Transcript 103年度租屋法律問題實務研習講義

租屋法律關係概述與實例
2014.11.27
秘書室 法務 張士元
何謂租賃？

民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租
與他方使用、收益，他方支付租金之契約。』
租賃契約
當事人
出租人（房東)
當事人
承租人（房客)
不動產租賃的社會功能
出租人可以保留不動產所有
權之交換價值而僅提供不動
產之用益功能換取經濟利益
承租人無庸支出鉅額購
置不動產僅支付租金即
可取得物權之用益功能。
租賃契約的性質
債權契約
vs. 物權契約
雙務契約
vs. 單務契約
有償契約
vs.無償契約
不要式契約
vs.要式契約
繼續性契約
vs.一次性契約
契約自由原則
締結自由
契
約
自
由
相對人自由
內容自由
契
約
應
予
嚴
守
原
則
房屋租賃契約之結構
要素
出租人
承租人
常素
偶素
租賃期間
*不得養寵物
*不可抽菸
修繕義務
租賃標的物
租金
保管義務
*不得烹煮
租賃物返還
*不得帶異性
稅金負擔
水電費負擔
押租金
義務（過失）的輕重程度
過失種類
過
失
程
度
愈
高
抽象輕過失
輕過失
重大過失
注意義務程度
欠缺
善良管理人之注意義務
適
用
有償契約
具體輕過失
欠缺
與處理自己事務相同之
注意義務
無償契約
重大過失
欠缺
一般人應有之注意義務
房屋承租人失
火責任
注
意
義
務
愈
高
房屋出租人之義務
提供合於契約約定之房屋
維持房屋之用益狀態
房東義務
修繕義務
必要費用及有益費用之償還
房屋出租人之義務 1/2
一、用益狀態之提供（民423）
（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。ex交付租賃之房
屋與承租人，並任由承租人遷入居住。
（2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。ex所交付
之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。
二、用益狀態之維持義務（民423）
（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及
用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃
物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，
出租人應設法為承租人除去之。
房屋出租人之義務 2/2
（2）修繕義務。
依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之
保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人
負擔。
通知出租人修繕
負
擔
方
式
出租人經通知不為修繕時，承租人自
行修繕，請求承租人償還費用
出租人經通知不為修繕時，承租人
自行修繕，修繕費用自租金中抵扣
一屋二租
甲
乙
2
個
租
約
均
有
效
對於不能履行租約
者負損害賠償責任
房屋出租人之義務 3/3
以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強
制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。
訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬
出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定
之適用。
房屋承租人之義務
按約定時間支付房租
依約定方法使用房屋
房客義務
不得擅自轉租或提供
第三人使用
善良管理人之保管義務
承租人之義務 1/2
一、支付租金
1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習
慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金
先付。
2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的
可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約當事
人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得
主張調整。
3.減少租金：民435條第一項「租賃關係存續中，因不可歸責
於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人
得按滅失之部分，請求減少租金。」
承租人之義務 2/2
二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）
三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。
（繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立
使用之第三人）
四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）
五、通知義務。（民437）
（1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。
（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。
六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）
承租人違反義務之效果 1/3
欠繳租金
定期
催告
欠繳租金須達2個月租金總額
才可終止租約（民440)
終止
契約
承租人違反義務之效果 2/3
未依約定方法
使用租賃物
阻止
違法轉租
終止
契約
承租人違反義務之效果 3/3
未盡保管義務
因重大過失致
失火
房屋
毀損
請求損
害賠償
承租人債務之擔保
押租金
（民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）
1.定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償
債務，而由承租人交付出租人之金錢。 出租人應於租
賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出
租人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損
害賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償
並返還其餘額。
房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金
常見租屋糾紛 1/2
一、房客無法定原因於租賃期間內要求退租
依契約約定處理。
契約未約定時 ，需得房東同意，契約始能
合法終止。
二、房客未告知房東即更換所附設備
房客於租約消滅後應回復原狀。
不能回復原狀時應負損害賠償責任。
三、房客遷走前未打掃房屋
房客於租約消滅後復返還租賃物之義務，亦即
必須回復租賃房屋原狀。
如未清理房東得雇工清理費用由房客負擔。
常見租屋糾紛 2/2
四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷費用
房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務，包含正常
方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉
嫁房客負擔。
五、房東除套房內電錶計算電費外，更要求房客分擔
公共區域電費
除契約已明訂外，依租賃習慣，套房房客僅負擔依套
房分電表度數計算之電費。另電費計價方式宜明訂於
租約內，每期電費總度數等相關數據應透明化。
租賃房屋紛爭解決方式
協調
調解
訴訟
（本誠信原則)
（法院、調解委員會)
（簡易訴訟程序)
房東房客互信互諒，營造良好租屋關係
簡報完畢
感謝聆聽