Transcript PowerPoint 프레젠테이션

부동산 자산관리전문가 과정
오피스 빌딩 투자전략
2000년 12월 15일
부동산114 리서치센타
연구위원 김 병 욱
―1―
목
차
Page
3
Ⅰ. 오피스 시장 현황
20
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 산정 기준
30
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치산정
―2―
1. 오피스 빌딩의 공급 현황/ 1.1 서울시 오피스 시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 하부시장별 오피스 공급 추이 (6층이상 오피스 빌딩 기준)
- 60~70년대 도심중심의 오피스 공급 → 80년대 여의도 중심 오피스 공급 증가 → 90년대 강남 공급 급증
• 전체 오피스빌딩 분포를 보면 빌딩 수 기준으로 강남이 44.8%로 가장 높은 비중을 차지하며, 도심지역
이 20.1%, 마포/여의도가 9.5% 수준임.
(ha)
1200
1000
800
600
400
도심
강남
―3―
마포/여의도
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
1971
1969
1967
1965
1963
이전
0
1961
200
1. 오피스 빌딩의 공급 현황/ 1.1 서울시 오피스 시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 건축시기별 오피스 빌딩 분포(6층 이상 오피스빌딩 동 수 기준)
- 도심 : 60년대 건축된 건물의 비중이 동 수 기준으로 34.7%, 70년대가 23.9% 등 20년 이상 경과된
건물의 동수가 58.6%를 차지
- 강남 : 90년 이후 건축된 건물이 75.5% 차지, 20년 이상된 빌딩은 1.7%에 불과
- 마포/여의도 : 대부분 80년대 이후 건축
도심
강남
마포/여의도
1960~1969
270(34.7)
0(0.0)
8(2.3)
1970~1979
186(23.9)
28(1.7)
37(10.8)
1980~1989
198(25.4)
375(22.8)
167(48.7)
1990~1994
124(15.9)
1,240(75.5)
131(38.2)
합계
778(100.0)
1,643(100.0)
343(100.0)
―4―
1. 오피스 빌딩의 공급 현황/ 1.2 부산시 오피스 시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 부산 오피스 빌딩 공급 현황(11층 이상 오피스빌딩 기준)
- 부산의 오피스시장 규모에 대한 모집단이 알려져 있지 않음.
- 화재보험협회 자료를 기준으로 살펴보면, 부산의 11층 이상 대형 오피스 빌딩은 90년대 들어
급격하게 증가하기 시작함.
• 연면적 기준으로 11층 이상 빌딩의 85%가 90년부터 공급되기 시작함.
(ha)
200.0
160.0
120.0
80.0
40.0
0.0
1969
1972
1975
1978
1981
1984
―5―
1987
1990
1993
1996
1999
2. 임대계약 형태의 특징/ 2.1 전세제도 이해
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 전세제도란?
 우리나라의 경우 선진국과 달리 전세라는 임대가 결정구조가 존재.전세는 기본적으로 사(私)금융적
성격에서 출발
 전세제도는 장래에 지불해야 될 월 임대료를 현재가치로 환산하여 일시금으로 지불하는 것
① 업무공간대여
② 임대가지불(Ⅹ)
임대인
임차인
④ 이자지불(Ⅹ)
1) 임차인으로부터 차입
③ 전세보증금제공
→ 건설자금 • 운용자금으로 활용
2) 월세중단과 무단점거에 대한 대비책
 임대인과 임차인의 성격, 시장이자율 수준, 경기상태에 따라 전 • 월세 형태 및 그 비율이 결정됨
―6―
Ⅰ. 오피스시장 현황
2. 임대계약 형태의 특징/ 2.2 서울시 하부시장별 임대계약 형태
■ 서울시 하부시장별 전세계약의 비중
- 강남지역의 경우 임대계약의 69.8%가 전세가 차지하고 있음. 반면 강북이나, 마포/여의도
지역의 전세계약 비중은 각각 10.8%, 22.2%에 불과함.
하부시장별 전세 및 보증부 월세 계약 분포
(개, %)
전세
보증부 월세
합계
도심
12(10.8)
99(89.2)
111(100.0)
마포/여의도
20(22.2)
70(77.8)
90(100.0)
강남
97(69.8)
42(30.2)
139(100.0)
전체
129(37.9)
211(62.1)
340(100.0)
―7―
2. 임대계약 형태의 특징/ 2.2 서울시 하부시장별 임대계약 형태
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 서울시 하부시장별 소유주체 및 빌딩의 용도
- 강남지역의 경우 개인개발의 비중이 매우 높음(51.7%)
- 강남의 경우 임대전용 빌딩의 비중이 높은 반면, 도심과 마포/여의도의 경우 사옥전용과 사옥+임대
빌딩의 비중이 높은 특징을 보이고 있음.
