Transcript 不動產市場 分析與預測 第三章 不動產市場分析概論

不動產市場
分析與預測
第三章
不動產市場分析概論
第三章 不動產市場分析概論


第一節 不動產市場分析概論
第二節 國內不動產市場發展現況分析
第一節



不動產市場分析概論
不動產市場分析乃是不動產投資決策中極為重要
之一環
因為不動產行銷活動多須依賴市場分析之結果來
決定行銷之方向與策略，若不動產投資缺乏市場
分析，則其獲利性較無法掌控
反之，若經市場分析之詳細評估後再進行不動產
投資，則可降低不動產投資之風險程度。

市場分析包含了不同的評估要項，可區分為市場
與決策二項。
 市場方面：可細分為區域經濟分析(Analysis
of Local
Economy)、市場分析(Market Analysis)即可市場性分析
（或稱為去化能力分析，Marketability）
 決策方面
:則可細分為可行性分析(Feasibility Analysis)
及投資分析(Investment Analysis)。

一、區域經濟分析概述
 (一)市場分析的程序



區域經濟之本質與規模之現況分析與預測
標的產品市場之目前與未來供給與需求因素之分
析
標的產品之特性（如空間或設施等）在市場上之
競爭力分析

(二)區域經濟分析之三步驟
確定區域經濟之地理範圍
 確定區域經濟之本質與規模
 預測經濟活動之變化與變動量


(三)區域經濟活動
 收入流動模型(Circular
Flow-of-Income
Model)」：

此模型包含三個主要單位，分別為家計單位
(Household)、商業單位(Business)與政府單位
(Government)
家計
商品及服務
商業
單位
單位
生產性資源
（勞務、土地、資本及經營管理等）
(1) 實物流(Real Flows)

下圖僅以家計單位與商業單位簡單說明兩單位間之
實物（或勞務）及相關金錢流動之情形
家計
消費支出
商業
單位
單位
資源之支付額
（工資、租金、股利、利息及利潤）
(2) 金流(Money Flows)

藉由估計區域內未來的就業量（或就業
率），可將就業分為兩類：
 基本產業(Basic

Industry)：
此地區進行的產業中，其主要生產的產品或是服務
是以出口為導向者，也就是賺的錢主要是來自此地
區之外者稱之
 非基本產業(Non-basic

Industry)：
若所進行的產業，其產品不是以出口為導向者，即
稱為非基本產業

其分析的步驟可分為下列六點說明之：






判定是否為基本產業
預測未來基本產業的就業人口
預測未來的總就業人口，再推算總人口數
將總人口數轉換成以家戶為單位
預測家戶之平均收入
估計潛在對不動產之需求

分析區域經濟成長之基本概念又稱為出口
基礎理論(Export Base Theory)之定義：
 由於此產業需要更多工作人口即必須擴廠，使
得工作機會增加，購買力隨之提高，導致不動
產景氣提升，而區域經濟也因此得以成長

區位商數(Location Quotient)：在一區域內，
某一特定產業的就業率與全國該產業就業
率之比值，可協助判定該產業在此區域內
是否為基本產業。

區位商數以公式表示為：
（在某地區內之某特定產業就業人口數/某地區的總就業人口數）
LQ 
（全國某特定產業之就業人口數/全國的總就業人口數）
 其判定的準則為當：
LQ＞1-----------基本產業
 LQ＝1-----------非基本產業
 LQ＜1-----------非基本產業


(四)區域內與其他區域之產業發展比較
 就業所衍生對不動產之需求，可參考下列程序
說明：(見圖3-2)




有了新增之就業量，因此也會相對需要增加廠房
用地及建設
就業量的增加，使人們有更多的收入，購買力也
隨之增加，因而增加對不動產的需求
就業量的增加，對提供相關服務的經濟活動需求
也隨著增加
為因應上述經濟活動的增加，需要更多就業量的
投入，進一步形成對不動產的需求的增加
圖3-2
說明：因就業所衍生出對不動產之需求
基本產業的就業
辦公用地需求
總就業人口
（基本產業與非基本產業）
工業用地需求
總人口數/總收入
住宅需求
服務用地需求
 例如假設台南縣白河鎮之蓮花與其相關觀光產
業之就業率為35%，而全國之蓮花與其相關觀
光產業之就業率為10%，則白河鎮之蓮花與其
相關觀光產業之區位商數為：
LQ＝35%÷10%＝3.5＞1

