Transcript Kat Mülkiyeti Kanunu - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu
Niyazi KÜTÜK
Tapu ve Kadastro Uzmanı
Tapu Dairesi Başkanlığı (Merkez ve Taşra Teşkilatı Tapu İşlemleri Birimi)
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kanunun 1. maddesi, kat mülkiyeti ve kat
irtifakına ilişkin genel kuralı belirlemiştir.
• Buna göre kat mülkiyeti açısından;
- Tamamlanmış bir yapıda,
- Ayrı ayrı ve müstakil kullanıma elverişli,
- Malik veya ortak maliklerce,
- Bağımsız mülkiyet (İ) hakkının kurulabileceği
ön görülmüştür.
2
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• İrtifak hakkı açısından;
- Henüz yapılmamış ya da tamamlanmamış bir
yapı,
- Bina tamamlandıktan; kat mülkiyetine konu
olabilecek nitelikteki bölümleri yapıldıktan
sonra, geçilecek kat mülkiyetine esas olmak
üzere (İİ),
- Malik veya ortak maliklerce,
- İrtifak Hakkı kurulabilir.
3
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Kanunda Geçen Tanımlar:
• Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe
(Anagayrimenkul);
• yalnız esas yapı kısmına (Anayapı)
• anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya
elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız
mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm);
• bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o
bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti);
• bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına
(Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
4
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Kanunda Geçen Tanımlar:
• Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında
kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya
faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler);
• kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı
bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);
5
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Kanunda Geçen Tanımlar:
• Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu
olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan
bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri
için o arsanın maliki veya ortak malikleri
tarafından bu Kanun hükümlerine göre
kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı);
• bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
6
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Kanunda Geçen Tanımlar:
• Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız
bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet
paylarına (Arsa payı);
• Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına
ait resmi senede (Sözleşme);
• Kat
mülkiyeti,
arsa
payı
ve
anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı
özel bir mülkiyettir. (İİİ)
7
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Niteliği; Arsa
Payına Bağlı Olma.
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu
olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden
her birinin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde
tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet
esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle
kurulur.
8
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Arsa Payına İtiraz:
• Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile
oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her
kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının
yeniden
düzenlenmesi
için
mahkemeye başvurabilir.
9
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Arsa Payının Değiştirilemezliği.
• Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen
arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan
meydana gelen çoğalma veya azalma
sebebiyle değiştirilemez.
• İstisna; Bağımsız Bölüm İlavesi
10
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Resen Kat Mülkiyeti Kurulması.
• Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi
olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı
kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu
Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat
mülkiyetine resen çevrilir.
• Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına
sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi
gerçekleştirilebilir.
11
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Ortak Yerler.
(1) Sözleşme ile belirlenenler,
(2) Kanun gereği her halde ortak yer olarak kabul
edilenler.
12
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kanun gereği her halde ortak yer olarak kabul
edilenler:
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş,
kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer
elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan
ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler,
merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve
buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya
odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı
saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm
dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer
daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları,
sığınaklar,
13
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kanun gereği her halde ortak yer olarak kabul
edilenler:
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki
kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile
kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri,
telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve
antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur
olukları, yangın emniyet merdivenleri.
14
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Ortak Yerler için Genel Kural:
- Bu sayılanların dışında kalıp,
- yine ortaklaşa kullanma,
- korunma veya faydalanma için zaruri olan
- diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine,
arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik
olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın
genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma
alanları gibi yerlerdeki ölçüsü,
aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.
15
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümler ve Arsa Payı Arasındaki
Bağlantı
- Arsa payı; bağımsız bölüm ile birlikte hareket
eder,
- kat mülkiyeti veya kat irtifakından ayrı olarak
devredilemez,
- miras yoluyla devre konu olamaz ve başka bir
hakla da kayıtlanamaz.
16
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Anagayrimenkul Bütünlüğü:
Anagayrimenkulde,
kat
mülkiyetine
bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış
(boşta) arsa payı bırakılamaz.
17
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Anagayrimenkul ve Kat Mülkiyetindeki Hakların
Durumu:
- Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden
arsa payını da kayıtlar.
- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla
bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde
kat
mülkiyetinin
kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki
sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat
mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında,
kendiliğinden kayıtlar.
18
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümlerle Eklentiler Ve Ortak Yerler
Arasındaki Bağlantı:
- Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan
doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük,
su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu
bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o
bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki
olur.
19
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümlerle Eklentiler Ve Ortak Yerler
Arasındaki Bağlantı:
- Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar)
hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının
oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro
planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
20
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümlerle Eklentiler Ve Ortak Yerler
Arasındaki Bağlantı:
- Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve
diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması
mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
- Bağımsız bölümlerin başkasına devri,
kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler
ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,
kayıtlanmış veya kiralanmış olur.
21
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Ortaklığın Giderilmesi:
- Anagayrimenkulde ortaklığın
istenemez.
giderilmesi
- Bağımsız bölümlerde ortaklığın giderilmesi
istenebilir.
22
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Önalım Hakkı:
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı sahiplerinin, devre
konu arsa payı veya bağımsız bölüm üzerinde
önalım hakkı yoktur.
