Transcript （一）簽約前的基本觀念
崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗 議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學 生、外籍、弱勢租屋協助） 2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、 搬家） 6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。 學生賃居契約訂定與常見糾紛調處 主講人：吳勃廷 網址：www.tmm.org.tw 目 錄： 壹、如何簽約 一、簽約前 二、簽約時應注意事項 貳、 租約的履行 一、租金之收付及契約 二、房東的權利與義務 三、房客的權利與義務 參、契約到期的處理 一、告知 二、賃居處所返還原狀 三、財產點交 四、風度與禮貌 肆、常見糾紛與處理 一、常發生租屋糾紛計有： （一）修繕爭議 （二）提前解約 （三）定金爭議 （四）租金爭議 （五）押金爭議 （六）租屋返還爭議 （七）水電費爭議 （八）人際相處 （九）安全與隱私部分 （十）失竊 （十一）惡鄰居 二、同學租賃房屋糾紛處 理流程與方法 三、存證信函範例 壹、如何簽約 一、簽約前： （一）簽約前的基本觀念 民法的保障 契約版本要愈簡單愈好 文具店版本的契約書也有百百種 看清楚全部的條文 勿輕信房東言，簽約不是「只是 個型式……」 口頭承諾也是一種契約 帶個證人以備不時之需 （一）簽約前的基本觀念 1、簽名有效還是蓋章有效？ （一）簽約前的基本觀念 民法第3條： Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之必要者 ，得不由本人自寫，但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生 同等之效力。 1.簽名 2.蓋章 （一）簽約前的基本觀念 2、租房子一定要簽約嗎？ （一）簽約前的基本觀念 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限 逾一年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期 限之租賃。 （一）簽約前的基本觀念 3、房東自己寫得契約書 是有效的嗎？ （一）簽約前的基本觀念 契約成立要件： 民法第421條： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以 物租與他方使用、收益，他方支付 租金之契約。 人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金) （一）簽約前的基本觀念 4.不是房屋所有權人 可以和我們簽約嗎？ （一）簽約前的基本觀念 可以。 契約成立要件： 民法第421條： 所有權人非必要條件 （一）簽約前的基本觀念 5.我會不會因不查而租到 法拍屋、二房東或有人 以違造假證件簽約而遭 騙？ （一）簽約前的基本觀念 如何避免： 一、可以地址、地號或稅單， 到地政事務所查相關資料。 二、請房東出示個人相關資料： 如房屋所有權狀、繳稅單、 身分證等。 （一）簽約前的基本觀念 6、未成年簽約有效嗎？ （一）簽約前的基本觀念 一、父母或法定代理人陪同 二、事實認定是日常生活必 須。 （一）簽約前的基本觀念 7.簽約時，定型化契契內容可以 修改嗎？ 8.簽約以後，契約內容還可以修 改嗎？ 9.房東可以自己修改契約內容嗎 ？ （一）簽約前的基本觀念 7、8雙方同意即可修定。 9、單方面修改契約內容 無法律效力。 （一）簽約前的基本觀念 10、買東西有審閱期，租 屋契約有審閱期嗎？ （一）簽約前的基本觀念 審閱期為消保法規範「 消費者與企業經營者」 之間的契約關係，非指 私人與私人間之契約， 消保法不適用本案例， 簽定後即無審閱期。 （一）簽約前的基本觀念 11.房屋租賃契約只是 一件小事，不開心 退租就好？ （一）簽約前的基本觀念 提前解約複雜程度不一 而足，同學一定會付出 相當的代價，且對個人 信用而言是受損的，將 來會吃大虧。 不輕諾，不寡信。 （一）簽約前的基本觀念 11、使用校版契約書： 維護雙方對等權利與義務， 雙方合意增刪部分，請清楚 記載並簽名或蓋章。 12、若仍有疑慮請不要簽名， 要求攜回閱讀請教再做決定。 （二）如何議價： 1.掌握議價原則： 喜歡才深入談，別把房東「 莊孝維」談完了卻又不租。 爭取房東對自己的滿意程度 瞭解房子狀況及附近行情 衡量自己能力 態度、態度、態度 2.議價方法： （1）哀兵型： 我只是學生經濟有限 家裏經濟不好，我都打工自食其力 我是好房客，我很誠實 我會幫您照顧房子打掃很乾淨 我不會拖延房租 我會愛惜您的居家設備 ……… 可以再算便宜一點嗎？ 2.議價方法： （2）知己知彼型 瞭解地區行情 仔細查看屋況優缺點 以退為進：太貴了，我再考慮看看 您的價格是合理，我和家人、同學再討論 一下 話要投機，套套交情： 同鄉、同行、同嗜好、同學的爹都行 2.議價方法 （3）精打細算型 有没有包水、包電、包管理費、 包第四台、包網路費、包清潔費 ...... 如果我一次付半年或1年能不能 便宜一點，這樣您可以省去一些 麻煩…… 寒暑假我們大部分都没住是不是 可以便宜一點…… 3.詢問費用與限制： （1）與房東商量租金以外的費用如何付? 如管理費、水電費、網路費、瓦斯費 、停車費、有線電視費、清潔費等， 請於合約明確登載。 （2）特殊限制：不可釘釘子、貼膠帶及雙 面膠、養寵物、帶異性回來過夜、可 否分租等。 請協調加註：留宿親友不再此限。 4.何謂定金／押金／租金？ 決定租屋後：要付錢囉 付定---定金：承諾，推定契約成立 簽約---押金：保證，又稱「押租金」 擔保金，用意： 1.履行契約 2.損壞賠償 履約---租金：義務，使用者付費 （三）定金支付原則： 1、租金不超過10,000元者以 1,000元為佳，避免反悔定 金被房東没收，損失慘重。 2、如何避免支付高額定金 3、支付定金後一定要請房東開 立收據，以避免日後爭議。 （三）定金支付原則： 付款1、2、3原則 1：租金爭取每次付1個月，最 好不要超過季付(3個月) ， 擔心有了糾紛拿不回來 2：押金1個月即可，最多2個月 3：定金最多每月租金20%~30% 定金收據參考範例： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 此 月 日止。 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 （四）定金爭議： 以下何種狀況可以拿回定金？ 1.宿舍抽到了 2.環境太髒亂，而且不是很安全 3.老爸生病了 4.付了沒多久，立刻回頭 （四）定金爭議： 狀況一： 已經付過定金後，又不想住了， 要求房東退款。 狀況二： 已經付過定金後，房東租到更好 的價格，電話通知我不租給我。 依民法248，房東收了定金，推定契約成立。 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列 之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約 時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行 時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行 時，定金應返還之 私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人 間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 •如何「決定」 —透過「契約」→雙方互 相意思表示一致﹙民法153條﹚ •房東自書局購得之契約可否修改。 •未成年人—法定代理人之同意 •原則的例外— •違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違 者…﹚ • 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422 條） • 民法440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止租約」 • 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解 除之（民法424條） • 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣 給第三人，承租人仍得向新屋主主張） • 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行 使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ • 違約金過高（可請求法院酌減）。 市售版本契約書導讀 －簽約要注意的陷阱 這是書局買 得到的定型 化契約書 這是書局買得 到的定型化契 約書 房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店 屋所在及使用範 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自 民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付 據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費 及自來水費另外) 。 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應 繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼 續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店 屋後無息退還押租保證金 第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照 原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲 方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人 丙方，決無異議。 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙 方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其 他任何名目之權利金，而應無條件將該房 ／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租 賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租 、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／ 店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙 方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得 損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時 自應負責回復原狀。 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危 險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用 房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情 形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應 負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞 有修繕必要時，由甲方負責修理。 第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方 之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因 涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應 由乙方負責賠償。 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損 害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠 償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條 項之規定，如有違背任何條件時，甲 方得隨時解約收回房／店屋，因此乙 方所受之損失甲方概不負責。 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋 之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營 業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所 得稅等，若較出租前之稅額增加時， 其增加部份，應由乙方負責補貼乙方 決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任 何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視 作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異 議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1. 租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時， 乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無 異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契 約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不 異議。 第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙 方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本 契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 這不是契約 書，它是生 活公約 住宿生活公約 這是本校 製定的契 約書 ＦＡＸ ：(07) 8 0 5 – 3 2 6 4 狀況： 簽了契約未仔細看，竟然發 現….. 二、簽約時應注意事項： （一）請房東出示所有權狀、建物 物使用執照及身分證，以確 認身分。 （二）盡可能不與二房東簽約租屋 ，須經大屋東同意並且有租 期的問題，以避免權益受損 常生爭議與詐騙事件。