Transcript ******************L***********L*******K******dK**eK**fK**gK**hK**iK

‫بسم اهلل الرحمن الرحيم‬
‫تجربة اإلسكان في مدينة الرياض‬
‫المؤتمر األول لإلسكان‪-‬ابوظبي‬
‫اكتوبر ‪2008‬م‬
‫تقديم‪:‬م‪.‬عبدالرحمن الوهيبي‬
‫الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض‬
‫ادارة البحوث والدراسات‬
‫نبذه تاريخيه‬
‫المرحلة التقليدية‬
‫ابرز مالمحها‪:‬‬
‫ استخدام الموارد المحليه للبناء‬‫والتماشي مع العوامل البيئيه‬
‫ توارث خبره االجيال معلمي البناء‬‫في انشاء وتشييد المباني‬
‫ المحافظه على الثوابت والقيم الدينيه‬‫واالجتماعية والخصوصية‬
‫ تنفيذ المساكن بأشكال غير منتظمة‬‫لقلة االراضي المتوفرة داخل سور‬
‫المدينة‬
‫نبذه تاريخيه‬
‫المرحلة االنتقالية‬
‫ابرز مالمحها‪:‬‬
‫ بناء الناصرية في عهد جاللة الملك‬‫تم‬
‫سعود بن عبدالعزيز (رحمه اهلل)‪ ،‬والتي َّ‬
‫فيها ألول مرة استخدام مواد وتقنيات بناء‬
‫جديدة (مثل‪ :‬الخرسانة المسلحة والطوب‬
‫اإلسمنتي)‪،‬‬
‫ المدينه اصبحت واحدة من مناطق‬‫الجذب العمراني في المملكة ازدياد أعداد‬
‫المهاجرين من داخل وخارج المملكة إليها‬
‫ ظهور بعض المواد والتقنيات الحديثة‬‫انذاك والتي عرفت فيما بعد (بالبيوت أو‬
‫المساكن الشعبية)‪.‬‬
‫نبذه تاريخيه‬
‫المرحلة المعاصرة‬
‫ابرز مالمحها‬
‫ نقل الو ازرات من مكة المكرمة إلى‬‫العاصمة الرياض في عام ‪1953‬م‪.‬‬
‫ انشاء مشروع الملز‪ ،‬الذي نفذ كأول‬‫مشروع إسكاني بحجم كبير َّ‬
‫قدم مشروع‬
‫الملز نمطاً إسكانياً جديداً لتخطيط شبكة‬
‫الطرق ولتصميم نماذج الوحدات‬
‫السكنية‪.‬باالضافه الى بناء المجمعات‬
‫االسكانيه‪.‬‬
‫ ظهور أنماط معمارية جديدة في شكل‬‫نماذج مختلفة من الفلل الحديثة المنفصلة‬
‫والدبلكسات ومباني الشقق السكنية‬
‫المتعددة والقصور السكنية‪.‬‬
‫اإلسكان في مخططات مدينة الرياض‬
‫المخطط الرئيسي األول‪:‬‬
‫تم إعداد المخطط الرئيسي األول لمدينة‬
‫َّ‬
‫الرياض في عام ‪1971‬م بواسطة شركة‬
‫(دوكسيادس)‬
‫نمو المدينة في اتجاه‬
‫حدد المخطط ّ‬
‫شمالي‪ ،‬بمفهوم نمو خطي على طول‬
‫عصب شمالي جنوبي‪.‬‬
‫اقترح المخطط مساحة حضرية محددة‪،‬‬
‫الستيعاب (‪ 670‬ألف نسمة) حتى عام‬
‫‪1985‬م‪ ،‬و(‪ 1.4‬مليون نسمة) حتى عام‬
‫‪2000‬م‪.‬‬
‫أعتمد المخطط على تكرار وحدات‬
‫بمساحة (‪ 2X2‬كم) كوحدة تخطيطية‬
‫أساسية للمدينة بكثافة متوسطة تبلغ (‪87‬‬
‫شخصاً‪/‬هكتار)‪.‬‬
‫اإلسكان في مخططات مدينة الرياض‬
‫المخطط الرئيسي الثاني‪:‬‬
