Transcript تجزیه و تحلیل بازار

‫حسین عبده تبریزی‬
‫میثم رادپور‬
‫‪ 3‬مهرماه سال نود و یک – تهران‬
‫اول بار ارائه در دانشگاه صنعتی شریف کالس تأمین مالی و سرمایهگذاری زمین و ساختمان‬
‫سطوح تجزیه و تحلیل امالک و مستغالت‬
‫سطح اقتصاد کالن‬
‫سطح صنعت‬
‫سطح بازار‬
‫سطح سرمایهگذاری‬
‫‪3‬‬
4
‫سطح تجزیه و تحلیل‪ :‬اقتصاد کالن‬
‫متغیرهای اقتصاد کالن‬
‫‪‬رشد تولید ناخالص داخلی‬
‫‪‬نرخ تورم‬
‫‪‬نرخ بیکاری‬
‫‪‬نرخ بازدۀ بدون ریسک‬
‫‪‬نرخ ارز‬
‫‪‬قیمت نفت‬
‫‪‬سیاستها و تصمیمهای دولت‬
‫‪...‬‬
‫‪5‬‬
‫سطح تجزیه و تحلیل‪ :‬صنعت‬
‫برخی شاخصهای صنعت‬
‫وامهای رهنی مسکونی تأییدشده (‪)Mortgage Approvals‬‬
‫• تعریف‪ :‬تعداد وامهای رهنی که طی ماه گذشته برای خرید مسکن موردتأیید قرار گرفتهاند‪.‬‬
‫• زمان افشا‪ 30 :‬روز پس از پایان ماه درانگلستان‬
‫تعداد خانههای فروختهشدۀ جدید (‪)New Home Sales‬‬
‫• تعداد خانههای ویالیی که طی ماه گذشته (بر مبنای سال) به فروش رفته است‪.‬‬
‫• زمان افشا‪ 25 :‬روز پس از پایان ماه در امریکا‬
‫شاخص ملی قیمت مسکن ()‪)Nationalwide House Price Index (HPI‬‬
‫• تغییر در قیمت فروش خانههای رهنی در سراسر کشور‬
‫• زمان افشا‪ :‬پایان هر ماه در انگلستان‬
‫‪6‬‬
‫سطح تجزیه و تحلیل‪ :‬صنعت‬
‫برخی شاخصهای صنعت‬
‫سفارشهای فروش خانه (‪)Pending Home Sales‬‬
‫• تغییر در سفارشهای فروش خانه غیر از ساختوسازهای جدید‬
‫• زمان افشا‪ 28 :‬روز پس از پایان ماه در امریکا‬
‫ساختوسازهای مسکونی آغازشده ( ‪(Housing Starts‬‬
‫• تغییر در تعداد ساختوسازهایی که طی ماه گذشته آغاز شدهاند‬
‫• زمان افشا‪ 17 :‬روز پس از پایان ماه در ژاپن‬
‫مصارف ساخت و ساز ( ‪)Construction Spending‬‬
‫• تغییر در مبلغی که ساختوساز کنندگان صرف پروژههای ساختوساز میکنند‪.‬‬
‫• زمان افشا‪ 30 :‬روز پس از پایان ماه در امریکا‬
‫‪7‬‬
‫تارنمای بازار فارکس‬
http://www.forexfactory.com/
8
9
‫هدف تجزیه و تحلیل بازار‬
‫هدف تجزیه و تحلیل بازار امالک و مستغالت‬
‫پیشبینی و کمیسازی طرف عرضه و‬
‫تقاضای بازارهای خاص مصرف است‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫تعریف تجزیه و تحلیل بازار‬
‫‪11‬‬
‫حدود تجزیه و تحلیل بازار‬
‫بازار مصرف امالک و مستتغالت بتر استاس نتوع‬
‫ملک و محدودۀ جغرافیایی تفکیک میشود‪.‬‬
‫• بر این اساس تجزیته و تحلیتل بتازار امتالک و‬
‫مست تتتغالت محت تتدود بت تته نت تتوع ملت تتک خت تتاص و‬
‫محدودۀ جغرافیایی معین است‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫بخشبندی بازار امالک و مستغالت‬
‫• ویالیی‪ ،‬آپارتمانی و ‪...‬‬
‫مسکونی‬
‫• دفتر اداری‪ ،‬مغازه‪ ،‬سالن تأتر‪ ،‬هتل و ‪...‬‬
‫تجاری‬
‫• کارگاه‪ ،‬کارخانه‪ ،‬سوله و ‪...‬‬
‫صنعتی‬
‫• باغ‪ ،‬مرتع‪ ،‬زمین زراعی و ‪...‬‬
‫کشاورزی‬
‫• اوقات فراغت‪ ،‬کلیسا‪ ،‬پارک و ‪...‬‬
‫‪13‬‬
‫سایر‬
‫تجزیه و تحلیل بازار‪ :‬تصمیمگیری‬
‫تجزیه و تحلیل بازار برای اخذ چه تصمیماتی بهکار میآید؟‬
‫• شعبۀ جدید خردهفروش ی در کجای شهر باشد؟‬
