Transcript PowerPoint Sunusu - Emlakta Son Dakika

Konut Sektörü
Değerlendirme Sunumu
Şubat 2013
İnşaat Sektörünün Ekonomiye Katkısı
GSYH Payı
İstihdam Payı
5.7%
7.0%
93.0%
94.3%
Diğer Sektörler
•
•
•
•
İnşat
Diğer Sektörler
İnşat
İnşaat sektörü istihdamın yaklaşık %7’sini sağlamaktadır. İnşaat sektöründe istihdam edilen kişi
sayısı yaz aylarında daha da yükselmekle birlikte yıllık ortalama 1,6 milyon seviyesindedir.
İnşaat sektörünün tek başına gayri safi yurt içi hasıla içindeki payı %5,7'dir. İnşaat sektörü kendisine
mal ve hizmet üreten 250’ye yakın alt sektörü beslemekte ve gayri safi yurt içi hasılaya bu sektörler
üzerinden dolaylı olarak da büyük bir katkı yapmaktadır.
Bina inşaatlarının %75'ini konut inşaatları oluşturmaktadır. Dolaysıyla inşaat sektörü ile konut
sektörü iç içe geçmiş durumdadır. Konut üretiminde kullanılan ürünlerin %90'ı yerli üretim olup, cari
açık yaratmayan başlıca sektörlerden biridir.
Son bir yıldır konut kredisi faizleri tekrar iniş trendine girmiş ve tarihi dip seviyelerini yakalamıştır.
Buna paralel olarak konut kredisi kullanımı da tekrar hızlanmıştır. Konut ve inşaat sektörü büyüme
ve istihdam üzerinde olumlu etkiler yapmaya devam edecek potansiyeli barındırmaktadır.
2
Konut Üretimi ve Satışı
1,000,000
600000
800,000
500000
600,000
400000
400,000
300000
200000
200,000
100000
Yapı Ruhsatı Verilen Daire Adedi
•
•
•
•
2012
2011
2010
2009
0
2008
2012Q3
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
Konut Satış Adedi
Yapı ruhsatı verilen daire adetleri inşaata başlanabilmesi için belediyeden izin alan daire adedini
göstermektedir. Konut satış adetleri ise tapu el değiştiren konut sayılarını göstermektedir.
Konutun tapuda el değiştirmesi inşaat süresine bağlı olarak gecikmeli olabilmektedir.
İnşaat ruhsatı alan daire adetleri 2005 yılından itibaren 500-600 bin adet bandında seyrederken 2010
yılında rekor kırarak 900 bin adedi aşmıştır. Konut satış adetleri ise 400 bin adet civarında
seyretmekte olup, 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde sağlanan vergi avantajları bu yıla mahsus olarak
konut satışlarının 532 bin adete ulaşmasını sağlamıştır.
Grafikten görüldüğü üzere inşaat ruhsatı alan daire adedi ile satılan daire adedi arasında büyük
farklar ortaya çıkmıştır.
3
Vergi Teşviklerinin Etkisi
600,000
500,000
30%
531,746
427,105
419,000
431,485
357,341
400,000
25%
17%
20%
10%
3%
0%
300,000
-10%
200,000
-20%
-30%
100,000
-40%
0
2009
2008
2009
2008
•
•
•
2009
2010
2010
2011
2011
2012
-33%
2010
2011
2012
Bir Önceki Yıla Göre Değişim
2012
2009 yılı 2. çeyreğinde kısa bir süreliğine tapu harçlarında yarı yarıya indirim yapılmış, 150 m2'den
büyük konutlarda %18 olan KDV oranı %8'e indirilmiştir.
Yukarıda sol taraftaki grafikte görüldüğü üzere ülkemizde her yıl yaklaşık 400 bin adet konut tapuda
el değiştirmekte iken, 2009 yılı ikinci çeyreğinde sağlanan vergi indirimleri sayesinde bu rakam 532
bin adete ulaşmıştır.
Yukarıda sağ taraftaki grafikte görüldüğü üzere 2009 yılı ikinci çeyreğinde konut satışları bir önceki
yıla göre %25 artmış, vergi avantajlarının kaldırılması ile birlikte 2009 yılı üçüncü çeyreğinde ise bir
önceki döneme göre %33 azalmıştır.