二、市場分析
 市場分析包含對市場特性的分割及區隔
 市場分割為市場分析的第一步，乃將不動產產
品分割為較小、較具同質性的次級市場 。
 實務上常用的市場分割變數為：





生活型態之選擇(如：住宅權屬、建物類別等)
建物屋齡之選擇(如：全新、中古屋等)
經濟因素之選擇(如：鄰里、社區及學區等)
地理區位之選擇(如：市中心、市郊等)
行政區域之選擇(如：鄉、鎮、市式直轄市等)
 市場區隔乃是對市場產品分割後，將該次市場
中消費者之需求依類似之特性進行區隔
 除了市場分割與市場區隔以外，不動產之需求
與供給分析亦為市場分析之另一要素
 以下以住宅不動產為例，分別依新屋與中古屋
進行供需分析：
 (一)新屋：
 需求：
(1)家計單位增加數
 (2)家計單位之年齡組成結構
 (3)家庭收入
 (4)替代產品之價格
 (5)信用程度

(6)持有成本
(7)季節性因素
(8)未來市場預期
(9)其他
 供給：
(1)營建過程中，各生產因素(或技術)之價格或成本
 (2)興建中之個案或建商數。
 (3)各生產因素或技術之生產力。
 (4)建商對未來市場去化能力之預期。

 (二)中古屋
 供給

經濟因素
a)
b)
c)
d)
e)

失業
家計單位購買力下降
家庭實質所得之循環
人口遷移
公司或工廠之遷移
人口因素
a)
b)
家庭之世代循環(Life Cycle)
偏好型態改變
 一般需求與供給分析外，不動產市場上有獨特
的空屋率（或閒置率）分析(Vacancy Analysis)
及吸收能力分析(Absorption Analysis)則可增加
個案的順利去化，避免留滯為餘屋
 空屋率分析為不動產市場中，房價與租金的重
要指標，若空屋率低，則未來價格及租金將可
能因為需求上升而上漲
 吸收能力分析本質上即為有效需求分析，乃衡
量一市場中不同時點的需求量（或需求曲線）
變動情形
 通常在同一價格下，市場之吸收能力會因市場
之景氣而變化
 若以PM為市場價格（及賣方求售價），PE為均
衡價格（即可出清價），圖即表示當年之市場
吸收能力為五百戶，市場總供給為七百戶，空
屋數為二百戶(如圖3-3)
(表定價格)
(實際賣價)

三、可市場性分析（或去化能力分析）
 可市場性分析(Marketability
Analysis)為市場分析
之一部分，亦可為獨立之分析，乃針對一特定
個案或標的物在市場上順利售出（或去化）之
競爭能力，或是獲取更多收益的能力

四、可行性分析（Feasibility Analysis）
 針對某一特定個案能否成功或達到預期目的之
分析，包括工程、環境、財務與稅賦等方面的
分析，其最高上限以不超過估價原則中「最有
效使用原則」(Highest and Best Uses)的最高收益
為原則

五、投資分析
 投資分析泛指將一特定個案當成一投資標的之
評估分析，包括最適之財務規劃（如融資決策
或還款方式等）、稅賦分析、風險與報酬等分
析
第二節

國內不動產市場發展現況
分析
一、國內不動產交易面臨之課題
 現階段國內不動產交易所面臨之主要問題，茲
舉例如下：



不動產交易相關契約未盡公平
不動產交易資訊未能公開化
各交易輔助行為人專業分工角色混淆

二、國內不動產之發展現況
 近年來，由於各縣（市）陸續實施容積率，造
成搶建風潮，而有關現階段國內不動產發展困
境扼要說明如下：
表3-1 台灣地區空屋數推估
 （一）市場供給失調
台電用電不足底度戶數
變動率（%）
推估
住宅存量與家戶數推估
變動率（%）
79年
674,341
—
674,317
—
80年
696,948
3.35
674,338
0.00
81年
716,102
2.95
702,482
4.17
82年
760,894
6.26
788,936
12.31
83年
910,613
19.68
945,152
19.80
84年
1,005,305
10.40
1,083,415
14.63
85年
1,001,107
0.24
1,124,330
3.78
86年
1,010,059
0.89
1,134,447
0.90
87年
1,038,993
2.86
1,139,156
0.41
88年
1,030,701
0.80
—
—
 （二）金融機構不良資產增加
不動產業亦提供最堅實之不動產作貸款擔保，一旦房地
產價格大幅下跌，抵押物拍賣價格不足清償貸款金額
，導致金融機構不良資產增加，故為免發生銀行危機
，進而發生貨幣危機
 （三）不動產產業經營陷入困境-八十九年
至九十一年房地產市場分析
根據信義房屋與美國西維吉尼亞大學合作製作的「信
義房價指數」顯示，去年第四季台灣地區的房價總指
數為87.85，與前一年同期比較，出現6.62%的負成長
，創下該指數近十一年來的新低點
 （四）不動產產業復甦概況：九十二年至九十
三年房地產市場分析
根據2003年第一季「信義不動產評論」指出，
92年台灣不動產市場景氣逐漸復甦，茲分述如
下：






