2013賃居安全法律講座簡報 - 國立成功大學學生校內外住宿服務
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Transcript 2013賃居安全法律講座簡報 - 國立成功大學學生校內外住宿服務
租賃契約陷阱大搜密
主講人:崔媽媽基金會 馮麗芳
網址:www.tmm.org.tw
崔媽媽基金會簡介及服務項目
一、崔媽媽基金會創設於民國78年,由抗議
高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。
二、服務項目:
1. 租屋服務(資訊提供、租屋手冊;學生、外籍、
弱勢租屋協助)
2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦
3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓
4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助
5.義務法律諮詢服務(租屋、公寓大廈、搬家)
6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。
租屋的前中後
資訊的取得
實地看屋
談條件
付定金
簽約
相處與適應
糾紛的處理方式與管道
租屋訊息哪裡來?
租屋訊息哪裡來?
1.學長姐、親友介紹
2.學校網站
3.租屋網站、BBS站
4.紅紙條
5.報紙、仲介公司
6.當地訊息(大樓管理員、雜貨店…)
閱讀重點:
是否合理(租金、坪數、設備、遠
近、新舊、屋別…)
是否為屋主(仲介、代理人、親人、
二房東)
是否收費(為何收費?費用多少?
負責多少?可退否?)
由資料(照片)中判斷環境狀況,
如頂樓、噪音…
租房子會考量什麼?
安全第一
便利次之
經濟考量
教育部租屋安全評核要項
項次
檢查內容
1 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具
2 建築物內或週邊停車場所設有照明者
3 滅火器功能是否正常,是否有偵煙偵測器
4 熱水器裝設是否符合安全要求
5 頂樓是否有逃生器具
是否有第二逃生通道,是否有逃生標示燈及緊
6
急照明燈
7 學生是否知道逃生通道及逃生要領
看屋還要注意什麼?
了解房地及其週遭環境(人與物)
的現況
§外在環境:
‧不同時段看屋
‧ 租所週邊環境觀察
‧ 問問鄰居、先前房客
看屋注意事項
§內在環境
‧公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁
所、客廳、廚房)
‧設備是否堪用
‧房子通風採光問題
‧檢查結構、管線
‧隔間材質、室友狀況
提醒:
不同時段看屋
租所週邊環境觀察
公共空間觀察
多打聽
設備檢查、測試
通風採光問題
其他提醒
有時間觀念、重承諾
找人陪同
特別約定事項(寵物?物品使
用?費用分擔?)
雙方留下清楚的聯絡方式
有租屋需求需提早規劃
決定租屋後
-付定(定金)
-簽約(押金+租金)
-履約(租金)
關於定金
民法249條
定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一
部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致
不能履約時,定金不得請求返還
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致
不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之
定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致
不能履行時,定金應返還之
中
華
此
年
據
月
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租
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新
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收
據
參
考
範
例
:
校外賃居下訂時小心謹慎,邇來有部分因訂金產
生糾紛...
校外賃居時下訂時注意事項:訂金約為租金
一成,先瞭解房屋是否安全及舒適等因素,
切不可貪急下訂,已發生數起學生下訂後不
租,違約情形!--文化大學的提醒
何謂定金/押金/租金
定金:承諾;推定契約成立
押金:保證;又稱「押租金」、
「擔保金」
保證什麼?擔保什麼?
1.支付租金 2.損壞賠償
租金:義務;租借房屋之對價關
係
簽約前的基本觀念
民法的保障
契約版本要愈簡單愈好
文具店版本的契約書也有百百種
看清楚全部的條文
勿輕信房東言,簽約不是「只是
個型式……」
口頭承諾也是一種契約
簽約前的基本觀念
一、要簽名?要蓋章?
民法第三條:
Ⅰ.依法律之規定,有使用文字之
必要者,得不由本人自寫,但必
須親自簽名。
Ⅱ.如有用印章代簽名者,其蓋章
與簽名生同等之效力。
簽約前的基本觀念
二、不簽約可以嗎?
民法第422條:
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字
據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之
租賃。
民法第153條:
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或
默示,契約即為成立。當事人對於必要之點,
意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思
者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,
當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質
簽約前的基本觀念
三、房東自己寫得契約書是有
效的嗎?
契約成立要件:
民法第421條:
人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租
與他方使用、收益,他方支付租金之契
約。
簽約前的基本觀念
四、未成年簽約可以嗎?
民法79條:
限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂
立之契約,須經法定代理人承認,始生效力。
民法77條:
限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應
得法定代理人之允許。但約獲法律上利益,或
依其年齡及身分、日常生活所必需者,不在此
限。
簽約前的基本觀念
五、契約有沒有審閱期?
