賃居安全講座

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Transcript 賃居安全講座

住宿輔導組
賃居安全講座
~租賃契約與安全~
主講人:住輔組賃居承辦人張羨雯
租屋廣告陷阱多
如何篩選才安全
紅紙條/報紙
仲介
建商
大樓管理員
租屋管道
親友/學長姐
介紹
租屋網站
校方資訊
租屋資訊網
 如何找到興大租屋資訊網
 興大首頁 www.nchu.edu.tw
 拉到最下方
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設定搜尋條件
教育部6+1安全評核項目
 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具
 建築物內或週邊停車場所設有照明者
 滅火器功能是否正常
 熱水器裝設是否符合安全要求
 有火警警報器或獨立型偵煙偵測器
 逃生通道是否暢通,標示是否清楚
 學生是否知道逃生通道及逃生要領
看屋要領
1、日夜晴雨、內外兼顧
2、左搖右晃、水電全開
3、隔間防火、消防安全
4、隔壁室友、左鄰右舍
5、交通便利、生活機能
6、房東好壞、察言觀色
7、結伴同行、事先商量
看屋基本事項
 確認一樓大門能否緊閉,安全門、安全梯、鐵窗是否
通暢。
 注意個人門戶安全、門窗能否上鎖(建議跟房東要求
更換新鎖,或自備新鎖待租約終止時再行換回原本的
鎖)。
 注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器材功
能是否正常。
 電器開關、插座是否鬆動,配電箱內是否凌亂,小心
漏電、跳電。
看屋基本事項
 檢視瓦斯熱水器位置,室內需有強制排氣功能。
 屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。
 採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。
 馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是否通暢。
 樑柱、牆面有無裂縫或彎曲,門、窗是否卡住無法順
利開關。
 地面是否有傾斜狀況,牆面、屋頂是否有大面積補土
或整修痕跡。
簽約時多注意
簽約後沒煩惱
一、確認簽約對方身分:
屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非
(核對身分證件)
二、確認租屋地址及房屋所有人:
房東、家人、朋友、商業關係、還是…
(核對產權證明—建物所有權狀或稅單)
三、確認幾個人簽約
(若為合租一層公寓,合約書上須註明所有承租
人之姓名,勿以一人為代表簽約)
租約內容
 租賃雙方的簽名
 租賃標的物及租用範圍
 租金金額及給付方式
 租期的始末
 押租保證金
 轉租權、提前解約權
 修繕歸屬
 回復原狀
 稅負的問題
簽約注意事項
簽了契約未仔細看,竟然發現…
重點:
一定要將契約看仔細,
不急著馬上簽。
何謂定金/押金/租金?
 定金:承諾,推定契約成立
 押金:保證,又稱「押租金」、「擔保金」
用意:1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償
依照法律規定,押金,不得超過2個月房租總額,已交付者,
如超過此限額,承租人得以超過部分抵付房租(土地法第99條
參照)。但押金契約,仍成立生效,並不因超額而無效。
 租金:義務,使用者付費
定金收據範本
房東若有收取定金,務必請房東開立收據
茲收到
(租屋人)
租屋定金新台幣
元整,並保留至
此
年
月
日止。
據
出租人簽章:
承租人簽章:
中
華
民
國
年
月
日
關於定金
 民法249條
定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履約時,定金不得請
求返還
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應
加倍返還其所受之定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還
之
*小提醒:定金金額一般以房租每月租金之3或4分之1。
市售版本契約書導讀
~ ~簽約要注意的陷阱
房
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租
賃
契
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負由
擔房
客
用修
分繕
擔費
品提房淘
供東汰
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償負壞
責掉
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註
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簽
收
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單
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租約中止- -提前解約
 先看看契約簽定內容對於提前解約的規定
 提出解約的一方通常需給付違約金
 違約金合理金額為一個月的租金金額
租約終止- -回復原狀
 租期屆滿或租約終止後,房客有返還房屋(回復原狀)之義務。所謂
的回復「原狀」,係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有
的狀況。例如:打孔(冷氣裝機)、牆釘除去後之修補等,應屬回復
原狀之範圍。或者,經過一定期間的使用後,牆壁及其他設備難免會
稍有髒污、或折舊情形。一般來說,房東不能要求「重漆牆壁」之回
復原狀。
 因此,牆壁如無「顯然污損」(例如:房客的小朋友以牆壁為畫布,
到處塗鴉等等),房東要求重漆應非合法。
*小提醒:入住時可拍照留底,以便租約終止房東點交房屋時
與房東確認回復原狀之狀態
十大租屋糾紛排行榜
 1、終止租約,提前解約(26.44﹪)
 2、欠租、租金之增減(19.12﹪)
 3、押金抵充返還(15.44﹪)
 4、修繕問題(5.52﹪)
 5、回復原狀(5.23﹪)
 6、費用欠繳及費用分擔(如水電)(3.77﹪)
 7、損害賠償(3.27﹪)
 8、續約(不定期租約產生)(2.16﹪)
 9、轉租、分租(2.09﹪)
 10、買賣不破租賃(1.97﹪)
常見租屋糾紛及處理方式
 1. 未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效?
答:未滿二十歲之大學生為「限制行為能力人」,其所為之契約行為依民
法 §79條為「效力未定」,應經法定代理人(通常為父母)承認始生效力
。但依民 §77,大學生之租屋行為應可認係「依其年齡及身分,日常生活
所必需者」,無須經法定代理人允許或承認,應為有效。
 2.房東與房客簽約時,僅簽一份契約書,並由房東收回,這樣做可以嗎?