2003年第一季
低利優惠房貸對房市交易及貸款影響分析
土增稅減半二年對房地產交易的影響
台灣「家戶購屋比」增減趨勢分析
戰爭對房地產是推力還是拉力
空屋率的數字迷思
 94年下半年「房地產市場景氣展望」分析

由於國內經濟景氣成長趨緩，造成第一季房地產景
氣連續七季呈現綠燈，於「一低三高效應」發酵下
，94年上半年房屋交易量可望創下近八年來半年度
最高交易量紀錄，整體房價也居於高檔水準，市場
表現「價量皆穩」
根據內政部統計資料推估，94年上半年台灣地區房
屋買賣移轉件數達20.4萬件左右，約比去年同期微
幅成長0.6%，仍將創下近八年來半年度最高交易量
水準
 房價部分，信義房屋成交資料統計顯示，上半年住
宅平均單價（18.57萬/坪）比去年下半年（17.98萬/
坪）上漲3.28%（與比去年同期比則上漲9.75%）
，第二季房價與第一季均呈小幅上揚的局面，顯然
房價仍維持高檔不墬，房市表現可謂「價量皆穩」

近年來政策持續作多，續撥優惠利率房貸，短期利
率仍處於低檔且上升趨勢溫和，加上下半年市場仍
有「三高」效應支撐，高物價、高匯率及高換屋率
及政策作多行情，仍將是支撐94年下半年房市的最
主要力量
 由於最近國際油價一度突破每桶60美元之高價，預
計下半年包括鐵、陸、空、海等運輸費用將先後反
映成本調升，預估全年國內物價上漲年增率將達
2.5%左右

94年下半年度台灣房市利多、利空因素比較
利多因素
利空因素
1. 高油價影響經濟成長表現
2. 京都議定書效應，影響高耗能
產業投資
3. 歐美房市有泡沬化之虞，衝擊
全球經濟表現
經濟面
1. 經濟成長雖趨緩，但仍有3.5%以上
2. 下半年國內股市表現看漲
兩岸政
治面
1. 連宋訪中，新黨也將登「陸」，續營造
1. 朝小野大情勢依舊，不利施政
兩岸和緩氣氛
2. 年底縣市選舉，恐造成國內政
2. 可能宣布開放大陸人來台觀光，有利提
局動盪
升內需及休閒不動產
市場面
1. 預隻推案量仍大，市場供需有
1. 物價揚，通膨陰影籠罩，購屋保值需求
失衝之虞
轉強
2. 房價漸走高，影響購屋能力與
2. 重大建設完工帶動換屋需求
意願
資金面
1. 市場資金充裕，房地產資金動能足
2. 台幣升值吸引國際熱錢流入
3. 大陸宏觀調控，台商資金可能回流
1. 全球利率升息走勢不變
政策面
1. 土增稅永久調降有利換屋
2. 低利優惠房貸續撥3千億
1. 下半年起雙安全梯建築管制新
制上路
資料來源：信義房屋不動產企劃研究室
 （五）不動產產業復甦概況—九十六至九十八
房地產市場分析

1.民國九十六年第一季房地產景氣綜合指標
領先指標綜合指數
1.
2.
3.
第一季
本季領先指標綜合指數 1.
為104.23，與上季相比
減少1.20 百分點，較上
季下降1.14%。
2.
領先指標本季轉為下降
趨勢，下降幅度為小幅
下滑
3.
變動率下降由大至小依
序為：建築貸款餘額變
動量、營建股股價指數、
消費者物價指數、國內
生產毛額、貨幣供給額
第二季
本季領先指標綜合指數
為103.99，較第一季
104.23 下降0.23%。
本季領先指標為下降趨
勢，下降幅度為穩定範
圍。
變動率下降幅度由大至
小依序為：建築貸款餘
額變動量、營建股股價
指數、貨幣供給額。
1.
2.
3.
第三季
領先指標綜合指數為
98.69，較第二季102.46
下降3.68%。
本季領先指標為下降趨
勢，下降幅度為大幅變
動。
變動率下降幅度由大至
小依序為：建築貸款餘
額變動量、營建股股價
指數、貨幣供給額、國
內生產毛額。

