Transcript 101年學年第1學期賃居生講習暨房東座談會講義。

租屋安全與法律
主講人：王越
網址：WWW.TMM.ORG.TW
崔媽媽的源起
崔媽媽基金會於1989年的無殼蝸牛運動後創設，是
長期關心居住議題的社會公益團體。成立二十年來
，所發展出的工作項目如下：
1.租屋資訊服務(特別是學生租屋)
2.評鑑和推薦優良搬家公司
3.公寓大廈社區營造之推動
4.弱勢者之居住扶助（租屋、搬家）
5.居住議題之消費糾紛的申訴服務
提醒：
不同時段看屋
觀察租所四週環境
公共空間是否充足及被佔用
多打聽
設備檢查、測試
通風採光問題
居住/消防安全
一、居住安全７問？
‧頂樓加蓋的門戶安全嗎？
‧同住戶會隨手關門嗎？
‧加裝設備會影響逃生嗎？
‧熱水器擺放位置對嗎？
‧門鎖能更換或加裝嗎？
‧停車區位明亮嗎？
‧陌生人可以隨便進入嗎？
二、消防安全３要點
‧滅火器能用會用嗎？
‧逃生口/防火巷能用嗎？
‧電箱安全嗎？
租屋中
決定租屋簽約前~再想清楚
一、這房間符合需求嗎？
二、設備夠用嗎？
三、再想想缺點能適應嗎？
四、契約已看清楚及合理嗎？
簽約前的基本觀念
一、簽名有效還是蓋章有效？
簽名 VS 蓋章
民法第三條：
Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之必要者，
得不由本人自寫，但必須親自簽名。
Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名
生同等之效力。
留
至
中
華
此
年
據
月
民
日
止
。
國
日
國
字
大
寫
元
整
，
並
保
租
屋
人
)
月
出
租
人
簽
章
：
茲
收
到
(
年
承
租
人
簽
章
：
租
屋
定
金
新
台
幣
定
金
收
據
參
考
範
例
：
第 第 租
第
立
房
電收三 月月二 一 賃
屋
燈款條 日即條 條 契 乙
租
費付： 止自： ： 約 方
賃
民租 甲 條 連
及據租
契
國賃 方 件 帶
自 金
期 房 列
承 約
來乙每
保
年限 ／ 明 證 租 出
水方個
經 店 於
人 租
費不月
人
甲
人
左
另得新
月乙 屋
台
藉
：
外
雙 所
任幣
以
日
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何
下 以
起
下
洽
及
理
簡 下
至
簡
訂
使
由
稱 簡
民
稱
為
用
拖
稱
為
國
為
範
延
為
乙
丙
或
年
甲
方
元
方
年
拒
方
正
納
個
)
(
(
)
(
)
)
)
第
年四
條
個：
月租
份金
，應
乙於
方每
不月
得
藉日
詞前
拖繳
延納
。，
每
次
應
繳
(
(
第
無承 萬 五
息租 條
退， 仟 ：
還甲 元 乙
押方 正 方
租應 作 應
保於 為 於
證乙 押 訂
金方 租 約
。遷 保 時
空證，
、金交
交，於
還乙甲
房方方
／如新
店不台
屋繼幣
後續
房
屋
租
賃
契
約
書
方
負
責
修
理
。
頂
讓
或
以
其
他
變
相
方
法
由
他
人
使
用
房
／
甲
賃
房
／
店
屋
權
利
全
部
或
一
部
份
出
借
、
轉
租
、
第
八
條
：
乙
方
未
經
甲
方
同
意
，
不
得
私
自
將
租
店
屋
照
原
狀
還
甲
方
，
乙
方
不
得
異
議
。
任
何
名
目
之
權
利
金
，
而
應
無
條
件
將
該
房
／
不
得
向
甲
方
請
求
租
金
償
還
、
遷
移
費
及
其
他
第
七
條
：
契
約
期
間
內
乙
方
若
