Transcript 리츠(REITs) 사업 추진 방안 2001.06

리츠(REITs) 사업 추진 방안
2001.06
목
차
Ⅰ. 다르넷 회사 소개
Ⅱ. 리츠(Real Estate Investment Trusts)란
Ⅲ. 호텔리츠 설립 방안
Ⅳ. 공동사업 참여 전략
Ⅰ.다르넷 회사 소개
다르넷은 on-line과 off-line의 서비스를 제공하고 있으며, 세부적 내용은 다음과 같다.
1. 부동산 정보 제공 사이트 운용(ON-LINE)
: http://www.darnet.co.kr
⊙ 주요서비스 contents 내용
•아파트정보
•부동산 자동 감정 평가
•사이버중개
•담보대출
•REITs
•이사/인테리어/법률/세무
⊙ 메인화면
•아파트 시세 동향 분석 정보
•자료 광장
•서비스 이용안내
•추천중개업소/매물분석정보
•서비스개선제안접수
•아파트시세그래프
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2. 부동산 투자/운용에 따른 각종 컨설팅 업무(OFF-LINE)
1) 매입매각 컨설팅(Acquisition & Disposition)
- 외국계FUND, 생명보험사, 대형건설사, 일반 부동산 소유자를 대상으로 한 중대형 부동산 Brokerage서비스를
제공하고 있으며 저희 회사는 철저한 자산실사를 통한 협상가능가격, 최유효이용분석, 마케팅전략수립 및 추후
지속적인 자산관리까지 의사결정 판단지표를 제공함.
2) 임대차위험관리 컨설팅(Leasing Risk Analysis)
- 자산 실사를 통한 부동산평가. 등기부등본을 통한 소유권 및 제한물권, 용익물권을 포함한 권원분석, 현 임차인 분석,
적정 임대료 수준분석 등 대형오피스 임대차를 실시하고 있는 생명보험사 및 대기업등을 위한 서비스임
3) 부동산투자가치 컨설팅(Real Estate Investment Valuation)
- 전통적인 부동산 평가방식과 향후 현금흐름을 기반으로 한 수익평가를 통해 임대/매입, 유지/리모델링, factor 분석
민감도 분석, 주식전환시 주당 가격 산정 및 배당분석 등을 산정하여 의사결정자문을 하는 서비스로 주요 의뢰인들은
외국계 Fund, CRV에 의한 부동산fund, 부동산투자회사 등임.
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4) 자산관리컨설팅(Asset Management consulting)
- 생명보험사, 연금 및 재단기금사, 대기업 관재팀처럼 실재 전국적으로 산재된 부동산의 적정임대료결정,
리스크를 고려한 Leasing schedule수립, 관리원가분석 및 Cost control 전략, 저수익자산의 원인파악, 매입매각을
통한 외적성장전략 수립 등을 종합한 서비스입니다.
5) 부실채권자산실사(Non-Performing Loan Due-diligence)
-한국자산관리공사(KAMCO), 시중은행 등이 보유한 부실채권들의 대량입찰매각(bulk sale)시 주요고객은 모건스탠리,
골드만삭스, 리만브라더스, 도이치뱅크, GE 캐피탈, 론스타와 같은 외국계부동산펀드 등임.
-입찰전략수립을 위한 부실채권의 담보가치평가, 부동산의 투자가치평가, 지역환경조사 및 임대차현황조사 등을 통해
예상낙찰가율을 추정해주는 서비스임.
6) 개발 및 최유효 이용컨설팅(Development Consulting, Highest & Best Use Analysis)
- 해당부지에 대한 철저한 조사와 법적, 기술적, 경제적 최유효이용분석, 적정개발규모산정 등을 수행하는
서비스입니다.
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3. ㈜다르넷의 주주현황
-㈜다르넷은 부동산에 대한 의사결정을 합리적으로 행할 수 있는 수단을 지원하며 이를 위하여 주주참여를 통한 각 업무
영역의 특화를 꾀하고 있습니다.
