Transcript 102租屋法律研習簡報
賃屋法律關係概述與實例
報告人
秘書室 法務 張士元
2013.11.20
契約之概念
私法契約之指導原則
是否簽訂之自由
契約自由原則
當事人選擇自由
訂定內容自由
契約之成立
當事人
契約三要素
標的
意思表示
契約一般生效要件
當事人有
行為能力
契約生效
要件
標的合法、
可能、確定
意思表示
健全無瑕疵
契約嚴守原則
• 契約的締結,既是雙方當事人,基於自由意思而
訂立,且契約條款,係當事人謹慎思考後,對於
當事人利益與社會生活的理性規劃,當事人即需
嚴格遵守契約約定的內容。
• 契約自由原則與契約嚴守原則下,任何人簽訂契
約後,均受契約條款之拘束,而不得任意毀約,
否則即需負擔損害賠償責任。
• 訂定書面契約前務必仔細閱讀契約條款。
認識租賃契約
何謂租賃?
• 民法421條:『稱租賃者,謂當事人約定,一
方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之
契約。』
租賃契約
當事人(甲)
出租人
當事人(乙)
承租人
不動產租賃的社會功能
促進社會經濟
出租人可以保留
不動產所有權之
交換價值而僅提
供不動產之用益
功能換取經濟利
益
承租人無庸支出
鉅額購置不動產
僅支付租金即可
取得物權之用益
功能。
租賃契約的性質
債權契約
雙務契約
有償契約
繼續性契約
問題
• 甲與乙簽訂居住管理契約,契約載明甲提
供套房一間予以居住;乙則應每月繳付甲
管理費。請問此契約之性質為何?
無名契約?混合契約?
契約之解釋應探求當事人之真意,
不得拘泥於所使用之文字(民98)
出租人的義務
提供合於契約約
定之房屋
維持房屋之用益
狀態
房東義務
修繕義務
必要費用及
有益費用之償還
出租人之義務(1)
一、主給付義務
1.用益狀態之提供(民423)
(1)租賃物之交付與任其用益之義務。
ex交付租賃之房屋與承租人,並任由承租人遷入居住。
(2)所交付之租賃物應合於約定之用益狀態。
ex所交付之房屋應能遮風蔽雨且無危及居住安全之瑕
疵。
出租人之義務(2)
2.用益狀態之維持義務(民423)
(1)出租人本身不得無故剝奪或干擾承租人對租
賃物之占有及用益,並須容忍承租人以合於
所約定使用方法用益租賃物;第三人對於承
租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時,出租
人應設法為承租人除去之。
出租人之義務(3)
(2)修繕義務(民429)
租賃期間對於租賃物之必要之保存費用及修
理工作所支出之費用,原則上應由出租人負
擔。
例:因水管漏水雇工修復之費用
出租人之義務(4)
二、從給付義務
(1)費用之償還(民431)
a 必要費用 ○
-係指為保存租賃物,使租賃物能維持合於所約
定用益狀態所必須支出之費用。
b 有益費用(限於出租人知情而不反對) ○
-係指該費用之支出雖非必要費用但能增加租賃
物之價值卻未達奢侈之程度者。
例:將夾板木門更換為不繡鋼門
c 奢侈費用 × 例:改裝按摩浴缸
出租人之義務(5)
(2)稅捐之負擔(民427)
就租賃物應納之稅捐由出租人負擔。
以上所述出租人之義務皆屬民法之任意規定,
非為強制規定,也就是說可以經由當事人之契
約合意變更或免除。
訂定租賃契約時須注意契約條款是否經
雙方同意而明示排除民法債編租賃之規
定。
出租人義務違反得主張之法律效果
請求履行租賃契約
同時履行抗辯權
依債務不履行之規定請求
(給付不能、給付遲延、不完全給付)
出租人義務違反之法效(1)
承租人得行使之請求權有:
1.請求履行租約。
例:請求交付租賃物、交付承租房間鑰匙、請求排除用
益之障礙、請求修補瑕疵等。
2.同時履行抗辯。
例:按影響承租人用益程度減少或拒絕租金之支付。
3.債務不履行。經承租人主張履行而仍不履行或不
為完全履行者,出租人即應負債務不履行責任。
出租人義務違反之法效(2)
例1.經承租人主張修繕而出租人仍不為修繕者,依
430條之規定,得定相當期限催告其修繕,如出
租人於期限內仍不為修繕者,承租人得終止契
約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租
金中扣除之。
例2 如果發生「一屋二租」之給付不能情形,則可
適用債務不履行之規定(民226) ,請求出租
