Transcript 102租屋法律研習簡報
賃屋法律關係概述與實例 報告人 秘書室 法務 張士元 2013.11.20 契約之概念 私法契約之指導原則 是否簽訂之自由 契約自由原則 當事人選擇自由 訂定內容自由 契約之成立 當事人 契約三要素 標的 意思表示 契約一般生效要件 當事人有 行為能力 契約生效 要件 標的合法、 可能、確定 意思表示 健全無瑕疵 契約嚴守原則 • 契約的締結，既是雙方當事人，基於自由意思而 訂立，且契約條款，係當事人謹慎思考後，對於 當事人利益與社會生活的理性規劃，當事人即需 嚴格遵守契約約定的內容。 • 契約自由原則與契約嚴守原則下，任何人簽訂契 約後，均受契約條款之拘束，而不得任意毀約， 否則即需負擔損害賠償責任。 • 訂定書面契約前務必仔細閱讀契約條款。 認識租賃契約 何謂租賃？ • 民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一 方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之 契約。』 租賃契約 當事人（甲） 出租人 當事人（乙） 承租人 不動產租賃的社會功能 促進社會經濟 出租人可以保留 不動產所有權之 交換價值而僅提 供不動產之用益 功能換取經濟利 益 承租人無庸支出 鉅額購置不動產 僅支付租金即可 取得物權之用益 功能。 租賃契約的性質 債權契約 雙務契約 有償契約 繼續性契約 問題 • 甲與乙簽訂居住管理契約，契約載明甲提 供套房一間予以居住；乙則應每月繳付甲 管理費。請問此契約之性質為何？ 無名契約？混合契約？ 契約之解釋應探求當事人之真意， 不得拘泥於所使用之文字（民98） 出租人的義務 提供合於契約約 定之房屋 維持房屋之用益 狀態 房東義務 修繕義務 必要費用及 有益費用之償還 出租人之義務（1） 一、主給付義務 1.用益狀態之提供（民423） （1）租賃物之交付與任其用益之義務。 ex交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。 （2）所交付之租賃物應合於約定之用益狀態。 ex所交付之房屋應能遮風蔽雨且無危及居住安全之瑕 疵。 出租人之義務（2） 2.用益狀態之維持義務（民423） （1）出租人本身不得無故剝奪或干擾承租人對租 賃物之占有及用益，並須容忍承租人以合於 所約定使用方法用益租賃物；第三人對於承 租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租 人應設法為承租人除去之。 出租人之義務（3） （2）修繕義務（民429） 租賃期間對於租賃物之必要之保存費用及修 理工作所支出之費用，原則上應由出租人負 擔。 例:因水管漏水雇工修復之費用 出租人之義務（4） 二、從給付義務 （1）費用之償還（民431） a 必要費用 ○ －係指為保存租賃物，使租賃物能維持合於所約 定用益狀態所必須支出之費用。 b 有益費用（限於出租人知情而不反對） ○ －係指該費用之支出雖非必要費用但能增加租賃 物之價值卻未達奢侈之程度者。 例:將夾板木門更換為不繡鋼門 c 奢侈費用 × 例:改裝按摩浴缸 出租人之義務（5） （2）稅捐之負擔（民427） 就租賃物應納之稅捐由出租人負擔。 以上所述出租人之義務皆屬民法之任意規定， 非為強制規定，也就是說可以經由當事人之契 約合意變更或免除。 訂定租賃契約時須注意契約條款是否經 雙方同意而明示排除民法債編租賃之規 定。 出租人義務違反得主張之法律效果 請求履行租賃契約 同時履行抗辯權 依債務不履行之規定請求 （給付不能、給付遲延、不完全給付） 出租人義務違反之法效（1） 承租人得行使之請求權有： 1.請求履行租約。 例：請求交付租賃物、交付承租房間鑰匙、請求排除用 益之障礙、請求修補瑕疵等。 2.同時履行抗辯。 例：按影響承租人用益程度減少或拒絕租金之支付。 3.債務不履行。經承租人主張履行而仍不履行或不 為完全履行者，出租人即應負債務不履行責任。 出租人義務違反之法效（2） 例1.經承租人主張修繕而出租人仍不為修繕者，依 430條之規定，得定相當期限催告其修繕，如出 租人於期限內仍不為修繕者，承租人得終止契 約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租 金中扣除之。 