‫تم تنقيح وتحديث المخطط الرئيسي‬
‫َّ‬
‫األول في عام ‪1976‬م بواسطة شركة‬
‫(ست انترناشيونال)‪،‬‬
‫تم تخصيص مساحة (‪ 850‬كم‪ )2‬للتنمية‬
‫حتى عام ‪1990‬م‪ ،‬وذلك الستيعاب (‪1.6‬‬
‫مليون نسمة)‪ .‬واستمر النهج التخطيطي‬
‫لقطاع اإلسكان مشابهاً لما اقترحته‬
‫(دوكسيادس)‬
‫اقتراح بعض السياسات التي تحافظ على‬
‫التوازن بين العرض والطلب‪ ،‬وضمان‬
‫استمرار إنشاء المساكن بأنواع مختلفة في‬
‫كافة أجزاء المدينة‪ ،‬مع تعزيز الكثافات‬
‫العالية على الشوارع الرئيسية‪.‬‬
‫اإلسكان في مخططات مدينة الرياض‬
‫المخطط االستراتيجي‪:‬‬
‫بدا العمل عليه ‪1996‬م تحت إشراف‬
‫الهيئة العليا لتطوير مدينه الرياض‬
‫بالسعي إلى إرشاد وتوجيه جميع أوجه‬
‫التنمية الحضرية‪ ،‬وتقويم الوضع الراهن‪،‬‬
‫ووضع رؤية مستقبلية لـ (‪ 50‬سنة)‪،‬‬
‫واطار استراتيجي لـ (‪ 25‬سنة)‪ ،‬وآلية تنفيذ‬
‫لـ (‪ )10‬سنوات‪.‬‬
‫وتهدف استراتيجيات اإلسكان في‬
‫المخطط بالدرجة األولى إلى تحسين البيئة‬
‫السكنية وتعزيز مشاركة القطاع الخاص‪،‬‬
‫ووضع آليات ربط قطاع اإلسكان مع بقية‬
‫قطاعات االقتصاد‪.‬‬
‫المناطق المطورة حسب النطاق العمراني‬
‫النطاق العمراني االول‬
‫النطاق العمراني الثاني‬
‫كم‪2‬‬
‫النسبة‬
‫مساحة االرض المطوره‬
‫‪280.7‬‬
‫‪38.3‬‬
‫مساحة االراضي الفضاء‬
‫‪238‬‬
‫‪32.5‬‬
‫‪1377‬‬
‫مساحة الطرق‬
‫‪213‬‬
‫‪29.1‬‬
‫‪433‬‬
‫‪19.2‬‬
‫‪731.7‬‬
‫‪100‬‬
‫‪2256‬‬
‫‪100‬‬
‫االجمالي‬
‫النطاق العمراني االول‬
‫حدود حماية التنمية‬
‫كم‪2‬‬
‫النسبة‬
‫‪737.7‬‬
‫‪13.7‬‬
‫‪77.7‬‬
‫كم‪2‬‬
‫النسبة‬
‫‪445‬‬
‫‪19.7‬‬
‫‪61‬‬
‫‪4177.4‬‬
‫‪465‬‬
‫‪8.6‬‬
‫‪5375.1‬‬
‫‪100‬‬
‫النطاق العمراني الثاني‬
‫حدود حماية التنمية‬
‫النمو السكاني في مدينة الرياض بين عامي(‪1986‬م‪2005 -‬م)‬
‫العدد‬
‫‪4,500‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪3,500‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪2,500‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪1,500‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪500‬‬
‫‪0‬‬
‫‪4,261‬‬
‫‪3,116‬‬
‫‪2,083‬‬
‫‪1,389‬‬
‫‪1986‬م‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪1990‬م‬
‫‪1996‬م‬
‫‪2005‬م‬
‫بلغ عدد سكان الرياض (‪ 4.2‬مليون نسمة) في ‪2005‬م‪ ،‬وتشير التقديرات الى ان‬
‫العدد سيصل (‪ 7.2‬مليون نسمة) في ‪2025‬م ‪.‬‬
‫زاد عدد السكان بين عامي (‪2005 -1996‬م) بأكثر من (مليون نسمة)‪.‬‬