- Bağımsız bölüm paydaşları arasında önalım
hakkı muteberdir.
- Resmi senette bu iki kuralın aksi
kararlaştırılabilir.
23
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulması
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve
tapu siciline tescil ile doğar.
- Kural: Anagayrimenkulde kısmi (bir kısmında)
kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz.
24
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
Tek bağımsız bölüm olarak tescil edilme:
Kat mülkiyeti kurulurken;
- aynı katta,
- birbirine bitişik bulunan,
- aynı nevideki,
- birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının,
- otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan
- veya kullanma bakımından
- bütünlük arz eden
- birden çok katı veya bölümü,
- kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
• Buna uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesinin ibrazı
gerekir.
25
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
29/01/2013 tarihli 2013 /6 Sayılı “Turizm Tesisi Yapıları” Konulu Genelge
(Çevre ve Şehircilik Bakanlığı – Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü’ nün
22/01/2013 tarihli ve 1151 sayılı Genelgesi)
- “İmar planında Turizm Tesis Alanı, kullanım kararı getirilen parsellerin;
- İlgili belediye ve İl Özel İdaresince Tapu Müdürlüğüne bildirim yapılması
ve “İmar Planında Turizm Tesis Alanı” olarak sicile belirtme yapılması,
- İlgili belediye ve İl.Ö.İdr. ce mimari proje ve yapı ruhsatının onaylanması
aşamasında tüm bağımsız bölümlerin kullanım amacının mimari proje
üzerinde belirtilerek onaylanması,
- Bu alanlara ait yönetim planında konut amaçlı kullanımlarının uygun
görülmemesi,
- Bu alanlarla ilgili cins değişikliği taleplerinde görüş verecek olan Belediye
ve İl. Ö. İdr. ce turizm tesis alanı olduğunun tapu müdürlüğüne
bildirilmesi.”
26
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat mülkiyetinin tescili;
(1) resmi senet uyarınca veya
(2) mahkeme hükmü ile yapılır.
• Mahkeme Hükmü ile:
- Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir
gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi
davalarında,
- kat mülkiyeti tesisi ve bağımsız bölümlerin
paydaşlara/mirasçılara tahsisine ilişkin mahkeme
kararı ile.
27
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyeti Tesisinde İstenen Belgeler:
Malik veya tüm paydaşlarca aşağıdaki
belgelerle istemde bulunulur;
(1) Mimari Proje (!!) ve Yapı Kullanma İzin
Belgesi
Anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları
tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve
kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı
kullanma izin belgesi.
28
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyeti Tesisinde İstenen Belgeler:
(2) Yönetim Planı
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının
varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci
maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından
imzalanmış bir yönetim plânı.
Yönetim Planı Nedir?
Madde 28 : Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti
ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı,
bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
29
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
2009/14 sayılı Genelge
Kat Mülkiyetine Esas Cins Değişikliğinin Haritasına
işlenmesi:
“Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu
veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece
(Belediye sınırlan içinde Belediyelerce. Belediye sınırları
dışında Valiliklerce) Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesi
üzerine Kadastro Müdürlüğünce "tescil bildirimi
(beyanname)" tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne
gönderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce başkaca bir
belge istenmeden resen kat mülkiyetine geçilecektir.”
30
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Yönetim Planının Değiştirilmesi
- Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat
maliklerinin (4/5) beşte dördünün oyu aranır.
- Yönetim Planının Bağlayıcılığı: Yönetim planı ve
bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle
onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve
denetçileri bağlar. (!!)
- Yönetim planının ve onda sonradan yapılan
değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün
(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler
yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin
kuruluş belgeleri arasında saklanır.
31
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Mimari Projenin Kat Malikine Verilmesi
-Kat malikine, istem halinde, mimari projeden
kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının
tasdikli bir örneği de verilir. (m.13)
-Hangi İdare verecek; kanunda belirlenmemiş.
-Soru: Üretmediğimiz ve de hakim olmadığımız
teknik bir evrakın (ilgili kısmını?) örneğini
vermek zorunda mıyız?
32
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
•
•
•
•
•
Kat İrtifakı Tesisi;
Malikin veya bütün paydaşların;
- İstemi,
- Mimari proje,
- Yönetim plânı (Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim
plânı istenmez)
•Resen Kat Mülkiyetine Geçiş: Kat irtifakının tesciline ait
resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı
olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin
verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu
idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
33
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümlerin Farklı Kullanım Yasağı:
(1) Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak
gösterilen bağımsız bir bölümünde;
- hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza
laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz;
- kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri
hükümsüzdür;
- İstisna: dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde
olmayan
muayenehaneler
bu
hükmün
dışındadır.
34
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümlerin Farklı Kullanım Yasağı:
(2) Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir
bölümünde;
- sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar,
kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve
toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane,
süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve
imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri
ve çarşı gibi yerler,
ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile
vereceği kararla açılabilir.
35
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölümlerin Farklı Kullanım Yasağı:
Bu karar, yöneticinin veya kat maliklerinden
birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh
verilir.
