Transcript 賃居安全講座
住宿輔導組 賃居安全講座 ~租賃契約與安全~ 主講人：住輔組賃居承辦人張羨雯 租屋廣告陷阱多 如何篩選才安全 紅紙條/報紙 仲介 建商 大樓管理員 租屋管道 親友/學長姐 介紹 租屋網站 校方資訊 租屋資訊網 如何找到興大租屋資訊網 興大首頁 www.nchu.edu.tw 拉到最下方 快速連結 找到租屋資訊網 設定搜尋條件 教育部6+1安全評核項目 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具 建築物內或週邊停車場所設有照明者 滅火器功能是否正常 熱水器裝設是否符合安全要求 有火警警報器或獨立型偵煙偵測器 逃生通道是否暢通，標示是否清楚 學生是否知道逃生通道及逃生要領 看屋要領 1、日夜晴雨、內外兼顧 2、左搖右晃、水電全開 3、隔間防火、消防安全 4、隔壁室友、左鄰右舍 5、交通便利、生活機能 6、房東好壞、察言觀色 7、結伴同行、事先商量 看屋基本事項 確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵窗是否 通暢。 注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議跟房東要求 更換新鎖，或自備新鎖待租約終止時再行換回原本的 鎖）。 注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器材功 能是否正常。 電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂，小心 漏電、跳電。 看屋基本事項 檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。 屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。 採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。 馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是否通暢。 樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住無法順 利開關。 地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大面積補土 或整修痕跡。 簽約時多注意 簽約後沒煩惱 一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件) 二、確認租屋地址及房屋所有人: 房東、家人、朋友、商業關係、還是… (核對產權證明—建物所有權狀或稅單) 三、確認幾個人簽約 (若為合租一層公寓，合約書上須註明所有承租 人之姓名，勿以一人為代表簽約) 租約內容 租賃雙方的簽名 租賃標的物及租用範圍 租金金額及給付方式 租期的始末 押租保證金 轉租權、提前解約權 修繕歸屬 回復原狀 稅負的問題 簽約注意事項 簽了契約未仔細看，竟然發現… 重點: 一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。 何謂定金/押金/租金？ 定金：承諾，推定契約成立 押金：保證，又稱「押租金」、「擔保金」 用意：1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償 依照法律規定，押金，不得超過2個月房租總額，已交付者， 如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土地法第99條 參照）。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。 租金：義務，使用者付費 定金收據範本 房東若有收取定金，務必請房東開立收據 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保留至 此 年 月 日止。 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請 求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還 之 ＊小提醒：定金金額一般以房租每月租金之3或4分之1。 市售版本契約書導讀 ~ ~簽約要注意的陷阱 房 屋 租 賃 契 約 書 文 具 店 版 本 ( ) ( ) ( ( 房 屋 租 賃 契 ( ) 立 租 房 賃 方乙 承 甲屋 方 租 方 契 租 連 人 約 賃 帶 條 保 契 件 證 約 列 人 出 明 租 於 建 人 左 議 ： 刪 除 以 下 以 簡 以 下 稱 下 簡 為 簡 稱 乙 稱 為 方 為 丙 ) ( ) 第 必一 寫條 清： 楚甲 ）方 房 ／ 店 屋 所 在 及 使 用 範 圍 （ 務 ) ( 第 第 第 第 屋繼萬五 延應四 或元三 國個二 月條 後續 條 。