‫بلغ معدل النمو السكاني (‪ .)%4.2‬كانت (‪ )%3‬نتيجة للنمو الطبيعي‪،‬‬
‫و(‪ )%1.2‬نتيجة للهجرة‪.‬‬
‫بلغ نسبة السكان دون الخامسة والعشرون من العمر أكثر من نصف إجمالي‬
‫السكان (‪. )%54‬‬
‫عدد الوحدات السكنية وعالقتها بعدد األسر في مدينة الرياض‬
‫عدد األسر‬
‫الوحدات السكنية‬
‫‪800‬‬
‫‪700‬‬
‫‪600‬‬
‫‪500‬‬
‫‪400‬‬
‫‪300‬‬
‫‪200‬‬
‫‪100‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1986‬م‬
‫‪1990‬م‬
‫‪1996‬م‬
‫‪2005‬م‬
‫‪ ‬بلغ عدد المساكن في عام ‪2005‬م(‪ 704‬آالف وحدة)‪ ،‬بزيادة قدرها (‪ 255‬ألف‬
‫وحدة) عن عام ‪1996‬م ‪.‬‬
‫‪ ‬بلغ إجمالي عدد األسر في عام ‪2005‬م (‪ 655‬ألف أسرة)‪.‬‬
‫‪ ‬بلغت نسبة الوحدات السكنية الشاغرة في عام ‪2005‬م (‪.)%5‬‬
‫أنواع الوحدات السكنية في مدينة الرياض عام ‪2005‬م‬
‫‪450‬‬
‫‪400‬‬
‫‪350‬‬
‫‪250‬‬
‫‪200‬‬
‫‪150‬‬
‫‪100‬‬
‫‪50‬‬
‫‪0‬‬
‫أخرى‬
‫بيت شعبي‬
‫شقة‬
‫فيال‬
‫‪ ‬تمثل الفيالت (‪ )%57‬من الوحدات السكنية في مدينة الرياض‪.‬‬
‫‪ ‬تمثل الشقق (‪ )%38‬من مجموع الوحدات السكنية‪.‬‬
‫‪ ‬ظهور وحدات سكنيه تسمى بالدبلكسات‬
‫األعداد باآلالف‬
‫‪300‬‬
‫مصادر تمويل المساكن (‪2005‬م)‬
‫‪140000‬‬
‫‪118379‬‬
‫‪120000‬‬
‫‪100000‬‬
‫‪96596‬‬
‫‪80000‬‬
‫‪60000‬‬
‫‪40000‬‬
‫‪14296‬‬
‫‪20000‬‬
‫‪4443‬‬
‫‪0‬‬
‫بقرض الصندوق‬
‫العقاري‬
‫بتمويل شخصي‬
‫بقرض من مؤسسة‬
‫خاصة‬
‫أخرى‬
‫تم بناؤها بتمويل شخصي‪.‬‬
‫‪ ‬أكثر من نصف المساكن (‪ )%51‬في مدينة الرياض َّ‬
‫تم تمويل بنائها بقروض من صندوق التنمية العقارية‪.‬‬
‫‪ ‬حوالي (‪َّ )%41‬‬
‫إيجارات الوحدات السكنية (بين عامي ‪2007-2006‬م)‬
‫‪2007‬م‬
‫‪2006‬م‬
‫‪70000‬‬
‫‪60000‬‬
‫‪50000‬‬
‫‪58913‬‬
‫‪49164‬‬
‫‪43434‬‬
‫‪35888‬‬
‫‪40000‬‬
‫‪28748‬‬
‫‪23421‬‬
‫‪30000‬‬
‫‪29654‬‬
‫‪24471‬‬
‫‪15526‬‬
‫‪13169‬‬
‫‪20000‬‬
‫‪10000‬‬
‫‪0‬‬
‫فيال‬
‫دوبلكس‬
‫دور في فيال‬
‫دور في دوبلكس‬
‫شقق‬
‫‪ ‬بلغ متوسط تكلفة إيجار جميع أنواع الوحدات السكنية حتى عام ‪2005‬م حوالي‬
‫(‪ 15‬ألف لاير‪ /‬سنوياً)‪.‬‬
‫‪ ‬يبلغ متوسط تكلفة إيجار الوحدات السكنية في عام ‪2007‬م (‪ 23‬ألف‬
‫لاير‪/‬سنوياً)‪.‬‬
‫‪ ‬زاد متوسط تكلفة اإليجار بين عامي (‪2006‬م ‪ )2007 -‬بنسبة تبلغ حوالي‬
‫(‪.)%20‬‬
‫خصائص األسر في مدينة الرياض (‪2005‬م)‬
‫‪ ‬متوسط حجم جميع األسر (‪ 6‬أفراد‪/‬أسرة)‪.‬‬
‫‪ ‬بلغت نسبة جميع األسر المفردة (‪ )%68‬في عام ‪2005‬م‪ ،‬بعدما‬
‫كانت تشكل (‪ )%64‬في عام ‪1986‬م‪.‬‬
