Transcript 30 부동산투자의 경제성분석

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한국부동산자산관리협회/매일경제신문
부동산자산관리개론
광운대학교 부동산학과 주임교수
박태원 교수
1
1. 부동산 투자의 개념
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2>
1) 투자와 부동산 투자
 투자의 개념 : 불확실한 미래의 수익을 기대하고 확실한 현재의 소비를 희생
하는 행위
 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위
 부동산투자 : 확실한 현재의 소비를 희생하여, 생산활동을 통해 미래의 불확
실한 수익의 획득을 목적으로 부동산에 자본을 투입하는 행위
 투자의 대가  현재 소비 희생의 대가  투자 수익
 실물투자의 일종으로서 부동산투자
 자본주의 경제체제하에서의 투자의 일반적 내용을 바탕으로 함.
2
1. 부동산 투자의 개념
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3>
2) 부동산투자의 의의
 부동산 투자로 얻어지는 수익은 부동산
을 상대로 하여 이루어지는 현재의 소
비를 희생한 대가로서 시간에 대한 비
용이며 또한 불확실성의 대가에 대한
위험의 비용이 포함됨
3
1. 부동산 투자의 개념
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4>
3) 투자종류로서 부동산투자
 대표적인 투자대상과의 비교
 예금 : 안전성과 환금성
투자자산중 은행예금은 안전성과 환금성에 강함. 수익성에서는 부동산이나
주식에 떨어짐.
 주식 : 환금성과 수익성
주식은 주가 상승과 기업이익에 따른 배당이익이 있으며 매매가 용이하므로
환금성과 수익성이 높음. 주가의 등락에 따른 위험으로 안전성에는 취약
 부동산 : 안정성과 수익성
부동산은 부동성, 부증성, 영속성 등의 자연적 특성으로 인해 안전성과 수익
성에 유리함. 그러나, 부동산 처분에 있어서는 많은 시간과 비용을 요하므로
환금성에 불리
4
1. 부동산 투자의 개념
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5>
3) 투자종류로서 부동산투자
 실물투자(실물자산, real investment)
- 부동산
- 상품(금,은,석유, 곡물 등)
- 기호수집품(그림 등)
 재무투자(금융자산, financial investment)
- 예금, 국공채, 회사채, 주식, 외화
 투자의 3분법
투자의 안정성, 수익성, 환금성, 위험부담 등을 감안하여 한가지 자산에 집중
투자 하지 않고 분산 투자하는 것 중 예금, 주식, 부동산에 적당한 형태로
분산투자 하는 것을 뜻함  투자의 포트폴리오
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1. 부동산 투자의 개념
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※ 소득이득(income gains)과 자본이득(capital gains)
 소득이득(income gains)
• 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득
• 금융자산  이자수입(예금), 배당이익(주식)
• 부동산  임대료, 지대
• 부동산을 자신이 이용할 시  귀속지대, 귀속임료
 자본이득(capital gains)
• 당해 기간 말(처분시) 발생하는 소득
• 자산가치의 상승에 따른 이득, 자산을 매각하였을 때 실현
• 가치상승이 있더라도 매각을 하지 않을 때  미실현 자산소득
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2. 부동산 투자의 특성
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7>
1) 투자대상 선택에 영향을 미치는 요인
 투자자의 소득수준
소득수준이 낮은 국가에서는 주택소유가 우선시 되나 주거문제가 해결되면
주식투자가 선호되는 경향
 투자대상의 가격수준
투자자의 자기자본 투자대상 선택에 영향을 미침
즉, 투자자의 가처분 소득 정도 에 따라 투자 대상과 방법에 차이가 남.
