Transcript 張金鶚PPT - 國立政治大學

國家競爭力系列：健全房地產市場
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資訊不透明造成房地產亂象叢生
業者公布之相關訊息
政府公布之相關訊息
美國之房價資訊提供方式
當前房地產市場資訊
房地產市場回顧與展望
結論與建議
大眾無法得知真實房地產交易價格
資訊不透明造成業者對個案之哄抬渲染
房地產亂象
房地產置入性行銷嚴重
資訊不透明造成民眾之過度預期與恐慌
房地產市場無效率呈現『擴短縮長』現象
資訊不透明可能造成房地產泡沫化現象
房仲業
建築
代銷
業者
業
房地產相關
雜誌
由房地產相關業者公布之相
關訊息有以下相關問題
廣告宣傳面
• 老王賣瓜，自賣自誇
業者公布之訊息自然立場偏
頗而非公正客觀評論
• 置入性行銷嚴重
業配新聞不斷洗腦大眾房價
高漲或者投資房地產準獲利
資訊提供面
• 偏誤訊息
業者公布之資訊無論在內容
分析或研究過程中，多非經
過嚴謹的統計分析處理過程
• 房地產交易簡訊
地政事務所非強制性收集之資訊
• 都市地價指數
內政部地政司自行估算編制
• 其他定期發布之資料
如台灣房地產景氣動向季報、台灣住宅需求動向季
報等總體性房地產市場情況報告
• 不動產交易資訊平台之建置
如ehouse不動產交易服務網、不動產價格一點通、
住宅統計資訊網，提供租售平台或由聯徵中心取得
之鑑估資料提供民眾參考
無法讓消費者輕易取得房屋真實交易價格資訊
• 參考網站： http://www.zillow.com/
輸入完整地址：
房屋類型等基本資訊
目前待售價格
十年內之交易訊息
讓準買家在買賣
上有透明且客觀
之資訊
供給面 國泰房地產指數季報
調查範圍 台灣六大都會區之新推房地產個案
 包含台北市、台北縣、桃園縣及新竹縣市、台中縣
市、台南縣市、高雄縣市等11縣市
提供新推個案各類指數資訊
 價量指標 了解各地區房地產價量變動情形，指標包
含開價指數、可能成交價指數、議價空間率指數、
推案量指數、30天銷售率指數、30天成交價指數
 住宅租金指數 台北縣市整層住宅租金波動情形
 辦公室租金指數 台北縣市辦公室租金、空置率情形
需求面 台灣住宅需求動向調查
調查範圍 台灣六大都會區之住戶為母體
 包含台北市、台北縣、桃園縣及新竹縣市、台
中縣市、台南縣市、高雄縣市等11縣市
提供各類房屋需求者資訊
 新購置住宅者(過去一季內新購屋)
至銀行核准辦理購屋貸款之新貸客戶
 欲購置住宅者(未來一年內欲購屋)
至仲介公司尋找房屋之「帶看」或「上店」的
顧客為調查對象
 已租用住宅者(目前正在租屋者)
 新租用住宅者 (過去半年內租屋者)
景氣面 台灣房地產景氣動向調查
調查範圍 台灣房地產景氣情況
提供台灣房地產景氣主客觀資訊
 (客觀面)景氣指標 提供各層面指標(包含投資面、生
產面、交易面、使用面)、領先及同時指標之房地產
綜合指標資訊，及房地產景氣對策訊號等客觀面指
標資訊
 (主觀面)廠商意見調查 透過調查問卷了解房地產相
關產業之廠商對房地產景氣看法
 房地產市場與政策走向新聞評析 評析相關新聞對於
房地產市場之影響為正向或負向
供給面 新推個案市場價格大漲、成交量持穩
需求面 購屋者購屋負擔持續增加，北市房價所得
比屢創新高(11倍)，且民眾普遍認為房價
不合理
景氣面 房地產市場受到經濟復甦、資金充沛、
ECFA預期濃厚、五都選舉結果等因素影
響，年底房地產景氣達到黃紅燈
政策面 央行實施針對性審慎措施，政院停止標售
台北市精華區土地，但房價未見明顯鬆動
--『這是最好的時代也是最壞的時代』
房市已到達非理性繁榮階段
明年房市是榮景的一年也是風暴的一年，台灣房市
受ECFA等利多因素之預期效應已達到高點，可能
被形塑出另一波榮景
房市泡沫化問題恐更加嚴重
都會區住宅房價已經達到相對高點，泡沫化問題恐
將更加嚴重，故明年房市泡沫是有疑慮的
政府應審慎面對未來可能產生之危機
如果未來房地產泡沫化，台灣可能面臨如美國、日
本或愛爾蘭的經濟危機，應審慎應對之
房地產交易平台建置
政府應提供透明之房地產資訊交易平台，讓大眾
可容易取得相關房地產資訊
管控房地產置入性行銷問題
政府相關單位(如NCC或公平會)應管控相關房地
產置入性行銷問題，這些可能造成大眾對於不動
產產生過高預期心理甚至房價攀高的恐慌心理
盡快修改房地產法令促進房地產資訊透明
修正土地登記規則及不動產紀業管理條例，促使
資訊公正客觀透明，讓大眾容易取得房價及房地
產相關資訊
房地產交易資訊透明的問題非單一層面
能解決，政府應從多項管道包括稅制、資
金、交易制度及資訊透明化等進行改革才
為治本之道
稅制
資金
資訊透明化
交易制度
天祐台灣房地產市場
驚驚漲！房價泡沫化，剉咧等～
熱錢湧進房市，完美風暴形成
參考網站：
• 政治大學台灣房地產研究中心
www.housing.nccu.edu.tw
• 張金鶚教授個人網站
www.realestate.com.tw