4
Pazar Yapısı
TOKİ, 9.1%
2002-2012 Dönemi Üretilen Konut Sayısı
TOKİ Konutları
504.309
9,1%
Dar ve Orta
Alt-Yoksul
Gecekondu
Afet Konutu
Tarım Köy
Kaynak Geliştirme
224.695
143.335
70.033
37.688
5.584
22.974
4,1%
2,6%
1,3%
0,7%
0,1%
0,4%
Emlak Konut GYO
84.600
1,5%
Konutder Üyeleri
88.766
1,6%
Diğer Üreticiler
4.851.730
87,7%
Toplam
5.529.405
100,0%
Emlak Konut
GYO, 1.5%
Konutder
Üyeleri, 1.6%
Diğer
Üreticiler,
87.7%
• Türkiye'de üretilen konutlarının yaklaşık %9'unu TOKİ ve %1,5'ini Emlak Konut GYO üretmektedir.
• Konutder üyesi 17 firma ise, TOKİ ve Emlak GYO ile yaptıkları projeler hariç, %1,6 oranında Pazar
payına sahiptir.
• Pazarın geri kalan %87,7'lik kısmını ise, çoğunluğu 5-10 dairelik aparmanlar inşa eden küçük ölçekli
firmalar oluşturmaktadır.
5
Örnek Bir Konut Projesi Karlılık ve Vergi Yükü
Proje Bilgileri
Konut Adedi
Ortalama Konut Alanı (m2)
Toplam Konut Alanı (m2)
m2 Satış Fiyatı (TL)
m2 İnşaat Maliyeti (TL)
Arsa Sahibi Hasılat Payı
Brüt Kar
(Vergiler Hariç)
Hasılat
İnşaat Maliyeti
Arsa Sahibi Payı
Brüt Kar
100
120
12.000
3.000
1.200
40%
TL
36.000.000
14.400.000
14.400.000
7.200.000
Yüzde
100%
40%
40%
20%
•
•
•
•
•
Konut sektörü üzerindeki vergi yükünü gösterebilmek için 100
konutluk örnek bir proje gerçekleştirildiği varsayılmıştır.
Ortalama 120 m2'lik konutlar ile toplam proje alanı 12.000 m2
olarak kabul edilmiştir.
Geliştirici firmanın arsa sahibine arsası karşılığında %40
hasılat payı vermeyi taahhüt etmiştir.
Konutlar 3.000 TL/m2 fiyatla satılırken genel giderler dahil
toplam maliyet 1.200 TL/m2 kabul edilmiştir.
Böylece 36 milyon TL hasılatın %40'ı arsa sahibine ödenirken,
yine %40'ı inşaat maliyetini karşılamakta ve brüt kar %20
olmaktadır.
Bu projede ortaya çıkacak vergiler şu şekildedir:
–
–
–
–
–
–
–
–
Arsa sahibi ile yapılan anlaşmanın damga vergisi, noter harcı, bunun
tapuya tescilinin tapu harcı,
Konut alıcıları ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin
damga vergisi, noter harcı,
Yüklenicilerle yapıla sözleşmelerin damga vergileri,
Bedeliyeye ödenen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni harçları,
Arsa sahibinden firmaya arsa tapusunun devri, firmadan alıcılara
konut tapularının devrinde ödenen tapu harçları,
Arsa tapusundan kat irtifakına ve sonrasında kat mülkiyetine geçişte
ödenen tapu harçları,
Başlangıçta ödenip ancak inşaat bittiğinde iade alınabilen KDV
tutarının finansman maliyeti ve ayrıca iade alınamayan KDV,
Ve nihayet kalan karın %20'si oranında ödenen kurumlar vergisi.
6
Örnek Bir Konut Projesi Karlılık ve Vergi Yükü
Yapılan İşlem ve Bu Nedenle Ödenen Vergi
Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi
Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapu harcı
Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi
Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin noter harcı
Yüklenicilerle yapılan müteahhitlik sözleşmelerinin damga vergisi
Belediye harçları
Tapunun geliştirici firmaya devrinde ödenen tapu harcı
Kat mülkiyetine geçişte tapu harcı
Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (satıcı payı)
Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen döner sermaye ücreti
Proje boyunca ödenen emlak vergileri
Katma değer vergisinin finansman maliyeti
İade alınamayan KDV alacağı
Geliştirici firmanın kurumlar vergisi
Firmanın Toplam Vergi Yükü
TL
315.000
85.536
315.000
100.000
126.000
480.000
576.000
13.615
720.000
14.500
180.000
622.080
388.800
730.454
4.666.985
Yüzde
0,9%
0,2%
0,9%
0,3%
0,4%
1,3%
1,6%
0,0%
2,0%
0,0%
0,5%
1,7%
1,1%
2,0%
13,0%
Firmanın Brüt Kar Tutarı
Firmanın Toplam Vergi Yükü
Firmanın Net Karı
7.200.000
4.666.985
2.533.015
20,0%
13,0%
7,0%
Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (alıcı payı)
Alıcının ödediği %1 KDV
Alıcının Satış Bedeline İlave Olarak Ödediği Diğer Vergiler
720.000
360.000
1.080.000
2,0%
1,0%
3,0%
•
•
•
Proje boyunca ortaya çıkan
ve firma tarafından
karşılanan vergiler satış
hasılatının %13'ünü
bulmaktadır. Buna göre
hasılat üzerinden brüt %20
kar marjı elde eden firmanın
net kar marjı %7
olmaktadır.