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2. 부동산 투자의 특성
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8>
2) 부동산 투자의 일반적 특성
 일반적으로 인플레이션에 강함 또한 상대적으로 디플레이션에 약함
 토지는 강한 개별성을 지니며, 물리적인 양을 인위적으로 증가시킬 수 없음
 토지는 소모‧마멸되지 않음
 토지는 개별성에 따라 이용도가 다양함
 토지는 물리적인 기능보다는 인위적인 주변환경에 의하여 효용성이 달라짐
 다양한 요인으로 위험요소가 많음
 투자와 관련하여 투기가 논점의 대상이 되기도 함
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2. 부동산 투자의 특성
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3) 부동산 투자의 장단점

장점
-
지렛대 효과 : 차입금을 이용하여 부동산 수익 향상 가능
-
절세효과 : 세액공제 가능, 이익에 비해 세율이 비교적 낮음
-
인플레이션 보호
-
소유욕 충족
-
소득이익과 자본이익 동시에 추구가능

단점
-
낮은 환금성
-
부동산자체의 위험, 금융위험
-
투자자의 노력
-
높은 거래비용
-
토지이용 규제 등의 복잡성
9
3. 부동산 투자와 투기
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10 >
1) 부동산투기 란?
 단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 부동산을 보유하는 것.
즉, 부동산을 이용할 의사 없이 필요이상으로 부동산을 보유, 관리하는 행위
2) 부동산투기의 발생요인
 지역개발의 확대(신도시개발, 재개발, 전철역 신설, 등)
 도시의 성장
 대규모 개발에 따른 개발이익 편승
 주택, 토지가격 상승
 부동산시장의 불완전 경쟁
 인플레이션하의 환물투기 심리
 토지에 대한 전통적 소유의식
 저금리, 저배당
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3. 부동산 투자와 투기
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11 >
3) 부동산투기의 폐해
 불로소득을 얻은 자와 얻지 못한 자 사이
의 소득격차 심화  계층간 위화감 조성
 지가의 급등  기업투자 저하  생산활
동 위축
 투기풍조 만연  근로의욕 상실
 공공 측면 : 지가 상승  공공용지 확보,
도시기반시설 설치 부담  국민복지기반
한계
 국토의 효율적, 합리적 이용 저해
한겨레신문, 2009.5.21
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3. 부동산 투자와 투기
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12 >
4) 부동산투기의 순기능
 투기의 확대  민간건설업체의 주택 공급 자극
 도시의 민간개발, 재개발, 재건축 가능  개발이익의 실현
 문제는 투기 속도와 상승 정도, 한국의 부동산시장에서 투기는 필수적 요소
한겨레신문, 2008.10.30
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부동산투자개요 요점 정리
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13 >
부동산투자의 의의
 부동산을 대상으로 한 현재 소비 희생의 대가, 위험 비용 포함
부동산투자의 특징
 환금성, 안전성, 수익성
 실물투자의 일종
자본이익(Capital gain) & 소득이익(Income Gain)
부동산투자의 장단점
 자본이득와 소득이익의 동시에 추구
 낮은 환금성
 높은 거래비용
 투자 기준과 요소의 비체계성
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부동산 투자의 위험과 수익
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14 >
 부동산투자  미래 예측에 따른 선택
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부동산 투자의 위험과 수익
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15 >
 미래투자의 변동  위험과 수익
 위험(risk) 란 부동산투자에서 예상된 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성
 위험의 종류
사업상의 위험
(business risk)
부동산사업 자체로부터 발생되는 위험
- 시장위험(market risk)
: 부동산에 대한 수요와 공급의 변화에 의하여 발생
- 운영위험(operating risk)
: 사무실의 관리·근로자의 파업·영업경비의 변동 등과 같은 경우
-위치적 위험(location risk)
: 부동산의 위치가 고정됨으로 인한 부의 외부효과 등에 의한 위험
금융적 위험
(financial risk)
투자재원의 일부를 부채로 하였을 경우 채무불이행으로 인한 위험
법적 위험
(legal risk)
인플레이션 위험
(inflation risk)
공법상의 제한 변경, 세제 변화 등의 법적인 환경의 변화로 인한 위험
인플레이션에 의해 투자자금 및 소득의 실제적 구매력이 감소하는 위험
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부동산 투자의 위험과 수익
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16 >
 체계적 위험과 비체계적 위험
 체계적 위험
- 투자에서 피할 수 없는 위험
- 시장의 힘에 의하여 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 미치는 위험
 비체계적 위험
- 피할 수 있는 위험, 개별적인 부동산의 특성 에서 야기되는 위험
- 분산투자를 통하여 회피가 가능한 위험
- 위험할증률 추가
16
부동산 투자의 위험과 수익
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17 >
 수익률의 종류
구
분
기대수익률
(expected rate of return)
요구수익률
(required rate of return)
실현수익률
(realized rate of return)
내
용
투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률
투자자가 대상부동산에 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의
수익률
투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률
 기대수익률 > 요구수익률  투자 증가
 기대수익률 = 요구수익률  균형 투자
 기대수익률 < 요구수익률  투자 감소
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부동산 투자의 위험과 수익
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18 >
 무위험율
 위험이 없는 안전한 투자안의 수익률 의미, 시간의 대가를 의미함.
