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2009年7月3日(五)晚上 7:00~9:00
行天宮
面對房地產的選擇
--張金鶚觀點
張金鶚
國立政治大學地政系 特聘教授
政大台灣房地產研究中心 主任
演講內容
I. 房地產的基本觀念
II. 房地產的神話
III. 房地產的選擇
VI. 房地產的決策關鍵
V. 當前房地產市場展望
IV. 意見交流
房地產的基本觀念
1.
房地產的組成元素
2.
房地產的特性
3.
房地產的生命週期
4.
台灣房地產景氣循環歷程
5.
房地產是火車頭工業嗎?
房地產的元素

一包裹元素—A Bundle of Goods

房屋/土地/產權

住宅單元/社區環境/鄰里(大/小)環境—硬體

住戶鄰居/管理維護—軟體
房地產特性

不可移動性

異質性

不可分割性

長久性

昂貴性

消費財+投資財 雙重性
房地產的生命週期
(1)
投資
1～5年
30～50年
時間落差
(Time-Lag)
(4)
使用
幾個月或
幾天
(2)
生產
（預售屋市場）
（中古屋市場）
1～2年
(3)
交易
台灣房地產景氣循環歷程
--擴短縮長現象
第一次景氣
•民國62~63年
(1973~1974)
2
年
擴張期短
7
年
第二次景氣
•民國68~69年
(1979~1980)
2
年
收縮期長
7
年
第三次景氣
•民國76~78年
(1987~1989)
3
年
13
年
第四次景氣
•民國92Q3~96Q2
(2003Q3~2007Q2)
4
年
(2~4年)
?
年
(7~10年以上)
擴短縮長現象
短期大漲
長期小回
房地產是火車頭工業嗎?
○ 房地產對總體經濟是否有帶動效果?
○ 房地產對總體經濟是否有領先效果?
房
地
產
帶
動
上
游
產
業
向前
關聯
房
地
產
產
業
向後
關聯
房
地
產
帶
動
下
游
產
業
產業關連分析法
景氣綜合指標分析法
關聯效果未如
預期地強
時間上落後於
總體經濟景氣
房地產景氣要先看清總體經濟(特別是金融)的臉色
房地產的五個神話
1.
有土斯有財(土地神話)—房地產穩賺不賠(房
地產投資好工具)
2.
房地產景氣循環—景氣或不景氣時投資房地
產都較穩當
3.
高通膨或低利率—租不如買
4.
房地產投資只需注意區位(Location, Location,
Location)
5.
房地產投資跟著捷運走準沒錯(捷運站聯合
開發)
有土斯有財(土地神話)
—房地產穩賺不賠(房地產投資好工具)