‫• چه نوع ساختمانی و در چه اندازهای در محل مشخص ی بنا شود؟‬
‫• شرایط قرارداد واسپاری چگونه باشد؟‬
‫• چه زمانی ساخت و ساز آغاز شود؟‬
‫• امسال چه تعداد واحد مسکونی در مرکز شهر ساخته شود؟‬
‫• در کدام شهرها و در چه نوع امالک و مستغالتی سرمایه تخصیص یابد؟‬
‫• ‪...‬‬
‫‪14‬‬
‫سطوح تجزیه و تحلیل بازار‬
‫• ستتطح ختترد‪ :‬تمرک تتز بتتر ی تتک ملتتک ختتاص در ی تتک منطقتتۀ جغرافی تتایی‬
‫خ تتاص ب تتهمنمور تص تتمیمگیری ب ترای س تترمایهگذاری و ی تتا س تتاخت و‬
‫ساز‪ .‬بهعنوان مثال‪ :‬مطالعۀ توجیهپذیری احداث پاساژ در خیابان‬
‫الرستان‬
‫• س تتطح ک تتالن‪ :‬تمرک تتز ب تتر ویعگیه تتای عم تتومی ن تتوع خا ت ی از ام تتالک و‬
‫مستتتغالت در یتتک منطقتتۀ جغرافیتتایی معتتین‪ .‬بتتهعنوان مثتتال‪ :‬بررست ی‬
‫بتتازار دفتتاتر اداری در مرکتتز شتتهر تهتران بتتهمنمور بترآورد نتترخ اجتاره و‬
‫واحدهای خالی دفاتر اداری در آن مناطق‬
‫‪15‬‬
‫تجزیه و تحلیل بازار‪ :‬متغیرها‬
‫متغیرها و شاخصها‬
‫ً‬
‫• تجزیه و تحلیل بازار عموما بر تعداد اندکی از‬
‫متغیرها یا شاخصها تمرکز دارد‪ .‬متغیرها یا‬
‫ّ‬
‫شاخصهایی که بهطور کمی طرف عرضه و‬
‫تقاضای بازار مصرف امالک و مستغالت و نیز‬
‫نقطۀ تعادل بازار را تعیین میکنند‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫ً‬
‫فهرس ت ت تتت متغیره ت ت تتایی ک ت ت تته عموم ت ت تتا در تجزی ت ت تته و تحلی ت ت تتل ب ت ت تتازار‬
‫مورداستفاده قرار میگیرند‪ ،‬به شرح زیر است‪:‬‬
‫• نرخ فضاهای خالی (‪)vacancy rate‬‬
‫• نرخ اجاره (‪)rent‬‬
‫• تعداد فضاهای در حال ساخت ( ‪quantity of new construction‬‬
‫‪)started‬‬
‫• تعداد فضاهای ساختهشده ‪quantity of new construction‬‬
‫)‪)completed‬‬
‫• خالص جذب فضا (‪)net absorption‬‬
‫‪17‬‬
‫تعریف متغیرها‬
‫• نسبت تعداد فضاهای ساختهشدۀ خالی در بازار به کل تعداد فضاهای‬
‫ساختهشده در بازار‬
‫• نرخ اجارهها در قراردادهای اجارۀ اخیر‬
‫نرخ فضاهای خالی‬
‫نرخ اجاره‬
‫• تعداد فضاهای ساختهشدهای که به موجودی فضاهای بازار اضافه میشوند‬
‫تعداد فضاهای در حال ساخت‬
‫• تعداد فضاهای در حال ساختی که به موجودی فضاهای بازار اضافه خواهند‬
‫شد‪.‬‬
‫تعداد فضاهای ساختهشده‬
‫• تعداد فضاهایی که عالوه بر فضاهای اشغالشدۀ موجود هر سال اشغال‬
‫میشوند‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫خالص جذب فضا‬
‫روابط ساده‬
vacantspacet  vacantspace(t -1)
 (construction)t
 (net absorption)t
19
‫روابط ساده‬
Vacancy  Construction
MS 
Net absorption
12
20
‫رویکردهای تجزیه و تحلیل بازار‬
‫برونیابی سادۀ روند‬
‫• در ایتتن رویکتترد پیشبینتتی آینتتده تاهتتا بتتر پایتتۀ اطالعتتات گذشتتته صتتورت میگیتترد‪.‬‬
‫بن تتابراین متغیره تتایی ک تته در ای تتن رویک تترد ب تتهکار میرون تتد همگ تتی درونزا هس ت ند‪.‬‬
‫تکنیکهای سری زمانی اقتصاد سنجی در این رویکرد استفاده میشود‪.‬‬
‫تجزیه و تحلیل ساختاری‬
‫• در ای تتن رویک تترد ت تتالش میش تتود س تتاختار ب تتازار ب تتا شناس تتایی و کمیس تتازی عوام تتل‬