擬
遷
離
他
處
時
乙
方
丙
方
，
決
無
異
議
。
金
至
遷
讓
完
了
之
日
止
，
乙
方
及
連
帶
保
證
人
方
每
月
得
向
乙
方
請
求
按
照
租
金
五
倍
之
違
約
任
何
權
利
，
如
不
即
時
遷
讓
交
還
房
屋
時
，
甲
原
狀
遷
空
交
還
甲
方
，
不
得
藉
詞
推
諉
或
主
張
繼
續
出
租
外
，
應
即
日
將
租
賃
房
屋
誠
心
按
照
第
六
條
：
乙
方
於
租
期
屆
滿
時
，
除
經
甲
方
同
意
壞
有
修
繕
必
要
時
，
由
甲
方
負
責
修
理
。
應
負
損
害
賠
償
之
責
。
房
／
店
屋
因
自
然
之
損
形
外
，
因
乙
方
之
過
失
致
房
／
店
屋
毀
損
，
房
／
店
屋
，
除
因
天
災
地
變
等
不
可
抗
拒
之
情
第
十
一
條
：
乙
方
應
以
善
良
管
理
人
之
注
意
使
用
危
險
物
品
影
響
公
共
安
全
。
第
十
條
：
房
／
店
屋
不
得
供
非
法
使
用
或
存
放
自
應
負
責
回
復
原
狀
。
損
害
有
原
有
建
築
，
乙
方
於
交
還
房
／
店
屋
時
方
取
得
甲
方
之
同
意
後
得
自
行
裝
設
，
但
不
得
第
九
條
：
房
／
店
屋
有
改
裝
設
施
之
必
要
時
，
乙
(
第
第
處間 甲期 十 甲俬 十
理內 方間 八 方雜 七
，乙 一內 條 處物 條
乙方 個乙 ： 理等 ：
方如 月方 特 ，，若 租
決有 租若 約 乙有 賃
不違 金擬 應 方留 期
異背 ，提 受 決置 滿
議本 乙前 強 不不 遷
。契 方遷 制 異搬 出
建約 決離 執 議者 時
議各 無他 行 。，應 ，
刪條 異處 之 視 乙
除項 議時 事 作 方
時 。，
乙項 廢所
，
任 2 方： 物有
憑 租應 1 論 任
甲 賃賠 租 ， 何
方 期償 賃 任 傢
憑
)
.
.
第
乙若十
方較六
負出條
責租：
補前本
貼之件
乙稅租
方額屋
決增之
不加房
異時屋
議，
其稅
。增、
綜
加合
部所
份得
，稅
應等
由，
第
捐甲十
稅方五
自負條
行擔：
負，印
擔乙花
。方稅
水各
電自
費負
及責
營，
房
業／
上店
必屋
須之
繳捐
納稅
之由
第
不收定十
負回，四
責房如條
。／有：
店違甲
屋背乙
，任丙
因何各
此條方
乙件遵
方時守
所，本
受甲契
之方約
損得各
失隨條
甲時項
方解之
概約規
第
害租十
責賃三
任房條
並／：
願店乙
抛屋方
棄等如
先情有
訴事違
抗時背
辯丙本
權方契
。應約
連各
帶條
負項
賠或
償損
損害
第
負訴權十
責訟益二
賠所時條
償繳願：
。納聽乙
之從方
訴甲若
訟方有
費賠違
律償約
師損情
費害事
用，，
，如致
均甲損
應方害
由因甲
乙涉方
方及之
(
立
立
乙
契
契
方
地電身連地電身約地電身約
址話分帶址話分人址話分人
：：證保：：證 ：：證甲
字證
字乙
字方
號人
號方
號
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：
：
方
(
)
)
(
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簽
名
蓋
章
簽
名
蓋
章
簽
名
蓋
章
以無
昭憑
信爰上
守立開
。本條
契件
約均
書為
貳雙
份方
各所
執同
乙意
份，
存恐
執口
，
第
負十
責九
向條
稅：
捐本
稽租