答:契約為租賃雙方權利義務之憑據,理應各執一份為憑。依誠信原則
,房客應堅持保留一份正本才是。
常見租屋糾紛及處理方式
 3.多人合租,由其中一人代表與房東簽約,但其中一位室友搬走後,
房東要求房客要付全部的租金是否合理?
答:多人合租同一房屋,而「房屋之全部租金」由數人分擔者,雖其
中一人搬走,房東要求其餘房客負擔全部租金,應有理由。(但如數
人分別與房東簽約分租特定房間者,因有各別之租賃關係,個別房客
即無分擔他人【搬走之室友】租金之義務。)
*建議:若為多人合租同一房屋,合約書請各自簽或是將所有人的姓
名資料皆填寫於合約書上,並註明房間分配。
常見租屋糾紛及處理方式
 6.承租分租的套房,房東會常帶其他人來看房子,且擅自開啟我們的
房間給新房客看,我們是否有權反對並自行換鎖?(若與房東同住的
分租房客,是否可以將房間門鎖換掉?)
答:分租套房後,該部分空間即為房客合法占有使用,房東非經房客同
意,不得擅自開啟,違者有觸犯刑法第306條—侵入住居罪之嫌。
。除房東有正當理由,如依民法 §429Ⅱ表示其「為保存租賃物所為之必
要行為(例:檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品之安全時)」
外,房客有權拒絕;房客如欲「換鎖」保障隱私亦可,但租期屆滿時
,應注意負責「回復原狀」。
常見租屋糾紛及處理方式
 8.房東或室友偷窺房客洗澡,如何處理?
答:應視當時有無「利用工具」(攝、錄影器材)窺視:如有,則依
刑法 §315之1應以「妨害秘密罪」論處(最重可處三年以下有期徒刑
);如無(係僅依雙眼),則依社會秩序維護法 §83Ⅰ妨害善良風俗
之行為,可處6000元以下罰鍰。房客發現以上情形可向當地派出所報
警處理(記得索取報案三聯單,以為憑據)。
*住輔組備有防針孔探測器,歡迎同學借用,以保障自身安全。
常見租屋糾紛及處理方式
 10.哪些設備在自然使用狀況下損壞,可以請求房東來維修?(電燈?
熱水器?..),若房東遲遲未修,該如何處理?
答:(1)房東在所租賃房屋提供之設備,例如:電視、冰箱、冷氣、
熱水爐、電燈、電風扇、門窗…等,如非可歸責於房客故意或過失原
因之損壞者,依民 §423、§429,房東應負修繕義務。
(2)房東未依約修繕,依民 §430,房客可選擇自行修繕(費用由房東
負擔或自次月租金中扣抵),或終止租約。
常見租屋糾紛及處理方式
 13.房東口頭答應要給的設備,事後又未履行承諾,可以如何爭取?可
否以此原因終止租約?
答:(1)房東口頭答應提供之設備,如未履行,房客得依諾成契約,
催告房東限期給付之。如房東未限期提供者,因非契約主要給付義務
之違反,房客應不得終止或解除契約。如欲保障房客權益,應於立約
時載明設備品名、數量,及未提供之效果,以免爭議。
(2)終止租約權利之行使,應依法律或契約之規定,除非明訂於租約
(例:「甲方願提供(增設)熱水器及冷氣機各一台,如有違約乙方
得終止租約。」),否則,房客不得據此理由終止租約。
常見租屋糾紛及處理方式
 14.房客提前解約,並願意讓房東扣除押金,但是預繳的租金(約6個
月)房東言明不退還,是否合理?
答:契約提前終止後,依民法 §263準用259之規定,房東就預繳之租
金應返還之。(例:每月租金5000元,預繳租金6月,共3萬元。房客
僅住一個月而要求提前終止者,一般租約均要求房客應補貼房東一個
月租金之損失;除非房客另有應負損害賠償責任之事由,否則房東就
租金部分,應返還20000元;如有另收押金者,亦應返還。)
常見租屋糾紛及處理方式
 15.租約到期房客搬走後,房東扣留部分押金或全部的押金,欲待最後
一期水電結清後才要返還,是否合理?房東可以扣留的押金,合理的
金額是多少?
答:租約到期或房客提前終止租約時,房東應依約返還押金,房東如
考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金,是合於社會常情的;但扣
留全部的押金,欲待最後一期水電結清後才返還,則不合理。房客可
主張以近兩期之水電費單據之平均金額,酌留之;如房東不同意而堅
持要全部扣留者,房客應請其於雙方租約上載明:「押金○○元應於
○○月水電結清後返還。○○○(房東)簽章」以為憑據。
結語:租屋的小提醒
 仔細察看「屋況」(外在環境、漏水…)、「設備」(冷氣、熱水器、
冰箱、電視、大門…)是否良好、修繕責任如何。愛惜房子,善盡保管
使用責任。
 「產權」調查,注意簽約人是否為所有人;瞭解房東、室友的「人品」
 「三金」(定金、租金、押金)、「四費」(水電瓦斯費、管理費、第
四台收視費、網路費)要談清楚。「報稅」問題先講好。
 (房客)準時「交租」,(房東)盡快「修繕」。
 雙方同意的事,要白紙黑字寫下來。
 遇有「糾紛」耐心溝通,切勿情緒化,瞭解自身之權利義務及處理方式
 「出入安全」(注意陌生人)、「公共安全」(用電及瓦斯)
感謝聆聽