繳條 拒正條 ： 納 ： 即： 無承 ： 收 租 租 自租 息租 乙 仟 電 款 年 金 金 民賃 退， 方 元 年 燈 付 每 應 國期 還甲正應 費 據 個 於 限 押方作於 及 月 月 經 每 租應為訂 自 乙 甲 保於押約 個月 來 新 年 方 台 日 乙 證乙租時 月 水 不 幣 止 雙 金方保， 份 費 得 方 ，日 。遷證交 另 藉 寫 乙前 空金於 月洽 外 任 清 訂 方繳 、，甲 何 楚 為 不納 （ 交乙方 理 免 得， 可 還方新 日 由 爭 藉每 另 房如台 議起 拖 詞次 約 ／不幣 ）至年 延 拖 定 民 店 ） 約 書 ) 第 第 第 第 第 品十 原有得九 以／八 還目得七 刪乙求不交出六 影條 狀建甲條 其店條 甲之向條 除方按即還租條 響： 。築方： 他屋： 方權甲： 及照時甲外： 公房 ，之房 變權乙 ，利方契 連租遷方，乙 共／ 乙同／ 相利方 乙金請約 帶金讓，應方 安店 方意店 方全未 方，求期 保五交不即於 全屋 於後屋 法部經 不而租間 證倍還得日租 。不 交得有 由或甲 得應金內 人之房藉將期 得 還自改 他一方 異無償乙 丙違屋詞租屆 供 房行裝 人部同 議條還方 方約時推賃滿 非 ／裝設 使份意 。件、若 ，金，諉房時 法 店設施 用出， 預將遷擬 決至甲或屋， 使 屋，之 房借不 該移遷 無遷方主誠除 繳 用 時但必 ／、得 房費離 異讓每張心經 的 或 自不要 店轉私 ／及他 議完月任按甲 要 存 應得時 屋租自 退店其處 。了得何照方 放 負損， 。、將 屋他時 之向權原同 回 修 危 責害乙 照任乙 日乙利狀意 頂租 改 險 原何方 止方，遷繼 回有方 讓賃 或 物 狀名不 ，請如空續 復原取 或房 ( ( ) 第 由之乙店十 甲責方屋一 方。之，條 負房過除： 責／失因乙 修店致天方 理屋 災應 。因房地以 善 自／ 店變良 然屋等 之 不管 損毀 可理 損 壞 抗人 有，拒之 修應之注 繕負 情意 損 必 形使 要害 外用 賠 時 ，房 ，償因／ 第 ／如十 雙店有四 方屋違條 權 背： 益， 因任甲 要此何乙 對乙條丙 等方件各 所時方 受，遵 之甲守 損方本 失得契 甲隨約 方時各 概解條 不約項 負收之 責回規 。房定 ， 第 任賃十 並房三 願／條 抛店： 棄屋乙 先等方 訴情如 抗事有 辯時違 權丙背 。方本 應契 連約 帶各 負條 賠項 償或 損損 害害 責租 第 償所益十 。繳時二 條 修納願： 聽 改之 訴從乙 或訟甲方 刪費方若 除律賠有 師償違 費損約 用害情 ，，事 均如， 應甲致 由方損 乙因害 方涉甲 負及方 責訴之 賠訟權 ) 1. 第 稅甲十 自方五 行負條 負擔： 擔，印 。乙花 方稅 水各 電自 費負 及責 營， 業房 上／ 必店 須屋 繳之 納捐 之稅 捐由 ( 2. 2. 第 方較十 負出六 責租條 補前： 貼之本 乙稅件 方額租 決增屋 不加之 異時房 議，屋 。其稅 增、 加綜 部合 份所 ，得 應稅 由， 乙若 ) (1. 第 憑雜十 甲物七 方等條 處，： 理若租 ，有賃 乙留期 方置滿 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十大租屋糾紛排行榜 １、終止租約，提前解約（26.44﹪） ２、欠租、租金之增減（19.12﹪） ３、押金抵充返還（15.44﹪） ４、修繕問題（5.52﹪） ５、回復原狀（5.23﹪） ６、費用欠繳及費用分擔（如水電）（3.77﹪） ７、損害賠償（3.27﹪） ８、續約（不定期租約產生）（2.16﹪） ９、轉租、分租（2.09﹪） 10、買賣不破租賃（1.97﹪） 常見租屋糾紛及處理方式 1. 未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效？ 答：未滿二十歲之大學生為「限制行為能力人」，其所為之契約行為依民 法 §79條為「效力未定」，應經法定代理人（通常為父母）承認始生效力 。但依民 §77，大學生之租屋行為應可認係「依其年齡及身分，日常生活 所必需者」，無須經法定代理人允許或承認，應為有效。 2.房東與房客簽約時，僅簽一份契約書，並由房東收回，這樣做可以嗎？ 答：契約為租賃雙方權利義務之憑據，理應各執一份為憑。依誠信原則 ，房客應堅持保留一份正本才是。 常見租屋糾紛及處理方式 3.多人合租，由其中一人代表與房東簽約，但其中一位室友搬走後， 房東要求房客要付全部的租金是否合理？ 答：多人合租同一房屋，而「房屋之全部租金」由數人分擔者，雖其 中一人搬走，房東要求其餘房客負擔全部租金，應有理由。