11% 출자
㈜ 태평양
감정평가
51% 출자
다
르
넷 ㈜
법인
7% 출자
정 몽 규 회장
4% 출자
17% 출자
5% 출자
• 삼성생명보험의 자산매각관리 및 REITs추진
• 샘스와의 자산관리 및 시설관리 업무지원
• SK의 인터넷 사업지원 및 Mobile contents제휴
5% 출자
• 현대산업개발의 아파트관련사업 및 자산매각관리
• KTB network의 기술인증 및 KOSDAQ등록지원
• 태평양감정평가법인의 전문인력(전국 200여명) 및 풍부한경험
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Ⅱ. 리츠(Real Estate Investment Trusts)란
1. 리츠의 주요 사업 구조
부동산 유동화 제도의 하나인 부동산투자회사(REITs)는 주식이나 채권을 발행하여 다수의 투자자들로부터 모은 자금을 부동산
(상업용, 주거용, 산업용 부동산, 개발사업 등)에 투자하고 그 운영수익을 투자자에게 배분하는 간접투자 제도이다. 이는 부동산을
증권화하여 유동성을 제고하고 전문가에 의하여 부동산 자산을 효율적으로 운용하게 되는 것이다.
현금
현금
스폰서
지분
출자
설립
(현금 또는 보유
부동산 현물출자)
소유권, 모기지
자본시장
REITs
IPO, 증자
은행차입
투자자
유가증권
현금
부동산
여유자금 운용 및 자산 관리의
위탁 및 자문 계약
(부동산시장)
부동산 관리 및 운용
전
문
자산운용회사
부동산투자자문회사(AMC)
부동산 관리,개발,
처분, 투자
: 투신, 은행 신탁, Asset Management
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2. 일반 리츠사의 조직 구조
-일반 리츠는 CR리츠와 그 구조나 특성에서 많은 차이가 있다. 아래 도식한 내용은 일반리츠에 대한 내용이며 다음 장에 CR리츠 관련
내용을 소개하기로 한다.
-일반리츠의 경우 투자자들로 부터 모은 자금을 관리하는데 있어 리츠사가 직접 투자자금을 관리할 수 있고, 계속기업으로서 일반 주식
회사와 동일한 영속성을 보장 받게 되어 있다.
부동산투자자문회사
(AMC)
건설 교통부 장관
한국증권거래소
한국증권업협회
등록
설립 인가 허부 결정
부동산 투자회사의
위탁을 받아 그 자산의
투자/운용에 관한 자문
및 평가등의 업무
투자자문 & 운용 계약
주식 상장/등록
인가 신청
주식거래
REITs
주주
총회
이사
감사
전문
인력
투자 주요
사항 결정
집행 기관
이사의
직무 집행
감독
자산 투자
• 운용의
전문성
제고
주식 상장 , 등록 및 거래
위탁 계약
자산보관기관
부동산투자회사의 자산을
증권 예탁원
유가증권 보관 위탁
유가증권 보관
선량한 관리자로서 관리
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3. 기업구조조정투자회사(CR리츠 : Corporate Restructuring REITs ) 조직 구조
-채권금융기관이 약정체결기업의 경영을 정상화하고 약정체결기업에 대한 부동산을 효율적으로 정리하기 위한 법률
-기업구조조정투자회사는 약정체결자산을 양도 받아 효율적으로 운용하여 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는
Paper company 로서 주요 업무는 자산관리회사가 위탁 받아 운용하게 된다.