하부시장별 소유주체 분포
강남
도심
(%)
하부시장별 오피스빌딩의 용도
마포/
여의도
(%)
강남
도심
마포/여
의도
2.8
7.3
7.3
개인
51.7
8.9
25.8
사옥
전용
법인
47.0
73.3
66.9
사옥
+ 임대
36.1
45.5
56.1
공공
1.3
17.8
7.3
임대
전용
61.1
47.2
36.6
―8―
2. 임대계약 형태의 특징/ 2.2 서울시 하부시장별 임대계약 형태
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 서울시 하부시장별 임대계약 형태의 특징
 강남 : 개인 소유 빌딩 비중 높음  전세 계약, 임대전용 빌딩 비중 높음  시장변화에 민감
 도심, 마포/여의도 : 기업 소유 빌딩 비중 높음  월세 계약, 사옥전용 및 사용+임대 형태 지배적
 상대적으로 시장변화에 둔감
전세 계약 중심
강 남
도심
마포/여의도
개인 소유
빌딩 중심
(개인 소유 비중 52%)
기업 소유 빌딩 중심
(도심 73%,
마포/여의도 67%)
시장수급 변화에 민감
임대전용 빌딩 중심
월세 계약 중심
내부시장 중시
사옥/사옥+임대빌딩 중심
―9―
2. 임대계약 형태의 특징/ 2.3 전환율
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 전세를 월세로 바꿔줄 때 사용하는 전환율은 강남지역이 가장 높음.
- 서울시 오피스시장의 전환율은 최저 10%에서 최고 24%에 걸쳐 있으며, 연간 18% 수준이 가장
많은 것으로 나타남.
- 하부시장별로 보면 강남이 가장 높은 평균 18.1%이며, 강북이 13.5%, 마포/여의도가 12.6% 수준임
- 하부시장별 전환율의 차이는 신축 빌딩이고 독립계 디벨로퍼들이 많은 강남지역의 경우 전세제도를 이
용하여 자금조달을 한 경우가 많기 때문으로 판담됨.
20
(%)
18.1
15.4
16
13.5
12.6
12
8
4
0
강북
강남
마포-여의도
― 10 ―
전체
3. 공실률 / 3.1 서울시 대형 오피스 시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 서울시 대형 오피스시장 공실률 0.4% 수준(2000년 3/4분기)
- 금융시장 경색, 코스닥시장 침체, 경기둔화에 대한 우려 등에도 불구하고 신규 창업기업이 크게
늘면서 오피스시장의 초과수요 현상 지속
- 공실률이 가장 높았던 도심지역이 0.7%로 하락, 강남 및 마포/여의도 지역 0%대 수준 지속
서울시 전체 및 도심 지역 공실률 추이
20
강남 및 마포/여의도 공실률 추이
12.0
10.6
16
12
8
15.4
11.6
12.4
8.9
7.0
8.8
7.8
6.7
4.7
7.1
3.3
3.5
1.6
1.5
0.6
0.9
0.7
0.4
1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기 1/4분기 2/4분기 3/4분기
1999년
0.0
2000년
강북
5.0
4.0
4.8
4
0
8.0
12.5
0.1
0.2
0.2
0.7
0.1
1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기 1/4분기 2/4분기 3/4분기
1999년
서울시 전체
2000년
마포/여의도
― 11 ―
강남
3. 공실률 / 3.2 서울시 프라임 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 서울시 프라임 오피스시장 공실률 0.2% 수준(2000년 3/4분기)
- 서울시 프라임 오피스빌딩 공실률 ¼분기 2.5%에서 0.2% 수준으로 하락
- 도심지역의 경우 ¼분기 5.2%에서 0.1% 수준까지 하락
- 테헤란로/마포/여의도 지역 공실률 각각 0.1%, 1.1%, 0.0% 수준
서울시 전체 및 도심 지역 공실률 추이
테헤란로/ 마포/여의도 공실률 추이
8.0
12.0
10.2
9.9
9.5
8.0
4.9
6.6
4.0
5.8
5.3
5.2
5.2
3.9
3.7
4.0
2.5
2.6
2.5
1.0
0.5
0.0
3월
6월
9월
12월
3월
1999년
6월
0.9
0.6
0.6
0.1
0.2
9월
2000년
도심
2.2
1.5
0.0
3월
6월
9월
1.1
0.5
0.0
12월
0.4
0.1
0.0
3월
1999년
전체
테헤란로
― 12 ―
0.2
0.1
0.0
6월
2000년
여의도
마포
0.1
9월0.0
3. 공실률 / 3.3 부산시 대형 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 부산 대형 오피스시장 공실률 전년비 12.6% 포인트 급락
- 99년 6월말 18.2%의 높은 수준을 유지하던 부산지역 공실률은 2000년 9월말 현재 6.3%로 급락
