Transcript 토지의개념

제 1 장 토지의 개념
강의 개요
인간생활과 밀접한 관계를 맺고 있는 토지에 대한 기초
적인 의미, 특성, 부동산으로서의 개념, 인간과 토지와
의 관계, 토지소유권의 사상, 토지제도의 역사적 발달
과정 등을 통하여 우리생활에 필요한 토지의 기본적 개
념을 파악한다.
2
강의 목차
1. 토지의 의미
2. 토지의 특성
3. 토지와 부동산
4. 인간과 토지와의 관계
5. 토지소유권의 사상
6. 토지제도의 발달
3
토지의 의미(1)
 토지관


고대 그리스의 자연철학자

토지를 만물의 근원을 이루는 원소의 하나

인간과 토지와의 관계를 처음으로 설명한 토지에 대한 인간의 토지관
니체

인간들아 대지에 충실하라. 지금은 땅에 반역하는 것이 가장 무서운
죄이다.

헨리조지(1890년 2월)


생산의 기본요소, 인간생활의 필수불가결한 요소, 인간생활의 근간
NAR (National Association of Realtors) - 부동산 윤리규정

만물의 기반은 토지이다
4
토지의 의미(2)
 토지의 정의 ㅡ-> 토(土)

“흙”이라는 뜻, 바위가 분해된 가루(토양)


오행(水, 火, 木, 金, 土)의 하나







모든 생물이 죽어 돌아가는 곳을 뜻하며, 경작의 원천
방위로는 중앙, 빛으로는 황(潢), 맛으로는 감(甘)
“땅”이라는 뜻, 육지, 영토, 나라, 지면, 장소 등과 같은 의미를
내포
“산다”라 하여 거주, 정착, 고향이라는 의미
“잰다”라 뜻으로 측량한다는 의미
“두”라고 발음, 뿌리, 근원, 원천 등의 의미
“지위”로 신분, 위상, 입장 등의 의미
“다만”으로 유일, 불변, 오로지 등의 의미
 토지의 개념을 정의하는 것이 매우 어렵고 복잡하며, 그 유용성
측면에서 다양한 정의가 가능
5
6
토지의 의미(3)
수(北)
토(中央)
금(西)
목(東)
화(南)
토지의 의미(4)
구분
개념내용
일정한
법률적
범위의 지면에 정당한 이익이 있는 범위내에서 공중, 지하를 포함한 공간적 범위 내에 있는 모든
지상정착물을 의미
물권(物權)의 객체인 물건이 되기 위해서는 지표의 일부를 일정범위로 구획한 일필지의 토지를 의미

경제적
구분
사회적
물리적
생산의
3요소(노동, 자본, 토지)의 하나로서 재화의 생산 수단과 소비재로서 재산의 형태
재산보유
및 재산증식의 수단을 의미
국가구성(국민,
영토
주권, 영토)의 3요소의 하나
– 영육, 영해, 영공
국토공간,
/ 토지 – 육지, 바다, 상공 등을 포함한 의미
인간의 주거생활과 사회활동의 대상
모든
사람을 위해 존재가치가 있는 것으로 사회성과 공공성을 지닌 사화재, 공공재, 복지재 등의 의미
여러
자연환경을 구성하고 있는 자연물을 의미
7
토지의 의미(5)
 토지란

물리적


법률적


토지소유권의 객체, 토지거래의 단위
결론적


땅을 의미(지구상의 지표면, 물과 토양, 암석, 광물, 공기 등을
포함)
지구의 육지로 한 국가를 형성하는 영토 가운데 사람을 위시한
생물이 거주하고 활동할 수 있는 근원이며, 유일한 터전인
“땅”이라 규정
유일한 터전 : 다른 것이 토지의 기능과 역할을 대신할 수
없다는 절대적 가치의 자연물임을 뜻함

건물이나 부속건물(토지 위의 모든 인공구조물)
물리적 사항 : 토양, 식생
 추상적 사항 : 토지가격, 토지이용, 토지소유권

8
토지의 특성(1)
 토지와 그 정착물(민법제99조제1항)