기업 개선을 위한 약정 체결
채권금융기관
채권 발행
약정체결기업
차입
약정 체결 자산 매각
또는 현물출자
채권금융기관
기업구조조정
투자회사
등록
자산 관리, 운용,
처분 업무
등록
자산관리회사
현금 또는 지분제공
수수료
자산보관업무
자
산
보
관
수
수
료
자산보관회사
수수료
일반사무
수탁회사
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4. 일반리츠와 CR리츠의 비교
구분
설립
일반 부동산투자회사(REITs)
기업구조조정부동산투자회사(CR REITs)
건교부장관 인가
좌동
실체있는 영속회사
페이퍼 컴퍼니(존속기한을 정관에 기재)
부동산 매입, 관리, 개발, 처분
부동산 매입, 관리, 개발, 처분
500억원 이상
좌동
자금모집
주식 발행
좌동
투자대상
모든 부동산
구조조정용 부동산
총자산의 70%이상 부동산에 투자
총자산의 70%이상 구조조정 부동산에 투자
자기자본의 30%내 허용(상장후 개발사업 인가를 요함)
자기자본의 30%내 허용
원칙적으로 금지하되 일정한 경우에만 혀용
좌동
업무위탁
내부관리 및 위탁관리
위탁관리
수탁기관
부동산투자자문회사(건교부 인가)
자산관리회사(건교장관인가)
배당
주주에게 90%이상 배당
주주에게 배당(90%) 규정은 세법에 규정 예정
영속성 여부
일부 실체있는 영속회사
실체없고 영속회사 불가능
건교부 인가, 감독
건교부, 금감위 공동 감독
부과(투자손실준비금 50% 적립
면제
취득•등록세•특별부가세 50%감면
취득•등록세 면제, 특별부가세 50%감면
종합토지세 분리과세, 법인등록세 중과세 배제
종합토지세 분리과세, 법인등록세 중과 배제
회사형태
업무
자본금
구성
개발사업
차입
감독
법인세
감면 규정(확정)
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5. 리츠의 설립•운영 절차
발기인 조합
• 3인 이상, 사업계획서 작성 등
예비인가
• 발기인구성, 발기인의 주금 납입, 사업계획서, 주식공모계획 등 심의
주식공모
• 설립시 자본금의 30% 이상, 실권주(失權株)에 대한 처리계획
창립총회
• 경영진 선임, 정관 확정 등, 창립 총회 후 본인가 신청
본인가
자산운용
투자보고서
회사상장
• 예비인가시 조건부사항 이행 확인, 회사설립에 관한 법적요건 최종확인
• 부동산, 부동산관련 유가증권, 금융기관 예치등
• 분기마다 자산구성, 수익률, 비용 등을 작성, 공시
• 상장, 등록 요건 충족 시 즉시 상장
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Ⅲ. 호텔리츠 설립
1. 호텔 리츠 기본 structure
-다수의 투자자들로 부터 모은 자금을 호텔에 투자함으로써 특화된 부동산운용을 함으로써 다수호텔경영에서 오는 규모의
경제, 고수익 효과를 향유하는 전략임
-호텔리츠의 경우 리츠사가 호텔업을 직접 경영할 수 없으므로 전문 경영사가 필요하며, 전문경영사는 리츠로 부터 호텔
을 임차하여 경영하고 리츠는 임대료 수입을 얻게 됨.
Hotel operating
운용자
(호텔)
호텔
임대차
계약
임대료
현금, 주식
소유권
현금
현금
스폰서
설립
(현금 또는 보유
부동산 현물출자)
호텔REITs
자본시장
IPO, 증자
은행차입
투자자
유가증권
부동산 관리 운용
부동산투자자문회사(AMC)
호텔매입,매각 결정
수익성 제고전략, 관계회사 조율
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2. 다르넷의 호텔리츠 설립 구상
- 다르넷은 리츠 설립에서부터 리츠 보유 자산의 투자운영에 필요한 투자자문 및 자산관리 서비스를 제공
- REITs incubator로서 다르넷은 중저가 호텔로 구성된 호텔리츠 상품을 개발하여 초기 리츠시장에 진입할 계획
중저가 호텔
매입
호텔 pool 구성
• 주요 대도시 및 공단지역, 월드컵 유치도시에 위치한 중저가 호텔을 대상
• 리츠사의 기대수익률(8%~10%)를 확보할 수 있는 호텔로서 feasibility study에 의한 적정성