只要是投資行為，其結果就是有賺也有賠，
沒有任何一種東西可以是穩賺不賠的，房
地產或土地當然也不例外

如果純就投資工具的角度來看，房地產的
本質並非屬良好的投資產品，因為它太昂
貴，無法投資組合，分散風險；變現性又
不好，交易成本高、資訊不透明等困境

房地產卻是必需的消費產品
房地產景氣循環
—景氣或不景氣投資房地產都最穩當

台灣過去四次房地產的景氣循環是擴張期
短(2~4年)，收縮期長(7~10年以上)，即所謂
「擴短縮長」現象

房價的漲跌是短期大漲，長期小回，即所
謂「大漲小回」現象

純就財務投資觀點，長期不景氣造成資金
積壓、週轉困難，投資房地產最穩當的說
法，值得商確
高通膨或低利率時
—租不如買

因為通貨膨脹與利率的變動，相對房價的
漲跌小很多，面對高通膨或低利率而產生
「租屋不如買屋」的前題，應先認清當時
房價可能的漲跌趨勢

如果面臨房價持穩或上漲，當然可考慮
「買屋」

如果面臨房價下跌，就應「戒急用忍」，
考慮「租屋」為宜
購買房地產只需注意
「區位、區位、區位」

購買房地產考慮的因素很多，區位雖然重
要但非唯一，不要因為區位而忽略了其他
重要因素

每個人的區位條件偏好未必相同，「投資
區位」與「消費區位」、「現在區位」與
「未來區位」不要混為一談

認清「自己」的好區位而非「市場」的好
區位最為重要
房地產投資跟著捷運走準沒錯

不要迷信捷運站的房地產個案，只要大眾
一窩蜂投資，房價勢必會被炒高，要看個
人對捷運的需求而決定，5~10分鐘步行距
離較為適合居住

未來捷運將形成完整網絡，捷運站個案其
稀少性將降低，未來將較不值錢

通常捷運附近個案較為昂貴，且其居住品
質較缺乏寧適性

聯合開發個案不但價格更昂貴，且進出較
為混雜，要更審慎評估
房地產的選擇
1.
投資保值vs./& 消費居住
2.
市場之尺vs. 心中之尺
3.
個人與房地產投資生命週期之不同的
報酬vs.風險
4.
不同持有期間之報酬與風險選擇
5.
房地產衝突→替換選擇
投資保值vs./& 消費居住
房地產與一般財貨最大不同，在於兼具投資
與消費雙重特性，個人對消費與的比例多少
宜先 釐清
購屋決策不能單純由投資觀點考量
 僅由投資報酬率判斷
必須要加入消費觀點
 考量財務負擔能力、心理需求、個人偏好
投資—賺錢—價格
消費—舒適—品質
當投資保值與消費居住發生衝突?
市場之尺 vs. 心中之尺

市場之尺是由房地產市場上許多的交易所形
成的客觀「價格」→見林不見樹

心中之尺的刻度，隨著個人在成長經驗過程
中，由學習、摸索、嘗試等等的過程而慢慢
形成、改變的主觀「價值」→見樹不見林

房地產未來購屋決策是客觀價格與主觀價值
之間均衡交集→林樹相見

當市場之尺與心中之尺發生衝突?
沒有心中之尺時不適宜進入市場
心中價值≧市場價格
個人與房地產投資之生命週期
房地產投資者之生命週期
房地產本身之生命週期
決定可接受的風險／
利潤以及所能投入
的資金
考慮可接受的風險／
利潤下，選擇介入房
地產之生命週期
擁有房地產之生命週期
從擁有之生命週期中
，利用現金流量分析
利潤/風險
屋涯規劃配合個人生命週期
當報酬與風險發生衝突?
個人與房地產在面對不同生命週期
不同報酬與風險的選擇
不同持有期間之報酬與風險選擇
持有期間之年 平均報酬
年 平 均 ROE
16%
台北市房地產過去
二十二年(1971~1993年)
報酬率風險研究結果
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~
持有期間
持有期間之年平均風險
標準差
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~¦ ~
持有期間
房地產應中長期(至少5~7年
以上)持有，其相對的報酬與
風險較為適當，短期的買進
賣出交易成本高較不划算
房地產衝突→替換選擇
—面對衝突如何處理?

好消費 vs.好投資
 認清個人消費與投資需求的比例

好心中之尺 vs. 好市場之尺
 心中之尺為消費需求；市場之尺為投資需求

高報酬 vs. 低風險
 購買昂貴產品較在意風險

好品質 vs.好價格
 品質好但價格不好 vs.價格好但品質不好

好區位vs.好產品
 區位好但產品不好 vs. 產品好但區位不好

活在當下 vs. 期待未來
 消費需求較在意活在當下；投資需求較在意期待未來
房地產的決策關鍵
1.
時 機
2.
區 位
3.
產 品
4.
管 理
5.
價 格
時機、時機、時機
(Timing、Timing、Timing)

景氣上升↗

景氣持平→

景氣下滑↘
 房地產景氣是“U型”反轉，不是“V型”
反轉
 認清房地產景氣循環與變動(短期vs.長期)
掌握房地產市場資訊與研究成果為關鍵
區位、區位、區位
(Location、Location、Location)