人負給付不能之損害賠償責任。
承租人之義務1
按期支付房租
依約定方法使用
房屋
房客義務1
不得擅自轉租或
提供第三人使用
盡善良管理人之
保管義務
承租人之義務2
容忍義務
通知義務
房客義務2
返還租賃物
承租人之義務(1)
一、主給付義務-支付租金
1.支付時期:
依契約之約定。無約定時依習慣,無約定亦無習
慣時應於每期屆滿時支付。
2.減少租金:
民435條第1項「租賃關係存續中,因不可歸責
於承租人之事由,致租賃物一部滅失者,承租人
得按滅失之部分,請求減少租金。」
承租人之義務(2)
二、從給付義務
1.依合於契約目的之方法用益租賃物。(民438)
2.承租人未經出租人同意原則上不得將租賃物提供
第三人用益。(繼續性契約、信賴基礎)(此第
三人解釋上應不括非獨立使用之第三人)
3.保管租賃物義務。(民432應盡善良管理人之注意
義務)
承租人之義務(3)
4.通知義務(民437)
(1)租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕時。
(2)租賃物有造成某種危險之虞,為防止危害之
發生。
(3)第三人就租賃物主張權利時
5.容忍義務(民429)
例.出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租
人不得拒絕之。
6.租賃關係終止後返還租賃物義務。(民455)
承租人義務違反時之法律效果
催告繳租、請求停止違約使用
終止契約
請求損害賠償
承租人違反義務之法效(1)
一、支付租金義務之違反時(民440):
承租人支付租金有遲延者,出租人得定相當期
限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內
不為支付,出租人得終止契約。
租賃房屋,遲付租金之總額,非達二個月之租
額,不得依前項之規定終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個
月時,始得終止契約
承租人違反義務之法效(2)
二、承租人未依約定方法用益租賃物時:
1.出租人得請求停止上述行為。倘經出租人阻止,
承租人仍繼續為之,出租人得終止契約。
例:租約禁止吸煙、飼養寵物
2.承租人違法轉租或轉供第三人使用,出租人得終
止契約。
承租人違反義務之法效(3)
三、承租人未盡應有之保管義務:
1.承租人應盡善良保管人之注意義務保管租賃物,
未盡此義務至租賃物毀損滅失者,應負損害賠償之
責。(民432)
例:牆壁鑿孔塗鴉、門窗破壞缺損
2.承租人對於同居人或承租人所允許為租賃物用益之
第三人應負責之事由致租賃物毀損滅失時,應負損
害賠償之責。(民433)
承租人違反義務之法效(3)
3.承租人之失火責任(民434)
民434條規定:租賃物因失火而致毀損滅失者,承租
人僅於其具有重大過失時始對出租人負損害賠償責
任。例如:在床上抽煙引發火災。
【立法理由】
承租人多為經濟上之弱者。法律特予以衡平照顧。
本條為強制規定,不得以契約變更之。
房東可透過保險轉移風險
承租人債務之擔保(留置權)
一、出租人的留置權(民455)
不動產之出租人,就租賃契約所生之債權對於承租
人之物置於該不動產者,有留置權。
例:對於房客的電腦、音響器材於租金交清前得阻
止房客取走。
(本條規定之留置權擔保實益有限,且實行易生爭
執且不便實務上已鮮少採行)
承租人債務之擔保(押租金)
二、押租金(民法就押租金未設明文規定,當事人
基於契約自由原則,自可任意加以約定, 惟依
土地法第九十九條規定,押(租)金或保證金
最多不得超過二個月房屋租金之總額。
1.定義:
係指租賃契約成立時,為擔保承租人之租金或損害
賠償債務,而由承租人交付出租人之金錢。此一金
錢,出租人應於租賃關係終了後,承租人無債務不
履行且將租賃物返還出租人時,將其返還於承租人。
如承租人有欠租或應負損害 賠償責任之情形者,出
租人即可自押租金中直接受償並返還其餘額。
承租人債務之擔保(3)
2.性質:
(1)押租金屬於物之擔保。(vs.人保)
(2)押租金契約為獨立於租賃契約之別一契約
,並非租賃契約之一部分。
(3)押租金契約為租賃契約之從契約。
(4)押租金契約為要物契約,以金錢之交付為
其成立要件。
問題
• 承租人於租賃關係存續中,得否主張
以所繳押租金抵免租金之繳付?
