Transcript 102租屋法律研習案例

租屋糾紛案例
名稱：租屋法律研習
日期：102年11月20日
時間：13：00至14：30
地點：行政5007會議室
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學生事務處
租屋糾紛案例-1
 租屋地址：鼓山區河邊街
 糾紛種類：退租時未清掃屋內及與房東點交屋內物品
 糾紛摘要：
趙生未依租約規定打掃租屋處清潔及點交屋內物品即先行搬離，房東因此依約扣
除趙生押金。
 協處經過
經協調房東及趙生：
(1).租約規訂若不續租，房客須將屋內打掃乾淨，並與房東點交屋內物品後始可退
租，趙生已超過租約到期日3天，須依延遲點交天數(3日)扣除押金。
(2).租屋處客廳有兩張桌子不見了，趙生須賠償桌子價錢。
(3).趙生須支付房東請人打掃房屋之清潔費及延遲3日未點交之3日房租。
 個案檢討
1.租屋契約簽訂時應了解是否有退租前必須將屋內打掃清潔及完成物品點交始後始
可退租的規定。
2.租屋契約一旦簽訂，則必須忠實履行其中規定，否則會因違約而被房東扣除押金
，同學不可不慎。
2
學生事務處
租屋糾紛案例-2
 租屋地址：新興區洛陽街
 糾紛種類：1.租屋處設備短少。2.積欠房東1萬元未還。
 糾紛摘要：
房東女兒向學校投訴本校學生石○○搬離時拆走租屋處熱水器，並向房東借1
萬元買機車，拖延甚久未還。
 協處經過：
經聯絡石生得知：
(1).房東原有的熱水器，因故障已將其拆除置於租屋處樓頂儲藏室，搬離時帶
走的熱水器為自己後來新買的熱水器，非房東原有的熱水器。
(2).因石生家境不佳，積欠房東的1萬元，石生表示目前無能力還錢，等將來
有錢時會償還。
 個案檢討：
1.石生應向房東說明事情原委，當初搬離時應向房東當面點交原有的那台熱水
器，熱水器有損壞時亦應告知房東修復，避免日後產生租屋糾紛。
2.租賃雙方私人欠錢之事，可循民法方式決，最好向房東溝通，懇求寬限還錢
期限及諒解目前無能力還錢之事實。
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學生事務處
租屋糾紛案例-3
 租屋地址：鼓山區臨海一路
 糾紛種類：於租屋處瘋狂敲打牆壁、踢門及大聲吼叫。
 糾紛摘要：
陳生於租屋處常無故敲打牆壁、踢門及大聲吼叫，怪異行為造成其他同學驚恐
，表示無法再與陳生同租一處。
 協處經過
1.陳生表示常聽到隔壁租屋同學將音響開很大聲，因受不了才有此行為。
經查訪隔壁租屋同學表示是陳生大聲彈奏樂器吵到他人安寧，並且動輒對人大
聲吼叫，令人驚恐。
2.房東舉出監視器錄影帶及其他同學為證，表示係為陳生妨害安寧在先，已造
成其他同學驚恐，希望陳生立即搬離，確保租屋安全。
 個案檢討
1.至調解委員會協助租賃雙方租屋糾紛調解。
2.協助陳生另覓其他租屋處租屋。
3.陳生為學校資源教室患有躁鬱症輔導同學，將陳生怪異行為及協尋經過告知
輔導老師繼續深入輔導陳生。
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學生事務處
租屋糾紛案例-4
 租屋地址：鼓山區龍勝路
 糾紛種類：退租時未告知屋內物品有損壞，被房東扣除押金。
 糾紛摘要：
8月份退租時雙方未當面點交，房東事後發覺屋內物品有所損壞，因此欲扣抵
押金，廖生認為不應扣抵押金。
 協處經過：
1.房東要求賠償4項費用：(1).延遲一日搬離之租金。(2).床墊污漬清洗費。(3).
