Transcript 103房東座談會-- 房東房客一家親演講簡報

崔媽媽基金會簡介及服務項目
一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議
高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。
二、服務項目：
1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、
弱勢租屋協助）
2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦
3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓
4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助
5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家）
6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。
房東房客一家親
主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳
網址：www.tmm.org.tw
溝通，什麼叫溝通？
各種形式傳達意念的方式
口頭、書面、身體語言
造成溝通困難原因
-
缺乏自信，主要由於知識和訊息掌握不夠
人的記憶力有限
對於重點的強調不足或條理不清楚
無法積極傾聽，有偏見，先入為主
按自己的思路去思考，忽略別人的需求
準備，沒有慎重思考就發表意見
失去耐性，造成爭執
時間不足
情緒不好
判斷錯誤
語言不通
解讀錯誤時：
「你誤會我的意思了！」
「我沒那樣說喔！」
「你聽錯了吧！」
「喂，講話要負責喔！」
溝通之大忌：
 搶話，直接下批判語詞
 愈講愈大聲，人身攻擊
 碎唸
 口氣眼神的輕視
 老大心態
 言語中不自覺的不客氣
 得理不饒人
溝通：
 選擇對的時機
 傾聽，少打斷，聽他把話講完
 明白對方說什麼(重點整理)
 作出回應(使用適當的語調/方式)
 確定是否收到正確訊息
 莫生氣，改約時間再談
人際溝通最大的難題其實大多不在於
技巧，而在心態（或心意）。
常見租屋糾紛有哪些？
學生租屋糾紛排行榜
35
30
25
20
15
10
5
0
提前終止
修繕
押金返還
費用爭議
定金
承諾不履行
定金爭議
關於定金
 民法249條
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一
部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致
不能履約時，定金不得請求返還
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致
不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之
定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致
不能履行時，定金應返還之
等嘸人….
沒收錢，我等不到人，收了錢，我
也等不到人！
到底該怎麼辦？
中
華
此
年
據
月
民
日
承出
租租
人人
簽簽
章章
：：
元
整
，
並
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收
到
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止
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國
年
租
屋
定
金
新
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幣
(
留
至
定
金
收
據
參
考
範
例
：
房東最怕：
1.不付租金
2.人去樓未空
3.哭鬧尋死搞破壞
4.吵吵鬧鬧鄰居抗議
房客欠租怎麼辦？
欠租
民法440條第2項「租賃物為房屋者，
非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止租約」
不簽約可以嗎？
不簽約可以嗎？
民法第422條：
不動產之租賃契約，其期限逾一年
者，應以字據訂立之，未以字據訂
立者，視為不定期限之租賃。
民法第153條：
當事人互相表示意思一致者，無論其為
明示或默示，契約即為成立。
不定期租約的形成：
1.簽約時未定租期。
2.民法第422條，未簽契約。
3.民法第451條：
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示
反對之意思者，視為以不定期限繼
續契約。
不定期租約的麻煩事
不定期租約對房客較有利
→房客可隨時終止契約
→調整原約定困難
→收回房子困難
不定期租約的麻煩事
不定期租約對房客較有利：
1.漲租困難—租金調整需雙方合意。
2.民法第450條第2項：(租賃契約之消
滅)
Ⅱ.未定期限者，各當事人得隨時終止
契約。但有利於承租之習慣者，從
其習慣。
不定期租約的麻煩事
 出租人(房東)如要終止租約，受土地法第
100條之嚴格限制：
1.出租人欲收回房子自住或重新建築時。
2.承租人違返民法第443條第一項之規定轉租
於人時。
3.承租人積欠租金額，除之擔保金(押租金)抵
償外，達二個月以上時。
4.承租人違以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而為相
當之賠償時。
口頭約定算不算？
我曾經說：
不准養寵物
不准帶異性回來
只租一個人
不准釘釘子、貼膠帶
要打掃、要安靜、要丟垃圾
房客偷養寵物怎麼辦？