- 중구지역 : 98년 6월말 16.6%에서 99년 6월말 17.9%로 상승하였으나, 2000년 9월말 현재 7.0%로 하락
- 가장 공실률이 낮은 지역인 동구의 경우 5.5%까지 하락하였으며, 상대적으로 공실이 높았던 지역인 진구
역시 98년 22.7% 수준에서 7.8% 수준으로 급락
부산시 대형 오피스시장 공실률 추이
25
(%)
22.7
21.2
20
18.4
16.6
18.2
17.9
15
12.5
11.1
10
6.4
6.5
5.6
4.1
5
7.8
7.0
6.3
5.5
0
1998년 6월
1999년 6월
중구
2000년 7월
동구
― 13 ―
진구
2000년 9월
전체
4. 임대가 / 4.1 서울시 대형 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 2000년 3/4분기, 뚜렷한 임대가 안정 추세(보증부 월세 계약)
- 서울시 대형오피스 시장 보증금 0.4% 상승, 월세 0.7% 하락
- 도심지역 보증금 0.4% 상승, 월세 1.9% 하락, 강남지역 보증금 및 월세 모두 하락
- 마포/여의도 지역의 경우 보증금 및 월세 모두 소폭 상승 : 보증금 1.9%, 월세 2.6% 상승
하부시장별 보증금 및 월세 변동률
(%)
(%)
보증금 변동
30
30
23.8
25
20
15
15
10
7.8
2.3
0.4
5
-1.2
9.0
10
7.8
1.9
26.6
25
20
5
월세 변동
0.4
6.6
4.9
2.6
-1.3
-1.9
0
-0.7
0
강북
마포/여의도
강남
서울시 전체
강북
-5
마포/여의도
강남
-5
2/4분기
3/4분기
2/4분기
― 14 ―
3/4분기
서울시 전체
4. 임대가 / 4.1 서울시 대형 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 2000년 3/4분기, 전세보증금도 상승세 둔화
- 서울시 대형오피스 시장 전세보증금 3.2% 상승
- 대표적 전세시장인 강남지역 전세가 상승세 둔화 : 지난분기의 20% 상승에서 4.6% 상승에 그쳐
- 관리비 상승의 둔화추세도 지속
하부시장별 평당 전세가 및 관리비 변동률
전세 변동률
(%)
관리비 변동률
(%)
25.0
8.0
19.9
20.0
5.7
6.0
14.3
15.0
4.2
4.0
10.0
2.9
5.9
4.6
5.0
2.8
1.4
2.1
1.9
2.0
3.2
1.1
0.5
1.1
0.8
0.0
강북
마포/여의도
강남
0.0
서울시 전체
강북
2/4분기
3/4분기
마포/여의도
2/4분기
― 15 ―
강남
3/4분기
서울시 전체
4. 임대가 / 4.1 서울시 대형 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 테헤란로 임대가도 폭등세 진전(2000년 3/4분기)
- 2/4분기 22% 상승하였던 테헤란로의 전세가는 3.7% 수준으로 상승세 둔화
- 보증부 월세의 경우 2/4분기 11% 상승에서 ¾분기에 1.6% 하락으로 반전
- 공실률은 0.2% 수준으로 낮은 수준 유지
테헤란로 공실률
테헤란로 임대가
테헤란로 공실률
테헤란로 임대가
(%)
(%)
30.0
1.0
21.9
0.8
20.0
0.6
11.1
11.1
10.0
3.7
0.4
-1.6
-1.6
0.0
0.2
0.2
전세가
0.2
보증금
전세계약
0.1
보증부월세계약
-10.0
0.0
1/4분기
2/4분기
3/4분기
2/4분기
― 16 ―
3/4분기
월세
4. 임대가 / 4.2 서울시 프라임 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 프라임빌딩 전세가 서울시 전체 평균 438만원 수준
- 서울시 프라임 빌딩 전세가는 99년 ¼분기 대비 27% 상승
- 테헤란로 프라임 오피스빌딩의 전세가는 99년 ¼분기 대비 73% 상승
테헤란로 프라임오피스빌딩 전세가 추이
서울시 프라임오피스빌딩 전세가 추이
(만원) 테헤란로 오피스시장의 전세보증금 추이
(만원)
450
431
438
600
395
400
372
343
343
470
500
485
378
345
400
350
281
281
285
322
300
300
200
250
200
100
-
3월
6월
9월
1999년
12월
3월
6월
9월
3월
6월
9월
1999년
2000년
― 17 ―
12월
3월
6월
2000년
9월
4. 임대가 / 4.2 서울시 프라임 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 프라임빌딩 임대료 : 보증금 64만원 월세 6만 7천원 수준
- 도심 시장 : 보증금 74만원에 월세 8만원 수준
- 테헤란로시장 : 보증금 57만원에 월세 6만원 수준