都市中心地區
vs.
中心周圍地區
vs.
中心外圍地區
都
市
中
心
中
心
周
圍
中
心
外
圍
好區位
--交通可及性
--不要太近、不要太遠(第一巷)
--重視工作、就學、日常生活、休閒等地點
個人對區位的偏好各不相同，
而非投資者所認為的相同市場區位
產品、產品、產品
(Product、Product、Product)
預售屋 vs. 新成屋 vs. 中古屋 vs. 法拍屋
 公寓 vs. 大廈 vs. 透天
 新社區 vs. 舊社區
 豪宅 vs. 典型住宅 vs.套房

 好建商
 好規模
 好設計
 好隔局
 好公設
 好停車
好產品為最基本關鍵，不論投資或消費都應重視
管理、管理、管理
(Management、 Management、 Management)

無門禁管理 vs.有門禁管理vs.飯店式管理

自行管理 vs. 委外管理
好鄰居(鄰里熟識)
管委會運作良好
委外管理(優良物業管理公司)
自行管理(優良管理人員)
財務公開透明
管理費用合理
住 房 子 才 是 關 鍵
價格、價格、價格
(Price、Price、Price)





表價 vs. 成交價
單價 vs. 總價
銷售率& 議價空間
價格 vs. 數量
供給 vs. 需求
過去及當前市場平均行情
了解市場個案行情，附近競爭個案行情
預售屋、新成屋、中古屋行情
公寓、大廈、套房、透天行情
個案付款條件及個人負擔能力
基本財務分析
不要超過家庭收入負擔得起的價格最為基本
當前房地產市場展望
1. 國泰房地產指數
2. 購屋需求動向調查
3. 房地產景氣動向季報
國泰房地產指數季報
2009年第1季
Cathay Real Estate
Development Co., Ltd.
國 立 政 治 大 學
台灣房地產研究中心
Taiwan Real Estate
Research Center, NCCU
中華民國九十八年四月三十日
背景介紹

研究單位：國泰建設(股)公司與國立政
治大學台灣房地產研究中心合作研究並
編製房地產指數季報

資料內容：1992年第1季至2009年第1季
各區新推個案

涵蓋區域：全國、台北市、台北縣、桃
竹地區、台中都會區、南高都會區
國泰房地產指數
—新推個案價量分析
房價（可能成交價）指數
 議價空間指數
 開價指數
 推案量指數
 30天銷售率指數
 30天成交量指數


