Transcript „Budowa systemu parkingów kubaturowych w systemie PPP” – Pani

Budowa systemu parkingów kubaturowych
w systemie PPP
Parking pod placem Wolności
3 kondygnacyjny parking podziemny na
544 miejsca parkingowe
W ścisłym centrum miasta (300 m od Starego
Rynku)
Oddany do użytkowania 31 maja 2006 roku
Parking pod placem Wolności
Obiekt wybudowało francusko-polskie konsorcjum Eiffage ParkingMitex
Formuła: Buduj – Eksploatuj – Przekaż (BOT)
W oparciu o umowę cywilno-prawną (brak regulacji prawnych o
PPP w momencie podpisywania umowy)
Ustanowienie na rzecz wykonawcy prawa użytkowania
nieruchomości (parkingu, bez płyty placu) na 39 lat
Umowa obejmowała także:
rewitalizację płyty placu Wolności (wygląd nawiązuje do
kształtu z 1923 roku)
wybudowanie stacji trakcyjnej (zasilanie trakcji tramwajowej
„Śródmieście”)
likwidację 450 miejsc parkingowych na okolicznych ulicach
w Strefie Płatnego Parkowania (82% pojemności parkingu)
Parking pod placem Wolności
Harmonogram realizacji:
2000
– zaproszenie do składania ofert
2000-2001
– dwuetapowy konkurs ofert, negocjacje
2002
– podpisanie umowy pomiędzy:
2004-2005
– budowa parkingu
2006
– oddanie do użytkowania
Wybrani partnerzy:
• Budimex Poznań Developer Sp. z o.o – zobowiązany do
przygotowania całego procesu inwestycyjnego oraz
pozyskania wykonawcy wraz z zabezpieczeniem
finansowania
• Auto Park Poznań Sp. z o. o. – wykonawca, finansowanie
• Miastem Poznań a
• Budimex Poznań Developer i Auto-Park Poznań
Parking pod placem Wolności
Całkowity koszt netto:
43,2 mln PLN (ca. 11 mln EUR)
parking podziemny
37,5 mln PLN (ca. 9,6 mln EUR)
stacja trakcyjna
0,68 mln PLN (0,17 mln EUR)
rewitalizacja płyty placu
5,07 mln PLN (ca. 1,3 mln EUR)
Parkingiem zarządza spółka Auto-Park Poznań
Cena promocyjna w początkowym okresie 2 zł/godzinę
Cena 1h (obecnie ) – 4zł,
Ceny abonamentów miesięcznych:
24h – 350 zł
7:00-19:00 – 300 zł
nocny dla mieszkańców (18:00-10:00) – 100 zł
http://www.parkingpodziemny.pl/
Inne postępowania
Postępowanie o koncesji na roboty budowlane lub usługi na
wybór partnera prywatnego dla budowy 3 parkingów:
Park & Ride Stróżyńskiego / Szymanowskiego – min 580 miejsc
Park & Ride Sobieskiego – min 450 miejsc
Parkingi przy pętli Poznańskiego Szybkiego Tramwaju (dojazd do
centrum w 15 min), w północnej części miasta
Park & Go Poznańska – min 250 miejsc
parking na granicy Strefy Płatnego Parkowania, w pobliżu przystanków
tramwajowych i m.in. Szpitala
Możliwość składania ofert na wszystkie bądź tylko wybrane obiekty
Możliwość przeznaczenie powierzchni na działalność handlowo (do
2000m2)-usługowo-rekreacyjno-biurową
Czas trwania postępowania: lipiec 2009 – lipiec 2010
3 firmy biorące udział w negocjacjach – Koma Parking (Czechy), Karmar
Investments (Francja), Hepolico-Hochtief (Niemcy)
Brak ofert ostatecznych
Inne postępowania
Postępowanie o koncesji na roboty budowlane lub usługi na
wybór partnera prywatnego dla parkingu podziemnego pod
placem Bernardyńskim:
W ścisłym centrum miasta
W pobliżu Starego Rynku, szpitali, urzędów
3-4 kondygnacje
200-300 miejsc postojowych
Ogłoszenie o postępowaniu – maj 2010
Zgłoszenie dwóch firm do etapu
negocjacji
Zakończenie postępowania po pierwszej
turze negocjacji
Inne działania
Przygotowanie postępowania PPP dla parkingu przy ul. Skośnej
budowę parkingu (częściowo podziemnego, 3 kondygnacje, min 500 miejsc
postojowych)
budowę na jego płycie obiektów kubaturowych wielopoziomowych dla
Zespołu Szkół Muzycznych i Akademii Muzycznej,
przedłużenie ul. Skośnej na odcinku od ul. Św. Marcin do ul. Składowej,
budowa przejścia podziemnego pod ul. Św. Marcin.
