme des associations).
- mise en place des différents prélèvements (préconisation : résilier tous les prélèvements du compte
unique et les remettre en place sur chaque compte séparé).
La commission rappelle que le syndic ne doit pas avancer des fonds au syndicat.
Négocier un forfait de tenue des comptes avec la banque et non pas des tarifs par opération ?
8/ Mise en concurrence des contrats de syndic
Elle doit être réalisée à chaque fois que l’AG procède à la désignation du syndic (y compris le « renouvellement » du contrat).
Les projets de contrats de syndic doivent mentionnés les frais afférents au compte séparé :
 Insérer dans le contrat de syndic un paragraphe « Frais facturés par la banque au syndicat » :
Les frais bancaires seront facturés par la banque selon le barème en vigueur et joint au présent contrat.
9 / Démission du syndic
Le syndic qui souhaite démissionner doit respecter un délai de préavis de trois mois.
La commission rappelle que le syndic doit en informer le président du conseil syndical, et à défaut,
tous les copropriétaires.
10 / Honoraires « travaux »
Dans le projet de résolution sur les travaux soumis au vote de l’AG, il faut indiquer un taux (dégressif)
proposé par le syndic en AG.
 Copier dans le modèle de contrat de syndic l’article 18-1 A de la loi (pour l’information des copropriétaires) mais en aucun cas le barème à taux dégressif.
11 / Etat daté – questionnaire syndic
Le modèle d’état daté est maintenu jusqu’à rédaction d’un nouveau modèle avec le CSN (réunion du 9
avril).
12 / Vote de la saisie immobilière
Lorsque l’assemblée générale se prononce sur une saisie immobilière, la voix du copropriétaire
débiteur concerné n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité. De plus, ce
copropriétaire ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire (art. 19-2).
Selon Maître Bouyeure, l’impossibilité de prendre en compte les voix du copropriétaire débiteur ne
peut s’appliquer qu’à la décision relative à la saisie-immobilière.
Ce copropriétaire ne se trouve pas privé de ses voix pour l’ensemble des autres résolutions.
De plus, le copropriétaire débiteur pourrait recevoir le mandat d’un autre copropriétaire pour voter les
autres résolutions.
13 / Dématérialisation des notifications et mises en demeure
La loi permet que les notifications et mises en demeure soient faites par voie électronique, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires.
Actuellement, seul l’utilisation de la lettre recommandée électronique prévue par l’article 1369-8 du
code civil est possible (complexe, peu d’intérêt).
Nous sommes toujours dans l’attente du décret qui doit permettre d’autres processus de dématérialisation.
14 / Les ASL
La commission recommande la mise en conformité, sans tarder, des statuts des ASL si ce n’est déjà
fait.
15 / L’obligation d’assurance responsabilité civile des copropriétaires non occupants et occupants
La commission préconise que les syndics informent les copropriétaires sur leurs obligations
d’assurance responsabilité civile. Le cas échéant, ils devront soit souscrire une assurance Propriétaire
non occupant (PNO) ou demander à leur compagnie d’assurance l’extension de leur propre assurance
habitation.
16/ Diagnostic technique global, fonds de travaux, plan pluriannuel de travaux
La commission remercie Christelle Cornec de bien vouloir travailler particulièrement sur ce sujet.
D’autres bonnes volontés sont les bienvenues.
La possibilité de voter des provisions spéciales pour travaux (art. 18 loi 1965) est maintenue jusqu’au
1er janvier 2017.
Actuellement, le fonds de travaux n’est pas obligatoire mais il peut être institué avant le 1
2017 sur décision d’AG
Il y aura alors deux comptes bancaires séparés (compte courant et fonds de travaux).
er
janvier
17/ Travaux privatifs d’intérêt collectif
Olivier Safar adressera à Ysoline un mail faisant état des nombreuses difficultés rencontrées sur ce
sujet.
Ascenseurs
1/ Contrat Avantage Unis Koné
Jean-Luc Lieutaud est en contact avec Yves Prin (Koné).
2/ Réunion au ministère du 25 février
Le sujet évoqué était le moratoire relatif aux dispositifs de précision d’arrêt des ascenseurs qui ne
concernent désormais que les ascenseurs situés dans immeubles dans lesquels se trouvent
également des établissements recevant du public (ERP).
Voici la position du ministère :
-
Il n’y a pas de solution alternative moins onéreuse que le variateur de fréquence
Le moratoire est pertinent en raison du rapport coût / efficacité disproportionné par rapport à
l’objectif de sécurité.
Face à la contestation quasi générale (sauf de l’USH), il nous a semblé que le ministère allait réfléchir
à nouveau à la pertinence de ce moratoire.
Prévention contre les intoxications au monoxyde de carbone
Jean-Luc Gaulon a alerté le député du Maine et Loire sur les disparités de traitement en matière de
prévention des intoxications au monoxyde de carbone.
En effet, contrairement aux immeubles collectifs en mono-propriété, il n’est pas possible, dans les
copropriétés, d’imposer la souscription d’un contrat d’entretien collectif de l’ensemble des chaudières
privatives.
Ce député en a alerté la ministre du Logement dont le cabinet devait procéder rapidement à un examen de ce dossier.
NR-PRO
Ludovic Tourdiat a rencontré le 9 janvier la société NR PRO qui propose une plateforme internet permettant aux copropriétés de comparer les primes liées aux dispositifs des certificats d’économie
d’énergie.
NR PRO propose la création d’un site personalisé pour les adhérents de l’UNIS dont le coût serait de
1500 euros. NR PRO reverserait ensuite un intéressement à l’UNIS.
La commission est défavorable à cet intéressement.
Plan de prévention des risques
Rappel de la position de la commission copropriété du 13 décembre 2013 :


Quand il y a des salariés, il y a le DEURST ;
Quand il n’y pas de salarié : en pratique, la commission préconise le faire réaliser (compte tenu
du coût dérisoire à côté du risque encouru en cas d’accident).
Ludovic Tourdiat a contacté l’inspection du travail. Il est dans l’attente d’une réponse du service
juridique de l’inspection du travail.
Relancer la commission sociale
Questions diverses
 Rachat de créance par des sociétés spécialisées
Des adhérents reçoivent des propositions de rachat de créances par des sociétés spécialisées
(Randall par exemple).
La commission ne peut pas prendre position dans l’immédiat.
 Transmettre le projet de contrat pour examen à Olivier Safar.
 Syndic provisoire d’une copropriété neuve
Le mandat doit être ratifié par l’assemblée générale.
La commission rappelle que le syndic provisoire ne peut pas réclamer des honoraires tant que
l’immeuble n’est pas achevé (livraison au 1er propriétaire).
En pratique, les honoraires sont ensuite demandés rétroactivement lors de l’AG de ratification.
 Tarif « gaz »
La commission rappelle qu’une décision d’AG est nécessaire pour choisir le fournisseur (ou une
délégation de pouvoir donnée au syndic ou au conseil syndical).
*****************