تجزیه و تحلیل بازار
Download
Report
Transcript تجزیه و تحلیل بازار
حسین عبده تبریزی
میثم رادپور
3مهرماه سال نود و یک – تهران
اول بار ارائه در دانشگاه صنعتی شریف کالس تأمین مالی و سرمایهگذاری زمین و ساختمان
سطوح تجزیه و تحلیل امالک و مستغالت
سطح اقتصاد کالن
سطح صنعت
سطح بازار
سطح سرمایهگذاری
3
4
سطح تجزیه و تحلیل :اقتصاد کالن
متغیرهای اقتصاد کالن
رشد تولید ناخالص داخلی
نرخ تورم
نرخ بیکاری
نرخ بازدۀ بدون ریسک
نرخ ارز
قیمت نفت
سیاستها و تصمیمهای دولت
...
5
سطح تجزیه و تحلیل :صنعت
برخی شاخصهای صنعت
وامهای رهنی مسکونی تأییدشده ()Mortgage Approvals
• تعریف :تعداد وامهای رهنی که طی ماه گذشته برای خرید مسکن موردتأیید قرار گرفتهاند.
• زمان افشا 30 :روز پس از پایان ماه درانگلستان
تعداد خانههای فروختهشدۀ جدید ()New Home Sales
• تعداد خانههای ویالیی که طی ماه گذشته (بر مبنای سال) به فروش رفته است.
• زمان افشا 25 :روز پس از پایان ماه در امریکا
شاخص ملی قیمت مسکن ())Nationalwide House Price Index (HPI
• تغییر در قیمت فروش خانههای رهنی در سراسر کشور
• زمان افشا :پایان هر ماه در انگلستان
6
سطح تجزیه و تحلیل :صنعت
برخی شاخصهای صنعت
سفارشهای فروش خانه ()Pending Home Sales
• تغییر در سفارشهای فروش خانه غیر از ساختوسازهای جدید
• زمان افشا 28 :روز پس از پایان ماه در امریکا
ساختوسازهای مسکونی آغازشده ( (Housing Starts
• تغییر در تعداد ساختوسازهایی که طی ماه گذشته آغاز شدهاند
• زمان افشا 17 :روز پس از پایان ماه در ژاپن
مصارف ساخت و ساز ( )Construction Spending
• تغییر در مبلغی که ساختوساز کنندگان صرف پروژههای ساختوساز میکنند.
• زمان افشا 30 :روز پس از پایان ماه در امریکا
7
تارنمای بازار فارکس
http://www.forexfactory.com/
8
9
هدف تجزیه و تحلیل بازار
هدف تجزیه و تحلیل بازار امالک و مستغالت
پیشبینی و کمیسازی طرف عرضه و
تقاضای بازارهای خاص مصرف است.
10
تعریف تجزیه و تحلیل بازار
11
حدود تجزیه و تحلیل بازار
بازار مصرف امالک و مستتغالت بتر استاس نتوع
ملک و محدودۀ جغرافیایی تفکیک میشود.
• بر این اساس تجزیته و تحلیتل بتازار امتالک و
مست تتتغالت محت تتدود بت تته نت تتوع ملت تتک خت تتاص و
محدودۀ جغرافیایی معین است.
12
بخشبندی بازار امالک و مستغالت
• ویالیی ،آپارتمانی و ...
مسکونی
• دفتر اداری ،مغازه ،سالن تأتر ،هتل و ...
تجاری
• کارگاه ،کارخانه ،سوله و ...
صنعتی
• باغ ،مرتع ،زمین زراعی و ...
کشاورزی
• اوقات فراغت ،کلیسا ،پارک و ...
13
سایر
تجزیه و تحلیل بازار :تصمیمگیری
تجزیه و تحلیل بازار برای اخذ چه تصمیماتی بهکار میآید؟
• شعبۀ جدید خردهفروش ی در کجای شهر باشد؟
• چه نوع ساختمانی و در چه اندازهای در محل مشخص ی بنا شود؟
• شرایط قرارداد واسپاری چگونه باشد؟
• چه زمانی ساخت و ساز آغاز شود؟
• امسال چه تعداد واحد مسکونی در مرکز شهر ساخته شود؟
• در کدام شهرها و در چه نوع امالک و مستغالتی سرمایه تخصیص یابد؟
• ...