 국․공채 수익률, 예금이자율
 일반경제상황(신용의 제한,화폐의 수요와 공급,저축율,투자율)과
관련있으며 부동산투자의 위험에서 결정되는 것이 아님.
 위험할증율은 개별투자안의 위험의 대가, 위험할수록 위험할증률은
상승함.
 인플레율 (Fisher 효과) : 예상되는 인플레율을 요구수익률에 고려함.
18
부동산 투자의 위험과 수익
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19 >
 투자가치와 시장가치
 투자가치  투자자가 고려하는 가치,주관적 가치, 투자가치는 예상수익률을
요구수익률로 할인한 값
즉, 투자가치 = 예상수익률/요구수익률
 시장가치  시장에서 형성되는 가치, 객관적 가치
 투자여부 결정
- 투자가치≥시장가치 : 투자채택
- 투자가치<시장가치 : 투자기각
19
부동산 투자의 위험과 수익
<<20>
20 >
 위험, 수익, 기대수익률
수익률
기대 수익률
위험 프리미엄
무위험율
위험
위험
20
위험에 따른 투자의 유형
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21 >
위험회피형 투자
(risk averse)
일반적인 투자, 투자이론의 일반적 대상
위험을 부담하는 경우, 반드시 보상을 얻고자 함.
위험추구형 투자
(risk seeking)
높은 수익률을 얻기 위해 위험을 감수
위험중립형 투자
(risk neutral)
위험의 크기에 관계없이 기대수익률에 따라 투자
21
투자위험의 처리방법
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22 >
1. 위험한 투자를 제외
 안전한 곳에만 투자, 예금과 채권
 위험회피형 투자
2. 보수적 예측
 투자수익을 가능한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정
3. 위험조정할인율 사용
 장래소득을 현재가치로 할인, 위험한 투자일 수록 높은 할인율 적용
4. 민감도 분석
 투자수익에 민감하게 영향을 미치는 요소가 무엇인지를 파악
22
부동산투자 개요 요약
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23 >
부동산투자  불확실한 미래예측에 따른 선택, 위험과 수익
위험의 종류
 사업상 위험(부동산자체로 부터 파생), 금융적 위험, 법적 위험, 인플레
이션 위험(피셔 효과)
 체계적 위험, 비체계적 위험
기대수익율, 요구수익률, 실현수익률
투자가치와 시장가치
위험회피형, 위험추구형, 위험중립형 투자
23
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24 >
직접투자와 간접투자
24
부동산 직접 투자와 간접투자 개요
직접투자(Direct Investment)의 개념
 부동산에 직접 관계하여 이루어 지는 투자
 투자자들의 직접적인 매매, 임대, 개발 등
25
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25 >
부동산 직접 투자와 간접투자 개요
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26 >
간접투자(Indirect Investment)의 개념
 중간에 매개를 통하여 투자하는 방법, 즉 부동산의 임대료나 가격과 직
간접적으로 연계
 부동산 경기의 변동에 따라 가격이 변동하는 금융상품을 구입
 직접 부동산을 구입한 것과 같은 효과를 내는 투자
26
부동산 직접 투자와 간접투자 개요
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27 >
직접투자의 특성
 운용주체 : 투자자 본인이 직접 운용  전문투자자 ?