各項指數均以平均2006-2008年為基期(100)
全國價量指數趨勢圖
基期平均2006~2008年=100
160
可能成交價指數
120
成交量指數
成交量指數
可能成交價指數
110
120
100
80
90
40
80
0
70
1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1
台北市價量指數趨勢圖
基期平均2006~2008年=100
成交量指數
可能成交價指數
180
120
成交量指數
150
110
可能成交價指數
120
100
90
90
60
80
30
70
0
60
1998Q1
1999Q1
2000Q1
2001Q1
2002Q1
2003Q1
2004Q1
2005Q1
2006Q1
2007Q1
2008Q1
2009Q1
台北縣價量指數趨勢圖
基期平均2006-2008年=100
成交量指數
可能成交價指數
120
180
成交量指數
150
110
可能成交價指數
120
100
90
90
60
80
30
70
0
60
1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1
註：本季台北縣推案區位相較上季為差，故經模型控制住宅品質區位後，房價
相較市場未控制品質區位的感受為高。
桃竹地區價量指數趨勢圖
基期:平均2006~2008年=100
成交量指數
可能成交價指數
240
120
成交量指數
110
可能成交價指數
180
100
120
90
80
60
70
0
1998Q1
1999Q1
2000Q1
2001Q1
2002Q1
2003Q1
2004Q1
2005Q1
2006Q1
2007Q1
2008Q1
60
2009Q1
台中都會區價量指數趨勢圖
基期平均2006~2008年=100
成交量指數
可能成交價指數
250
120
110
成交量指數
200
可能成交價指數
100
150
90
100
80
50
0
1998Q1
70
1999Q1
2000Q1
2001Q1
2002Q1
2003Q1
2004Q1
2005Q1
2006Q1
2007Q1
2008Q1
60
2009Q1
南高都會區價量指數趨勢圖
基期平均2006~2008年=100
成交量指數
可能成交價指數
400
120
成交量指數
可能成交價指數
320
110
240
100
160
90
80
0
1998Q1
1999Q1
2000Q1
2001Q1
2002Q1
2003Q1
2004Q1
2005Q1
2006Q1
2007Q1
2008Q1
80
2009Q1
註：本季南高銷售率為0的個案比例較多，且其個案價格均較高，故在刪除銷
售率為0的個案後，較市場感受為低。
內政部營建署
台灣住宅需求動向調查
民國九十七年第四季
執行單位 ：財團法人國土規劃及不動產資訊中心
計劃主持人：張金鶚(政大台灣房地產研究中心主任)
中 華 民 國 九 十 八 年 二 月 二 十 五 日
調查期間、範圍、對象
 97年第4季調查期間為民國98年1月1日至1月15日。
 已購屋者與購屋搜尋者調查範圍為台北市、台北縣、
桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市等五個地區(九個縣
市)。租屋搜尋者調查範圍僅台北市、台北縣。
 調查對象為16家銀行之322家分行、9家主要仲介公
司之180家分店、及崔媽媽基金會之租屋搜尋通路。
 銀行回收803份有效問卷，抽樣誤差為正負3.46%；
仲介公司回收 546份有 0效問卷，抽樣誤差為正負
4.19%；崔媽媽基金會回收502份有效問卷，抽樣誤
差為4.37%；總計回收有效問卷1,851份。
已購屋者
調查結果分析
購屋動機
 首購族群仍為市場主流，，且增加至六成左右，達歷
年新高，換屋自住需求減少。
 首購需求比重仍以台中縣市為最高，換屋需求比重以
高雄縣市為最高。投資需求比重台北市增加。
96年第4季
97年第1季
97年第2季
97年第3季
97年第4季
首購自住
54.7%
51.1%
52.2%
55.9%
59.4%
換屋自住
26.2%
28.0%
33.5%
28.2%
23.7%
投資
19.0%
20.9%
14.3%
15.9%
16.9%
台北市
台北縣
桃竹縣市
台中縣市
高雄縣市
首購自住
58.1%
59.6%
59.3%
62.0%
58.5%
換屋自住
20.0%
22.1%
26.9%
20.7%
31.7%
投資
21.9%
18.3%
13.8%
17.4%
9.8%
購屋市場類型


已購屋者購買類型中，新成屋、中古屋與拍賣屋需求增
加，預售屋需求減少。
台北縣、市以中古屋為主，桃竹縣市與台中縣市、高雄
縣市則以新成屋為主，桃竹縣市與高雄縣市拍賣屋比重
較高。
96年第4季
97年第1季
97年第2季
97年第3季
97年第4季
預售屋
12.9%
13.6%
17.0%
18.4%
12.7%
新成屋
41.9%
43.3%
35.7%
34.6%
37.5%
中古屋
43.6%
40.8%
45.6%
44.8%
46.1%
拍賣屋
1.7%
2.3%
1.3%
2.0%
3.4%
台北市
台北縣
桃竹縣市
台中縣市
高雄縣市
預售屋
12.1%
14.1%
8.0%
22.2%
7.0%
新成屋
24.3%
24.9%
52.7%
46.0%
53.8%
中古屋
61.7%
57.7%
32.0%
31.0%
33.9%
拍賣屋
1.9%
2.9%
6.0%
0.8%
5.3%
購屋搜尋與議價
 與上季相較，議價空間與看屋數增加，搜尋期間減少，顯
示市場價格持續上季有鬆動跡象。
 台中縣市議價空間最大(12%)；台北市決策時間較長。
96年第4季 97年第1季 97年第2季 97年第3季 97年第4季
平均議價空間
8.5%
9.0%
9.3%
9.8%
10.2%
平均搜尋時間
5.2月
6.2月
5.7月
6.2月
5.6月
平均看屋間數
8.9屋
9.6屋
10.0屋
9.1屋
9.9屋
桃竹縣市
台中縣市
高雄縣市
台北市
台北縣
平均議價空間
11.2%
10.2%
8.7%
12.4%
8.9%
平均搜尋時間
6.3月
5.2月
5.6月
5.1月
6.0月
平均看屋間數
12.1屋
9.8屋
9.5屋
8.6屋
8.3屋
購屋負擔
 房價年所得比與貸款負擔率均減少。
 台北市購屋負擔與貸款負擔均增加(10.2倍、43%)，但較
上季減少；高雄縣市購屋負擔與貸款負擔均較低(5.3倍、
19.7%) 。
96年第4季 97年第1季 97年第2季 97年第3季 97年第4季
房價年所得比
7.0 倍
7.5 倍
7.3 倍
7.4 倍
7.1 倍
房貸支出佔每
月所得比
30.8%
33.1%
33.5%
33.6%
29.6%
桃竹縣市
台中縣市
高雄縣市
台北市
台北縣
房價年所得比
10.2 倍
6.7 倍
6.2 倍
6.4 倍
5.3 倍
房貸支出佔每
月所得比
43.0%
29.6%
24.5%
27.2%
19.7%
對本季及明年同季房價趨勢看法