(2).同時指標綜合指數
同時指標綜合指數
1.
2.
3.
第二季
季同時指標綜合指數為
96.08，較上季95.88 上升
0.21%。
本季同時指標構成指數漲跌
互見，基準放款利率、新推
個案標準單價、住宅使用率
為上升趨勢，其餘指標為下
降趨勢。
變動率下降幅度由大至小依
序為建造執照面積、新承做
購屋貸款金額、素地交易量
指數。
1.
2.
3.
4.
第三季
九十六年第三季同時指標綜
合指數為100.78，較上季
101.78 下降0.98%。
本季同時指標為下降趨勢，
下降幅度為小幅變動。
六項構成指標中，從經調整
後指數來看，除基準放款利
率、建造執照面積為上升趨
勢，其餘指標為下降趨勢。
變動率下降幅度由大至小依
序為：新承做購屋貸款金額、
新推個案標準單價、住宅使
用率、素地交易量指數。

整體而言，本季領先指標與同時指標雙雙呈現下降趨勢，
變動幅度則分別是領先指標大幅下降、同時指標小幅下降
，顯示本季房地產景氣相較上一季持續衰退
房地產景氣領先與同時指標綜合指數長期趨勢圖
房地產景氣領先與同時指標綜合指數短期趨勢圖

(3).投資指標綜合指數
投資指標綜合指數
1.
2.
3.
第二季
指標綜合指數為93.82，較
1.
上季94.08 下降0.28%，變動
幅度屬於穩定範圍。
五項構成指標中，從經調整 2.
後指數來看，除基準放款利
率、國內生產毛額為增加趨
勢外，其餘各項指標均為下
降現象。
3.
變動率下降幅度由大至小依
序為：營建股股價指數、貨
幣供給額、素地交易量指數。
第三季
投資指標綜合指數為100.31，
較上季102.66 下降2.29%，
變動幅度屬於大幅下降。
五項構成指標中，從經調整
後指數來看，除基準放款利
率為增加趨勢外，其餘各項
指標均為下降現象。
變動率下降幅度由大至小依
序為：營建股股價指數、貨
幣供給額、國內生產毛額、
素地交易量指數。
房地產景氣投資指標綜合指數趨勢圖

(4).使用指標綜合指數
使用指標綜合指數
1.
2.
3.
第二季
使用指標綜合指數為100.10， 1.
較上季99.19 上升0.92%。
本季使用面指標呈現上升趨 2.
勢，變動幅度屬於小幅上升。
其構成指標經調整後住宅使 3.
用率、家戶數年增率指數皆
增加，但房屋租金價格指數
則減少。
第三季
使用指標綜合指數為100.55，
較上季100.51 上升0.04%。
本季使用面指標呈現上升趨
勢，變動幅度屬於穩定範圍。
其構成指標除住宅使用率為
下降趨勢，其餘指標包括房
屋租金價格指數、家戶數年
增率指數皆為上升趨勢。
房地產景氣使用指標綜合指數趨勢圖

2.97年度房地產景氣綜合指標

(1).領先指標綜合指數
第一季
1.
2.
3.
本季領先指標綜合指數為 1.
101.51，較上季100.62 上
升 0.88% 。 本 季 領 先 指 標
為上升趨勢，上升幅度為
小幅變動。
五項構成指標中，從經調 2.
整後指數來看，除營建股
股價指數、建築貸款餘額
變動量為增加外，其餘指
標皆為下降趨勢。
變動率下降幅度由大至小 3.
依序為：消費者物價指數、
國內生產毛額、貨幣供給
額。
領先指標綜合指數
第二季
本季領先指標綜合指數為 1.
98.50 ， 較 上 季 101.51 下
降2.96%。本季領先指標
為下降趨勢，下降幅度為
大幅變動。
五項構成指標中，從經調 2.
整後指數來看，除營建股
股價指數、消費者物價指
數為增加外，其餘指標皆
為下降趨勢。
變動率下降幅度由大至小
依序為：建築貸款餘額變 3.
動量、國內生產毛額、貨
幣供給額。
第三季
本季領先指標綜合指數 1.
為95.95，較上季98.50
下降2.59%。本季領先
指標為下降趨勢，下降
幅度為大幅變動。
五項構成指標中，從經
調整後指數來看，除貨 2.
幣供給額、建築貸款餘
額變動量、消費者物價
指數為增加外，其餘指
標皆為下降趨勢。
變動率下降幅度由大至
小依序為：營建股股價 3.
指數、國內生產毛額。
第四季
九十七年第四季領先
指標綜合指數為94.07，
較 上 季 95.95 下 降
1.96%。本季領先指標
為下降趨勢，下降幅
度為大幅變動。
五項構成指標中，從
經調整後指數來看，
除貨幣供給額、建築
貸款餘額變動量為增
加外，其餘指標皆為
下降趨勢。
變動率下降幅度由大
至小依序為：營建股
股價指數、國內生產
毛額、消費者物價指
數。
房地產景氣領先與同時指標綜合指數長期趨勢圖
房地產景氣領先與同時指標綜合指數短期趨勢圖