 정보의 획득 : 투자에 관련된 각종 정보나 자료를 직접 수집
 자산의 규모 : 간접투자방식과는 상대적으로 소규모임
직접투자의 장점
 전문투자자일 경우 효율적운용이 가능함으로 적합한 형태임
 투자에 관련된 모든 권한을 투자자 본인이 보유할 수 있음
 수익발생시 모두가 투자자 본인 소유가 됨으로써 고수익 가능
직접투자의 단점
 간접투자와는 상대적으로 자금의 규모가 작아 투자규모가 소규모임
 정보량과 시간의 제약을 받음(시간과 비용의 소모가 간접투자와는 상대
적으로 큼)
 리스크 발생시 위험도가 간접투자와 상대적으로 높음
27
부동산 직접 투자와 간접투자 개요
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28 >
간접투자의 특성
 운용주체 : 투자 전문기관 및 투자 전문가
 정보의 획득 : 투자전문 기관 및 투자전문가가 전문지식 및 정보 수집
가능
 위험의 분산 : 분산투자로 투자시 발생하는 리스크를 최소화 가능
간접투자의 장점
 개인투자자일 경우 안정된 운용과 수익으로 적합한 형태임
 개인투자자들로부터 대규모의 자금을 생성하여 대규모 투자사업 가능
 분산투자로 투자시 발생하는 위험도가 낮음
간접투자의 단점
 수익의 분배로 인하여 상대적으로 수익률이 낮음
 규모가 상대적으로 대규모임으로 투자기간이 장기간임
28
부동산 직접 투자와 간접투자 개요
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29 >
직접투자와 간접투자 방식의 비교
구 분
직접 투자
간접 투자
(적합)
이용자
• 전문투자자
• 일반투자자
운용주체
• 투자자 본인
• 자산운용 전문기관
전문성
• 비전문적인 개개인의 투자판단에 근거
한 투자
• 부동산 각 사업분야별 전문가에 의한 투자
결정 및 자산운용
세제혜택
• 취득세 등록세 등의 세금부담
• 양도 소득세 부담
• 취득세 등록세 등의 감세효과
거래비용
• 위탁매매수수료 거래세
• 신탁보수(각종 운용 및 보관 수수료)중도
환매시 환매수수료
안정성
• 개인에 의한 투자로 안정성 하락 및 투
자위험 증가
• 지역별, 투자유형별 포트폴리오 분산
효과
• 소액투자를 통해서도 안정적이고 검증
된 대형부동산 투자가능
• 전문운용인력에 의한 리스크 관리
장
점
• 투자에 관련된 모든 권한 보유고수익
가능
• 전문펀드매니저 운용분산투자
단
점
• 종목선정, 매매 등 운용의 어려움
• 장기투자
29
<<30>
30 >
부동산투자의 경제성분석
30
1. 부동산 투자분석 개요
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31 >
 부동산투자 분석  부동산 현상을 분석하는 것에서 출발
 가장 기본적인 것  현금수지(cash flow)의 미래가치(FV, future value)와
현재가치(PV, present value) 계산
 부동산투자자나 개발업자들은 의사결정을 함에 있어, 투자자로 얻어지는 편
익과 투자에 소요되는 비용을 계산함. 편익(benefit)에는 화페적 편익과 비
화폐적 편익이 모두 포함. 가장 일반적인 것은 투자로부터 얻어지는 현금수
입임.
 화폐의 시간가치(time value)에 관한 지식은 비용과 편익을 분석하는 데 필
수적 도구임.
31
1. 부동산 투자분석 개요
<<32>
32 >
 미래가치(FV)의 계산  이자율이 주어져 있을 때, 현재의 금액이 일정기간
후 얼마가 될 것인가를 계산하는 것
 현재가치(PV) 계산  미래의 금액이 현재로서는 얼마만한 가치가 있는 것
인가를 계산하는 것
 현재의 1,000만원 vs 내년의 1,000만원
 현재가치  미래가치로 환산 : 이자율
 미래가치  현재가치로 환산 : 할인율
32
2. 미래가치(PV)
<<33>
33 >
Q. 현재 지가 5억원 상당 지가가 매년 10% 씩 상승한다면, 3년 후의 지가는 얼
마가 될 것인가 ?