租賃契約之消滅
租期屆滿
終止契約
消滅事由
房屋滅失
租賃契約之消滅(1)
一、因租期屆滿而消滅
1.期限之屆滿(民450)
租賃契約訂有期限者,於期限屆滿時消滅。
2.租賃契約之默示更新(民451)
租賃期間屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,
而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限
繼續契約 。
-出租人得於訂約時明訂「期滿後絕不續租」以防止
默示更新之發生。
租賃契約之消滅(2)
二、因終止契約而消滅
1.因合意而終止(民453)
訂有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限
屆滿前得終止契約者,應依450條第3項之規定先期
通知。
2.因租賃契約未定期限,當事人之任意終止(民450)
此時雙方皆有權隨時終止契約,惟應依交易習慣事
先通知他方。
租賃契約之消滅(2)
3.因債務不履行而終止
(1)因出租人之債務不履行
a.第424條:租賃物為房屋或其他供居住之處所,
有瑕疵而危及承租人或其同居人之安全或健康時
,承租人縱訂約時已知其瑕疵或已拋棄其終止之
權利仍得終止契約。
b.第430條:出租人不履行其修繕義務者,承租人得終
止租約。
c.第436條:承租人因第三人就租賃物主張權利致不能
為約定之用益者,如承租人就仍得為用益之存餘部分
,達租賃之目的者得終止租約。
租賃契約之消滅(3)
(2)因承租人之債務不履行
a.第438條:承租人違反「依合於契約目的之方法用
益租賃物之義務者」
b.第440條:承租人違反租金給付義務者。
c.第443條:承租人違反禁止轉租之義務
租賃契約消滅後之法律效果
租賃物之返還
有關費用與金錢之返還
工作物之取回與回復原狀
問題
• 承租人之租賃物返還義務範圍?
① 租賃之房屋。
② 租賃房屋交付時隨同點交與承租人
之屋內動產。
*為免爭議,最好能將動產明細表附於
契約內。
租賃糾紛處理方法
最佳方式:
秉持誠信以協商方式解決
存證信函之功用
• 寄發存證信函並不直接發生任何法律關係。
• 存證信函之最主要功用在於保存證據方法。以供
作訴訟上應負舉證責任時之書證。
• 例如:是否履行催告義務、終止契約是否已於一個
月前通知…等
因租賃房屋而涉訟(1)
一、屬於強制調解事件
民訴403第一項第11款「因財產權發生爭執,其標
的金額在新台幣50萬元以下者」於起訴前應經法院
調解。未經法院調解即起訴者,以其起訴視為調解
之聲請。(民訴424)
二、屬於簡易訴訟程序
民訴427第一項「關於財產權之訴訟,其標的金額
在50萬元以下者」適用簡易訴訟程序。第二項第1
款「因建築物之定期租賃所生之爭執涉訟者」適用
簡易訴訟程序。
因租賃房屋而涉訟(2)
※簡易訴訟之特色:
1.由地方法院簡易庭審理(獨任法官)
2.得以言詞起訴
3.就審期間縮短(5日)
4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場
5.以一次辯論終結為原則
6.言詞辯論期日他造不到場者,法院得依職權
由一造辯論而為判決
7.二審終結(第二審採上訴許可制)
學生租屋實例研討
租屋糾紛案例-1
•【糾紛種類】退租時未清掃屋內及與房東點交屋內物品
•【糾紛摘要】
學生未依租約規定打掃租屋處清潔及點交屋內物品即先行
搬離,房東因此依約扣除趙生押金。
•【協處經過】經協調房東及趙生:
(1).租約規訂若不續租,房客須將屋內打掃乾淨,並與房東
點交屋內物品後始可退租,學生已超過租約到期日3天,
須依延遲點交天數(3日)扣除押金。
(2).租屋處客廳有兩張桌子不見了,學生須賠償桌子價錢。
(3).學生須支付房東請人打掃房屋之清潔費及延遲3日未點
交之3日房租。
租屋糾紛案例-2
•【糾紛種類】1.租屋處設備短少。2.積欠房東1萬元未還。
•【糾紛摘要】
房東女兒向學校投訴本校學生搬離時拆走租屋處熱水器,
並向房東借1萬元買機車,拖延甚久未還。
•【協處經過】
經聯絡石生得知:
(1).房東原有的熱水器,因故障已將其拆除置於租屋處
樓頂儲藏室,搬離時帶走的熱水器為自己後來新買
的熱水器,非房東原有的熱水器。
(2).因石生家境不佳,積欠房東的1萬元,石生表示目前
無能力還錢,等將來有錢時會償還。
租屋糾紛案例-3
•【糾紛種類】於租屋處瘋狂敲打牆壁、踢門及大聲吼叫。
•【糾紛摘要】
學生於租屋處常無故敲打牆壁、踢門及大聲吼叫,怪異
行為造成其他同學驚恐,表示無法再與其同租一處。
•【協處經過】
1.學生表示常聽到隔壁租屋同學將音響開很大聲,因受
不了才有此行為。經查訪隔壁租屋同學表示是學生大
聲彈奏樂器吵到他人安寧,並且動輒對人大聲吼叫,
令人驚恐。
2.房東舉出監視器錄影帶及其他同學為證,表示係為學
生妨害安寧在先,已造成其他同學驚恐,希望學生立
即搬離,確保租屋安全。
租屋糾紛案例-4
•【糾紛種類】退租時未告知屋內物品有損壞,被房東扣除押金。
•【糾紛摘要】
退租時雙方未當面點交,房東事後發覺屋內物品有所損壞,
因此欲扣抵押金,學生認為不應扣抵押金。
•【協處經過】
1.房東要求賠償四項費用:(1).延遲一日搬離之租金。(2).