(2).同時指標綜合指數
同時指標綜合指數
第一季
1.
2.
3.
本季同時指標綜合指 1.
數 為 99.11 ， 較 上 季
100.78 下降1.66%。
本季同時指標為下降
趨勢，下降幅度為大
幅變動。
六項構成指標中，從 2.
經調整後指數來看，
除基準放款利率、新
推個案標準單價、住
宅使用率為上升趨勢，3.
其餘指標為下降趨勢。
變動率下降幅度由大
至小依序為：建造執
照面積、新承做購屋
貸款金額、素地交易
量指數。
第二季
本季同時指標綜合指 1.
數為102.80，較上季
99.11 上升3.73%。本
季同時指標為上升趨
勢，上升幅度為大幅
變動。
六項構成指標中，從 2.
經調整後指數來看，
所有指標皆為上升趨
勢。
變動率上升幅度由大
至小依序為：新承做 3.
購屋貸款金額、建造
執照面積、新推個案
標準單價、素地交易
量指數、基準放款利
率、住宅使用率。
第三季
同時指標綜合指數為 1.
100.88 ， 較 上 季
102.80 下 降 1.87% 。
本季同時指標為下降
趨勢，下降幅度為大
幅變動。
六項構成指標中，從 2.
經調整後指數來看，
除基準放款利率為上
升趨勢，其餘指標為
下降趨勢。
變動率下降幅度由大
至小依序為：新承做 3.
購屋貸款金額、建造
執照面積、素地交易
量指數、新推個案標
準單價、住宅使用率。
第四季
同時指標綜合指數為
100.80 ， 較 上 季
100.88 下 降 0.07% 。
本季同時指標為下降
趨勢，下降幅度為穩
定變動。
六項構成指標中，從
經調整後指數來看，
除新承做購屋貸款金
額、住宅使用率為上
升趨勢，其餘指標為
下降趨勢。
變動率下降幅度由大
至小依序為：建造執
照面積、基準放款利
率、素地交易量指數、
新推個案標準單價。
房地產景氣投資指標綜合指數趨勢圖

(3).投資指標綜合指數
投資指標綜合指數
第一季
1.
2.
3.
本季投資指標綜合指 1.
數為99.72，較上季
100.31 下降0.59%，
變動幅度屬於穩定範
圍。
2.
五項構成指標中，從
經調整後指數來看，
除基準放款利率、營
建股股價指數為增加
趨勢外，其餘各項指
標均為下降現象。
3.
變動率下降幅度由大
至小依序為：素地交
易量指數、國內生產
毛額、貨幣供給額。
第二季
本季投資指標綜合指 1.
數為100.73，較上季
99.72 上升1.01%，變
動幅度屬於小幅上升。
五項構成指標中，從
經調整後指數來看， 2.
除國內生產毛額、貨
幣供給額為減少趨勢
外，其餘各項指標均
為增加現象。
變動率增加幅度由大
至小依序為：營建股 3.
股價指數、素地交易
量指數、基準放款利
率。
第三季
本季投資指標綜合指 1.
數為97.23，較上季
100.73下降3.47%，
變動幅度屬於大幅下
降。
2.
五項構成指標中，從
經調整後指數來看，
除基準放款利率、貨
幣供給額為增加趨勢
外，其餘各項指標均 3.
為下降現象。
各項指標變動率下降
幅度由大至小依序為：
營建股股價指數、國
內生產毛額、素地交
易量指數。
第四季
本季投資指標綜合指
數為95.10，較上季
97.23下降2.19%，變
動幅度屬於大幅下降。
五項構成指標中，從
經調整後指數來看，
除貨幣供給額為增加
趨勢外，其餘各項指
標均為下降現象。
各項指標變動率下降
幅度由大至小依序為：
營建股股價指數、國
內生產毛額、基準放
款利率、素地交易量
指數。
房地產景氣投資指標綜合指數趨勢圖