- 마포 및 여의도 : 각각 보증금 46만원, 34만원, 월세 4만 6천원, 3만 4천원 수준
서울시 프라임오피스빌딩 보증금 추이
(만원)
63.8 63.9
65.0
60.0
57.0 60.3
58.8 58.6 58.2
도심 오피스시장의 보증금 추이
(만원)
80.0
72.4 72.4 71.6
(만원)
73.1 74.4 74.4
68.8
55.0
56
60
50
70.0
테헤란로 오피스시장의 보증금 추이
45
45
45
46
46
9월
12월
3월
57
40
50.0
60.0
30
45.0
50.0
20
40.0
40.0
10
35.0
30.0
30.0
3월
6월
9월 12월 3월
1999년
6월
2000년
9월
3월
6월
9월 12월 3월
1999년
― 18 ―
6월
2000년
9월
-
3월
6월
1999년
6월
2000년
9월
4. 임대가 / 4.3 부산시 대형 오피스시장
Ⅰ. 오피스시장 현황
■ 부산지역 임대가 전년비 소폭 하락(2000년 9월말)
- 부산시의 대형 오피스시장의 경우 70% 이상이 전세계약 형태임.
- 부산지역 평당 전세가 229만원 수준, 전반적으로 소폭 상승하는 추세
부산시 대형 오피스 빌딩의 하부시장별 전세가 추이
(만원)
부산 임대가 변화
(백만원)
273
300
229
230
218
250
320
200
0.0%
280
7.4%
150
240
1.9%
-0.8%
100
200
50
0
160
중구
동구
진구
전체
중구
동구
진구
2000년 7월 2000년 9월
1998년 6월 1999년 6월 2000년 7월 2000년 9월
― 19 ―
전체
1. 오피스빌딩의 면적 산정 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
Global Standard의 검토
법규상의 명확한 기준은 없으나, 공용 혹은 전용에 대한 일반적 지침에 따라 통일된 기준을 적용
1) 미국 BOMA International의 기준
• 전용 부분과 공용 부분을 구분하여 전용 면적의 비율에 해당하는 공용 면적을 배분한 후 전용 면적과 공용 면적의 합을
계약 면적으로 함
• 공용 부분을 공간특성에 의한 “전용성 여부”에 따라 빌딩 공용과 층별 공용으로 세분함
전용 면적
(사무실(상가)면적)
공
용
면
적
빌딩
공용면적
사무실(상가) 임차인이 전용으로 사용하는 면적
빌딩 전체 임차인을 위한 면적
(로비, Atrium의 바닥, 회의실, Concierge, 경비실, 자판기, 기계실, 전기실, Mail Rooms,
Fire Control Rooms, 기타 주요 수직 계통을 제외한 빌딩 코아 등)
층별
공용면적
각 층에서 전용면적(사무실 공간)과 빌딩 공용에 해당되는 면적을 제외하고 해당 층의 임차인이
전용으로 사용하는 면적 (화장실, 청소도구실, 전기실, 기계실, E/V로비, 복도 등)
※ 단, 빌딩공용면적 산정시 주차장, 하치장, 주요 수직 계통면적 등은 포함하지 않음
※ 주요 수직 계통(Major Vertical Penetration) : Elevators Shaft, Flues, Pipe Shafts, 수직 Ducts 등
단, 2개층 이상을 사용하는 임차인이 사무실 공간에 설치한 주요 수직 계통은 포함되지 않음
― 20 ―
1. 오피스빌딩의 면적 산정 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
호주 Property Council of Australia의 기준
• 전용부분과 공용부분의 구분보다는 전용부분에 대한 정확한 정의를 기준으로 계약 면적을 산정함
순 임대 가능면적
(Net Lettable Area)
오피스 빌딩
총 임대 가능면적
(Gross Lettable Area)
상업용, 창고,
Showrooms
• 층의 바닥면적에서 화장실, 계단, E/V 등 일반적 시설을 위한 면적 (Standard Facilities
in The Building:일반적 공용부분)을 제외한 면적
- E/V와 E/V 사이의 Lobby면적 제외
- 빌딩 전체를 위한 면적 제외
• 오피스 빌딩의 경우와 마찬가지로 일반적인 공용부분의 면적을 제외한 면적
단, 단일 임차인인 경우 화장실, 비상계단 등 해당층의 모든 면적을 임대가능 면적에 포함하여
산정함
※ 임대면적의 산정방식의 차이는 단위 임대가에 서로 다르게 반영되므로 국가별 기준의 차이를 비교하는 것은 의미가
없으며, 빌딩간 비교가 가능하도록 일관된 기준을 마련하는 것이 더 중요함
― 21 ―
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
■ 선진 오피스시장에서 빌딩등급에 영향을 미치는 요소