‫‪ ‬تناقص أعداد األسر الممتدة وارتفاع تكون األسر المفردة‬
‫تكون األُسر الجديدة في المستقبل‬
‫‪ ‬يتوقع أن يبلغ متوسط معدل ُّ‬
‫حوالي (‪ )%3.1‬سنوياً‪.‬‬
‫التطور فى أنماط حيازة الوحدة السكنية فى مدينة الرياض‬
‫تـمــلك‬
‫إيجـــار‬
‫‪250000‬‬
‫‪200000‬‬
‫‪150000‬‬
‫‪100000‬‬
‫‪50000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1986‬م‬
‫‪1990‬م‬
‫‪1996‬م‬
‫‪2005‬م‬
‫‪ ‬بشكل عام معدالت التملك للمساكن تتناقص‪.‬‬
‫‪ ‬تقع الغالبية العظمى من الوحدات المؤجرة ضمن نوع الشقق السكنية‪ ،‬بنسبة قدرها‬
‫(‪ ،)%69‬وتليها الفيالت بنسبة تبلغ (‪.)%22‬‬
‫‪ ‬تبلغ نسبة األسر السعودية التي تمتلك مسكنها (‪.)%56‬‬
‫خصائص المباني السكنية في مدينة الرياض (‪2005‬م)‬
‫‪26.5‬‬
‫المباني الم كونة من ث الث وح دات س كنية‬
‫‪46‬‬
‫المباني الم كونة من وح دت ين س كنيتين‬
‫المباني الم كونة من وح دة س كنية واح دة‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪27.5‬‬
‫بلغ عدد المباني السكنية في مدينة الرياض عام (‪2005‬م) ‪ 268‬ألف مبني سكني)‪.‬‬
‫تشكل المباني المكونة من ثالث وحدات سكنية ما نسبته (‪.)%46‬‬
‫تشكل المباني المكونة من وحدتين سكنيتين ما نسبته (‪.)%27.5‬‬
‫تشكل المباني المكونة من وحدة سكنية واحدة ما نسبته (‪.)%26.5‬‬
‫النمو المستقبلي لجميع السكان وت ّكون األسر‬
‫السنة الهجرية‬
‫معدل النمو السكاني (‪)%‬‬
‫معدل حجم األسرة (‪()%‬فرد‪/‬أسرة)‬
‫إجمالي األسر (باآلالف)‬
‫األسر الجديدة في كل سنة (باآلالف)‬
‫‪2005‬م‬
‫‪2010‬م‬
‫‪2015‬م‬
‫‪2020‬م‬
‫‪2025‬م‬
‫‪6.3‬‬
‫‪6.1‬‬
‫‪6.0‬‬
‫‪5.8‬‬
‫‪5.8‬‬
‫‪-‬‬
‫‪599‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2.75‬‬
‫‪709‬‬
‫‪21.9‬‬
‫‪2.73‬‬
‫‪825‬‬
‫‪23.2‬‬
‫‪2.66‬‬
‫‪973‬‬
‫‪29.6‬‬
‫‪2.51‬‬
‫‪1101‬‬
‫‪25.6‬‬
‫‪ ‬يلزم في المتوسط وخالل األعوام العشرين القادمة‪ ،‬توفير حوالي (‪ 30‬ألف وحدة‬
‫سنوياً) لحوالي (‪ 28‬ألف أسرة)‪.‬‬
‫‪ ‬يتوقع أن تصل قيمة االستثمارات الالزمة لتوفيرها حوالي (‪ 12‬بليون لاير سنوياً)‬
‫بمتوسط (‪ 400‬ألف لاير) للوحدة السكنية‪.‬‬
‫آراء المطورين المحليين‬
‫أسباب اإلحجام عن االستثمار في قطاع اإلسكان مرتَّبة حسب قوة تأثيرها من وجهة‬
‫نظر المطورين‪:‬‬
‫سبب األحجام عن االستثمار في قطاع اإلسكان‬
‫‪‬ارتفاع أسعار مواد البناء‪.‬‬
‫الترتيب‬
‫‪1‬‬