(3).生產指標綜合指數
生產指標綜合指數
第一季
1.
2.
3.
本季生產指標綜合指 1.
數為99.65，較上季
100.75 下降1.09%。
本季生產面指標呈現
下降趨勢，變動幅度
屬於大幅下降。
構成指標中除建築貸 2.
款餘額變動量、營造
業員工平均薪資增加
外，其餘指標均為減 3.
少。
依各項指標變動率減
少幅度由大到小為：
建造執照面積、使用
執照面積。
第二季
本季生產指標綜合指 1.
數為99.00，較上季
99.65 下降0.65%。本
季生產面指標呈現下
降趨勢，變動幅度屬
於小幅下降。
構成指標中除建造執 2.
照面積增加外，其餘
指標均為減少。
依各項指標變動率減
少幅度由大到小依序
為：建築貸款餘額變 3.
動量、使用執照面積、
營造業員工平均薪資。
第三季
本季生產指標綜合指 1.
數為99.02，較上季
99.00上升0.02%。本
季生產面指標呈現上
升趨勢，變動幅度屬
於穩定範圍。
構成指標中除建築貸 2.
款餘額變動量、營造
業員工平均薪資增加
外，其餘指標均為減
少。
3.
依各項指標變動率減
少幅度由大到小為：
建造執照面積、使用
執照面積。
第四季
本季生產指標綜合指
數為98.68，較上季
99.02下降0.34%。本
季生產面指標呈現下
降趨勢，變動幅度屬
於穩定範圍。
構成指標中除建築貸
款餘額變動量、使用
執照面積增加外，其
餘指標均為減少。
依各項指標變動率減
少幅度由大到小為：
建造執照面積、營造
業員工平均薪資。
房地產景氣生產指標綜合指數趨勢圖

(4).交易指標綜合指數
交易指標綜合指數
第一季
1.
2.
3.
本季交易指標綜合指 1.
數為102.41，較上季
103.28 下降0.84%，
本季交易面指標呈現
下降趨勢，變動幅度
屬於小幅下降。
五項構成指標中，除 2.
新推個案標準單價為
增加現象，其餘指標 3.
均為下降。
各項指標變動率下降
幅度由大至小依序為：
新承做購屋貸款金額、
土地增值稅額、建物
買賣移轉登記棟數、
消費者物價指數。
第二季
本季交易指標綜合指 1.
數為106.26，較上季
102.41 上升3.76%，
本季交易面指標呈現
上升趨勢，變動幅度
屬於大幅上升。
五項構成指標皆為增 2.
加現象。
各項指標變動率增加
幅度由大至小依序為：
新承做購屋貸款金額、3.
建物買賣移轉登記棟
數、土地增值稅額、
新推個案標準單價、
消費者物價指數。
第三季
本季交易指標綜合指 1.
數為103.28，較上季
106.26下降2.80%，
本季交易面指標呈現
下降趨勢，變動幅度
屬於大幅下降。
五項構成指標中，除 2.
消費者物價指數為增
加現象，其餘指標均
為下降。
各項指標變動率下降 3.
幅度由大至小依序為：
建物買賣移轉登記棟
數、新承做購屋貸款
金額、土地增值稅額、
新推個案標準單價。
第四季
本季交易指標綜合指
數為102.78，較上季
103.28下降0.49%，
本季交易面指標呈現
下降趨勢，變動幅度
屬於穩定範圍。
五項構成指標中，除
新承做購屋貸款金額
為增加現象，其餘指
標均為下降。
各項指標變動率下降
幅度由大至小依序為：
建物買賣移轉登記棟
數、土地增值稅額、
消費者物價指數、新
推個案標準單價。
房地產景氣交易指標綜合指數趨勢圖