토지는 인위적으로 구분된 일정범위의 지면과 정당한 이익이
있는 범위에서의 그의 상하(지하, 지상)을 포함

토지의 정착물이란 현재의 토지에 직접 또는 간접적으로 고정,
거래관념상 토지에 계속적으로 고정되어 사용되는 것으로
인정되는 것(건물, 교량, 담 등)
 토지의 특성

토지 그 자체가 갖는 본원적인 자연적 특성과 토지와 인간과의
관계에서 나타나는 사회․경제․행정적 측면에서 나타나는 특징인
인문적 특성으로 구분
9
토지의 특성(2)
구분
지리적 위
치의 고정
성
내용
인위적인
이는
그
토지의 물리적 위치의 절대성을 의미, 법률상 동산과 부동산을 구별하는 척도
권리의 공시제도에 관한 이론적 근거가 됨
아무리
자
영속성
연
적
부증성
특징으로 토지의 가치를 현재 뿐만 아니라 장기간에 걸쳐 발생할 각종 이익의 가치를 적절히
현실화하여 합산한 총액으로 결정함
토지의
면적을 인위적으로 다른 재화처럼 생산비를 투입하여 그 물리적 양을 늘리지 못하는 특징
토지의
공급량이 한정되어 있다는 것을 의미
토지의 가치가 희소성을 갖는 근거를 마련해줌
지리적
개별성
성
위치의 고정성으로 인해 물리적으로 토지는 동일한 것이 있을 없다는 특징
비대체성,
이
비동질성이라 함
특징 때문에 토지에 대한 활동은 개개의 토지마다 구체적이고 개별적으로 전개
토지가
인접성
토지를 사용 or 시간의 흐름에 따라 소모되거나 마멸되지 않는 특성, 불변성 or 비소모성
이런
이는
특
인간의 힘으로 토지를 이동시킬 수 없다는 개념, 가장 대표적인 특성, 부동성이라 함
계속적으로 연결되어 존재하기 때문에 인접토지와 긴밀한 공간관계를 갖는 다는 특징
연결성,
연접성이라 함
토지이용에
있어서 협동적 논리주장의 근거, 소유과 관련한 경계문제를 발생
가격형성시
인접지와의 외부성에 의한 영향을 받음
10
토지의 특성(3)
구분
이용용도
의 다양성
인
문
적
내용
토지는
다른 일반재화와 달리 그 용도가 다양함
인간의
의지에 따라 농업용지, 공업용지, 상업용지, 주태용지 등 여러 용도로 사용할 수 있음
두
개 이상의 용도가 동시 경합되거나 한 용도에서 다른 용도로 전환이 될 수 있음
이
특징은 최유효이용의 판단근거가, 적지론(입지론)의 근거가 되며, 가격다원설의 논리적 근거
토지를
분할,합병
의 가능성
여러 이용목적 or 이용주체의 편의 등에 따라 그 면적을 인위적으로 분할, 합병하여 사용
할 수 있다는 특징
이
특징은 용도의 다양성을 지원, 부동성과 함께 작용하여 시장가격과 괴리되는 한정가격이 존재
하게 됨
특
성
사회적,경
제적, 행정
적 위치의
가변성
인구상태,
가구구조, 주거환경 등 사회적 환경이 변하는 경우나, 경제성장, 소득증대 등 경제적 여
건이 변화하는 경우나, 토지에 대한 정부의 정책, 행정 등의 행정적 환경이 변화하는 경우 토지의
상대적 위치가 변화한다는 특징을 의미함
11
토지의 특성(4)
 자연적 특성

不動性(Immobility)

동산에서 비롯되는 여러 가지 현상과 비교할 때 다음과 같이
구별되는 특징을 가짐

부동산을 동산과 구별하는 기초적 근거.

부동산활동을 임장활동화(臨場活動化).

현장조사가 필수로 요구되는 작업 중 하나여서 부동산을
확인하기 위해 사람이 부동산이 있는 곳으로 가야 함

부동산활동이 지역적으로 特化

제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽다.