Alıcı tarafından karşılanan
vergiler ise satış bedeli
üzerinden %2 tapu harcı ve
%1 KDV olmak üzere %3
oranına ulaşmaktadır.
Konutun KDV oranı %8 veya
%18 ise, alıcının vergi yükü
%20'yi aşacaktır.
7
Değerlendirme
•
•
•
•
Konut sektörü proje geliştirme süreçlerinin her aşamasında farklı vergilerle muhatap
olmaktadır. KDV dışında kalan vergiler dahi brüt satış tutarının %15'ini
bulabilmektedir. KDV oranı %18 olduğunda, toplam vergi yükü %33'e çıkmış
olmaktadır.
İnşaat sektöründe faaliyet gösteren irili ufaklı yüzbinlerce firma bulunmaktadır.
Sektörün en büyük oyuncusu %10'luk pazar payı ile TOKİ ve Emlak Konut GYO'dur.
Konutder üyelerinin %1,6 pazar payı bulunmaktadır ve pazarın kalan %87,7'lik
bölümünü orta ve küçük ölçekli firmalardan oluşmaktadır.
Konut sektörü imar mevzuatından kaynaklanan büyük riskleri barındıran, sermaye ve
dış finansman kaynakları son derece kısıtlı olan, yabancı yatırımcıların dahi girmek
istemediği bir sektör durumundadır. Buna karşın Türkiye'nin önünde toplam 7 milyon
adet konutu dönüştürmek gibi bir hedef bulunmaktadır. Hedeflenen büyük kentsel
dönüşüm projelerinin hayata geçirilebilmesi ancak mali gücü yüksek, kurumsallaşmış
büyük ölçekli firmalarla mümkün olabilir.
Vergi yükünü artıran düzenlemeler küçük firmaların kayıt dışına kaçmasına neden
olmakta ve büyük firmaları aşağıya doğru çekmektedir. Böylece devlet kurumsallaşmayı
ve büyümeyi değil, küçük kalmayı ve kayıt dışı çalışmayı teşvik eder duruma
gelmektedir.
8
GYO'ların Durumu
UFRS Karı
Kurumlar Vergisi Avantajı
Dağıtılan Temettü
Ödenen Gelir Vergisi
Halka Arz Tutarı
Yerli Yatırımcılar
Yabancı Yatırımcılar
0.00
•
•
•
•
2.60
0.52
0.90
0.16
2.60
1.48
1.12
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
Son beş yıl içinde borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının UFRS'ye göre düzenlenmiş
mali tablolarına göre toplam karı 2,6 milyar TL'dir. Buna göre GYO'lara tanınan kurumlar vergisi
istisnası nedeniyle toplam 520 milyon TL kurumlar vergisi avantajı sağlanmıştır.
Diğer yandan bu şirketler aynı dönemde ortaklarına 900 milyon TL temettü dağıtmıştır. Dağıtılan
temettülerin yarısı beyan dışı olup, kalan yarısı üzerinden gelir vergisi hesaplanmaktadır. Hakim
ortaklar için gelir vergisi oranlarının üst sınırı olan %35 üzerinden hesaplama yapılırsa, ödenen gelir
vergisi tutarı 157,5 milyon TL olmuştur.
Yine son beş yıllık dönemde 11 GYO halka arzı olmuş ve yatırımcılardan toplam 2,6 milyar TL sermaye
toplanmıştır. Bunun 57'si yurtiçi yatırımcılardan, %43'ü yabancı yatırımcılardan toplanmıştır. Böylece
GYO'lar yaklaşık 1,1 milyar TL yabancı sermaye girişi sağlamıştır.
GYO'lara ortak olan yerli ve yabancı yatırımcılar bu şirketlerin kurumlar vergisi ödemeyeceğini
düşünerek bu şirketlere yatırım yaptılar. Bugün bu konuda yapılacak bir değişiklik sadece bugüne
kadar GYO'lara ortak olmuş yerli ve yabancı yatırımcıları üzmekle kalmayacak, aynı zamanda ülkemiz
sermaye piyasalarına olan güveni de sarsacaktır.
9