 FV
10%, 3년
= 500,00,000*(1+10%)3 = 665,500,000
FVr ,n  PV  (1  r )
33
n
r : 이자율
n : 기간
3. 현재가치(FV)
<<34>
34 >
Q. 3년 후의 5억원은 현재 얼마 만큼의 가치가 있을 ? (이자율 : 10%)
 PV
10%, 3년
= 500,000,000/(1+10%)3 = 375,657,400
PVr ,n
1
 FV 
n
(1  r )
34
r : 이자율
n : 기간
4. 순현가(NPV)
<<35>
35 >
 부동산투자 결정에 있어 가장 중요한 개념 중의 하나, 순현재가치, 순현가
(NPV, Net Present Value)
Q. 다음과 같은 현금유입이 예상되는 투자안에 3,000만원 투자할 경우에 순현
가를 이용하여 투자여부를 결정 (요구수익율 12%)
35
4. 순현가(NPV)
<<36>
36 >
 순현가 = 예상 현금유입(FV)의 현재가치(PV) - 예상 현금유출의 현재가치(PV)
 순현가 = 31,994,660 – 30,000,000 = 1,994,660
 순현가 (+)  투자, 순현가 (-)  투자기각
36
4. 내부수익률(IRR)
<<37>
37 >
 매년 현금수지를 알면, 부동산투자에 대한 수익률 계산 가능
 이때의 수익률은 요구수익률과 같이 외부에서 주어지는 것이 아닌 투자
사업 자체에 내재되어 있는 것이라 하여 내부수익률(IRR : Internal Rate
of Return)이라고 함.
 내부수익률(IRR)  현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같
도록 하는 할인율
 투자사업의 순현가를 “0”으로 만드는 할인율
37
4. 내부수익률(IRR)
<<38>
38 >
38
4. 내부수익률(IRR)
<<39>
39 >
2,500,000
2,000,000
1,994,660
1,500,000
IRR = 14.45%
1,155,189
1,000,000
500,000
350,079
-
12%
13%
14%
-500,000
-1,000,000
 내부수익율(14.45%) ≥ 요구수익률(12%)  투자
 내부수익률 < 요구수익률  투자기각
39
15%
-422,467
5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법
<<40>
40 >
 가능조소득(PGI : Potential Gross Income) : 임대가 100% 이루어졌을
때의 총 소득
 유효조소득(EGI : Effective Gross Income) : 가능조(총) 소득에서 공실
율과 불량부채를 감하고 기타 소득을 더한 소득
 순영업소득(NOI : Net Operating Income) : 유효조소득에서 영업경비
를 제한 소득
 세전현금수지(BTCF : Before Tax Cash Flow) : 순영업소득에서 부채서
비스액(타인자본을 차입함에 따라 발생하는 총비용)을 제한 소득
 세후현금수지(ATCF : After Tax Cash Flow) : 세전현금수지에서 세금을
제한 최종 소득
40
5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법
41
<<41>
41 >
5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법
<<42>
42 >
 지분복귀액(Equity Reversion) : 부동산 처분으로 인한 차익 중 지분투
자자의 몫
42
5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법
<<43>
43 >
n 년도 처분시 예상되는 세후지분복귀액
현가
t 년도에 예상되는 세후현금수지 현가
n
ATCFt ATERn
NPV  

C
t
n
(1  k )
t 1 (1  k )
요구수익률
지분투자액
43
<<44>
44 >
타당성 분석
44
<<45>
45 >
타당성 분석의 개념과 특징
45
1. 타당성 분석의 개념
<<46>
46 >
 적용 분야에 따라 상이
 해당 투자 대안이나 사업, 프로젝트가 기술적으로 가능한 지 여부
 제도적 측면에서의 합리성 여부
 재무적 수익성 여부
 경제적으로 효율적인 사업인가를 분석하고 평가하는 것
46
2. 타당성 분석의 특징
<<47>
47 >
 해당 투자, 프로젝트 수행이전에 사전적으로 이루어짐.