- 등급기준이 되는 요소는 임차인이 사무공간을 선택하는 기준과 동일
Location
Age
Management
Building Material
Technology
Rent
Tenant
accessible and desirability
less accessible and desirable
New
Old
Active, High Quality
Passive
Expensive
Less Expensive
Newest
Functional Obsolesence
High
Low
Professional/ High profile
Low profile
높은 등급
낮은 등급
― 22 ―
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
■ 미국 오피스 임대시장의 빌딩등급 분류기준
- 미국 BOMA의 빌딩등급 분류 : Class A, Class B, Class C
o 오피스빌딩의 차별성에 따른 시장의 비표준화를 극복하기 위한 목적으로 발표, 특히 오피스 영업경비의 비교
를 위해 등급기준 마련
o 개별 빌딩의 등급은 문서로 발간하지 않고 내부자료로만 보관
o 비교기준 : 임대가, 빌딩 마감상태, 시스템 효율성, 빌딩 시설 및 쾌적성(amenity), 위치/접근성, 인지도 등
분류기준
Class A
매우 명성이 높은 빌딩으로 특정 임차인을 대상으로 경쟁, 평균 보다 높은 임대가,
고급 마감재 사용, 최고급 시스템 구비, 뛰어난 접근성, 고품격 문화공간
Class B
폭 넓은 임차인을 대상으로 경쟁, 평균 수준의 임대가, 적절한 마감재 사용, 만족할
만한 관리시스템
Class C
평균 이하의 임대가, 사무실 공간에 대한 기능적 충족 정도를 요구하는 임차인을 대
상으로 경쟁
― 23 ―
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
■ 미국 : 오피스 속성에 따른 분류-최소기준 요구기준(ULI)
AA등급
A등급
B등급
C등급
D등급
임대료 수준
10%
20%
50%
80%
100%
임차인 상태
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
건물 경과년수
0~10년
0~10년
0~20년
0~30년
기타
빌딩 상태(노후정도)
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
빌딩 면적
50,000sf
20,000sf
10,000sf
10,000sf
10,000sf
건축자재질
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
엘리베이터
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
쾌적성(Amenity)
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
접근성
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
외관
뛰어남
매우 좋음
평균
적당
열악
― 24 ―
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
■ 호주 오피스 임대시장의 빌딩등급 분류기준
o 빌딩등급 : Premium, Grade A, Grade B, Grade C, Grade D 등 5개 등급으로 분류
o 위치, 빌딩 규모, 빌딩관리 상태, 마감상태, 기술적 서비스 수준, 주차가능성 등을 기준으로
빌딩등급 구분
o 특징 : 공조시설, 냉난방시설, 전기용량, 승강기 대기시간 등에 구체적인 기준을 마련하여 빌
딩 등급별로 적용
분류 기준
Premium
• 30,000m2 이상, 주요 도심의 landmark 빌딩으로 빌딩 관리/접근성/조망권/주차시
설
등이 매우 뛰어난 빌딩
• 엘리베이터 대기시간 25초 미만, 매우 높은 자동화설비로 24시간 개방, 퇴근 후
전화 요청에 의한 개별 냉방 가능 등
Class A
10,000m2 이상, 빌딩 관리/접근성/조망권/주차시설 등이 뛰어난 빌딩
Class B
Class C
Class D
규모와 무관, 일정한 수준의 빌딩 마감상태 및 관리 상태 상태 유지, 주차가능
규모와 무관, 노후화된 건물 마감 상태 및 기술적 서비스
규모와 무관, 매우 낮은 공간의 질, 최저 수준의 기술적 서비스 기준을 충족시키지
못함
― 25 ―
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
■ 대형빌딩 임차인 설문조사 결과 분석
- 642명의 임차인을 대상으로 조사한 등급 평가결과 148명의 임차인이 입주빌딩을 Prime빌딩으로 평가하였으며,
369명의 임차인 보통빌딩, 그리고 25명의 임차인이 보통이하 빌딩이라고 응답하였음.