電視機開關故障修理費。(4).瓦斯爐開關故障修理費。
2.諮詢本校法律顧問張士元先生表示：第1、2項費用因有明確事證，須由房客
負責，第3、4項費因無明確事證，無須由房客負責。
3.經協商後房東答應不扣除第3、4項費用，僅扣除第1、2項費用，剩餘之押金
近期內會退還給廖同學。
 個案檢討：
1.租屋押金勿訂太高，以免退租時房東藉故不退還押金。
2.退租時要與房東清點屋內物品無誤後再退租，若發現屋內物品損壞非歸咎於
自己因素造成，無須負擔賠償責任。
5
學生事務處
租屋糾紛案例-5
 租屋地址：鼓山區鼓山一路
 糾紛種類：提前解約，租金返還。
 糾紛摘要：
廖生因租屋處網路常故障，另覓他處租屋，向房東提出提前解約，返還剩餘月份租
金要求，返還金額雙方產生歧見。
 協處經過
本案經諮詢本校法律顧問，告知租賃雙方租約法律精神：
(1).租屋契約上載明欲提前解約須於一個月前告知，因租約至8月底到期，廖生於6月
10日才告知房東欲提前解月，依規定最早須於7月10日才能提前解約。
(2).房東本須返還8月份石生未租之房租，但因房東已給予石生少收2個月之年繳(躉
繳)優惠房租，石生若欲提前一個月解約，便無法享有少收2個月之優惠房租，經扣
抵後房東無需再退還石生任何退租金額。
 個案檢討
1.租賃雙方對房租年繳(躉繳)優惠，月繳租金，提前解約退還剩餘未租月份租金的法
律概念認知不清。
2.於辦理學生租屋法律常識時加強宣導相關法律概念。
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學生事務處
租屋糾紛案例-6
 租屋地址：鼓山區哨船街
 糾紛種類：房客欲提前解約，房東不返還剩餘月份房租。
 糾紛摘要
林生因已辦理休學，向房東提出提前解約(退租)要求，房東不同意返還林生剩餘月份
房租。
 協處經過
(1).租屋契約中明定：(一)、房客如欲提前解約須於一個月前告知。(二)、如提前解約
房東不須返還剩餘月份之房租，后條規定明顯違反前條規定，因依規定既然可以提前
解約，即不可以不返還剩餘月份之房租。
(2).租約規定房客若提前解約，房東可以向房客收取一個月房租之違約金，此為雙方
特別約定，房客須遵守。
(3).房東同意退還林生扣除違約金後剩餘月份之房租。
 個案檢討
1.訂定租屋契約時應仔細審視有無侵犯租屋權益之不合理條文，若有不合理條文應向
房東要求刪除或修正。
2.若契約中有提前中止合約之規定，房東即不可以主張中止合約後不返還房客剩餘月
份之房租，但為減輕房東損失，雙方可訂定適當金額之違約金做為補償。
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學生事務處
租屋糾紛案例-7
 租屋地址：鹽埕區必忠街
 糾紛種類：租約到期，房東不返還押金。
 糾紛摘要：
林生租約到期(至102.6.30到期)，房東要求林生必須找到其他房客續租，否則不予
返還押金。
 協處經過
(1).告知林生找房東溝通，要求房東出面點交退租，並退還押金，否則將循法律
途徑要求房東退還押金。
(2).去電房東得知林生原口頭答應下半年續租，但後來無故不願續租，房東自認
有所損失，要求林生須負責找其他房客續租，否則不予退還押金。
(3).告知續租須以書面方式為之方為有效，否則無法證明房客願意續租，不可以
強迫要求房客續租或不退還押金。
 個案檢討
1.房東以扣押金方式要求續租，有侵占他人財物之嫌。
2.房東要求林生須找到其他房客續租，否則不予退還押金，有強迫他人做不欲為
之事之嫌。
3.於租屋法律講習時加強租賃雙方租屋法律知識。
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學生事務處
租屋糾紛案例-8
 租屋地址：鼓山區鼓南街
 糾紛種類：房東施工未事先告知，影響房客安寧。
 糾紛摘要
房東施工將租屋處鐵窗改為活動式鐵窗，未事先告知房客，影響房客安寧，雙方因此
發生激烈爭吵。
 協處經過
(1).張生對房東施工修改鐵窗，未事先告知而影響租屋安寧之事非常不滿。
(2).張生提到房東未經同意即擅自加裝監視器對著張生房間門口，侵犯張生隱私。
(3).張生覺得房東家人經常來此小住，大聲吵鬧，影響安寧。
(4).張生表示房東原先承諾會協助丟垃圾，最近經常不來丟垃圾，影響租屋處清潔。