(5).使用指標綜合指數
使用指標綜合指數
第一季
1.
2.
3.
本季使用指標綜合指 1.
數為102.71，較上季
100.55 上升2.15%，
本季使用面指標呈現
上升趨勢，變動幅度
屬於大幅上升。
其構成指標皆為上升 2.
趨勢。
各項指標變動率上升 3.
幅度由大至小依序為：
包括房屋租金價格指
數、住宅使用率、家
戶數年增率指數。
第二季
本季使用指標綜合指 1.
數為106.01，較上季
102.71 上升3.21%，
本季使用面指標呈現
上升趨勢，變動幅度
屬於大幅上升。
其構成指標皆為上升 2.
趨勢。
各項指標變動率上升
幅度由大至小依序為：3.
包括房屋租金價格指
數、住宅使用率、家
戶數年增率。
第三季
本季使用指標綜合指 1.
數為109.40，較上季
106.01上升3.19%，
本季使用面指標呈現
上升趨勢，變動幅度
屬於大幅上升。
其構成指標除住宅使 2.
用率為下降趨勢，其
餘皆為上升趨勢。
各項指標變動率上升
幅度由大至小依序為：3.
房屋租金價格指數、
家戶數年增率指數。
第四季
本季使用指標綜合指
數為109.30，較上季
109.40下降0.09%，
本季使用面指標呈現
下降趨勢，變動幅度
屬於穩定範圍。
其構成指標除房屋租
金價格指數為下降趨
勢，其餘皆為上升趨
勢。
各項指標變動率上升
幅度由大至小依序為：
住宅使用率、家戶數
年增率指數。
房地產景氣使用指標綜合指數趨勢圖

整體而言，97年第3季房地產市場景氣明顯不佳，在領先
與同時指標呈現下滑情況下，廠商對於未來預期也普遍不
樂觀，房地產市場可能開始出現較明顯的停滯或下修調整
。

3.民國98年第1季台灣房地產景氣指標分析

(1).房地產景氣對策訊號：下降1分為6 分，連續三季出現
藍燈
 本季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為6分，較上一
季下降1分，燈號為藍燈，景氣持續呈現低迷
 其中素地交易量指數、建造執照面積、住宅使用率與
上一季同分，新推個案標準單價則較上一季下降1分。

(2).房地產景氣綜合指標：
 領先、同時指標均為大幅下降 領先綜合指標為91.97
，較上季93.62下降1.76%，屬於大幅變動狀態，預期
99年第1季房地產景氣仍將不佳；五項構成指標經調
整之指數中，貨幣供給額、營建股股價指數為增加，
國內生產毛額、建築貸款餘額變動量、消費者物價指
數為下降趨勢
 同時綜合指標為99.78，較上季101.04下降1.25%，屬
於大幅變動狀態

(3).個別指標分析
 投資面綜合指標為97.80，較上季下降0.12%，屬於穩
定狀態，其中貨幣供給額、營建股股價指數為增加趨
勢，素地交易量指數、國內生產毛額、基準放款利率
為減少趨勢
 生產面綜合指標為95.78，較上季下降2.64%，屬於大
幅變動狀態，其中使用執照面積、營造業員工平均薪
資、建造執照面積、建築貸款餘額變動量均為減少趨
勢
 交易面綜合指標為94.14，較上季下降2.93%，屬於大
幅變動狀態，新承做購屋貸款金額、建物買賣移轉登
記棟數、土地增值稅額、消費者物價指數、新推個案
標準單價等經調整指數，均呈現下降趨勢
 使用面綜合指標為99.44，較上季下降0.83%，屬於小
幅變動狀態，經調整指數除房屋租金價格指數為下降
趨勢，住宅使用率、家戶數年增率指數為上升趨勢

4.房地產廠商經營意願調查結果（98年5月）
廠商認為98年第1季景氣呈現穩定，相較於上一季與去年
同季，本季廠商對房地產景氣判斷之淨增加分別為0.79%
、-53.97%
 以房地產市場狀況判斷來看，資金週轉難易程度與銷售狀
況呈現持平，推案量與房價變化仍偏下修，淨增加為-35%
左右，金融機構承做房地產貸款意願為亦略偏下修
 以廠商個別經營狀況來看，成交案件、新承做房貸利率明
顯看好，淨增加超過50%以上，其他指標大多處於略偏下
修或偏下修之間，其中房價變化的淨增加為-26.67%

此外，對於兩岸第三次江陳會，簽署共同打擊犯罪及司法
互助、金融合作、空運補充等三項協議，以及達成陸資赴
台投資共識，將近85%廠商認為此對房地產景氣有正面影
響
 其中針對H1N1新流感，有55%廠商認為此對房地產景氣
有負面影響，但認為沒有影響的廠商亦占39.68%。對於
政府最近增撥二千億的優惠利率貸款，將近95%廠商認為
此對房地產景氣有正面影響

