Transcript 崔媽媽基金會-租屋法律及案例淺析

租屋法律及案例淺析
主講人：馮麗芳
網址：WWW.TMM.ORG.TW
講綱內容
壹、租屋前的準備工作
貳、簽約前的基本概念
參、市售版本契約導讀
肆、常見糾紛型態
伍、存證信函
陸、求助管道
壹、租屋前準備工作
一、資訊哪裡來？
二、小心看屋
三、誰是屋主？
四、談妥各種條件
壹、簽約前準備工作
一、資訊如何取得？
1.親友/學長姐介紹
2.學校資訊
3.租屋網站、BBS站
4.紅紙條
5.報紙、仲介公司
6.大樓管理員
二、小心看屋
了解房地及其週遭環境(人與物)
的現況
§外在環境：
‧不同時段看屋
‧問問鄰居、先前房客(特別是學
長或校友)
‧租所週邊環境觀察
二、小心看屋
§內在環境
‧公共空間觀察(樓梯間、走道、
出入口、廁所、客廳、廚房)
‧設備是否堪用
‧房子通風採光問題
‧檢查結構、管線
居住/消防安全
一、居住安全
‧頂樓加蓋的門戶安全
‧隨手關門
‧加裝設備是否影響逃
生
‧熱水器擺放位置
‧更換或加裝門鎖
‧車停明亮處
‧陌生人進入前驗明正
身
二、消防安全
‧滅火器的使用
‧逃生口/防火巷
‧電箱檢查
貳、簽約前的基本概念
►關於定金
►私法自治原則
►法律的保障
►契約版本
►口頭承諾
►看清全部條文
►房東說、房客說
三、關於定金
 民法249條
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一
部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致
不能履約時，定金不得請求返還
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致
不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之
定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致
不能履行時，定金應返還之
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私法自治原則
私法自治—私人間之權利義務關係，由
私人間自行決定，政府及法律原則上不
強制涉入
•如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表
示一致﹙民法153條﹚
•房東自書局購得之契約可否修改。
•未成年人—法定代理人之同意
•原則的例外—
•違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚
• 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422
條）
•民法450條第２項「租賃物為房屋者，非達兩期
之租額，不得依前項之規定，終止租約」
• 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解
除之（民法424條）
• 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣
給第三人，承租人仍得向新屋主主張）
• 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得
違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行
使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚
• 違約金過高（可請求法院酌減）。
參、市售版本契約書導讀
－簽約要注意的陷阱
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責壞
賠掉
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書
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簽
收
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洗
任維
權修
責責
用修
分繕
擔費
備
註
房
東
提
供
之
傢
俱
清
單
肆、常見糾紛型態
 修繕問題
 不定期租約的發生
 提前解約
 租期已到，押金返還問題(費用爭議)
 租金報稅問題
 共同承租之室友，部份欲提前解約
 房子被拍賣或賣掉
 付定拒租
 交屋與回復原狀
 安全隱私問題
 人際互動問題
90
80
70
60
提前解約 修繕爭議
押金返還 安全隱私
人際相處
二房東 訂金爭議
租所被賣或查封
50
40
30
20
10
0
其他
伍、存證信函
【存證信函】
*至郵局購買或至中華郵政
網站下載
*一式三份(郵局、房東、
房客各執一份)
*以雙掛號寄送
寫存證信函的原則:
1.時間、發生何事
2.主張之權利，或是房
東應盡的義務
3.勿有模糊籠統要求
4.勿做情緒上的宣洩
陸、求助管道
解決方式及求助管道
《解決方式》
 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商
 勿和房東惡言相向、互放狠話
 勿用法條來壓房東
 回學校尋求教官支援
《求助管道》
 教官
 當地縣市政府、鄉市鎮公所
 崔媽媽基金會(02)2365-8140
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E-mail：[email protected]