84%購屋者看跌
本季房價；看漲
者 僅 佔 2% ； 看
跌為主流看法。
75%購屋者看跌
明年同季房價，
看 漲 者 佔 6% 。
以看跌為主，看
跌之比例為91Q2
以來最高。
未來信心分數雖
高於近期信心分
數，但均以看跌
為主。
對本季
房價看法
96年
第4季
97年
第1季
97年
第2季
97年
第3季
97年
第4季
大幅下跌
2.7%
0.4%
3.1%
9.9%
15.7%
小幅下跌
43.1%
13.5%
24.2%
65.1%
67.9%
維持平穩
36.3%
30.8%
39.5%
19.8%
14.2%
小幅上漲
16.6%
45.1%
25.2%
4.5%
2.1%
大幅上漲
1.4%
10.2%
8.0%
0.8%
0.0%
對明年同季
房價看法
96年
第4季
97年
第1季
97年
第2季
97年
第3季
97年
第4季
大幅下跌
6.8%
1.7%
7.4%
17.2%
20.5%
小幅下跌
33.8%
11.6%
40.2%
52.9%
54.0%
維持平穩
32.9%
27.1%
31.2%
23.7%
20.0%
小幅上漲
23.6%
45.1%
16.1%
5.4%
5.5%
大幅上漲
2.8%
14.5%
5.1%
0.7%
0.0%
購屋搜尋者
調查結果分析
購屋動機
 潛在購屋動機仍以首購自住需求為主。
 潛在首購需求以桃竹縣市超過六成之比重為最高，換屋
自住需求以高雄縣市的比重較高，投資需求比重最高者
則由上季的桃竹縣市轉為本季的台北市。
96年第4季
97年第1季
97年第2季
97年第3季
97年第4季
首購自住
53.8%
42.8%
48.8%
52.2%
51.8%
換屋自住
25.3%
33.9%
33.4%
27.2%
28.6%
投資
21.0%
23.3%
17.8%
20.5%
19.6%
台北市
台北縣
桃竹縣市
台中縣市
高雄縣市
首購自住
47.4%
46.6%
62.2%
59.3%
44.2%
換屋自住
25.7%
34.2%
20.7%
25.9%
37.2%
投資
27.0%
19.3%
17.1%
14.8%
18.6%
期望購屋價格
 購屋搜尋者以300~600萬元為主要期望購屋價格，佔49%；
其次為600~900萬元。
 台北市期望購屋價格明顯較其他縣市高，以1,200萬元以
上為主但比例略減，其他縣市期望購買600萬元以上的比
例均較上季減少。顯示期望購屋價格有降低跡象。
五大都會區 台北市 台北縣 桃竹縣市 台中縣市 高雄縣市
未滿300萬元
12.2%
4.7%
4.3%
22.0%
15.0%
24.4%
300-未滿600萬
48.9%
13.3%
57.9%
57.3%
57.5%
58.5%
600-未滿900萬
19.0%
21.3%
25.0%
11.0%
18.8%
14.6%
900-未滿1200萬
10.2%
24.0%
10.4%
4.9%
5.0%
2.4%
1200萬元以上
9.7%
36.7%
2.4%
4.9%
3.8%
0.0%
台北市
1200萬元以上
96年第4季 97年第1季 97年第2季 97年第3季 97年第4季
36.8%
39.2%
32.1%
40.0%
36.7%
預期房價跌幅
 購屋搜尋者認為近期房價平均下跌幅度為2.02成，認為未
來房價平均下跌幅度為2.30成，即預期未來房價下跌幅度
會大於近期房價下跌幅度。
 預期近期及未來房價平均下跌幅度最大者分別為桃竹縣
市(2.13成)及台北市(2.43成) ；預期近期及未來房價平均下
跌幅度最小者均為高雄縣市(1.86成、1.98成) 。
五大都會區
台北市
台北縣
桃竹縣市 台中縣市 高雄縣市
近期房價下
跌成數
2.02
(370)
2.03
(109)
2.07
(116)
2.13
(54)
1.88
(63)
1.86
(28)
未來房價下
跌成數
2.30
(308)
2.43
(74)
2.25
(104)
2.41
(43)
2.30
(59)
1.98
(28)
註：括弧內數據為樣本數。
對本季及明年同季房價趨勢看法