동산에 비교하여 사회․심리적인 요인에 의한 영향이 상반활동으로
나타남
12
토지의 특성(4)
 자연적 특성

不增性(Limited Supply)







토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않음
토지의 공급은 엄격한 의미에서 생산공급이 아님
시간이 흐를수록 희소성이 가중되어 오고 있음
어느 토지든지 공급자 독점의 가능성을 지니게 함
가증을 전제로 하는 이론이 성립되지 어려움
가격상승에 대응하는 공급의 증가가 비탄력적임
永續性(Indestructibility)






부동산활동에 있어 장기적 배려를 필연적으로 고려하게 함
원칙적으로 토지에 물리적인 감가상각이 해당되지 않게 함
부동산관리의 의의를 높게 함
부증성과 함께 작용하여 누대(累代)의 토지관 등을 형성케 함
비소모적 재화이므로 가격하락에 대한 공급의 감소가 탄력적이지
못함
토지는 투자재로서의 선호성을 높여줌
13
토지의 특성(5)
 자연적 특성

個別性






토지의 가격이나
부동산 활동에서
부동산 활동이나
부동산 평가에서
함
부동산 평가에서
객관화를 어렵게
수익이 개별로 형성되게 함
부동산의 비교를 어렵게 함
현상을 개별화 시킴
택지의 개별요인을 낳게 하며 그 분석을 필요하게
표준지 선정을 어렵게 하며 가치판단 기준의
함
隣接性






각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화 시킴
토지이용에 있어 협동적 논리주창의 근거가 됨
소유와 관련한 경계문제를 불러일으킴
가격구성에 있어서 인접지의 영향을 받게 되며, 지역분석을 필연화
개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 됨
부동산의 용도면에서의 대체가능성을 존재케 함
14
토지의 특성(6)
 인문적 특성

用途의 多樣性






分割․合倂의 可能性




최유효이용의 판단 근거가 된다.
적지론(입지론)의 근거가 된다.
가격다원설에 있어 논리적 근거를 제공한다.
창조적 이용을 가능케 한다.
이행과 전환을 가능케 한다.
용도의
부동산
기여의
자연적
다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다.
평가에 있어서 가격원리들 가운데 균형의 원칙, 적합의 원칙,
원칙 등 지원을 가능케 한다.
특성인 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 된다.
社會的․經濟的․行政的 位置의 可變性



사회적 위치의 가변성
행정적 위치의 가변성
경제적 위치의 가변성
15
토지와 부동산(1)
 부동산의 개념 및 구분
민법 제99조 “토지와 그 정착물을 부동산...”규정하여
부동산의 개념을 토지와 정착물로 정의하고 있음
 토지 : 민법 제212조 “토지의 소유권은 정당한 이익이 있는
범위 내에서 토지의 상하에 미친다”
 정착물 : 건물, 공작물, 수목의 집단과 농작물
 의제부동산


그 성질상 부동산으로 볼 수 없으나 그 재화의 성격이나 관리의
입장에서 볼 때 등기, 등록이 불가피한 부동산
 입목, 공장
 공장재단(공장저당법 제3조)
 광업권(채광권과 채굴권 포함) : 광업법 제5조
 광산, 광업재단
 어업권
 선박(상법에 규정)
 중기, 자동차, 항공기
16
토지와 부동산(2)
공적 공중권
사적 공중권
지표 경계
지표 경계
지표면
지하권
지구중심
17
토지와 부동산(3)
 건물의 특성


비영속성(내구소비성)



아파트와 같이 동일 형이나 구조 및 규격의 건물을 생산할 수 있기
때문에 동질성의 성질을 가짐
이동가능성


건물은 물리적, 경제적인 내용년수를 가지고 있음
개수나 보수 등으로 어느 정도의 수명을 연장할 수 있음
동질성


인위적 구조물로서 생산이 가능한 내구소비재로서 내용연수를 가짐
생산가능성(건축생산성)


