Transcript Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
Woonruimte
Zegenstraat 15 B
3082 XM ROTTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
ZKN-2013-012186
Datum zitting
17 maart 2014
01-04-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
Naam: [xxx]
Hierna te noemen: huurder
Gemachtigde: [xxx]
Wederpartij
Naam: [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
Gemachtigde: [xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 585,16 per maand wordt vanaf 1 september 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 199,96 per maand.
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 21 oktober 2013 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk
kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens
ernstige onderhoudsgebreken. Op 1 augustus 2013 heeft de huurder in een brief
aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 8 januari 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
COUGC ENV-2014-087890
Pagina 1 van 4
Zaaknummer
ZKN-2013-012186
Datum zitting
17 maart 2014
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 17 maart 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder en gemachtigde van de huurder:
 de rapportage klopt;
 sinds de dakpannen vervangen zijn, heeft het niet meer geregend;
 de lekkage in de achterkamer werd steeds erger;
 het bleek dat er 20 dakpannen niet goed lagen;
 later is het gehele dak gedaan;
 er is nog gevolgschade;
 de lekkages zijn nog niet verholpen;
 wij nemen vaak contact op met de verhuurder; er wordt niets gedaan, tot er
ineens iemand zonder afspraak voor de deur staat;
 akkoord met de woningwaardering;
 wij stemmen in met de behandeling van het verzoek door de voorzitter en één
commissielid, zodat verdaging niet nodig is.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
 de lekkages in de achterkamer en in de badkamer zijn opgelost;
 op 7 augustus 2013 is er een noodreparatie uitgevoerd ten behoeve van de
lekkage in de woonkamer;
 de poreuze dakpannen zijn 3 maart 2014 vervangen;
 wij hebben voorgesteld om de vloer uit te vlakken, maar de huurders willen
dat echter niet; de huurder zag het niet zitten om de kamers leeg te halen;
 er was een afspraak voor schilderwerk op 7 maart 2014, maar er werd niet
open gedaan;
 er is een lange geschiedenis van niet meewerken, het loopt al sinds augustus
2013;
 de eigenaar is bereid om de klachten verhelpen;
 akkoord met de woningwaardering;
 wij stemmen in met de behandeling van het verzoek door de voorzitter en één
commissielid, zodat verdaging niet nodig is.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de
bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op
alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is
besproken.
COUGC ENV-2014-087890
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september 2013. Op die
datum was de huurprijs € 499,89 per maand.
Pagina 2 van 4
Zaaknummer
ZKN-2013-012186
Datum zitting
17 maart 2014
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
 Er bevinden zich droge vochtsporen op het plafond en de wand van de
achterkamer (keuken) veroorzaakt door een lekkage van de via het raam van
de badkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).
 Er bevinden zich natte vochtsporen onder het raam in de schuine dakkant van
de badkamer veroorzaakt door een lekkage via de aansluiting van het kozijnen
en het raam. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).
 De vloer van de gehele 1e verdieping en de hal op de 2e verdieping hellen 16 18 mm per strekkende meter naar de voorgevel als gevolg van een verzakking
van de fundering. Dit is een gebrek in categorie C (H1).
De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom
tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie merkt op dat tijdens de zitting niet
overtuigend is gebleken dat de huurder geen medewerking verleend aan het
herstel van de gebreken.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 104 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1
september 2013 vast op 104 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale
huurprijs van € 499,89 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 499,89 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 199,96 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 21 oktober 2013. Dat is binnen
de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de
verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van
de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De
verlaging gaat daarom in op 1 september 2013.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de
maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van €
585,16 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder
de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de
gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak
te doen hierover.
COUGC ENV-2014-087890
Pagina 3 van 4
Zaaknummer
ZKN-2013-012186
Datum zitting
17 maart 2014
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de
huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag?
Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen
rechtspersoon is, betaalt € 25,00 leges. De verhuurder is geen rechtspersoon en
moet dus € 25,00 betalen.
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 september 2013 de volgende ernstige gebreken:
 Er bevinden zich droge vochtsporen op het plafond en de wand van de
achterkamer (keuken) veroorzaakt door een lekkage van de via het raam
van de badkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).
 Er bevinden zich natte vochtsporen onder het raam in de schuine dakkant
van de badkamer veroorzaakt door een lekkage via de aansluiting van het
kozijnen en het raam. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).
 De vloer van de gehele 1e verdieping en de hal op de 2e verdieping hellen
16 - 18 mm per strekkende meter naar de voorgevel als gevolg van een
verzakking van de fundering. Dit is een gebrek in categorie C (H1).
 Het puntenaantal van de woonruimte is 104;
 De huurprijs van € 585,16 wordt vanaf 1 september 2013 tijdelijk verlaagd tot
€ 199,96 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Kosten
 De verhuurder moet €25,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
ROTTERDAM, 17 maart 2014
De Huurcommissie,
COUGC ENV-2014-087890
mr. W.C. Brouwer
Zittingsvoorzitter
F.C. van Dam
Zittingslid
Pagina 4 van 4