- 임차인들은 위치확인 용이성, 고객접근성, 대중교통수단, 주차공간, 빌딩이미지와 명성, 근무중보안, 광통신/인터넷 접속
등을 중요한 평가기준으로 삼고 있음(중요 또는 매우 중요하다고 답변한 임차인의 비중이 매우 높음).
- 입주빌딩이 Prime이라고 평가한 임차인과 보통빌딩이라고 평가한 임차인간의 만족도의 차이가 매우 큰 것으로 나타남.
위치확인 용이성
100.0%
고객접근성
91.9%
100.0%
87.2%
84.9%
90.0%
79.7%
90.0%
78.0%
80.0%
68.0%
70.0%
70.0%
60.0%
60.0%
50.0%
중요
50.0%
만족
위치확인
Prime
70.9%
80.0%
58.0%
중요
만족
고객접근성
보통
Prime
― 26 ―
보통
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
주차공간
대중교통수단 접근성
100.0%
88.5%
89.2%
90.0%
100.0%
81.6%
87.5%
80.0%
50.0%
80.0%
60.0%
63.3%
70.0%
28.7%
58.0%
40.0%
60.0%
50.0%
20.0%
중요
만족
0.0%
대중교통수단접근성
Prime
중요
만족
주차공간
보통
Prime
보통
빌딩 이미지와 명성
빌딩 외관
85.1%
100.0%
100.0%
77.0%
77.7%
70.3%
65.4%
80.0%
41.1%
60.0%
60.0%
40.0%
40.0%
20.0%
20.0%
0.0%
중요
0.0%
만족
35.8%
중요
만족
빌딩이미지와 명성
빌딩 외관
Prime
64.2%
80.0%
Prime
보통
― 27 ―
보통
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
근무중 보안
광통신/인터넷 접속
89.9%
84.1%
100.0%
100.0%
85.2%
82.7%
71.8%
80.0%
80.0%
39.2%
60.0%
53.7%
60.0%
24.7%
40.0%
40.0%
20.0%
20.0%
0.0%
중요
0.0%
만족
근무중 보안
Prime
중요
만족
광통신 인터넷 접속
보통
Prime
― 28 ―
보통
2. 오피스 빌딩등급 기준
Ⅱ. 오피스 면적 및 빌딩등급 기준
■ 하부시장별 빌등 등급별 임대료 차이
- 서울시 오피스시장을 도심(종로, 중구), 강남(강남구, 서초구, 송파구), 마포/여의도, 기타 등의 하부시장으로 구분
- 등급분류 평가기준에 의해 하부시장별 등급별 임대료 차이를 유효총수입의 개념으로 추정
유효총수입 = 가능 총임대수입 - 공실 및 대손 손실액
= {빌딩 총 임대면적 Ⅹ 단위당 임대수입} – 공실 및 대손 손실액
빌딩 등급별 임대료의 차이(평당 Effective Gross Income)
( 단위 : 원 )
강남
마포/여의도
도심
기타
Prime
630,699
20.9%
651,800
34.9%
896,552
44.3%
n.a.
A 등급
521,549
15.8%
483,198
23.3%
621,115
17.5%
420,636
16.1%
B 등급
450,449
10.8%
391,821
12.0%
528,561
12.5%
362,429
12.8%
C 등급
406,441
4.9%
349,970
7.4%
469,651
6.7%
321,416
9.2%
D 등급
387,442
325,947
440,225
주 : %는 하부시장별 빌딩 등급간 임대료 차이를 의미함.
― 29 ―
294,318
1. 오피스빌딩의 가치산정 방법
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 세가지 평가 방법
- 오피스빌딩의 가치평가 방법에는 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법이 있음.