87%看跌本季房
對本季
價且比例持續增 房價看法
加，僅2%看漲； 大幅下跌
仍以看跌為主流
小幅下跌
意見。
77% 看 跌 明 年 同 維持平穩
季房價，僅7%看 小幅上漲
漲；持續以看跌 大幅上漲
為主流。
對明年同季
綜合顯示，對本 房價看法
季及明年同季房
價看法均持續以 大幅下跌
看跌為主；尤其 小幅下跌
大幅看跌的比例 維持平穩
均為自91Q2開始
調查以來之新高。 小幅上漲
大幅上漲
96年
第4季
97年
第1季
97年
第2季
97年
第3季
97年
第4季
8.0%
2.0%
6.3%
22.3%
30.2%
55.1%
13.6%
35.3%
59.4%
56.4%
25.5%
36.0%
27.0%
14.2%
11.0%
8.8%
38.9%
22.4%
2.5%
1.2%
2.6%
9.5%
8.9%
1.6%
1.2%
96年
第4季
97年
第1季
97年
第2季
97年
第3季
97年
第4季
13.0%
2.1%
15.5%
26.4%
31.1%
34.5%
13.4%
42.7%
50.5%
45.5%
28.8%
34.9%
22.9%
17.2%
16.6%
20.2%
39.8%
15.5%
5.0%
5.5%
3.5%
9.8%
3.5%
0.9%
1.3%
整體購屋者對房價信心分數
五大都會區購屋者房價信心綜合分數
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
91Q2 91Q3 91Q4 92Q1 92Q2 92Q3 92Q4 93Q1 93Q2 93Q3 93Q4 94Q1 94Q2 94Q3 94Q4 95Q1 95Q2 95Q3 95Q4 96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4
五大都會區購屋者房價近期與未來信心分數
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
91Q2 91Q3 91Q4 92Q1 92Q2 92Q3 92Q4 93Q1 93Q2 93Q3 93Q4 94Q1 94Q2 94Q3 94Q4 95Q1 95Q2 95Q3 95Q4 96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4
近期信心分數
未來信心分數
台灣房地產景氣動向調查
民國九十八年第一季
研究單位：中華民國住宅學會
委託單位：內政部建築研究所
中華民國九十八年六月二十九日
臺灣房地產景氣綜合指標
房地產綜
合景氣指
標類
投資面
領先指標
●國內生產毛額
☆
●貨幣供給額☆
●營建股股價指
數＊
●建築貸款餘
額變動量＊
●消費者物價指數＊
同時指標
●素地交易量指
數☆
●基準放款利率
＃
●建造執照面
積☆
●新推個案標準單價
＊
●新承做購屋貸款金
額＊
●住宅使用
率☆
●使用執照面
積＊
●營造業員工
平均薪資☆
●建物買賣移轉登記
棟數＊
●土地增值稅額＊
●房屋租金
價格指數＊
●家戶數年
增率＊
落後指標
生產面
交易面
使用面
九十八年第一季
同時指標大幅下降
 景氣同時綜合指標為99.78 ，1.25% ↓