例2 如果發生「一屋二租」之給付不能情形，則可 適用債務不履行之規定（民226） ，請求出租 人負給付不能之損害賠償責任。 承租人之義務1 按期支付房租 依約定方法使用 房屋 房客義務1 不得擅自轉租或 提供第三人使用 盡善良管理人之 保管義務 承租人之義務2 容忍義務 通知義務 房客義務2 返還租賃物 承租人之義務（1） 一、主給付義務－支付租金 1.支付時期： 依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習 慣時應於每期屆滿時支付。 2.減少租金： 民435條第1項「租賃關係存續中，因不可歸責 於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請求減少租金。」 承租人之義務（2） 二、從給付義務 1.依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438） 2.承租人未經出租人同意原則上不得將租賃物提供 第三人用益。（繼續性契約、信賴基礎）（此第 三人解釋上應不括非獨立使用之第三人） 3.保管租賃物義務。（民432應盡善良管理人之注意 義務） 承租人之義務（3） 4.通知義務（民437） （1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕時。 （2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之 發生。 （3）第三人就租賃物主張權利時 5.容忍義務（民429） 例.出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租 人不得拒絕之。 6.租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455） 承租人義務違反時之法律效果 催告繳租、請求停止違約使用 終止契約 請求損害賠償 承租人違反義務之法效（1） 一、支付租金義務之違反時（民440）： 承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內 不為支付，出租人得終止契約。 租賃房屋，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個 月時，始得終止契約 承租人違反義務之法效（2） 二、承租人未依約定方法用益租賃物時： 1.出租人得請求停止上述行為。倘經出租人阻止， 承租人仍繼續為之，出租人得終止契約。 例：租約禁止吸煙、飼養寵物 2.承租人違法轉租或轉供第三人使用，出租人得終 止契約。 承租人違反義務之法效（3） 三、承租人未盡應有之保管義務： 1.承租人應盡善良保管人之注意義務保管租賃物， 未盡此義務至租賃物毀損滅失者，應負損害賠償之 責。（民432） 例：牆壁鑿孔塗鴉、門窗破壞缺損 2.承租人對於同居人或承租人所允許為租賃物用益之 第三人應負責之事由致租賃物毀損滅失時，應負損 害賠償之責。（民433） 承租人違反義務之法效（3） 3.承租人之失火責任（民434） 民434條規定：租賃物因失火而致毀損滅失者，承租 人僅於其具有重大過失時始對出租人負損害賠償責 任。例如：在床上抽煙引發火災。 【立法理由】 承租人多為經濟上之弱者。法律特予以衡平照顧。 本條為強制規定，不得以契約變更之。 房東可透過保險轉移風險 承租人債務之擔保（留置權） 一、出租人的留置權（民455） 不動產之出租人，就租賃契約所生之債權對於承租 人之物置於該不動產者，有留置權。 例：對於房客的電腦、音響器材於租金交清前得阻 止房客取走。 （本條規定之留置權擔保實益有限，且實行易生爭 執且不便實務上已鮮少採行） 承租人債務之擔保（押租金） 二、押租金（民法就押租金未設明文規定，當事人 基於契約自由原則，自可任意加以約定， 惟依 土地法第九十九條規定，押（租）金或保證金 最多不得超過二個月房屋租金之總額。 1.定義： 係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害 賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢。此一金 錢，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不 履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人。 