Transcript 2013賃居安全法律講座簡報 - 國立成功大學學生校內外住宿服務

租賃契約陷阱大搜密
主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳
網址：www.tmm.org.tw
崔媽媽基金會簡介及服務項目
一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議
高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。
二、服務項目：
1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、
弱勢租屋協助）
2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦
3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓
4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助
5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家）
6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。
租屋的前中後
資訊的取得
實地看屋
談條件
付定金
簽約
相處與適應
糾紛的處理方式與管道
租屋訊息哪裡來？
租屋訊息哪裡來？
1.學長姐、親友介紹
2.學校網站
3.租屋網站、BBS站
4.紅紙條
5.報紙、仲介公司
6.當地訊息(大樓管理員、雜貨店…)
閱讀重點：
是否合理(租金、坪數、設備、遠
近、新舊、屋別…)
是否為屋主(仲介、代理人、親人、
二房東)
是否收費(為何收費？費用多少？
負責多少？可退否？)
由資料(照片)中判斷環境狀況，
如頂樓、噪音…
租房子會考量什麼？
安全第一
便利次之
經濟考量
教育部租屋安全評核要項
項次
檢查內容
1 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具
2 建築物內或週邊停車場所設有照明者
3 滅火器功能是否正常，是否有偵煙偵測器
4 熱水器裝設是否符合安全要求
5 頂樓是否有逃生器具
是否有第二逃生通道，是否有逃生標示燈及緊
6
急照明燈
7 學生是否知道逃生通道及逃生要領
看屋還要注意什麼？
了解房地及其週遭環境(人與物)
的現況
§外在環境：
‧不同時段看屋
‧ 租所週邊環境觀察
‧ 問問鄰居、先前房客
看屋注意事項
§內在環境
‧公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁
所、客廳、廚房)
‧設備是否堪用
‧房子通風採光問題
‧檢查結構、管線
‧隔間材質、室友狀況
提醒：
不同時段看屋
租所週邊環境觀察
公共空間觀察
多打聽
設備檢查、測試
通風採光問題
其他提醒
有時間觀念、重承諾
找人陪同
特別約定事項(寵物？物品使
用？費用分擔？)
雙方留下清楚的聯絡方式
有租屋需求需提早規劃
決定租屋後
－付定(定金)
－簽約(押金+租金)
－履約(租金)
關於定金
 民法249條
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一
部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致
不能履約時，定金不得請求返還
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致
不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之
定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致
不能履行時，定金應返還之
中
華
此
年
據
月
民
日
承出
租租
人人
簽簽
章章
：：
元
整
，
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租
屋
人
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月
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收
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日
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國
年
租
屋
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金
新
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幣
(
留
至
定
金
收
據
參
考
範
例
：
校外賃居下訂時小心謹慎,邇來有部分因訂金產
生糾紛...