- 우리나라의 경우 비용접근법에 의한 평가방법이 일반적인데, 이는 토지와 건물을 분리하여
토지의 경우 시장접근법(표준지공시지가)으로 그 가치를 추계하고 건물만 비용접근법으로 평가
- 건물은 “건물신축단가표”에 의존하여 건물 신축비용을 구한 후 감가상각액을 차감하는 방식을 적용
비용접근법
 건물의 신축비용, 부지개량비
(직간접비용과 기업이윤 포함)
 감가상각비
 토지가치
거래사례 비교법
 비교 오피스빌딩의 임대가,
위치, 물리적 특성
수익 환원법
 가능소득 및 유효소득의 추계
 영업경비
 비교 오피스빌딩이 속해 있는
시장환경 특성
― 30 ―
 자본환원율
2. 오피스빌딩의 잠재수익력 결정 요인
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 시장 임대료 수준
- 임차인들이 현행 시장환경에서 특정 공간을 사용하기 위해서 지불해야 하는 가격 수준
- 경제 전망, 지역 경기, 지역시장의 오피스 수요, 지역시장의 오피스 공급 등에 의해 결정
■ 공실률
- 오피스빌딩의 수익을 예상하기 위해서는 예상 보유기간중에 어느 정도의 공간이 임대될 지를
예측하는 것이 필수적
- 공실률이 높고 공실 기간이 장기화될 수록 현금 유입이 감소하므로 오피스빌딩의 투자가치에도
큰 영향을 줌.
■ 경비
고정비용
•
•
•
•
변동비용
제세공과금
보험료
보수, 유지비
광고 및 판촉비
• 수도, 광열비, 가스비 등
• 관리비
• 청소비
― 31 ―
3. 수익환원법을 이용한 오피스빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 수익환원법은 오피스빌딩이 경제적 수명기간 동안 수입의 흐름을 창출할 수 있기 때문에 부동산
투자자가 부동산의 수익잠재력을 반영하는 가격을 지불할 것이라는 전제에 기반
■ NOI(순영업이익, Net Operation Income)
- 특정 오피스빌딩의 특정시점에서의 가치는 내용연수 기간중의 기대 NOI의 현재 가치임.
- 따라서 오피스빌딩의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인
유효총소득(effective gross income)
= 가능총소득(gross potential income) – 공실 및 대손(vacancy and collection loss)
- 운영경비(operating expence)
= 순영업소득(Net Operation Income)
■ 자본환원률(Capitalization rate)
- 초기년도 NOI대 오피스빌딩 가치의 비율(CAP rate = NOI / V)
■ 직접환원법에 의한 오피스빌딩의 가치 산정
- 특정시점에서의 오피스빌딩이 창출하는 현재의 NOI가 부동산의 현재 시장 가치와 연관되어 있음
- V = NOI/ CAP rate
― 32 ―
3. 수익환원법을 이용한 오피스빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 리모델링 대상 빌딩의 자본환원률 추정 절차
대상빌딩 선정
초년도 순영업소득(NOI) 추계
빌딩가치 산정(감정가)
가능조소득(PGI)
= 단위당 예상임대료ⅹ임대단위수
유효조소득(EGI)
=가능조소득 – 공실 및 불량부채 충당금
순영업소득
= 유효조소득 - 경비
공시지가 + 재조달 비용
자본환원률
NOI/총자산가치
가정 : 1) 주차수입 등의 기타수입은 임대수입에 포함하지 않으며, 관리비도 실비정산 되는 것으로 가정함.
2) 경비중 고정경비인 제세공과금과 보험료 만을 경비로 공제하여 순영업소득 도출
― 33 ―
3. 수익환원법을 이용한 오피스빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 경비율 자료
이상영/임재만
감정평가연
BOMA(96)
BOMA(97)
수입
100
100
100
100
비용
30.03
31.75
70.24
69.38
청소비용
3.52
3.76
7.12
6.55
수선/유지비
1.92
7.58
7.21
6.55
수도광열비
5.20
5.97
13.59
17.12
건물보안
2.84
3.28
3.19
3.10
행정관리비
10.8
3.07
5.68
5.44
-
0.80
13.91
12.26
제세공과금
5.40
6.97
12.06
11.69
건물보험
0.36
0.32
1.06
0.88
순영업소득
69.97
68.25
29.76
30.62
임대거래비용
― 34 ―
3. 수익환원법을 이용한 오피스빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