分租套房租給一群學生，結
果學生養寵物，被其他房客
反映，告訴該學生不准養，
學生反說當初又沒有規定不
能養，所以不願配合…
多一個人有關係嗎？
就算是我沒說，一個房間出租，
結果一人住變二人住，學生算違
約嗎？
想收回房子可以嗎？
鄰居多次反映，我的房客很吵(打
牌、聚會、音響….)、垃圾亂丟，
幾次勸導都不聽，煩不勝煩，我
可以把房子收回來，不再租給他
們了嗎？
現在訂了一則公約要大家遵
守，學生反彈…
有說勝不說：
 設備有什麼？答應給什麼？
 可不可以養寵物？
 可不可以帶異性？過夜？作客？
 費用怎麼算？
 你來修還是我來修？
 房租遲交怎麼辦？
 回復原狀
 善良管理人的責任
口頭約定要清楚：
房客想要在牆壁上釘掛鉤，事先詢問
房東後得到同意。可是沒料到同學卻
在整面牆上釘滿一整列（十多個）掛
鉤，因此要求同學拆除並負責修復原
狀所需開支。
房客不認帳
原租5000/月，學生租二年，優惠租金
每月少500，契約特別寫下「居住二
年，一個月房租4500」結果，同學住
了一年就要搬了，他算不算不履行承
諾、違約？我可以跟他要回差額嗎？
修繕問題
修繕：
 民法423
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態。
 民法429
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人
不得拒絕。
 民法430
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租
人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕
而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。
至下頁
房客不滿意修繕怎麼辦？
不是不想修，是不好修…
最近下雨，房屋一直漏水，房客一
直來電催促修繕，跟房客說等天晴
再說，天晴了，師傅卻說要等雨天
才能捉漏，就這樣拖了二個月，房
客說不修好就不租了，這樣能扣房
客的違約金嗎？
善良管理人責任
民法第432條：
承租人應以善良管理人之注意，保管租
賃物。租賃物有生產力，並應保持其生
產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損﹑
滅失者，負損害賠償責任。
善良管理人之責任：
善盡維護責任
發現問題儘早告知，請房東
處理。
不告知而致事態嚴重，房東
可要求房客分擔費用
提前解約
我想賣房子
所有權移轉不影響租賃(民法425)
例外：
1.賣屋在租屋之前不適用
2.超過五年未經公證的定期租約或不定
期租約
我要賣屋，房客想搬家
房客說因為我要賣房子，所以他
也不想住了，這樣算他違約嗎？
房客說不想租了…
這裡太吵
這裡遭小偷
這裡有人習慣不好
這裡隔音差
要和朋友一起住…
這樣的理由是可以提前終止的嗎？
房客可以提前終止條件：
 當承租物危及安全健康時(民法424)
 須修繕時，承租人經催告而仍不修繕時(民
法430)
 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失，
所存餘部份，不能達租賃之目的時(民法4351、2)
 因第三人主張權利，致不能使用、收益時
(民法436)
 約定事項不履行時
 承租人死亡，繼承人不願承租
憑
甲
方
處
理
，
乙
方
決
不
異
議
。
無甲方可提前終
止文字
期
間
內
乙
方
若
擬
提
前
遷
離
他
處
時
，
乙
方
應
賠
.
償
甲
方
一
個
月
租
金
，
乙
方
決
無
異
議
。
2
租
賃
.
請刪除
期
間
內
乙
方
如
有
違
背
本
契
約
各
條
項
時
，
任
第
十
八
條
：
特
約
應
受
強 特約強制執行事
制 項須經由法院公
執
證
行
之
事
項
：
1
租
賃
契約該如何約定？
不約定，即雙方均不可提前終止。
市售版本大多約定「乙方若提前終止，
須賠償一個月租金…。」
意指：只有乙方可提前終止，甲方不可！
建議：約定甲乙雙方有提前終止權利，
罰則、時間等等均可約定
房客不開門…
早就告訴同學不租時，會帶新房
客來看房子，他們都同意了。現
在，帶了新房客去看，學生不是
沒人在就是不方便，那什麼時候
才能看？我能自己開門進去嗎？
房客可以自行換鎖嗎？
回復原狀
何謂回復原狀？
租期屆滿或租約終止後，房客有
回復原狀的義務。
指回復訂約當時的狀態
或經過正常使用後應有的狀況
房客說不是他做的…
房客退租時，發現桌子上有刮痕、
牆上有釘子，扣下房客押金當賠
償，房客說刮痕和釘子租以前就
有了，不是他弄的！
名傢
稱俱
台壹
張壹
堪八
用年
舊
品
，
□ □
房 房
客 東
狀
況
良
好
量數
況使簽
用收
狀前
□ □
房 房
客 東
就無
淘壞
汰掉
擔由
房
客
負
供房淘
新東汰
品不後
提，
責壞
賠掉
償要
負
(
出
租
人
簽
收
：
書
桌
)
承
租
人
簽
收
：
衣單
機槽
洗
任維
權修
責責
用修
分繕
擔費
備
註
房
東
提
供
之
傢
俱
清
單
租期未始，房客毀約
租期尚未開始，房客臨時說
不想租了…房客說契約無效，
要退租金及押金，是這樣嗎？
我很怕….？
怎麼辦？
【存證信函】
*至郵局購買或至中華郵政
網站下載
*一式三份(郵局、房東、
房客各執一份)
*以雙掛號寄送
寫存證信函的原則:
1.時間、地點、發生何事
2.主張之權利，或是房東
應盡的義務
3.勿有模糊籠統要求
4.勿做情緒上的宣洩
解決方式及求助管道
《解決方式》
情理法，90%以上糾紛解決均靠協商
尋求學校幫忙
調解委員會
崔媽媽基金會(02)2365-8140
網址：www.tmm.org.tw
E-mail：[email protected]
房東房客一家親
多照顧，少計較
多尊重，少干涉
多明細，少糾紛
多笑臉，少嘮叨
THE END