征金
機憑
關單
負扣
責繳
繳由
納甲
。／
乙
方
名傢
稱俱
台壹
張壹
堪八
用年
舊
品
，
□ □
房 房
客 東
狀
況
良
好
量數
況使簽
用收
狀前
□ □
房 房
客 東
就無
淘壞
汰掉
擔由
房
客
負
供房淘
新東汰
品不後
提，
責壞
賠掉
償要
負
(
出
租
人
簽
收
：
書
桌
)
承
租
人
簽
收
：
衣單
機槽
洗
任維
權修
責責
用修
分繕
擔費
備
註
房
東
提
供
之
傢
俱
清
單
問題1
關於押金
問題2
押租金是租賃契約成立時，房客用以
擔保支付租金為目的，押租金亦簡稱押租
或押金。
押金民法未明文規定，但《土地法》
第99條明訂，押金不得超過2個月房屋租金
之總額。主要作為擔保租金給付和損害賠
償之用，租期屆滿時，房東理應無息全額
返還房客。
關於契約
問題3
一、房東自己寫得契約書有效嗎？
二、不簽約口頭約定可以嗎？
民法第422條：不動產之租賃契約，其期限
逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立
者，視為不定期限之租賃。
三、住進去以後房東要賣房子(或另有其他理
由)，可以要求我提前搬家嗎?
買賣不破租賃（承租後房屋賣給第三人，承
租人仍得向新屋主主張合約效力。）民425
電費如何計算
問題4
出租房電費計價方式
一、均攤：按人頭平均分擔。
優點：簡單、容易算。
缺點：每個人用量不同，易生心結。
二、裝分電表：各自負擔電費，但仍需分
擔公共用電。
優點：較接近實際使用狀況。
缺點：仍會因為電費計價級距產生爭議。
三、裝分電表採固定費率：注意收費是否合理。
可以換鎖嗎？
問題5
問題6
多人合租，契約該如何簽？
一人代表簽約，則需承擔所有的責任
各別和房東簽約最保險
多人並列，並標示清楚各人承租範圍及
金額
可考慮成為二房東
碰到二房東、仲介怎麼辦?
如果房客的承租對象是二房東，應要求
二房東出具授權證明，也就是房東授權可轉
租他人的契約書，更要留意合約到期日。
若遇仲介代為處理，應該在仲介公司內
談妥並寫好合約(無合約切勿付任何金錢)，
有些仲介為達到成交，會表示可代替房客向
房東談條件，而收取房客定金而未簽約，但
房客繳交定金後，房仲與房東談判破裂，定
金又已支付，就易生糾紛。
問題7
房屋返還(簽約時注意)
原狀返還：以房子交付時的狀況返還
現狀返還：以房子經使用後自然耗損的下
的狀況返還。
因住客通常會加裝些物品如子釘子、掛勾
(徵求房東同意)，故儘量爭取以現狀返還，
否則仍需返還原狀
協議達成事項列於租約中
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問題8
違建能出租嗎？
住進去後，才發現是違建，
房東並未事先告知，可以要
求退租嗎？
問題9
關於生活公約
一、房東可以規定生活公約嗎？
二、生活公約要遵守嗎？
三、房東要遵守生活公約嗎？
解決方式及求助管道
問題10
《解決方式》
情理法，90%以上糾紛解決均靠協商
勿惡言相向、互放狠話、勿用法條來壓房東
回學校尋求教官支援
《求助管道》
學校(生輔組、住宿組、軍訓室)
當地縣市政府、鄉市鎮公所調解委員佰
崔媽媽基金會(02)2365-8140
網址：w
w w.t m m.o r g.t w
如何寄送【存證信函】
一、郵局購買或至中華郵政網站下載
二、準備一式三份(郵局、房東、房
東各執一份)
三、以雙掛號寄送
存證信函的內容要點
1.說明時間、地點、發生何事
2.主張自己應有的權利，或是房
東應盡的義務
3.要求要明確合理、勿模糊籠統
4.勿做情緒上的宣洩