上升指標:住宅使用率

下降指標:新承做購屋貸款金額、建造執照面
積、基準放款利率、素地交易量
指數、新推個案標準單價
九十八年第一季
投資↓使用↓生產↓ 交易↓
0.12 % ↓ ,穩定
生產面: 2.64 % ↓ ,大幅
交易面: 2.93 % ↓ ,大幅
使用面: 0.83 % ↓ ,小幅
投資面:
較上季下降一分為6分
燈號為藍燈
素地交易量指數
建造執照面積
1 +0
1  +0
新推個案標準單價
住宅使用率
2  -1
2  +0
對策訊號分數圖
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
紅燈
黃紅燈
14
13
綠燈
13
13
12
12
12
12
12
12
12
12
11
11
10
10
黃藍燈
9
8
7
藍燈
7
6
93/Q1
94/Q1
95/Q1
96/Q1
97/Q1
98/Q1
民國
九十八年第一季
廠商景氣判斷穩定

相較上季轉好、不變、轉壞比例
為34 % 、33% 、33%

相對上一季與去年同季之淨增加
分別為1%與-54%
(97Q4為-89%與-93%)
領先指標大幅下降
 景氣領先綜合指標為91.97 ，
1.76 % ↓

下滑指標：建築貸款餘額變動量、國內生產
毛額、消費者物價指數

上升指標：貨幣供給額、營建股股價指數
近年房地產景氣領先與同時指標趨勢圖
92Q2
谷底
96Q2
高峰
115
景
同時指標
氣
105
99.78
綜
合
領先指標
指
95
91.97
85
93
94
95
96
97
98
數
不同類型廠商對市場景氣預測
淨增加均超過40%，呈現偏好或明顯看好
景氣判斷
預測98年第二季
轉好
建設公司
營造廠
不變
轉壞
淨增加
預測98年第三季
轉好
不變
轉壞
淨增加
45.16 41.94 12.90 32.26 61.29 35.48
3.23
58.06
46.15 30.77 23.08 23.08 61.54 23.08 15.38 46.15
仲介/代銷/
廣告
68.42 31.58
0.00
68.42 68.42 31.58
0.00
68.42
建經/顧問/
地政士/
估價師
39.13 52.17
8.70
30.43 50.00 41.30
8.70
41.30
金融機構
70.59 17.65 11.76 58.82 62.50 31.25
6.25
56.25
全體廠商
50.00 39.68 10.32 39.68 58.40 35.20
6.40
52.00
圖十二 房地產新聞事件正面與負面影響統計圖
(單位:%)
正面影響
90
負面影響
82
80
68
70
60
50
52
64
61
58
74
70
48
42
40
39
32
36
30
30
26
18
20
10
0
96/Q2
96/Q3
96/Q4
97/Q1
97/Q2
97/Q3
97/Q4
98/Q1
別忘了 買房子主要是住房子
住的舒服比買的便宜重要
房地產的選擇不只是實務，也有理論；
不只是門科學(客觀)，更是門藝術(主觀)；
目標不只是賺錢致富，更是生活品味的提升。
意見交流
謝謝指教
參考網站
政治大學台灣房地產研究中心—www.housing.nccu.edu.tw
張金鶚教授個人網站－www.realestate.com.tw
參考資料
張金鶚(2003)，房地產投資與市場分析(上、中、下)，華泰書局