36
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölüm İlavesi:
- kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam
kat yapılması,
- veya zemin veya bodrum katlarında veya
arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci
fıkrasında yazılı yerlerin (sinema…, fırın…,
dükkan…) sonradan yapımı veya ilavesi için:
37
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Bağımsız Bölüm İlavesi:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar
vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma
göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün
bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının,
usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;
c) kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün
bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar
hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan
eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre
bağlantı sağlanması;
Şarttır.
38
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Temliki Tasarruflar:
Anagayrimenkulün;
- bir hakla kayıtlanması veya
- arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın
mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi
temliki tasarruflar … gibi önemli yönetim işleri
ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle
verecekleri karar üzerine yapılabilir.
39
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Kural: Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki
sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
40
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Kendiliğinden sona ermeme;
Anagayrimenkulün
bütün
bağımsız
bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde
toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona
ermez.
41
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
(1) Talep, Yazılı İstem;
- bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde
toplamış bulunan malikin veya tüm maliklerce
kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait
yazılı istemi üzerine silinir.
42
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Bağımsız bölüm üzerindeki ayni veya şahsi hak
bulunması:
- Hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten
silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat
mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat
mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi
istenemez.
43
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Bağımsız bölüm üzerindeki ayni veya şahsi hak
bulunması:
Hakkın aktarılmasına muvafakat;
- Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine
muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız
borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine
göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına
muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin
yalnız borçlunun, adi mülkiyet gayrimenkuldeki
bütün ortak mülkiyet payları üzerine aktarılmak
suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
44
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
(2) Yok olma - Kamulaştırılma
- Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen
yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil
kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
45
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
(3) Harab Olma
Genel Kural; Anayapının tümü harap olmuşsa,
anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti
kendiliğinden sona erer;
- sona erme hükümleri harap olma zamanından
itibaren başlar.
46
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harab Olma
Bağımsız bölümlerden biri tamamen harap olursa;
- malik iki yıl içinde yeniden yaptırmak zorunda,
Yaptırmazsa;
- diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,
- bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde,
- o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa
payları oranında,
- kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
47
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harab Olma
Bu halde devrolunan arsa payları;
- kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının
(Beyanlar) hanesinde belirtilir;
- arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten
başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız
bölümü yeniden yaptırmaya veya
- arsa paylarını yeniden hesaplayarak bütün arsa
paylarına dağıtmaya; kat mülkiyeti kütüğüne
geçirtmeye mecburdurlar.
48
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harab Olma
Harap olma ile ilgili bütün bu süreç işlemez;
bunlar yapılmazsa ne olur?
- anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti
kendiliğinden sona ererek,
- ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
49
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harab Olma
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da
bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına
bağlı bulunuyorsa ?
- Bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri,
- yeniden yaptırıp yaptırmamayı,
- harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde,
- diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar.
- Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul
olunur,
- onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden
yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
50
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harap Olma
Harap olmaya ilişkin kanunda geçen sürelerin
devamında;
- Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat
mülkiyeti kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat
mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh
verilir.
- Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat
mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten
silinir.
51
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harap Olma
Bildirim ÖDEVİ;
- Harap olan yapı,
(1) yönetici tarafından;
- Tapu Müdürlüğüne ve bütün kat maliklerine
(2) Yönetici yoksa;
- Harap olan kat malikince Tapu Müdürlüğüne,
DERHAL bildirilir.
52
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harap Olma
- Bildirim yapılmamasından doğacak zarardan;
(1) ilgili bağımsız bölüm maliki zararın tamamı
üzerinden,
(2) Yönetici 1/5 i oranındaki kısmından da
müteselsilen sorumludur.
- Hazine sorumluluğu söz konusu değildir.
53
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harap Olma
- Kat mülkiyeti sona erince,
- kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak
gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan
kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü
kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı
sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak
mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir.
- Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de
ortak mülkiyet hükümleri yürür.
54
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Harap Olma sonrası yeni yapı yapılması;
- Tümü harabolan anayapının arsasında malik
veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti
esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse,
- kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair
hükümler uygulanır.
55
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat İrtifakının Sona Ermesi:
(1) Talep Üzerine:
- Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya
ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri
yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını
sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
56
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat İrtifakının Sona Ermesi:
(2) Kendiliğinden sona erme
Yok olma, kullanışsız hale gelme, kamulaştırma:
- Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla
yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak
hale gelmesi veya kamulaştırılması ile
kendiliğinden sona erer.
57
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Kat İrtifakının Sona Ermesi:
(3) Hakim kararıyla sona erme
- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde,
- bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre
beş yıl içinde yapı yapılmazsa,
- maliklerden birinin istemi üzerine,
-sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek,
duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya
-belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre
istem üzerine yeniden uzatılabilir.
- Yukarıdaki durum uyarınca kat irtifakı
kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
58
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
• Yasaklar
- Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni
Kanuna
ve diğer kanunlara göre, bir
gayrimenkulün paydaşlarından birinin o
gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak
hakkı kurulamaz. (Tapu Kanunu madde 26
uygulanamaz.)
- Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti
kurulamaz.
59
TEŞEKKÜRLER
60