校外賃居時下訂時注意事項：訂金約為租金
一成，先瞭解房屋是否安全及舒適等因素，
切不可貪急下訂，已發生數起學生下訂後不
租，違約情形！--文化大學的提醒
何謂定金／押金／租金
定金：承諾；推定契約成立
押金：保證；又稱「押租金」、
「擔保金」
保證什麼？擔保什麼？
1.支付租金 2.損壞賠償
租金：義務；租借房屋之對價關
係
簽約前的基本觀念
民法的保障
契約版本要愈簡單愈好
文具店版本的契約書也有百百種
看清楚全部的條文
勿輕信房東言，簽約不是「只是
個型式……」
口頭承諾也是一種契約
簽約前的基本觀念
一、要簽名？要蓋章？
民法第三條：
Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之
必要者，得不由本人自寫，但必
須親自簽名。
Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章
與簽名生同等之效力。
簽約前的基本觀念
二、不簽約可以嗎？
民法第422條：
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字
據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之
租賃。
民法第153條：
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或
默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，
意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思
者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，
當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質
簽約前的基本觀念
三、房東自己寫得契約書是有
效的嗎？
契約成立要件：
民法第421條：
人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金)
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租
與他方使用、收益，他方支付租金之契
約。
簽約前的基本觀念
四、未成年簽約可以嗎？
民法79條：
限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂
立之契約，須經法定代理人承認，始生效力。
民法77條：
限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應
得法定代理人之允許。但約獲法律上利益，或
依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此
限。
簽約前的基本觀念
五、契約有沒有審閱期？
消保法第11條之1：
1.企業經營者與消費者訂立定型化
契約前，應有三十日以內之合理
期間，供消費者審閱全部條款內
容。
私法自治原則
私法自治—私人間之權利義務關係，由
私人間自行決定，政府及法律原則上不
強制涉入
•如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表
示一致﹙民法153條﹚
•原則的例外—
•違反公序良俗
•違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚
• 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422
條）
•民法440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個
月之租額，不得依前項之規定，終止租約」
• 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解
除之（民法424條）
• 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣
給第三人，承租人仍得向新屋主主張）
• 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得
違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行
使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚
• 違約金過高（可請求法院酌減）。
市售版本契約書導讀
－簽約要注意的陷阱
第
第 第 租
立
房
費款三 月月二 一 賃
屋
及付條 日即條 條 契 乙
租
自據： 止自： ： 約 方
賃
民租 甲 條 連
來 租
契
國賃 方 件 帶
水乙金
期 房 列
約
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承
保
限 ／ 明
出
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年
證
租
經 店 於
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人
人
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人
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左
月乙 屋
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何幣
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簡 簡 簡
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國
或
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丙
年
甲
方
納元
方
年
方
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個
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(
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(
)..
(
第
年四
條
個：
月租
份金
，應
乙於
方每
不月
得
藉日
詞前
拖繳
延納
。，
每
次
應
繳
)
第
息承 萬 五
退租 條
還， 仟 ：
押甲 元 乙
租方 正 方
保應 作 應
證於 為 於
金乙 押 訂
。方 租 約
遷保時
空證，
、金交
交，於
還乙甲
房方方
／如新
店不台
屋繼幣
後續
無
房
屋
租
賃
契
約
書
第
甲 責 乙店 十
方 。 方屋 一
負 房 之， 條
責 ／ 過除 ：
修 店 失因 乙
理 屋 致天 方
。 因 房災 應
自 ／地 以
然 店變 善
之 屋等 良
損 毀不 管
壞 損可 理
有 ，抗 人
修 應拒 之
繕 負之 注
必 損情 意
要 害形 使
時 賠外 用
， 償， 房
由 之因 ／
修
繕
第
第
第
第
第
品 十 原有 得 九 以／ 八 還目 得 七 乙求 不 交 出 六
影 條 狀建 甲 條 其店 條 甲之 向 條 方按 即 還 租 條
響 ： 。築 方 ： 他屋 ： 方權 甲 ： 及照 時 甲 外 ：
公 房 ， 之 房 變權 乙 ，利 方 契 連租 遷 方 ， 乙
共 ／ 至下 乙 同 ／ 相利 方 乙金 請 約 帶金 讓 ， 應 方
安 店 頁 方 意 店 方全 未 方， 求 期 保五 交 不 即 於
全 屋 於 後 屋 法部 經 不而 租 間 證倍 還 得 日 租
。 不 交 得 有 由或 甲 得應 金 內 人之 房 藉 將 期
得 還 自 改 他一 方 異無 償 乙 丙違 屋 詞 租 屆
供 房 行 裝 人部 同 議條 還 方 方約 時 推 賃 滿
非 ／ 裝 設 使份 意 。件 、 若 ，金 ， 諉 房 時
法 店 設 施 用出 ， 將 遷 擬 決至 甲 或 屋 ，
使 屋 ， 之 房借 不 該 移 遷 無遷 方 主 誠 除
用 時 但 必 ／、 得 房 費 離 異讓 每 張 心 經
或 自 不 要 店轉 私 ／ 及 他 議完 月 任 按 甲
存 應 得 時 屋租 自 店 其 處 。了 得 何 照 方
放 負 損 ， 。、 將 屋 他 時 之 向 權 原 同
危 責害乙 頂租 照任乙 日乙利狀意
險 回有方 讓賃 原何方 止方，遷繼
物 復原取 或房 狀名不 ，請如空續
第
第
處間 甲期 十 甲俬 十
理內 方間 八 方雜 七
，乙 一內 條 處物 條
乙方 個乙 ： 理等 ：
方如 月方 特 ，，若 租
決有 租若 約 乙有 賃
不違 金擬 應 方留 期
異背 ，提 受 決置 滿
議本 乙前 強 不不 遷
。契 方遷 制 異搬 出
約 決離 執 議 時
各 無他 行 。者 ，
條 異處 之 ，應 乙
項 議時 事 視 方
作所
項
時 。，
乙
廢有
：
，
2
任 方
物任
1
憑 租應
論何
租
甲 賃賠
，任 傢
賃
方 期償
憑
至
下
頁
.