‫‪‬إغراءات االستثمار في القطاعات األخرى (مثل سوق األسهم)‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪‬صعوبة تحصيل اإليجارات‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪‬أنظمة البناء‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪‬ضعف القوة الشرائية لدى األسر وعدم توفر التمويل الميسر لشراء المساكن‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫المدربة وارتفاع أجورها‪.‬‬
‫‪‬نقص العمالة‬
‫َّ‬
‫‪‬نقص قطع األراضي السكنية المخدومة‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪‬ارتفاع أسعار األراضي السكنية‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪8‬‬
‫متوسط سعر األراضي السكنية في مدينة الرياض‬
‫(حسب المسح الميداني لمكاتب العقار في عام ‪2007‬م )‬
‫خصائص الشوارع الواقعة‬
‫عليها األرض‬
‫جميع أنواع الشوارع‬
‫شوارع بعرض ‪20‬م أو أقل‬
‫‪ ‬تبلغ‬
‫‪ ‬تبلغ‬
‫‪ ‬تبلغ‬
‫‪ ‬تبلغ‬
‫نسبة‬
‫نسبة‬
‫نسبة‬
‫نسبة‬
‫متوسط سعر األرض (لاير‪/‬م‪)2‬‬
‫متوسط نسبة الزيادة بين عامي‬
‫(‪2007 – 2006‬م)‬
‫‪1173‬‬
‫‪%19.7‬‬
‫‪730‬‬
‫‪%17.2‬‬
‫تأثير شبكة المياه في سعر األراضي السكنية (‪.)%25‬‬
‫تأثير شبكة الكهرباء والسفلتة في السعر (‪.)%22‬‬
‫تأثير األرصفة إضاءة الشوارع في السعر (‪.)%20‬‬
‫تأثيرشبكة الصرف الصحي في السعر (‪.)%13‬‬
‫المخزون االستراتيجي لأل راضي‬
‫‪ ‬تبلغ نسبة مجموع مساحة األراضي البيضاء وغير المخططة والقابلة‬
‫للتطوير حوالي (‪ )%27‬من المساحة اإلجمالية للمدينة‪.‬‬
‫‪ ‬بلغ إجمالي عدد قطع األراضي البيضاء والتي تم تخطيطها إلى أجزاء‬
‫صغيرة وبشوارع معبده حتى عام ‪2006‬م (‪ 263‬ألف قطعة أرض)‪،‬‬
‫بمساحة إجمالية تبلغ (‪ 138‬ألف هكتار)‪ ،‬يتوقع أن تستوعب حوالي‬
‫(‪ 4‬مليون نسمة)‪.‬‬
‫‪ ‬بلغت مساحة األراضي الفضاء غير المخططة إلى قطع صغير في‬
‫عام ‪2006‬م أكثر من (‪ 38‬ألف هكتار)‪ ،‬تتركز في القطاع الشمالي‪.‬‬
‫مستقبل اإلسكان في مدينة الرياض‪:‬‬
‫• ُتع ُّد التركيبة العمرية الشابة أحد أهم المالمح المستقبلية لسكان مدينة‬
‫الرياض‪ ،‬حيث من المتوقع أن تتأثر التركيبة السكانية للمدينة ولعدة‬
‫سنوات قادمة بالشباب‪ .‬وسوف تؤدي هذه التركيبة إلى تكوين أسر‬
‫بمعدالت مرتفعة‪.‬‬
‫• تشير التوقعات اإلحصائية إلى أن عدد األسر عام ‪2025‬م‬
‫سيصل إلى ما يقارب (‪ 1.1‬مليون أسرة)‪ ،‬ومن ثم فإن مدينة‬
‫الرياض سوف تحتاج إلى وحدات سكنية إضافية بمتوسط يبلغ (‪30‬‬
‫ألف وحدة‪ /‬سنويا) لمقابلة تلك الزيادة‪.‬‬
‫ختاما‬
‫شكرا لحسن استماعكم‬