消保法第11條之1:
1.企業經營者與消費者訂立定型化
契約前,應有三十日以內之合理
期間,供消費者審閱全部條款內
容。
私法自治原則
私法自治—私人間之權利義務關係,由
私人間自行決定,政府及法律原則上不
強制涉入
•如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表
示一致﹙民法153條﹚
•原則的例外—
•違反公序良俗
•違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚
• 超過一年的房屋租約應以書面訂立之(民法422
條)
•民法440條第2項「租賃物為房屋者,非達二個
月之租額,不得依前項之規定,終止租約」
• 房屋有重大瑕疵(危及安全或健康)時,得解
除之(民法424條)
• 買賣不破租賃(民法425條規定,承租後房屋賣
給第三人,承租人仍得向新屋主主張)
• 誠信原則﹙民法148條規定,權利之行使,不得
違反公共利益,或以損害他人為主要目的。 行
使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。 ﹚
• 違約金過高(可請求法院酌減)。
市售版本契約書導讀
-簽約要注意的陷阱
第
第 第 租
立
房
費款三 月月二 一 賃
屋
及付條 日即條 條 契 乙
租
自據: 止自: : 約 方
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次
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第
息承 萬 五
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還, 仟 :
押甲 元 乙
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金乙 押 訂
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第
甲 責 乙店 十
方 。 方屋 一
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責 / 過除 :
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修
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第
第
第
第
第
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響 : 。築 方 : 他屋 : 方權 甲 : 及照 時 甲 外 :
公 房 , 之 房 變權 乙 ,利 方 契 連租 遷 方 , 乙
共 / 至下 乙 同 / 相利 方 乙金 請 約 帶金 讓 , 應 方
安 店 頁 方 意 店 方全 未 方, 求 期 保五 交 不 即 於
全 屋 於 後 屋 法部 經 不而 租 間 證倍 還 得 日 租
。 不 交 得 有 由或 甲 得應 金 內 人之 房 藉 將 期
得 還 自 改 他一 方 異無 償 乙 丙違 屋 詞 租 屆
供 房 行 裝 人部 同 議條 還 方 方約 時 推 賃 滿
非 / 裝 設 使份 意 。件 、 若 ,金 , 諉 房 時
法 店 設 施 用出 , 將 遷 擬 決至 甲 或 屋 ,
使 屋 , 之 房借 不 該 移 遷 無遷 方 主 誠 除
用 時 但 必 /、 得 房 費 離 異讓 每 張 心 經
或 自 不 要 店轉 私 / 及 他 議完 月 任 按 甲
存 應 得 時 屋租 自 店 其 處 。了 得 何 照 方
放 負 損 , 。、 將 屋 他 時 之 向 權 原 同
危 責害乙 頂租 照任乙 日乙利狀意
險 回有方 讓賃 原何方 止方,遷繼
物 復原取 或房 狀名不 ,請如空續
第
第
處間 甲期 十 甲俬 十
理內 方間 八 方雜 七
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乙方 個乙 : 理等 :
方如 月方 特 ,,若 租
決有 租若 約 乙有 賃
不違 金擬 應 方留 期
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議本 乙前 強 不不 遷
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項 議時 事 視 方
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項
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,
2
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甲 賃賠
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第
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第
捐甲十
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第
不收定十
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責房如條
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店違甲
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,任丙
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甲時項
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害租十
責賃三
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願店乙
抛屋方
棄等如
先情有
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抗時背
辯丙本
權方契
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帶條
負項
賠或
償損
損害
第
負訴權十
責訟益二
賠所時條
償繳願:
。納聽乙
之從方
訴甲若
訟方有
費賠違
律償約
師損情
費害事
用,,
,如致
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應方害
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簽
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乙方
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,,
以恐
昭口
信無
守憑
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方
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稱俱
台壹
張壹
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舊
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狀
況
良
好
量數
況使簽
用收
狀前
□ □
房 房
客 東
就無
淘壞
汰掉
擔由
房
客
負
供房淘
新東汰
品不後
提,
責壞
賠掉
償要
負
(
出
租
人
簽
收
:
書
桌
)
承
租
人
簽
收
:
衣單
機槽
洗
任維
權修
責責
用修
分繕
擔費
備
註
房
東
提
供
之
傢
俱
清
單
提醒
使用學校或崔媽媽基金會
版本契約書
看清楚所有條文
口頭承諾一律白紙黑字
常見問題研討
全國大專院校學生租屋糾紛排行榜
90
80
70
60
提前解約
修繕爭議
押金返還 安全隱私
人際相處
二房東 訂金爭議
租所被賣或查封
50
40
30
20
10
0
其他
成功大學租屋糾紛:
失竊問題
房東擅入
二房東問題
承租後才發現問題叢叢,想解約
房東提前終止,不退預付租金
押金返還推拖拉
修繕問題
報稅問題
水電爭議
朋友入住,房東多加錢
生活公約臨時加
寵物
多一人合住,有問題嗎?