.
第
乙若十
方較六
負出條
責租：
補前本
貼之件
乙稅租
方額屋
決增之
不加房
異時屋
議，
其稅
。增、
綜
加合
部所
份得
，稅
應等
由，
第
捐甲十
稅方五
自負條
行擔：
負，印
擔乙花
。方稅
水各
電自
費負
及責
營，
房
業／
上店
必屋
須之
繳捐
納稅
之由
第
不收定十
負回，四
責房如條
。／有：
店違甲
屋背乙
，任丙
因何各
此條方
乙件遵
方時守
所，本
受甲契
之方約
損得各
失隨條
甲時項
方解之
概約規
第
害租十
責賃三
任房條
並／：
願店乙
抛屋方
棄等如
先情有
訴事違
抗時背
辯丙本
權方契
。應約
連各
帶條
負項
賠或
償損
損害
第
負訴權十
責訟益二
賠所時條
償繳願：
。納聽乙
之從方
訴甲若
訟方有
費賠違
律償約
師損情
費害事
用，，
，如致
均甲損
應方害
由因甲
乙涉方
方及之
(
)
)
簽
名
蓋
章
簽
名
蓋
章
(
(
地電身乙地電身立地電身立
址話分方址話分契址話分契
：：證連：：證約：：證約
字帶
字人
字人
號保
號甲
號
乙
：證
：方
：
方
人
丙
方
)
簽
名
蓋
章
契上
約開
書條
貳件
份均
各為
執雙
乙方
份所
存同
執意
，，
以恐
昭口
信無
守憑
。爰
立
本
第
稅十
捐九
稽條
征：
機本
關租
負金
責憑
繳單
納扣
。繳
由
甲
／
乙
方
負
責
向
名傢
稱俱
台壹
張壹
堪八
用年
舊
品
，
□ □
房 房
客 東
狀
況
良
好
量數
況使簽
用收
狀前
□ □
房 房
客 東
就無
淘壞
汰掉
擔由
房
客
負
供房淘
新東汰
品不後
提，
責壞
賠掉
償要
負
(
出
租
人
簽
收
：
書
桌
)
承
租
人
簽
收
：
衣單
機槽
洗
任維
權修
責責
用修
分繕
擔費
備
註
房
東
提
供
之
傢
俱
清
單
提醒
使用學校或崔媽媽基金會
版本契約書
看清楚所有條文
口頭承諾一律白紙黑字
常見問題研討
全國大專院校學生租屋糾紛排行榜
90
80
70
60
提前解約
修繕爭議
押金返還 安全隱私
人際相處
二房東 訂金爭議
租所被賣或查封
50
40
30
20
10
0
其他
成功大學租屋糾紛：












失竊問題
房東擅入
二房東問題
承租後才發現問題叢叢，想解約
房東提前終止，不退預付租金
押金返還推拖拉
修繕問題
報稅問題
水電爭議
朋友入住，房東多加錢
生活公約臨時加
寵物
多一人合住，有問題嗎？
提醒：
民法425(所有權移轉不破租
賃)
例外 ：
查封、賣屋在租屋之前，不
適用
超過五年未經公證的定期租
約或不定期租約
多人合租，中途有人搬走
和同學一起承租一戶(15000
元)，言明一人負擔3000元，
住進去不到二個月，有個同
學說不想住了，就搬走了；
房東收房租時，卻仍要我們
負擔15000，這樣合理嗎？
提醒：
一人代表簽約，則需承擔所有的
責任
個別和房東簽約最保險
多人並列，並標示清楚各人承租
範圍及金額
成為二房東
可以搬走嗎？
在校外租套房，前幾天夜裡，隔壁承
租的男女大吵起來，男生揚言要放火
燒屋，女生說要跳樓死給他看，沒一
會兒二人大打出手，女生跑到我門口
拚命敲門，說有人要殺她…。心裡很
害怕，根本不敢開門，昨天，警察來
把男的抓走了，聽說是通緝犯。請問，
我能搬走嗎？這種環境太可怕了…
修 繕
修繕：
 民法423
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態。