廠商對於98年第2、3季景氣預期淨增加分別為39.68%與
52%。就98年第3季來看，各類型廠商淨增加均在40%以
上，其中以仲介/代銷/廣告最為樂觀，淨增加為68.42%
 各地區廠商淨增加均在55%以上，其中北部與南部廠商淨
增加接近70%。就房地產市場狀況判斷來看，除建材成本
轉為下修、勞工成本持平外，其他指標的淨增加均在
20%~45%左右
 廠商個別經營狀況來看，除新承做房貸利率淨增加為17.65%，勞工成本、營建成本持平外，其他指標的淨增
加均為正，其中成交案件的淨增加為78.95%最為樂觀，
其他指標淨增加大多處於20%~40%之間


5.綜合分析
98年第1季房地產景氣相較於上一季，廠商景氣判斷淨增
加為0.79%，看法呈現穩定持平，但同時指標大幅下降
1.25%，景氣對策訊號亦下降1分為6分藍燈，大致延續下
修趨勢
 市場消息面來看，主要利多消息包括景氣領先指標與消費
者信心連續三個月走揚、股市交易熱絡、貨幣供給持續增
加、房市成交量回升、開放陸資來台融資購買不動產、土
地標售回溫、房貸法拍屋交易熱絡、房價下跌趨緩
 其中五大都會區房價與租金綜合信心分數均高於100分，
對未來房價或租金看漲比例較高，但對近期房價漲跌看法
分歧，顯示市場需求面對目前房價或租金趨勢看法仍具不
確定性


整體而言，需求面長期看漲為主要趨勢，但因目前經濟環
境未大幅改善，故對近期房價看法分歧。自住購屋期望實
現有限，但擁屋意願仍高，惟因購屋負擔能力不足而降低
消費水準，此現象是否會降低後市需求量，有待持續觀察

綜合以上所述國土規劃及不動產資訊中心提出以下幾點結
論：
1) 房價與租金信心分數：房價綜合信心分數由北往南
遞減，對未來房價與租金看漲居多。
2) 新購置住宅者：未來房價傾向看漲、三成看跌近期
房價、62%集中於未滿30坪的較小坪數產品。
3) 欲購置住宅者：約六成已有實際搜尋行動、主要需
求類型為新成屋及電梯大樓、以看漲房價為主。
4) 新租用住宅者：67%認為買不起房屋、租金近期看
跌未來看漲、期望租金補貼二至三成之間。
5) 欲租用住宅者：開始搜尋佔四成、主要透過房屋仲
介及親友介紹搜尋、近期及未來以看漲租金為主。
 （六）金融機構不良資產增加

不動產價格高漲之際，銀行大量資金相繼投入建築
融資，金融業與不動產業本屬彼此相互依存，金融
業挹注不動產業所需資金，不動產業亦提供最堅實
之不動產作貸款擔保，一旦房地產價格大幅下跌，
抵押物拍賣價格不足清償貸款金額，導致金融機構
不良資產增加，故為免發生銀行危機，進而發生貨
幣危機

三、振興不動產市場措施
 不動產為影響經濟景氣循環之重要因素，鑑於
以往興建超額房屋，導致大量空屋，短期間不
易消化
 建議國內應建立整體性之不動產相關政策措施
，以振興國內不動產市場
 具體措施舉例如下：

（一）緩和住宅供給


為消化國內過多空屋，公部門應停止興建國民住宅及老舊
眷村之改建，應改以「高額度低利率」之優惠貸款方式
（二）建立嚴格的預售制度

預售制度是國內行之久遠的房屋預定買賣制度，建築業者
藉此途徑可較輕易取得資金，以進行建築工程，加上我國
採行「放任式預售制度」，且多以合建方式興建，資本額
100萬元，即可成立建設公司，隨地興建，以致住宅供給
增加迅速

（三）開放外資及陸資投資不動產


未來兩岸交流日益頻繁，大陸地區法人或人民在台灣從事
經濟活動亦將與日俱增，故基於居住需要，應開放親等以
自用或投資目的，取得在台之不動產
（四）建置不動產資訊流通系統

不動產位置固定性，屬區域性流通市場，其相關資訊不易
取得，自然影響流通，故應建置公開、完整及公信力之不
動產資訊流通系統，既可長期提供政府民間即時不動產資
訊