inwestycje przekazano do realizacji Wielkopolskiemu Centrum Wspierania
Inwestycji Sp. z o.o. (spółka miejska)
Spotkania z potencjalnymi
inwestorami
czerwiec 2010 Hotel Sheraton Poznań
z udziałem Prezydenta i Zastępców
ponad 200 uczestników
Podstawowe analizy przed
ogłoszeniem ppp na parkingi
A. Wstępny podział ryzyk
B. Wstępna analiza „bankowalności” i inflacji
C. Wstępne badania gruntowe
D. Analiza ekonomiczna uwzględniająca min.:
Koszty inwestycyjne: przygotowania i projektowania, badań archeologicznych,
budowy parkingu, odbudowy płyt na placach z funkcjonującymi rynkami, budowy
powierzchni handlowej, budowy dworców autobusowych,
Koszty eksploatacji: koszty energii elektrycznej, sprzątania, ochrony,
ubezpieczenia OC, ubezpieczenia budowli, podatku od nieruchomości, serwis
urządzeń i nakłady na odtworzenie majątku
Ewentualnie koszty działalności spółki zarządzającej parkingami:
wynagrodzenia, koszty działalności biura
Koszty finansowania: odsetki od zaciągniętego kredytu na budowę
(oprocentowanie, marża, okres spłaty , karencja w spłacie)
Przychody z działalności parkingowej: bilety jednorazowe, bilety
abonamentowe
Ewentualne przychody z pozostałej działalności: wynajmu powierzchni
handlowo-usługowo-rekreacyjno-biurowej
Podstawowe założenia ogłoszonych
postępowań ppp -parkingi
A. Nie zakłada się dopłat do realizacji i eksploatacji z budżetu Miasta
B. Strona publiczna:
a. reguluje stan prawny nieruchomości
b. przeprowadza wstępne badania gruntowe
c. przygotowuje
• program funkcjonalno- użytkowy
• wstępny projekt umowy ppp
• wstępne kryteria oceny ofert
d. dopuszcza prowadzenie w obiekcie dodatkowej działalności
(handlowo-usługowo-rekreacyjno-biurowej)
C. Partner Prywatny prowadzi proces inwestycyjny od warunków
zabudowy, poprzez projektowanie, po uzyskanie pozwolenia na
użytkowanie i eksploatację w perspektywie maksimum 39 lat
Przyczyny niepowodzenia zgłaszane
przez partnerów prywatnych
A. Problemy z finansowaniem - trudności związane z
kredytowaniem inwestycji. Banki domagają się podpisania umowy
również z Miastem (gwarancja spłaty zobowiązań w przypadku
niepowodzenia inwestycji), wymaganiach rzędu 80% zobowiązań po
stronie Miasta (udział w koszcie budowy, opłaty za dostępność)
B. Krótki okres kredytowania przez banki - 10-15 lat
C. Brak dopłat ze strony Miasta
D. Obawa o całkowitą (trwające dzierżawy, zwroty) dostępność
wszystkich gruntów przeznaczonych pod inwestycje
E. Ryzyko zmiany prowadzonej przez Miasto Polityki
Parkingowej
F. Ryzyko związane z popytem na parkingi
Przyczyny niepowodzenia zgłaszane
przez partnerów prywatnych
G. Brak formalnego potwierdzenia (decyzja organu) możliwego
zakresu realizacji inwestycji; ryzyko w tym zakresie związane jest z
brakiem na aktualnym etapie:
szczegółowych badań gruntowych (tylko wstępne)
warunków zabudowy
decyzji środowiskowej
badań archeologicznych (zalecenie Konserwatora)
H. Zbyt mała skala inwestycji
I. Opłacalne mogą być parkingi w Centrum (wewnątrz SPP) –
parkingi P&R powinny być realizowane jako obiekty miejskie (przykład
Warszawy)
J. Postępowanie prowadzone w trybie koncesji (zbyt mała
elastyczność)
Przyczyny nieopłacalności realizacji
projektu z punktu widzenia Miasta
A. Zbyt wysoki, oczekiwany poziom dopłat – nawet do 50%
kosztów budowy (przeniesienie znacznej części ryzyka
ekonomicznego na partnera publicznego)
B. Zbyt krótki termin obowiązywania umowy proponowany
przez partnera prywatnego (ok. 15 lat)
C. Wymagania dot. zabezpieczenia minimalnego poziomu
popytu (przeniesienie ryzyka popytu na stronę publiczną)
D. Gwarancja spłat zobowiązań – wpływ na poziom zadłużenia
Miasta
E. Przy takich założeniach– koncesja/ppp stanowi zbyt drogą
formę realizacji obiektów komunalnych – teoretycznie
samorządy mogą samodzielnie uzyskać korzystniejsze
finansowanie (problem progu zadłużenia)
Zidentyfikowane słabości partnerów
prywatnych
A. Brak zainteresowania bardziej ryzykownymi formami
finansowania projektu (np. finansowanie etapowe, rolowanie
kredytu).
B. Niechęć do przejęcia większości ryzyka ekonomicznego i ryzyka
związanego z popytem (oczekiwanie dopłat).
C. Niewielkie zainteresowanie zawieraniem umów na okres powyżej
20-25 lat.
D. Zbyt wysoki oczekiwany poziom zwrotu z inwestycji (12-15%) w
stosunkowo krótkim czasie
Możliwe opcje dalszego
postępowania
Partnerstwo publiczno prywatne – konieczność większego
zaangażowania po stronie Miasta
współfinansowanie inwestycji (z uwagi na decyzję EUROSTAT
18/2004, większość ryzyk - budowy i popytu lub budowy i
dostępności, powinno pozostać po stronie partnera prywatnego)
ograniczenie/zakaz wjazdu do określonych obszarów
przejęcie przez Miasto ryzyka przygotowania inwestycji, w tym np.
uzyskania warunków zabudowy, decyzji środowiskowej
Ponowne ogłoszenie o PPP dla systemu parkingów
kubaturowych w Centrum + P&G na obrzeżach SPP z opcją
poszerzenia na P&R
Spółka Miejska, która może współpracować z Partnerem Prywatnym