이 판정된 호텔
• 투자회수 기간이 짧고 안정적 임대수입 확보가 가능한 호텔로 구성
• 지역별, 규모별, 유형별로 portfolio 구성
발기인 모집
• 리츠도입 초기단계에선 시장에서 인지도가 높고 신뢰성이 있는 발기인 모집이 선행
• 현재 주주사와 연기금, 보험사, 외국계투자회사,기타공공기관을 그 대상으로 함
프랜차이즈
계약
• 호텔운영에 대한 운영성과를 높이는 방안으로서 전문 프랜차이즈사 선정
• 각종 예약망, 운영에 필요한 전문 노하우 전수
리모델링
리츠 설립 / 운영
• 초기매입가는 낮추고 리모델링을 통한 자산가치 증대를 시키는 방안으로서 전문 건설사 선정
• 매각시 잔존가치 극대화
• 리츠설립에 필요한 컨설팅 서비스 제공
• 운영단계에서 필요한 투자 운영에 대한 투자자문 서비스 제공
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3. 다르넷 역활
- REITs 및 자산의 증권화와 유동화 부문에 있어 새로운 표준을 제시
- 태동하고 있는 REITs산업을 육성하고 시장의 건전성을 도모하고자 투자자문회사를 설립
- 리츠 상품을 개발 및 우량 REITs 설립을 위한 incubator로서의 역활
리츠 상품 개발
(호텔리츠)
사업 타당성 분석
컨설팅
리츠 설립•운영
자문 컨설팅
REITs
Incubator
㈜다르넷
리츠 자산가치
평가 및 실사
리츠 자산관리
서비스
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Ⅳ. 공동사업 참여 전략
1. 업체별 참여 구상
구
분
상 세
리츠사
•
•
•
•
호텔 원소유자
•
•
•
•
Franchise사
건설사
내 용
기 타
호텔리츠사업의 기본전략은 중저가 호텔을 매입
리모델링을 통한 자산가치 증대효과
base 및 incentive rental을 통한 임대 수입 확보
프랜차이즈 전문업체를 선정하여 호텔 운영성과 증대효과 기대
• 호텔 전문 리츠 시장 선점
기존의 호텔을 리츠사에 편입
원소유자의 재무상태 건전성 확보
호텔업을 계속 영위하고자 한다면 리츠사로부터 호텔을 임대하여 운영 가능
호텔업을 계속 영위할 경우 기존의 호텔보다는 높은 운영성과를 올릴 수 있음
(건설사에 의한 리모델링으로 자산 가치는 증가되며 프랜차이즈 계약을 통한 각종 혜택
부여 됨)
• 호텔리츠사와의 공동사업을 통하여 지점망 확보가 유리
• 국내 활성화 되어 있지 않은 프랜차이즈 산업의 선점이 가능
• 각종 수수료(예약망 활용, 전문인 교육 등) 수입을 통한 수익처 확보
• 리츠사가 매입한 호텔을 리모델링
• 수주액 증가 및 사업 영역 확충 가능
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2. 호텔리츠 도입 과제 및 전망
1) 호텔리츠 도입 과제

효과적인 자산운영으로 Cash Flow의 적정수익성 도출을 위해
1.
투자물건 확보
2.
투자 타당성의 적절한 평가
3.
투자된 자산의 가치보전 및 상승(자산운영, 임차인 확보 등의 마케팅)

적정수익을 내는 투자물건의 확보
1.
부동산 매매, 관리운영에 대한 정보 gathering
2.
투자물건(부동산)의 가치평가방법 수립
- 수익환원법(Income Approach) vs. 거래사례비교법(Sales approach), 원가법(Cost approach)

투자된 자산의 효율적 관리운용
1.
전문가 양성 및 사업 아이디어 창출
2.
자산운용 기능의 전문성 및 투명성
2) 호텔리츠 전망
1. 향후 국가시책과 산업구조 전면을 놓고 보았을 때 호텔 수요는 증가할 것으로 기대되며 국내에서도 프랜차이즈
계약을 통한 호텔업의 선진화를 이룰 수 있을 것이라 기대된다.
2. 오피스 리츠에 비해 위험은 다소 따르나 수익율이 높을 것으로 예상되며, 도입 단계에서 위에서 제시한 과제를
선결한다면 투자자와 호텔운영자 그리고 리츠, 기타 유관기관의 동기부여는 충분할 것으로 기대된다.
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