 個案檢討
1.房東與房客之行為皆須先為對方設想，避免侵犯對方應有權益，若有不同意見，應
耐心溝通，勿流於意氣之爭。
2.張生為本校碩班同學，租約8月底到期，因課業問題無法於開學前順利畢業，須延
後數日才能畢業，因此無法退租，房東卻與新房客(本校大學部同學)接洽租屋事宜，
房東想藉此方式讓張生於開學前退租，好將房子租給新房客，忽視原房客應有之權益
，似有不妥。
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學生事務處
租屋糾紛案例-9
 租屋地址：鹽埕區必忠街
 危安事件：租屋處房客感染肺結核
 事件概述：
高雄市衛生局通知本校朱○ ○同學因發燒住院，經診斷得知感染法定
傳染病肺結核。
 協處經過：
1.朱生於元旦假期返回台北家中，因發燒至醫院治療，經診斷為感染
開放性肺結核傳染病。
2.凡接觸過朱生的同學均有被感染肺結核之風險。
3.請朱生租屋處房東及管理員通知有可能接觸過朱生的租屋處同學於
102年1月11日10:00-12:00時至學校體育館前實施免費肺結核 X光車檢
查。
 個案檢討：
呼籲朱生同班同學或同租屋處同學無須過於恐慌，若懷疑自己可能會
感染肺結核者，均可以到校免費實施肺結核X光車檢查。
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學生事務處
租屋糾紛案例-10
 租屋地址：鼓山區臨海一路
 危安事件：疑似有輕生念頭
 事件概述：輔導老師來電告知涂生曾來電表示目前人在外面，因感覺同學對
自己很不諒解，心情很差，恐有輕生念頭，隨後即不再接電話。
 協處經過：
1.得知訊息後立即查出涂生租屋處房東姓名、電話，去電請求房東協助尋找
涂生。
2. 涂生平時與房東張先生頗有信賴，請張先生設法聯繫涂生，勸導涂生勿做
出想不開之事。
3.房東勸導涂生返回租屋處，於租屋處開導涂生正向人生觀及正確人際關係
觀念，涂生心情較為好轉。
4.將協處經過告知輔導老師，請輔導老師繼續輔導涂生。
 個案檢討
1.涂生為資源教室輔導有憂鬱症之同學，得知涂生有輕生念頭，立即尋求租
屋處房東協助開導涂生。
2.於本學期賃居生座談會中表揚房東張先生消弭危安事件的重大事蹟。
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學生事務處
租屋糾紛案例-11
 租屋地址：鼓山區臨海一路
 危安事件：欲做出危險行危
 事件概述：
房東從監視器畫面看到李生(劇藝系)在租屋處頂樓陽台欲跨越女兒牆，
想要做出危險行為，幸被黃生(財管系)及時阻止。
 協處經過：
：
1.與李、黃二生電話聯繫並至二生租屋處實地訪視。
2.解因李生家長反對李、黃二生交往及同學們以異樣眼光看待二生交往
為造成李生心理壓力的原因。
3.通知李生家長平時多留意李生行為，避免危險發生。
4.李、黃二生為要好朋友，請黃生協助開導李生情緒。
 個案檢討
1.將本事件告知輔導老師，加強對李、黃二生心理輔導。
2.於訪視時請李生應珍惜生命，千萬勿做出令人傷心的事情。
3.學校平時與房東多聯繫並感謝房東反映處置學生租屋危安事件。
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學生事務處
租屋糾紛案例-12
 租屋地址：鼓山區鼓南街
 危安事件：學生於租屋處燒炭自殺
 事件概述：
張生父親來電告知張生已失聯4天，請房東協助到校外租屋處尋找張生，房東到租
屋處發現張生已在租屋處燒炭自殺身亡。
 協處經過
1.房東發覺張生已於租屋處燒炭自殺身亡。
2.立即請管區派出所警員及檢察官前來處理遺體，並通知張生父親至租屋處指認
遺體。
3.張父依張生遺書研判張生疑似因與女友感情生變輕生。
4.另外3位本校同租屋處同學若有須更換租屋處所意願，將協助其另覓其他租屋處
所。
 個案檢討
1.將本事件告知輔導老師，加強本校同學生命教育。
2.該租屋處所同學為本校研究所同學，平時互不認識，互不往來，今後須加強同
租屋處所同學彼此關心生活狀況。
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學生事務處
租屋糾紛案例-13
 租屋地址：鹽埕區瀨南街
 糾紛種類：私接第四台訊號線
 糾紛摘要：