如承租人有欠租或應負損害 賠償責任之情形者，出 租人即可自押租金中直接受償並返還其餘額。 承租人債務之擔保（3） 2.性質： （1）押租金屬於物之擔保。（vs.人保） （2）押租金契約為獨立於租賃契約之別一契約 ，並非租賃契約之一部分。 （3）押租金契約為租賃契約之從契約。 （4）押租金契約為要物契約，以金錢之交付為 其成立要件。 問題 • 承租人於租賃關係存續中，得否主張 以所繳押租金抵免租金之繳付？ 租賃契約之消滅 租期屆滿 終止契約 消滅事由 房屋滅失 租賃契約之消滅（1） 一、因租期屆滿而消滅 1.期限之屆滿（民450） 租賃契約訂有期限者，於期限屆滿時消滅。 2.租賃契約之默示更新（民451） 租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限 繼續契約 。 －出租人得於訂約時明訂「期滿後絕不續租」以防止 默示更新之發生。 租賃契約之消滅（2） 二、因終止契約而消滅 1.因合意而終止（民453） 訂有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限 屆滿前得終止契約者，應依450條第3項之規定先期 通知。 2.因租賃契約未定期限，當事人之任意終止（民450） 此時雙方皆有權隨時終止契約，惟應依交易習慣事 先通知他方。 租賃契約之消滅（2） 3.因債務不履行而終止 （1）因出租人之債務不履行 a.第424條：租賃物為房屋或其他供居住之處所， 有瑕疵而危及承租人或其同居人之安全或健康時 ，承租人縱訂約時已知其瑕疵或已拋棄其終止之 權利仍得終止契約。 b.第430條：出租人不履行其修繕義務者，承租人得終 止租約。 c.第436條：承租人因第三人就租賃物主張權利致不能 為約定之用益者，如承租人就仍得為用益之存餘部分 ，達租賃之目的者得終止租約。 租賃契約之消滅（3） （2）因承租人之債務不履行 a.第438條：承租人違反「依合於契約目的之方法用 益租賃物之義務者」 b.第440條：承租人違反租金給付義務者。 c.第443條：承租人違反禁止轉租之義務 租賃契約消滅後之法律效果 租賃物之返還 有關費用與金錢之返還 工作物之取回與回復原狀 問題 • 承租人之租賃物返還義務範圍？ ① 租賃之房屋。 ② 租賃房屋交付時隨同點交與承租人 之屋內動產。 *為免爭議，最好能將動產明細表附於 契約內。 租賃糾紛處理方法 最佳方式： 秉持誠信以協商方式解決 存證信函之功用 • 寄發存證信函並不直接發生任何法律關係。 • 存證信函之最主要功用在於保存證據方法。以供 作訴訟上應負舉證責任時之書證。 • 例如:是否履行催告義務、終止契約是否已於一個 月前通知…等 因租賃房屋而涉訟（1） 一、屬於強制調解事件 民訴403第一項第11款「因財產權發生爭執，其標 的金額在新台幣50萬元以下者」於起訴前應經法院 調解。未經法院調解即起訴者，以其起訴視為調解 之聲請。（民訴424） 二、屬於簡易訴訟程序 民訴427第一項「關於財產權之訴訟，其標的金額 在50萬元以下者」適用簡易訴訟程序。第二項第1 款「因建築物之定期租賃所生之爭執涉訟者」適用 簡易訴訟程序。 因租賃房屋而涉訟（2） ※簡易訴訟之特色： 1.由地方法院簡易庭審理（獨任法官） 2.得以言詞起訴 3.就審期間縮短（5日） 4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場 5.以一次辯論終結為原則 6.言詞辯論期日他造不到場者，法院得依職權 由一造辯論而為判決 7.二審終結（第二審採上訴許可制） 學生租屋實例研討 租屋糾紛案例-1 •【糾紛種類】退租時未清掃屋內及與房東點交屋內物品 •【糾紛摘要】 學生未依租約規定打掃租屋處清潔及點交屋內物品即先行 搬離，房東因此依約扣除趙生押金。 •【協處經過】經協調房東及趙生： (1).租約規訂若不續租，房客須將屋內打掃乾淨，並與房東 點交屋內物品後始可退租，學生已超過租約到期日3天， 須依延遲點交天數(3日)扣除押金。 (2).租屋處客廳有兩張桌子不見了，學生須賠償桌子價錢。 (3).學生須支付房東請人打掃房屋之清潔費及延遲3日未點 交之3日房租。 租屋糾紛案例-2 •【糾紛種類】1.租屋處設備短少。2.積欠房東1萬元未還。 •【糾紛摘要】 房東女兒向學校投訴本校學生搬離時拆走租屋處熱水器， 並向房東借1萬元買機車，拖延甚久未還。 •【協處經過】 經聯絡石生得知： (1).房東原有的熱水器，因故障已將其拆除置於租屋處 樓頂儲藏室，搬離時帶走的熱水器為自己後來新買 的熱水器，非房東原有的熱水器。 (2).因石生家境不佳，積欠房東的1萬元，石生表示目前 無能力還錢，等將來有錢時會償還。 租屋糾紛案例-3 •【糾紛種類】於租屋處瘋狂敲打牆壁、踢門及大聲吼叫。 •【糾紛摘要】 學生於租屋處常無故敲打牆壁、踢門及大聲吼叫，怪異 行為造成其他同學驚恐，表示無法再與其同租一處。 •【協處經過】 1.學生表示常聽到隔壁租屋同學將音響開很大聲，因受 不了才有此行為。經查訪隔壁租屋同學表示是學生大 聲彈奏樂器吵到他人安寧，並且動輒對人大聲吼叫， 令人驚恐。 2.房東舉出監視器錄影帶及其他同學為證，表示係為學 生妨害安寧在先，已造成其他同學驚恐，希望學生立 即搬離，確保租屋安全。 租屋糾紛案例-4 •【糾紛種類】退租時未告知屋內物品有損壞，被房東扣除押金。 •【糾紛摘要】 退租時雙方未當面點交，房東事後發覺屋內物品有所損壞， 因此欲扣抵押金，學生認為不應扣抵押金。 •【協處經過】 1.房東要求賠償四項費用：(1).延遲一日搬離之租金。(2). 床墊污漬清洗費。(3).電視機開關故障修理費。(4).瓦斯 爐開關故障修理費。 2.經協商後房東答應第1、2項費用因有明確事證，須由房客 負責，第3、4項費因無明確事證，無須由房客負責。 租屋糾紛案例-5 •【糾紛種類】提前解約，租金返還。 •【糾紛摘要】 學生因租屋處網路常故障，另覓他處租屋，向房東提出提 前解約，返還剩餘月份租金要求，返還金額雙方產生歧見 •【協處經過】 (1).租屋契約上載明欲提前解約須於一個月前告知，因租 約至8月底到期，廖生於6月10日才告知房東欲提前解 月，依規定最早須於7月10日才生提前解約通知效力。 (2).房東本須返還8月份學生未租之房租，但因房東已給予 學生少收2個月之年繳(躉繳)優惠房租，學生若欲提前 1個月解約，便無法享有少收2個月之優惠房租，經扣 抵計算後房東無需再退還學生任何退租金額。 租屋糾紛案例-6 •【糾紛種類】房客欲提前解約，房東不返還剩餘月份房租。 •【糾紛摘要】 學生因已辦理休學，向房東提出提前解約(退租)要求， 房東不同意返還林生剩餘月份房租。 •【協處經過】 (1).租屋契約中明定：(一)、房客如欲提前解約須於一個 月前告知。(二)、如提前解約房東不須返還剩餘月份 之房租，后條規定明顯違反前條規定，因依規定既 然可以提前解約，即不可以不返還剩餘月份之房租。 (2).租約規定房客若提前解約，房東可以向房客收取一 個月房租之違約金，此為雙方特別約定，房客須遵守。 (3).房東同意退還學生扣除違約金後剩餘月份之房租。 租屋糾紛案例-7 •【糾紛種類】私接第四台訊號線 •【糾紛摘要】 學生於租屋處所被第4臺業者查獲私接第四臺訊號線，學 生無奈只好與第4臺業者簽署收視合約，答應繳納收視費 及裝機費，同意第4臺業者前來裝線。 •【協處經過】 1.前往租屋處查看，發現第四臺訊號線是租屋前房東所私 接，房東曾告知同學是否要收視，學生告知不要收視， 但房東卻一直保留此訊號線未拆除。 2.學生通知房東租屋處第四台訊號線已被業者查獲私接， 房東表示不須理會及不會繳付收視費。 3.同學認為房東私接第四台訊號線已違法，既被查獲只 好按規定繳付收視費。 租屋糾紛案例-8 •【糾紛種類】用電不當引起小火警的賠償問題 •【糾紛摘要】 黃生於校外租屋處因使用微波爐時，因延長線插座電線過 細，又同時使用冷氣，冰箱等高負載電器，導致用電不 堪負載，延長線著火，引發小火警。 •【協處經過】 1. 黃生發現電線著火，立即以房間窗簾布撲滅火勢，幸未 釀成重大災禍。 2. 經雙方協調，此火警因黃生使用電器不當所引起，房 東要求黃生負擔物品損壞修理費用，黃生同意損害賠償。 租屋糾紛案例-9 •【糾紛種類】：租屋設備不佳，房東不同意退租 •【糾紛摘要】 學生反應租屋處洗衣機過於老舊，洗衣服時產生許多不 明碎屑沾滿衣服，造成衣服洗不乾淨；電腦網路線無法 裝接，不能上網，多次向房東反應改進，遲不解決，二 生曾提出退租，房東不答應。 •【協處經過】 1.房東表示已請人修理洗衣機，修理期間請同學先到房 東住家樓層使用房東住家的洗衣機洗衣服，電腦網路 線問題因地形關係拉線困難，將請工人再次前來裝線。 2.房東提供完善的租屋設施是房東應有的責任、若無法 完善做到，同學有權利要求退租。 報告完畢 敬請指教