 民法429
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人
不得拒絕。
 民法430
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租
人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕
而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。
至下頁
我的室友很奇怪
房間外面是熱水器，很奇
怪，為什麼我的室友都喜
歡半夜洗澡，很吵耶~請房
東來管管，她卻說要我們
自已解決，房東收了我們
的錢，該有點責任吧？
生活公約項目
打掃責任
公共物品使用時間及管理
進出時間
朋友進出狀況、可否留宿
消耗品的分攤方式
費用分攤、計算、繳交方式
可否養寵物
易影響他人部份之行為約束
違約之罰則
電費問題
有獨立電表，雖然按照度數收費，
同樣2百多度電，為什麼我家的電
費要交的比別人多？
為什麼同樣的度數，獨立電表
的費用這麼高？
233度，一戶住家收費依台電
試算，需497元
以獨立電表計收，若一度電
3.5元，需815元
電費新制(101年6月10日調整)
夏月
非夏月
(6月1日至9月
(夏月以外時間)
30日)
分類
120度以下部分
每度
2.1
2.1
每度
3.02
2.68
每度
4.39
3.61
501-700度部分
每度
4.97
4.01
701度以上部分
每度
5.63
4.50
非營
121-330度部分
業用
電
331-500度部分
電費計算：
 233度/2月=116.5度/月
 120度以下：116.5 * 2.1 = 244.65
244.65元*2月=489.3(調漲後試算結果)
但，若共有5戶用電：
233度*5戶=1165度
1165度/2月=582.5度/月
 120度以下： 110 * 2.1 = 231
 121~330度：(330-120) * 3.02 = 634.2
 331~500度：(500-330)*4.39=746.3
 501~700度：82.5*4.97=407.5
 累計一個月：2019元
2019元*2月/1165度=3.46元/度
承租違建應考量的重點：
房屋結構
消防安全
居住安全
用水用電的安全
隨時有被拆的風險
可以換鎖嗎？
要求換鎖被房東拒絕，若
一定要換，則要給他一份
備份鑰匙。就是怕他進
來，怎麼可能會再給他備
份？
提醒：
所有權vs.使用權
保障個人隱私及安全，可換鎖
房東進出需事先告知
避免衝突，宜先告知
解除房東疑慮
搬走時，恢復原狀
【存證信函】
*至郵局購買或至中華郵政
網站下載
*一式三份(郵局、房東、
房客各執一份)
*以雙掛號寄送
寫存證信函的原則:
1.時間、地點、發生何事
2.主張之權利，或是房東
應盡的義務
3.勿有模糊籠統要求
4.勿做情緒上的宣洩
解決方式及求助管道
《解決方式》
 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商
 勿惡言相向、互放狠話
 勿用法條來壓房東
 回學校尋求教官支援
《求助管道》
 學校(生輔組、住宿組、軍訓室)
 當地縣市政府、鄉市鎮公所
 崔媽媽基金會(02)2365-8140
網址：www.tmm.org.tw
E-mail：[email protected]
THE END