토지의 개별적 요인의 지배를 받게 되는 특성을 가지고 있음
이동가능한 컨테이너, 프리팹형 주택, 모빌 하우스
토지에의 지배성(종속성)

주택이나 상가 등 건물은 토지 위에 정착하여 건설되기 때문에 그
정착된 지상의 토지를 개별적으로 지배하는 특성을 지님
18
19
인간과 토지와의 관계
농경사회 - 중세
보답
토지
인간
보살핌
상호우호적
산업혁명 – 20세기
보복(환경오염)
토지
인간
수탈
상호경쟁적
정보화시대
보답
토지
인간
존중
상호우호적
토지소유권의 사상(1)
 토지소유권의 개념

소유권은 재산권을 구성하고 있는 내용 중 가장 중요한 권리
가운데 하나

사회․경제․정치 및 사상을 반영하는 역사적인 범주에 속하여
소유권을 시대의 산물이라 정의하기도 함

소유권의 개념은 소유자가 자신이 소유한 토지를 법률의
범위내에서 使用, 收益, 處分할 권리

토지를 객체로 하는 물건의 사용가치와 교환가치를 전면적으로
모두 지배할 수 있는 완전물건의 성질을 지니고 있음
20
토지소유권의 사상(2)
 토지소유권의 특징

관념성(觀念性)을 가진다.


절대성(絶對性)을 가진다.


소유권이 침해되는 경우에 物權的請求權에 의해 보장을 받으며, 그
가해자에게 침해의 배제를 주장할 수 있다.
전면성(全面性)을 가진다.


권리자의 현실적 지배의 유무와는 관계없이 인정되므로 물건의
직접지배는 관념적으로 본다.
소유권의 내용은 물건의 사용가치, 교환가치의 전부에 전면적으로
미친다.
탄력성(彈力性)을 가진다.

소유권은 제한물권에 의해 제한을 받으면 그 기능의 행사는
일시적으로 중단되지만, 그것이 해소되면 원래의 상태로 되돌아간다.
21
토지소유권의 사상(3)
 토지소유권의 특징

항구성(恒久性)을 가진다.


소유권은 소유권 자체의 존립에 관하여 존속기간의 제한이 없으며,
소멸시효에도 걸리지 않는다.
혼일성(混一性)을 가진다.

소유권은 여러 가지 權能(사용, 수익, 처분)의 집합이 아니고,
그러한 권능의 원천인 混一한 지배관계에서 誘出하는 것이다.
 토지의 사상(토지관)
고대사회 :
 봉건사회 :
 근세사회 :
신성불가침
 현대사회 :

인간의 생존을 위한 기초, 공존을 위한 기초
소유 집중 현상, 국왕 및 영주의 소유물로 인식
절대적 소유권 형성(로마법), 하나의 상품,
국민 생존 자원, 국가의 간섭, 공공복지에 사용
22
토지소유권의 사상(4)
 서양의 토지 사상
원시시대 : 경지-토지 총유제, 택지-사유제
 중세 봉건시대





근대적 토지소유권 : 계몽사상과 자연법 사상, 로마법의 계승





고대의 집단적 권리 - 봉건영주에게
농민 : 소작료 지급 - 이용권
경제적, 사적 지배뿐만 아니라 정치적, 공적 지배관계 내포
1789 불란서의 인권선언 : 소유권 절대 사상 - 신성불가침
1776 버어지나 권리장전 : 권리란 재산을 취득, 소유...
1804 불란서 민법 : 물건의 수익과 처분권리
1776 미국의 독립선언 및 미합중국 수정헌법 : 재산권의 절대성
현대적 토지소유권



소유권의 사회화 현상
1919 바이마르 헌법 : 소유권 보장 - 공공복리에 사용
1949 Bonn 기본법 : 소유권 보장, 상속권 - 공공복리에 사용
23
토지소유권의 사상(5)
 동양의 토지 사상 - 왕토사상(王土思想)
토지국유제의 관념적 의제, 국가의 토지관리 내지 규제의 표현
 근거 : 시경의 경구, 양무제의 시, 두보의 시