提醒:
民法425(所有權移轉不破租
賃)
例外 :
查封、賣屋在租屋之前,不
適用
超過五年未經公證的定期租
約或不定期租約
多人合租,中途有人搬走
和同學一起承租一戶(15000
元),言明一人負擔3000元,
住進去不到二個月,有個同
學說不想住了,就搬走了;
房東收房租時,卻仍要我們
負擔15000,這樣合理嗎?
提醒:
一人代表簽約,則需承擔所有的
責任
個別和房東簽約最保險
多人並列,並標示清楚各人承租
範圍及金額
成為二房東
可以搬走嗎?
在校外租套房,前幾天夜裡,隔壁承
租的男女大吵起來,男生揚言要放火
燒屋,女生說要跳樓死給他看,沒一
會兒二人大打出手,女生跑到我門口
拚命敲門,說有人要殺她…。心裡很
害怕,根本不敢開門,昨天,警察來
把男的抓走了,聽說是通緝犯。請問,
我能搬走嗎?這種環境太可怕了…
修 繕
修繕:
民法423
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租
人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態。
民法429
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租
人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人
不得拒絕。
民法430
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人
負擔,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租
人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕
而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。
至下頁
我的室友很奇怪
房間外面是熱水器,很奇
怪,為什麼我的室友都喜
歡半夜洗澡,很吵耶~請房
東來管管,她卻說要我們
自已解決,房東收了我們
的錢,該有點責任吧?
生活公約項目
打掃責任
公共物品使用時間及管理
進出時間
朋友進出狀況、可否留宿
消耗品的分攤方式
費用分攤、計算、繳交方式
可否養寵物
易影響他人部份之行為約束
違約之罰則
電費問題
有獨立電表,雖然按照度數收費,
同樣2百多度電,為什麼我家的電
費要交的比別人多?
為什麼同樣的度數,獨立電表
的費用這麼高?
233度,一戶住家收費依台電
試算,需497元
以獨立電表計收,若一度電
3.5元,需815元
電費新制(101年6月10日調整)
夏月
非夏月
(6月1日至9月
(夏月以外時間)
30日)
分類
120度以下部分
每度
2.1
2.1
每度
3.02
2.68
每度
4.39
3.61
501-700度部分
每度
4.97
4.01
701度以上部分
每度
5.63
4.50
非營
121-330度部分
業用
電
331-500度部分
電費計算:
233度/2月=116.5度/月
120度以下:116.5 * 2.1 = 244.65
244.65元*2月=489.3(調漲後試算結果)
但,若共有5戶用電:
233度*5戶=1165度
1165度/2月=582.5度/月
120度以下: 110 * 2.1 = 231
121~330度:(330-120) * 3.02 = 634.2
331~500度:(500-330)*4.39=746.3
501~700度:82.5*4.97=407.5
累計一個月:2019元
2019元*2月/1165度=3.46元/度
承租違建應考量的重點:
房屋結構
消防安全
居住安全
用水用電的安全
隨時有被拆的風險
可以換鎖嗎?
要求換鎖被房東拒絕,若
一定要換,則要給他一份
備份鑰匙。就是怕他進
來,怎麼可能會再給他備
份?
提醒:
所有權vs.使用權
保障個人隱私及安全,可換鎖
房東進出需事先告知
避免衝突,宜先告知
解除房東疑慮
搬走時,恢復原狀
【存證信函】
*至郵局購買或至中華郵政
網站下載
*一式三份(郵局、房東、
房客各執一份)
*以雙掛號寄送
寫存證信函的原則:
1.時間、地點、發生何事
2.主張之權利,或是房東
應盡的義務
3.勿有模糊籠統要求
4.勿做情緒上的宣洩
解決方式及求助管道
《解決方式》
情理法,90%以上糾紛解決均靠協商
勿惡言相向、互放狠話
勿用法條來壓房東
回學校尋求教官支援
《求助管道》
學校(生輔組、住宿組、軍訓室)
當地縣市政府、鄉市鎮公所
崔媽媽基金會(02)2365-8140
網址:www.tmm.org.tw
E-mail:[email protected]
THE END