 사업시행 이전에 타당성 분석이 실시되어야 하는 이유  한정된 자원의
효율적 이용
 타당성 분석이란 투자, 프로젝트 실행가능성에 대한 평가를 공식적으로 결
정하는 것임.
 타당성 분석이전에 가장 먼저 이루어져야 할 것  타당성의 해석
47
3. Miles, Berns and Weiss, 타당성의 개념
<<48>
48 >
① 타당성은 확실성을 제공하지 않는다.
 타당성이 있다는 것 자체가 해당 투자의 확실한 성공을 보장하지는 않음.
 왜냐하면 해당 PJ가 성공적이라는 것은 평가자의 관점에 따라 다르기 때
문임.
② 타당성은 분석이전에 설정된 PJ의 명확한 목적 충족여부에 따라 결정됨.
 PJ는 완료 후 직,간접적으로 사회의 다양한 주체를 에게 영향
 따라서 타당성 분석에는 투자자, 개발자 뿐만 아니라 다양한 주체들의 목
적과도 합치되는지에 대한 고려가 필요함.
48
3. Miles, Berns and Weiss, 타당성의 개념
<<49>
49 >
③ 타당성 분석은 선택된 수단의 적합성을 실험하는 것임.
 이를 위해서는 선택된 수단이 구체적이어야 함.
 즉, 타당성 분석을 위해서는 해당 투자, PJ에 대한 구체적인 계획이 수립
되어야 함을 의미함.
④ 타당성 분석이란 일정 제약하에서 투자, PJ의 적합성을 실험하는 것임.
 여기서 제약이란 PJ가 직면한 모든 제약을 의미
 PJ가 타당성 있기 위해서는 기본적으로 주어진 시간 내에 한정된 자본과
노동을 투입하여 달성될 수 있어야 함.
 특히, 타당성 분석시 시간의 범위는 구체적으로 고려되어야 함.
 왜냐하면 시간은 중요한 자원인 동시에 주요 제약이기 때문임.
49
4. 타당성 분석의 유형
<<50>
50 >
 일반 기업, 개인의 입장과 공공의 입장에서 보는 가에 따라 분석의 범위와
내용이 달라짐.
 기업의 입장  기업의 재무적 측면 강조, 분석의 내용도 공공 보다 단순
 공공의 입장  고려해야 될 요소가 다양해짐. 분석의 범위도 광범위하고 다
양해짐. 왜냐하면, PJ가 사회구성원들에게 미치는 영향이 넓고 복잡하기 때
문임.
 기업의 재무적 측면에서 보는 타당성 분석  사업성 분석
 공공의 입장에서 보는 경제적 타당성 분석  경제성 분석
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경제성 분석
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1. 경제성 분석의 개념
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 경제성 분석의 대상은 기업이나 투자자 개인의 측면에서 평가하는
것이 아닌 사회적 측면에서 평가하는 것이기 때문에 일반적으로 공
공투자 사업이나 정책이 됨.
 경제성 분석은 한마디로 상식을 체계화시키는 과정이라고 할 수 있
음.
 이는 경제성 분석과정이 간단하다는 것을 의미하는 것이 아니라 분
석의 전개과정이 상식적이고 합리적으로 이루어져야 함을 의미함.
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2. 경제성 분석의 5단계 과정
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<경제성 분석의 5단계 과정>
1단계 : 정책정의 단계(정책시나리오, 무투자대안, 정책효과의 공간적 범위, 제약
조건, 통제변수, 할인율, 시간범위 설정)
2단계 : 분석체계 수립 단계(정책효과의 항목화, 항목평가, 계량분석의 범위설정
분석구조 설정, 민감도 분석 파라미터 설정)
3단계 : 자료 수집단계
4단계 : 분석실시 단계
5단계 : 정책선택 및 결정단계
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