王生於租屋處所被第4臺業者查獲私接第四臺訊號線，王生無奈只好與第4臺業者
簽署收視合約，答應繳納收視費及裝機費，同意第4臺業者前來裝線。
 協處經過：
1.前往租屋處查看，發現第四臺訊號線是租屋前房東所私接，房東曾告知同學是
否要收視，學生告知不要收視，但房東卻一直保留此訊號線未拆除。
2.學生通知房東租屋處第四台訊號線已被業者查獲私接，房東表示不須理會及不
會繳付收視費。
3.同學認為房東私接第四台訊號線已違法，既被查獲，只好按規定繳付收視費。
4.王生於101年12月24日向慶聯公司繳交應付之收視費。
 個案檢討：
此案例雖是房東租屋前私接第4電視訊號線，但遭查獲時卻是學生承租房屋時期
，王生等人雖已按規定繳付第4台收視費，但此事件仍存在一些租屋法律疑問。
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學生事務處
租屋糾紛案例-14
 租屋地址：鼓山區臨海一路
 糾紛種類：用電不當引起小火警的賠償問題
 糾紛摘要：
黃生於校外租屋處因使用微波爐時，因延長線插座電線過細，又同時使用冷氣，
冰箱等高負載電器，導致用電不堪負載，延長線著火，引發小火警。
 協處經過：
1. 黃生發現電線著火，立即以房間窗簾布撲滅火勢，幸未釀成重大災禍。
2.接獲消息，至黃生租屋處與黃生及房東共同查看屋內受損情形，計燒毀窗簾布
一小面、塑膠地板三小塊及牆壁燻黑一小塊，房東初估維修費用約2000元。
3.經雙方協調，此火警因黃生使用電器不當所引起，房東要求黃生負擔物品損壞
修理費用，黃生同意損害賠償。
4.日後再有發現損害，雙方同意再協商損害賠償事宜。
 個案檢討：
此租屋糾紛給予同學很好的警惕，租屋時要注意用電安全，避免因用電不當發生
電線走火，引發火災之危險，若有發生租屋設施損壞須賠償，同學可先將損壞處
拍照存證，做為日後與房東洽談損壞賠償之依據。
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學生事務處
租屋糾紛案例-15
 租屋地址：鼓山區鼓山二路
 糾紛種類：租屋設備不佳，房東不同意退租
 糾紛摘要：
徐、王二生反應租屋處洗衣機過於老舊，洗衣服時產生許多不明碎屑沾滿衣服，
造成衣服洗不乾淨，電腦網路線無法裝接，不能上網，多次向房東反應改進，遲
不解決，二生曾提出退租，房東不答應。
 協處經過：
1.電話向房東協調，房東表示已請人修理洗衣機，修理期間請同學先到房東住家
樓層使用房東住家的洗衣機洗衣服，電腦網路線問題因地形關係拉線困難，將請
工人再次前來裝線。
2.告知房東提供完善的租屋設施是房東應有的責任、若無法完善做到，同學有權
利要求退租。
3. 房東答應更換一台新的二手洗衣機供二生使用，網路線亦從屋外重新拉線。
 個案檢討：
租屋契約上應載明：租屋設施若有缺損須維修，房東應負責維修，若一直不予維
修，房客可要求退租，以維護自身權益。
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學生事務處
租屋糾紛案例-16
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 租屋地址：鼓山區鼓山二路
 糾紛種類：退租時房東不退還押金及剩餘月份房租
 糾紛摘要：
1.徐生反映房東新換的洗衣機經常故障，向房東反應修理，卻遲不處理。
2.房東整修房屋，未事先告知，便斷水斷電好幾天，造成租屋同學生活極大不便
，主動向房東提出退租，房東同意退租，卻不願退還押金及剩餘租期房租。
 協處經過：
1. 徐生表示不能再忍受租屋處經常性的生活不便，決定不再租屋。
2.徐生要求退租，房東同意退租，但認為是學生自願退租，不同意退還押金及剩
餘租期房租。
3.學生要求退租是因為房東無法提供完善舒適的租屋環境所造成的，應有權利向
房東要求退租，房東不應扣留剩餘房租及押金。
4.徐生表示房東若不退還租金及押金，將向調解委員會提出租屋糾紛調解。
5.經協助雙方租屋糾紛調解，徐生退租意志堅決，並舉證房東未提供完善租屋設
施之事實，房東始同意退租並退還押金及剩餘月份房租。
 個案檢討：
因房東未提供完善租屋生活設施，造成租屋學生要求退租，經同學主動積極爭取
權益及學校協助糾紛協商，終於獲得房東退還押金及租金。
學生事務處