‫تعیینکنندۀ متغیرهای موردعالقه مدلستازی شتود‪ .‬بنتابراین متغیرهتایی کته در‬
‫ً‬
‫این رویکرد بهکار میروند عموما برونزا هس ند‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫محرکهای اصلی تقاضا برای امالک و مستغالت مسکونی‬
‫‪22‬‬
‫آپارتمانی‬
‫ویالیی‬
‫رشد جمعیت‬
‫رشد جمعیت‬
‫ترکیب خانوار‬
‫ترکیب خانوار‬
‫قدرت پرداخت برای خانههای محل زندگی‬
‫نرخ بهره‬
‫رشد اشتغال (کارمندان یقه آبی)‬
‫رشد اشتغال (کسبوکار و مشاغل حرفهای)‬
‫محرکهای اصلی تقاضا برای امالک و مستغالت تجاری‬
‫مراکز خردهفروش ی‬
‫• کل درآمد قابلتصرف‬
‫• کل ثروت خانوار‬
‫• حجم ترافیک (برای محلهای خاص)‬
‫دفاتر اداری‬
‫• رشد مشاغل اداری‬
‫• رشد نهادهای مالی بیمه و صندوق بازنشستگی‬
‫• رشد کسبوکارهای خدماتی‬
‫• رشد خدمات حقوقی‬
‫هتلها و مکانهای برگزاری اجالسهای بیناملللی‬
‫• حجم مسافرت هوایی‬
‫• رشد صنعت گردشگردی‬
‫‪23‬‬
‫محرکهای اصلی تقاضا برای امالک و مستغالت صنعتی‬
‫رشد اشتغال در بخش تولید کاال‬
‫رشد اشتغال در صنعت حمل و نقل‬
‫حجم حمل و نقل هوایی‬
‫حجم حمل و نقل ریلی و جادهای‬
‫‪24‬‬
25
‫سطح تجزیه و تحلیل‪ :‬سرمایهگذاری‬
‫برآورد‬
‫جریانهای نقدی‬
‫برآورد هزینۀ‬
‫سرمایه‬
‫ارزشیابی‬
‫سرمایهگذاری‬
‫‪26‬‬
‫نمام بازار امالک و مستغالت‬
‫بازار مصرف‬
‫اقتصادهای ملی و منطقهای‬
‫عرضه‬
‫(مالک یا موجر)‬
‫تقاضا‬
‫(مستاجر)‬
‫اضافه شدن واحدهای‬
‫جدید‬
‫اجاره ملک و سکونت‬
‫پیش بینی آینده‬
‫صنعت ساخت‌وساز‬
‫اگر جواب‬
‫مثبت است‬
‫بازار دارایی‬
‫جریان نقدی‬
‫عرضه‬
‫(فروش صاحبان)‬
‫آیا ساختوساز‬
‫سودآور است؟‬
‫نرخ موردنمر بازار‬
‫برای تبدیل به‬
‫سرمایهکردن‬
‫بازار سرمایه‬
‫(خرید‬
‫تقاضا‬
‫سرمایهگذاران)‬
‫ارزش بازار ملک‬
‫هزینۀ ساخت‬
‫بهعالوۀ زمین‬
‫تکالیف کالس ی‬
‫ً‬
‫‪ .1‬چ ترا گس تتهرۀ تجزی تته و تحلی تتل ب تتازار ام تتالک و مس تتتغالت عموم تتا مح تتدود‬
‫تعریف میشود؟‬
‫‪ .2‬نرخ تبدیل به سرمایهکردن چیست؟ چگونه محاسبه میشود؟‬
‫‪ .3‬ست تتطوح تجزیت تته و تحلیت تتل امت تتالک را بت تتا ست تتطوح تجزیت تته و تحلیت تتل اوراق‬
‫بهادار مقایسه کنید‪.‬‬
‫‪ .4‬چرا وجود فضاهای خالی در صنعت امالک و مستغالت عادی است؟‬
‫‪ .5‬ارتبتتای میتتان "نتترخ فضتتای ختتالی جتتاری" ‪" ،‬نتترخ فضتتای ختتالی طبی تتی" و‬
‫جهت تغییرات "نرخ اجاره" چگونه است؟‬
‫‪28‬‬
‫تکالیف کالس ی‬
‫‪ .6‬در این مورد بحث کنید‪:‬‬
‫چگونه با استفاده از سنجۀ "ماههای عرضه" (‪ ) MS‬و با دانسهن زمان‬
‫معم تتول ب ترای تکمی تتل پروژهه تتای س تتاخت و س تتاز میت تتوان در ای تتن م تتورد‬
‫قض ت ت ت تتاوت ک ت ت ت تترد‪ :‬آی ت ت ت تتا ب ت ت ت تتازار میتوان ت ت ت تتد فض ت ت ت تتاهای اض ت ت ت تتا ی حاص ت ت ت تتل از‬
‫ساختوسازهای جدید را جذب کند؟‬
‫‪ .7‬یک مدل تجزیته و تحلیتل مبتنتی بتر رویکترد ستاختاری بترای نتوع خا ت ی‬
‫از امالک و مستغالت ارائه دهید‪.‬‬
‫‪ .8‬یک مدل تجزیه و تحلیل مبتنی بتر برونیتابی رونتد بترای نتوع خا ت ی از‬
‫امالک و مستغالت ارائه دهید‪.‬‬
‫‪29‬‬
30