“하늘 아래에 왕의 땅이 아님이 없고, 온 땅끝까지에 왕의 신하가
아닌 이가 없다”
중국, 한국, 일본 및 동아시아 국가 등에 계승
 신라시대부터 존재, 균시국전, 공전, 사전 존재 (한국)


국법의 적용을 받는 토지, 국민 전체의 토지,
24
토지소유권의 사상(6)
 근대 자본주의적 자유소유권

John Locke(1632~1704) 사소유권 사상 [2정부론]




근대 개인주의적 소유권에 관한 사상적 기초 제공
 미국 독립선언, 프랑스(1719년)의 혁명헌법에 그의 사상이
현실화
Locke의 소유권 이론은 노동소유권에 기초 : 노동이 가치를
창조(확신)
 경작 가능한 범위내에서만 소유권 인정
Locke의 토지공유사상
 성서의 창세기 제1장 제28절에 기초
Adam Smith(1723~1790) 사소유권론

자본주의경제사상으로 근대 시민사회를 이끈 경제사상가
개인의 완전한 경제활동의 자유를 보장할 것을 주장하고, 그것을
가능케 하는 것이 사소유권이라 하였음

경제활동의 자유는 자유소유권의 인정을 전제

25
토지소유권의 사상(7)
 근대 자본주의적 자유소유권

Immanuel Kant(1724~1804) 자유소유권론



칸트는 자유주의적 소유권 형성에 사상적 뒷받침을 함
칸트는 소유권을 사람과 사람과의 관계로 이해
Georg Wilhelm Friedrich Hegel(1770~1831) 자유소유권론




근대적
헤겔은
점유와
인간은
자유소유권 형성에 크게 기여
인간의 자유의지의 외부세계로의 발견을 소유권으로 이해
소유를 구분하지 않음
자유정신의 존재 -> 자유정신은 외적 : 인격의 자유
내적 : 물건에 대한 지배권(소유권)
26
토지소유권의 사상(8)
 개량주의적 토지소유권 법사상

John Stuart Mill(1806~1873) 토지제도개혁론



토지에 대한 자유소유권 비판
 토지를 특정개인에게 배타적으로 사용, 수익, 처분케 하는 것은
정의롭지 못한 일
토지는 노동의 산물이 아니므로 국유 내지 공유를 원칙
 사유는 국부를 증대하는 경우에만 허용
Adolf Damaschke(1865~1935)


1899년 독일토지개혁자동맹 결성
 사적 자유토지소유권의 남용문제를 해결할 수 있는 토지개혁을
주창
토지개혁 : 토지로부터 발생하는 자연적 가치의 증가수익에 대하여
과세
27
토지소유권의 사상(9)
 개량주의적 토지소유권 법사상

Henry George(1839~1897) 토지소유사상 : 미국의 경제학자,
사회사상가 [진보와 빈곤(1879년 발행)]




토지사유제도의 문제점 지적 : 토지는 점유, 사소유권 성립 안된다
不勞증가(소득)[unearned increment)의 환수
 불로소득적인 토지등가인 개발이익의 환수 -> 지대의 국유화 주장
단일세의 주장 : 토지의 불로증가를 몰수하는 방법으로 주장
 토지증가에 대한 세목만 두고 그 외의 세목은 완전히 폐지하는 것을
의미
손문(1866~1925) 토지소유사상






Henry George의 토지사상의 영향을 받음(그의 저술을 통해)
대표 사상 : 삼민주의(민족, 민주, 민생)
지가신고제의 창안 : 지가증가를 환수하여 공공의 이익을 위해
사용함으로써 토지가치를 공평하게 향유하는 것을 의미. 이 토지증가의
환수는 과세의 방법에 의하고자 하였음
불로증가의 환수 : 국민 모두가 그 증가를 골고루 향유하도록 할 것을
주장
과세방법에 의한 환수 : 토지세를 획일적으로 1% 부과하고자 하였음
평균지권의 달성 : 민주적 토지가치의 배분 -> 지권의 균등화사상
28