14
سطوح تجزیه و تحلیل بازار
• ستتطح ختترد :تمرک تتز بتتر ی تتک ملتتک ختتاص در ی تتک منطقتتۀ جغرافی تتایی
خ تتاص ب تتهمنمور تص تتمیمگیری ب ترای س تترمایهگذاری و ی تتا س تتاخت و
ساز .بهعنوان مثال :مطالعۀ توجیهپذیری احداث پاساژ در خیابان
الرستان
• س تتطح ک تتالن :تمرک تتز ب تتر ویعگیه تتای عم تتومی ن تتوع خا ت ی از ام تتالک و
مستتتغالت در یتتک منطقتتۀ جغرافیتتایی معتتین .بتتهعنوان مثتتال :بررست ی
بتتازار دفتتاتر اداری در مرکتتز شتتهر تهتران بتتهمنمور بترآورد نتترخ اجتاره و
واحدهای خالی دفاتر اداری در آن مناطق
15
تجزیه و تحلیل بازار :متغیرها
متغیرها و شاخصها
ً
• تجزیه و تحلیل بازار عموما بر تعداد اندکی از
متغیرها یا شاخصها تمرکز دارد .متغیرها یا
ّ
شاخصهایی که بهطور کمی طرف عرضه و
تقاضای بازار مصرف امالک و مستغالت و نیز
نقطۀ تعادل بازار را تعیین میکنند.
16
ً
فهرس ت ت تتت متغیره ت ت تتایی ک ت ت تته عموم ت ت تتا در تجزی ت ت تته و تحلی ت ت تتل ب ت ت تتازار
مورداستفاده قرار میگیرند ،به شرح زیر است:
• نرخ فضاهای خالی ()vacancy rate
• نرخ اجاره ()rent
• تعداد فضاهای در حال ساخت ( quantity of new construction
)started
• تعداد فضاهای ساختهشده quantity of new construction
))completed
• خالص جذب فضا ()net absorption
17
تعریف متغیرها
• نسبت تعداد فضاهای ساختهشدۀ خالی در بازار به کل تعداد فضاهای
ساختهشده در بازار
• نرخ اجارهها در قراردادهای اجارۀ اخیر
نرخ فضاهای خالی
نرخ اجاره
• تعداد فضاهای ساختهشدهای که به موجودی فضاهای بازار اضافه میشوند
تعداد فضاهای در حال ساخت
• تعداد فضاهای در حال ساختی که به موجودی فضاهای بازار اضافه خواهند
شد.
تعداد فضاهای ساختهشده
• تعداد فضاهایی که عالوه بر فضاهای اشغالشدۀ موجود هر سال اشغال
میشوند.
18
خالص جذب فضا
روابط ساده
vacantspacet vacantspace(t -1)
(construction)t
(net absorption)t
19
روابط ساده
Vacancy Construction
MS
Net absorption
12
20
رویکردهای تجزیه و تحلیل بازار
برونیابی سادۀ روند
• در ایتتن رویکتترد پیشبینتتی آینتتده تاهتتا بتتر پایتتۀ اطالعتتات گذشتتته صتتورت میگیتترد.
بن تتابراین متغیره تتایی ک تته در ای تتن رویک تترد ب تتهکار میرون تتد همگ تتی درونزا هس ت ند.
تکنیکهای سری زمانی اقتصاد سنجی در این رویکرد استفاده میشود.
تجزیه و تحلیل ساختاری
• در ای تتن رویک تترد ت تتالش میش تتود س تتاختار ب تتازار ب تتا شناس تتایی و کمیس تتازی عوام تتل
تعیینکنندۀ متغیرهای موردعالقه مدلستازی شتود .بنتابراین متغیرهتایی کته در
ً
این رویکرد بهکار میروند عموما برونزا هس ند.
