Transcript Kentsel Dönüşüme İlişkin Önceki Yasa ile Yeni Yasanın

KENTSEL DÖNÜŞÜM:
MEVZUAT DEĞERLENDİRMESİ
Prof. Dr. Yasin Sezer
Gediz Üniversitesi
Hukuk Fakültesi
1
Hukuki Düzenlemeler
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanun (2012)
İmar Kanunu
Büyükşehir Belediyesi Kanunu
Belediye Kanunu
Türk Medeni Kanunu
Kıyı Kanunu
Turizmi Teşvik Kanunu
İskan Kanunu
Orman Kanunu
Boğaziçi Kanunu
Kat Mülkiyeti Kanunu
2
Uygulanmayacak kanun hükümleri
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun
Orman Kanunu
Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle
Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu
Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmayanların
Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanun
Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
Turizmi Teşvik Kanunu
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
Kıyı Kanunu
Mera Kanunu
Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması
ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
Boğaziçi Kanunu
3
• Ancak, 6306 sayılı Kanunun öngördüğü uygulamalar
sırasında, bahsedilen kanunların amaçları ayrıca
gözetilir
4
İMAR KANUNU
madde 18: Arazi ve Arsa Düzenlemesi
İmar Kanunu madde 18’de arsa ve arazilerde
düzenleme yapılmasına ilişkin usul ve esasları
düzenlemektedir. Buna göre,
•Bu işlemler re’sen yapılır.
•Düzenlemeler imar hududu içinde kalan arsa veya
arazilerde yapılabilir.
•Yetki: belediye ve il özel idarelerine aittir.
•Taşınmazlardan %40’a kadar DOP alınabilir.
•Ayrıca kamu hizmetlerinin ihtiyacı KOP düzenlemesi
yapılabilir.
•İdare kamulaştırma yetkisine sahiptir.
5
İMAR KANUNU
madde 32: Ruhsatsız Yapılar
Ruhsat alınmadan ya da ruhsata aykırı olarak yapılmış
yapıların
•İnşaatının durdurulması
•Yıkımı
Düzenlenmiştir.
6
İMAR KANUNU
madde 42: İdari Müeyyideler
• İmar mevzuatına aykırı yapılan yapılara
uygulanacak idari yaptırımlar düzenlenmiştir.
7
BELEDİYE KANUNU
Madde 73:Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı
• Belediye, konut alanları, sanayi alanları, ticaret
alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları,
rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları
oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve
restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu
korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak
amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri
uygulayabilir
8
• Söz konusu alanın belediye veya mücavir alan
sınırları içerisinde bulunması şarttır.
• Yetki, belediye meclisine aittir.
• kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan
yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan
edilebilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve
Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar
Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.
9
• Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde
kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye
büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
• Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi
halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel
dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir
10
• BÜYÜKLÜK: Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı
olarak ilan edilecek alanın büyüklüğünün en az 5 en
çok 500 hektar arasında olması gerekir.
• YIKIM: Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında
bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve
kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
• Gecekondu sahiplerine
-proje alanında içinde veya dışında haklar verilebilir
-TOKİ konutlarından satış yapılabilir.
11
• Proje alanındaki yapılar belediye tarafından yapılır.
• Kamulaştırılmayan ya da anlaşma sağlanamayan
malike kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
• Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen
yerlerde devam eden inşaatlardan projeye
uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler
dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur.
Toplam durdurma süresi on yılı geçemez.
12
KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU
• 6306
sayılı
Afet
Riski
Altındaki
Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 6306 sayılı Kanunun Uygulanması
Yönetmelik
Alanların
Hakkında
13
amaç
• afet riski altındaki alanlar ile
• bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve
arazilerde,
fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve
güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere
iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapmak
14
Yetkili İdareler
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
Belediye
İl özel idareleri
Büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri
Bakanlık tarafından yetkilendirilen büyükşehir
belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri
• TOKİ
•
•
•
•
•
15
Riskli alanın tespiti
• Riskli alanlar Bakanlar Kurulu tarafından tespit edilir.
• TOKİ veya İdare, riskli alan tespit talebinde
bulunabilir.
• Malikler, riskli alan tespit talebinde bulunabilir.
• Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için
alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması
gerekir. Ancak, uygulama bütünlüğünün sağlanması
amacıyla daha küçük alanlar da riskli alan tespiti
yapılabilir
16
Riskli yapıların tespiti
usulü
•
•
•
Riskli yapıların tespiti malikleri tarafından yaptırılır.
Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya
İdarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapı tespit talebi için belirli bir çoğunluk düzenlenmemiştir. Her
malik isteye bilir.
• Kural olarak, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti
raporu düzenlenebilir.
17
Riskli yapıların yıktırılması ve ipotek tesisi
• Riskli yapıların maliklerine yıkım için altmış günden az olmamak
üzere süre verilir.
• Verilen süre içinde maliklerince yıktırılmayan mülki amirler
tarafından yapılır veya yaptırılır.
• Bakanlık, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
• Yıktırmanın masrafları, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil
sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa
payları üzerine ipotek tesis edilir.