床墊污漬清洗費。(3).電視機開關故障修理費。(4).瓦斯
爐開關故障修理費。
2.經協商後房東答應第1、2項費用因有明確事證,須由房客
負責,第3、4項費因無明確事證,無須由房客負責。
租屋糾紛案例-5
•【糾紛種類】提前解約,租金返還。
•【糾紛摘要】
學生因租屋處網路常故障,另覓他處租屋,向房東提出提
前解約,返還剩餘月份租金要求,返還金額雙方產生歧見
•【協處經過】
(1).租屋契約上載明欲提前解約須於一個月前告知,因租
約至8月底到期,廖生於6月10日才告知房東欲提前解
月,依規定最早須於7月10日才生提前解約通知效力。
(2).房東本須返還8月份學生未租之房租,但因房東已給予
學生少收2個月之年繳(躉繳)優惠房租,學生若欲提前
1個月解約,便無法享有少收2個月之優惠房租,經扣
抵計算後房東無需再退還學生任何退租金額。
租屋糾紛案例-6
•【糾紛種類】房客欲提前解約,房東不返還剩餘月份房租。
•【糾紛摘要】
學生因已辦理休學,向房東提出提前解約(退租)要求,
房東不同意返還林生剩餘月份房租。
•【協處經過】
(1).租屋契約中明定:(一)、房客如欲提前解約須於一個
月前告知。(二)、如提前解約房東不須返還剩餘月份
之房租,后條規定明顯違反前條規定,因依規定既
然可以提前解約,即不可以不返還剩餘月份之房租。
(2).租約規定房客若提前解約,房東可以向房客收取一
個月房租之違約金,此為雙方特別約定,房客須遵守。
(3).房東同意退還學生扣除違約金後剩餘月份之房租。
租屋糾紛案例-7
•【糾紛種類】私接第四台訊號線
•【糾紛摘要】
學生於租屋處所被第4臺業者查獲私接第四臺訊號線,學
生無奈只好與第4臺業者簽署收視合約,答應繳納收視費
及裝機費,同意第4臺業者前來裝線。
•【協處經過】
1.前往租屋處查看,發現第四臺訊號線是租屋前房東所私
接,房東曾告知同學是否要收視,學生告知不要收視,
但房東卻一直保留此訊號線未拆除。
2.學生通知房東租屋處第四台訊號線已被業者查獲私接,
房東表示不須理會及不會繳付收視費。
3.同學認為房東私接第四台訊號線已違法,既被查獲只
好按規定繳付收視費。
租屋糾紛案例-8
•【糾紛種類】用電不當引起小火警的賠償問題
•【糾紛摘要】
黃生於校外租屋處因使用微波爐時,因延長線插座電線過
細,又同時使用冷氣,冰箱等高負載電器,導致用電不
堪負載,延長線著火,引發小火警。
•【協處經過】
1. 黃生發現電線著火,立即以房間窗簾布撲滅火勢,幸未
釀成重大災禍。
2. 經雙方協調,此火警因黃生使用電器不當所引起,房
東要求黃生負擔物品損壞修理費用,黃生同意損害賠償。
租屋糾紛案例-9
•【糾紛種類】:租屋設備不佳,房東不同意退租
•【糾紛摘要】
學生反應租屋處洗衣機過於老舊,洗衣服時產生許多不
明碎屑沾滿衣服,造成衣服洗不乾淨;電腦網路線無法
裝接,不能上網,多次向房東反應改進,遲不解決,二
生曾提出退租,房東不答應。
•【協處經過】
1.房東表示已請人修理洗衣機,修理期間請同學先到房
東住家樓層使用房東住家的洗衣機洗衣服,電腦網路
線問題因地形關係拉線困難,將請工人再次前來裝線。
2.房東提供完善的租屋設施是房東應有的責任、若無法
完善做到,同學有權利要求退租。
報告完畢
敬請指教