21
محرکهای اصلی تقاضا برای امالک و مستغالت مسکونی
22
آپارتمانی
ویالیی
رشد جمعیت
رشد جمعیت
ترکیب خانوار
ترکیب خانوار
قدرت پرداخت برای خانههای محل زندگی
نرخ بهره
رشد اشتغال (کارمندان یقه آبی)
رشد اشتغال (کسبوکار و مشاغل حرفهای)
محرکهای اصلی تقاضا برای امالک و مستغالت تجاری
مراکز خردهفروش ی
• کل درآمد قابلتصرف
• کل ثروت خانوار
• حجم ترافیک (برای محلهای خاص)
دفاتر اداری
• رشد مشاغل اداری
• رشد نهادهای مالی بیمه و صندوق بازنشستگی
• رشد کسبوکارهای خدماتی
• رشد خدمات حقوقی
هتلها و مکانهای برگزاری اجالسهای بیناملللی
• حجم مسافرت هوایی
• رشد صنعت گردشگردی
23
محرکهای اصلی تقاضا برای امالک و مستغالت صنعتی
رشد اشتغال در بخش تولید کاال
رشد اشتغال در صنعت حمل و نقل
حجم حمل و نقل هوایی
حجم حمل و نقل ریلی و جادهای
24
25
سطح تجزیه و تحلیل :سرمایهگذاری
برآورد
جریانهای نقدی
برآورد هزینۀ
سرمایه
ارزشیابی
سرمایهگذاری
26
نمام بازار امالک و مستغالت
بازار مصرف
اقتصادهای ملی و منطقهای
عرضه
(مالک یا موجر)
تقاضا
(مستاجر)
اضافه شدن واحدهای
جدید
اجاره ملک و سکونت
پیش بینی آینده
صنعت ساختوساز
اگر جواب
مثبت است
بازار دارایی
جریان نقدی
عرضه
(فروش صاحبان)
آیا ساختوساز
سودآور است؟
نرخ موردنمر بازار
برای تبدیل به
سرمایهکردن
بازار سرمایه
(خرید
تقاضا
سرمایهگذاران)
ارزش بازار ملک
هزینۀ ساخت
بهعالوۀ زمین
تکالیف کالس ی
ً
.1چ ترا گس تتهرۀ تجزی تته و تحلی تتل ب تتازار ام تتالک و مس تتتغالت عموم تتا مح تتدود
تعریف میشود؟
.2نرخ تبدیل به سرمایهکردن چیست؟ چگونه محاسبه میشود؟
.3ست تتطوح تجزیت تته و تحلیت تتل امت تتالک را بت تتا ست تتطوح تجزیت تته و تحلیت تتل اوراق
بهادار مقایسه کنید.
.4چرا وجود فضاهای خالی در صنعت امالک و مستغالت عادی است؟
.5ارتبتتای میتتان "نتترخ فضتتای ختتالی جتتاری" " ،نتترخ فضتتای ختتالی طبی تتی" و
جهت تغییرات "نرخ اجاره" چگونه است؟
28
تکالیف کالس ی
.6در این مورد بحث کنید:
چگونه با استفاده از سنجۀ "ماههای عرضه" ( ) MSو با دانسهن زمان
معم تتول ب ترای تکمی تتل پروژهه تتای س تتاخت و س تتاز میت تتوان در ای تتن م تتورد
قض ت ت ت تتاوت ک ت ت ت تترد :آی ت ت ت تتا ب ت ت ت تتازار میتوان ت ت ت تتد فض ت ت ت تتاهای اض ت ت ت تتا ی حاص ت ت ت تتل از
ساختوسازهای جدید را جذب کند؟
.7یک مدل تجزیته و تحلیتل مبتنتی بتر رویکترد ستاختاری بترای نتوع خا ت ی
از امالک و مستغالت ارائه دهید.
.8یک مدل تجزیه و تحلیل مبتنی بتر برونیتابی رونتد بترای نتوع خا ت ی از
امالک و مستغالت ارائه دهید.
29
30