• Riskli yapılarda birden fazla malik varsa karar yeter sayısı
konusunda kanunda açık hüküm yoktur.
18
taşınmaz maliklerinin hakları
•
Sözleşme yapılması: uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine
öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve
işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.
sözleşmenin şekli konusunda (tapu/noter) açık bir düzenleme
yoktur.
Uygulamaya tabi tutulan taşınmazın değeri ile verilecek
taşınmazın değer farkı tespit edilir.
Malikin alacaklı olması durumunda, aradaki fark nakdi olarak
veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan
taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana
aktarılması suretiyle ödenebilir.
Kurumun alacaklı olması halinde taksit yapılır.
•
Değer farkları önemli sorun teşkil edebilir !!!
•
•
•
•
19
Uygulamaya ilişkin esaslar
• Üzerindeki riskli bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda
öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.
• Paylı/ kat mülkiyetine tabi yapılar: paylı mülkiyetlerde
yapılacak uygulamalar hisseleri oranında paydaşların en az
üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
• Medeni Kanun yönünde hukuki uyuşmazlıklar çıkabilir.
• Bu kararı kabul etmeyenlerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa
payları, Bakanlıkça anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık
artırma usulü ile satılır.
• Taşınmazlar üzerinde maliklerce üçte iki çoğunluk
sağlanamazsa söz konusu taşınmazlarda acele kamulaştırılma
yapılabilir.
20
Taşınmazlar üzerindeki aynî/şahsi hakların durumu
• Riskli yapı tespit raporuna ilişkin tapuda beyanlar
hanesine yapılan kayıtlar şahsi hak ve ayni hak
sahiplerine bilgi verilir.
• Yıkım masraflarına karşılık olarak tesis edilen ipotekler
aynî ve şahsî hak sahiplerine de bildirilir
• Bu taşınmazların tapu sicilinde bulunan niteliği, ayni
ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya
yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam
eder
• Ancak, haciz veya ipotek gibi hakların kendi yasal
düzenlemelerinden doğan yeni sorunlar gündeme
gelebilir
21
Tasarrufların kısıtlanması
• Bakanlık veya TOKİ veya İdare, proje ve
uygulamalar süresince bu alanlardaki her türlü imar
ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.
• Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare
tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin
de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli
yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen
hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
• Yeni verilmiş ruhsatlar - devam eden inşaatlar – yeni
verilecek ruhsatlar ???
22
Dava açma ve yürütmeyi durdurma
• Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı
tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava
açılabilir.
• Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar
verilemez.
• Gayri menkul hukukundan doğacak uyuşmazlıklar
nasıl çözümlenecektir????
23
Haciz yasağı
• Bu Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis
edilmiş olan taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve
alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak,
kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır ve bunlar
hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz
• Bu hükümler bazı mağduriyetlere neden olabilir!!
24
Tapuya tescil edilmemiş veya kaçak yapılar/taşınmazlar-1
• Kanunda tapu kayıtlarına atıflar vardır.
• Tapuya tescil edilmemiş taşınmazlar konusunda
kanunda açık bir düzenleme yoktur.
• Tapuya tescil edilmemiş taşınmazların mülkiyet
sorunu ve bunun devamı olarak buraların zilyedi
olan kişilerin hakları (yeni taşınmaz verilmesi ya da
yardımlar) konusunda kanunda açıklar vardır
25
Tapuya tescil edilmemiş veya kaçak yapılar/taşınmazlar-2
• Kanun m.5/2:
Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, malik, kiracı veya sınırlı aynî
hak sahipliliğinin dışında olup riskli yapıyı kullanmakta olan
kişilerle de anlaşma yapılabilir. Bunlara da kira yardımı, geçici
konut ya da işyeri temini yardımı yapılabilir.
• Kanunda enkaz bedelinden söz edilmiştir. Kanun koyucu
(sanki) sadece küçük çaplı gecekonduları öngörmüştür.
• Ancak, imara aykırı yapılar sadece küçük çaplı gecekondular
değildir. İzmir gibi birçok şehir de BÜYÜK APARTMAN
KONDULAR veya SEÇİM KONDULAR, SİTELER mevcuttur.
Bunların değeri nasıl hesaplanacaktır?
26
Sonuç
• Kavramsal tartışmalara rağmen şehirlerimizde kentsel dönüşüm
yapılması zorunludur.
• Kentsel dönüşüm yapılırken kent sosyoloji, kent estetiği gibi
değerler dikkate alınmalıdır.
• Kentsel dönüşüme ilişkin yasal düzenlemeler yetersizdir.
• Yasal düzenlemeler arasında uyum sağlanmalıdır.
• Yasal düzenlemeler yapılırken öncelikle temel ilkeler
düzenlenmelidir.
• İmar ve kentsel dönüşüme ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için
idari yargıda İMAR MAHKEMELERİ kurulmalıdır.
27
• SABRINIZ İÇİN TEŞEKKÜR EDERİM
• Prof. Dr. Yasin Sezer
28