（但如數 人分別與房東簽約分租特定房間者，因有各別之租賃關係，個別房客 即無分擔他人【搬走之室友】租金之義務。） ＊建議：若為多人合租同一房屋，合約書請各自簽或是將所有人的姓 名資料皆填寫於合約書上，並註明房間分配。 常見租屋糾紛及處理方式 6.承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟我們的 房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若與房東同住的 分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？） 答：分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同 意，不得擅自開啟，違者有觸犯刑法第306條—侵入住居罪之嫌。 。除房東有正當理由，如依民法 §429Ⅱ表示其「為保存租賃物所為之必 要行為（例：檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品之安全時）」 外，房客有權拒絕；房客如欲「換鎖」保障隱私亦可，但租期屆滿時 ，應注意負責「回復原狀」。 常見租屋糾紛及處理方式 8.房東或室友偷窺房客洗澡，如何處理？ 答：應視當時有無「利用工具」（攝、錄影器材）窺視：如有，則依 刑法 §315之1應以「妨害秘密罪」論處（最重可處三年以下有期徒刑 ）；如無（係僅依雙眼），則依社會秩序維護法 §83Ⅰ妨害善良風俗 之行為，可處6000元以下罰鍰。房客發現以上情形可向當地派出所報 警處理（記得索取報案三聯單，以為憑據）。 ＊住輔組備有防針孔探測器，歡迎同學借用，以保障自身安全。 常見租屋糾紛及處理方式 10.哪些設備在自然使用狀況下損壞，可以請求房東來維修？（電燈？ 熱水器？..），若房東遲遲未修，該如何處理？ 答：（1）房東在所租賃房屋提供之設備，例如：電視、冰箱、冷氣、 熱水爐、電燈、電風扇、門窗…等，如非可歸責於房客故意或過失原 因之損壞者，依民 §423、§429，房東應負修繕義務。 （2）房東未依約修繕，依民 §430，房客可選擇自行修繕（費用由房東 負擔或自次月租金中扣抵），或終止租約。 常見租屋糾紛及處理方式 13.房東口頭答應要給的設備，事後又未履行承諾，可以如何爭取？可 否以此原因終止租約？ 答：（1）房東口頭答應提供之設備，如未履行，房客得依諾成契約， 催告房東限期給付之。如房東未限期提供者，因非契約主要給付義務 之違反，房客應不得終止或解除契約。如欲保障房客權益，應於立約 時載明設備品名、數量，及未提供之效果，以免爭議。 （2）終止租約權利之行使，應依法律或契約之規定，除非明訂於租約 （例：「甲方願提供（增設）熱水器及冷氣機各一台，如有違約乙方 得終止租約。」），否則，房客不得據此理由終止租約。 常見租屋糾紛及處理方式 14.房客提前解約，並願意讓房東扣除押金，但是預繳的租金（約６個 月）房東言明不退還，是否合理？ 答：契約提前終止後，依民法 §263準用259之規定，房東就預繳之租 金應返還之。（例：每月租金5000元，預繳租金6月，共3萬元。房客 僅住一個月而要求提前終止者，一般租約均要求房客應補貼房東一個 月租金之損失；除非房客另有應負損害賠償責任之事由，否則房東就 租金部分，應返還20000元；如有另收押金者，亦應返還。） 常見租屋糾紛及處理方式 15.租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後 一期水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的 金額是多少？ 答：租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如 考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣 留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可 主張以近兩期之水電費單據之平均金額，酌留之；如房東不同意而堅 持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於 ○○月水電結清後返還。○○○（房東）簽章」以為憑據。 結語：租屋的小提醒 仔細察看「屋況」（外在環境、漏水…）、「設備」（冷氣、熱水器、 冰箱、電視、大門…）是否良好、修繕責任如何。愛惜房子，善盡保管 使用責任。 「產權」調查，注意簽約人是否為所有人；瞭解房東、室友的「人品」 「三金」（定金、租金、押金）、「四費」（水電瓦斯費、管理費、第 四台收視費、網路費）要談清楚。「報稅」問題先講好。 （房客）準時「交租」，（房東）盡快「修繕」。 雙方同意的事，要白紙黑字寫下來。 遇有「糾紛」耐心溝通，切勿情緒化，瞭解自身之權利義務及處理方式 「出入安全」（注意陌生人）、「公共安全」（用電及瓦斯） 感謝聆聽