하부시장별 자본환원율
평당 순영업소득(A)
평당 감정평가치(B)
자본환원률(A/B)
도심
74.1
687.6
10.77
마포/여의도
47.5
502.3
9.46
강남
50.3
848.3
5.93
기타
37.3
542.1
6.88
전체
57.7
709.0
8.14
서울시 오피스시장의 빌딩등급별 자본환원율
서울시 전체
12.0%
9.8%
7.4%
10.0%
5.8%
8.0%
6.0%
3.5%
4.0%
2.0%
0.0%
1등급
2등급
― 35 ―
3등급
4등급
3. 수익환원법을 이용한 오피스빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
도심지역 빌딩등급별 자본환원율
강남지역 빌딩등급별 자본환원율
강남지역
도심지역
14.0%
12.6%
10.0%
7.7%
9.9%
12.0%
8.0%
10.0%
7.9%
5.2%
6.8%
8.0%
6.0%
6.0%
4.4%
4.0%
2.6%
4.0%
2.0%
2.0%
0.0%
1등급
2등급
3등급
0.0%
4등급
마포/여의도지역 빌딩등급별 자본환원율
1등급
4등급
기타지역
12.0%
10.5%
9.9%
10.0%
10.0%
7.2%
7.0%
8.0%
7.0%
6.8%
8.0%
5.0%
6.0%
6.0%
3.6%
4.0%
4.0%
2.0%
2.0%
0.0%
3등급
기타지역 빌딩등급별 자본환원율
마포/여의도지역
12.0%
2등급
0.0%
1등급
2등급
3등급
4등급
― 36 ―
1등급
2등급
3등급
4등급
4. 리모델링과 오피스 빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 리모델링은 임대료 상승, 공실 하락, 운영경비 감소 및 미래의 가치 상승을 목적으로 함
■ 리모델링 전후의 비교
NOI
추정/
계산
리
모
델
링
이
전
리모델링 이전
리모델링 이후
시
장
가
치
의
추
정
시
장
가
치
의
산
출
지
역
분
석
CapRate 산출
빌딩 Grade 부여
수익환원법에 의한
가치분석
가치상승
공사비 산출
리모델링 비용 분석
― 37 ―
NOI
추정
리
모
델
링
이
후
공
사
기
간
손
실
분
석
Cap, Rate 산출
빌딩 Grade 부여
수익환원법에 의한
가치분석
4. 리모델링과 오피스 빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
■ 현금흐름할인법 : 현금흐름을 제공하는 자산의 가치는 기대현금흐름의 현재가치
n
오피스 빌딩 가치

t 1
n
NOI
r
i
NOI t
( NOI t 1 / i )

(1  r ) t
(1  r ) t
보유 후 매각 가치
: 빌딩의 투자기간
: 투자기간의 순영업이익
: 순영업이익의 위험을 반영한 할인율
: Terminal Cap rate
■ 리모델링 투자대안별 순영업이익(현금흐름)의 추정
• 초년도 순영업이익(NOI)의 추정 방법
ⅰ. 리모델링 투자대안별로 빌딩 등급변화에 따른 초년도 임대료, 관리비, 공실률 등 변화(적용 기준 제시)
ⅱ. 초년도 순영업이익 = 초년도 가능총임대수입- 초년도 공실 손실액 – 초년도 경비
- 공사기간 손실액 - 리모델링 투자비
ⓐ 가능총임대수입 = 빌딩 총 임대면적 Ⅹ 단위당 임대수입
ⓑ 단위당 임대수입(연간) = {(보증금 Ⅹ 할인율) + (월세 Ⅹ 12개월) + (관리비 Ⅹ 12개월)}
ⓒ 공실손실액 = 공실면적 Ⅹ 단위당 임대수입
ⓓ 경비 = (가능총임대수입-공실손실액 ) Ⅹ 경비율
ⓔ 경비율 : 빌딩 전문관리회사의 경비율 적용
ⓕ 리모델링 투자 : 대안별 투자비용 산정 프로그램으로부터 추정
ⓖ 공사기간 손실액 : (가능총임대수입-공실손실액 - 경비) Ⅹ 공사기간(개월)
― 38 ―
4. 리모델링과 오피스 빌딩의 가치산정
Ⅲ. 오피스 빌딩의 가치 산정
• 투자기간(초년도 이후) 순영업이익(NOI)의 추정 방법
ⅰ. 리모델링 투자대안별로 빌딩 등급변화에 따른 투자기간 임대료 및 관리비 변동율, 경비율 등 변화(적용 기준 제시)
ⅱ. 투자기간 순영업이익 = t기의 가능총임대수입 – t기의 공실 손실액 – t기의 경비
ⓐ t기의 가능총임대수입 = 빌딩 총 임대면적 Ⅹ 단위당 임대수입
ⓑ t기의 단위당 임대수입(연간) = {(보증금 Ⅹ 할인율) + (월세 Ⅹ 12개월) + (관리비 Ⅹ 12개월)}
ⓒ t기의 공실손실액 = 공실면적 Ⅹ 단위당 임대수입
ⓓ t기의 경비 = (가능총임대수입-공실손실액 ) Ⅹ 경비율
ⓔ 경비율 : 빌딩 전문관리회사의 경비율 적용
― 39 ―