Transcript Download uitspraak

Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
Woonruimte
Vliegenstraat 21 BOV
6241 CE BUNDE
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
ZKN-2014-001608
Datum zitting
4 juli 2014
30-07-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De huurprijs van € 456,57 per maand wordt vanaf 1 januari 2014 tijdelijk
verlaagd tot € 344,43 per maand
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 14 februari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan
worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige
onderhoudsgebreken. Op 16 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de
verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 16 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
COUGC ENV-2014-196290
Pagina 1 van 5
Zaaknummer
ZKN-2014-001608
Datum zitting
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 4 juli 2014
4 juli 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
 Ik ben akkoord met een puntenwaardering van 174 punten;
 Het stinkt in de woning;
 De klachten zijn al vanaf het begin van bewoning aanwezig;
 Verhuurder reageert nergens op.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De
tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari 2014. Op die
datum was de huurprijs € 456,57 per maand.
COUGC ENV-2014-196290
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaring op de zitting en alle informatie
die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
 -Het stucwerk op de bouwmuur in de bijkeuken op de begane grond staat bol
over een oppervlakte van circa 350 cm x 110 cm. als gevolg van optrekkend
en/of doorslaand vocht. Plaatselijk is het stucwerk gescheurd en reeds van de
muur gevallen. Het stucwerk is tijdens het onderzoek bemeterd met een
vochtmeter Testo 606 type 1. Uit deze metingen bleek dat het stucwerk zeer
vochtig tot nat was. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
 -Het stucwerk op de bouwmuur rondom de pilaar waarin de watermeter
aanwezig is vertoont bruine vochtplekken. Vermoedelijk is de waterleiding lek.
Het stucwerk is tijdens het onderzoek bemeterd met een vochtmeter Testo
606 type 1. Uit deze metingen bleek dat het stucwerk zeer vochtig tot nat
was. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
 -Het stucwerk op de bouwmuur van de woonkamer op de 1e etage is verzeept
over een oppervlakte van circa 62 cm x 92 cm. als gevolg van een oude
lekkage van het bovengelegen balkon. Het stucwerk is tijdens het onderzoek
bemeterd met een vochtmeter Testo 606 type 1. Uit deze metingen bleek dat
Pagina 2 van 5
Zaaknummer
ZKN-2014-001608
Datum zitting


het stucwerk droog was. Vanaf het balkon op de 2e etage is geconstateerd,
dat de aansluitingen van de dakpannen met het cementen voegwerk er niet
best uitziet. Plaatselijk ontbreekt het voegwerk. Dit is een gebrek in categorie
C (nummer 8);
-de dakgoot aan de achtergevel is lek. Er bevindt zich een gat in de goot. Dit
is een gebrek in categorie C (nummer K5);
-de achtergevel ligt open ter plaatse van de stalen latei boven de schuifpui in
de achtergevel van de woonkamer. Ter plaatse van de opleggingen bevinden
zich openingen en gaten in de achtergevel. Voor de latei zijn loodslabben
gehangen. De latei dient wind en waterdicht te worden afgewerkt door middel
van watervast verlijmd plaatmateriaal en te worden opgevuld met
isolatiemateriaal in verband met een koudebrug constructie. Dit is een gebrek
in categorie C (analoog aan nummer G4).
4 juli 2014
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40 % van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 174 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 31 oktober 2013
vast op 174 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van
€ 861,08 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40 % van € 861,08 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 344,43 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 14 februari 2014. Dat is binnen
de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de
maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging
zou daarom in beginsel in kunnen gaan op 1 november 2013.
COUGC ENV-2014-196290
Het is de Huurcommissie echter gebleken dat de commissie eerder uitspraak heeft
gedaan inzake een verzoek van huurder om de tussen partijen overeengekomen
all-inprijs te splitsen. De commissie heeft bij uitspraak van 19 maart 2014 (ZKN2014-000486) uitgesproken dat sprake is van een all-inprijs en dat die all-inprijs
met ingang van 1 januari 2014 is gesplitst in een kale huurprijs van € 456,57 en
een bedrag van € 114,14 voor servicekosten.
Het vorenstaande heeft tot gevolg dat per 1 november 2013 (nog) sprake was van
een all-inprijs zodat er per 1 november 2013 geen kale huurprijs bekend was.
Nu pas per 1 januari 2014 een kale huurprijs bekend is kan de tijdelijke
vermindering van de huurprijs worden uitgesproken met ingang van 1 januari
2014.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.
Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder
Pagina 3 van 5
Zaaknummer
ZKN-2014-001608
Datum zitting
weer de huurprijs van € 456,57 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn
hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
4 juli 2014
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de
gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak
te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de
huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
COUGC ENV-2014-196290
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 januari 2014 de volgende ernstige gebreken:
 -Het stucwerk op de bouwmuur in de bijkeuken op de begane grond staat bol
over een oppervlakte van circa 350 cm x 110 cm. als gevolg van optrekkend
en/of doorslaand vocht. Plaatselijk is het stucwerk gescheurd en reeds van de
muur gevallen. Het stucwerk is tijdens het onderzoek bemeterd met een
vochtmeter Testo 606 type 1. Uit deze metingen bleek dat het stucwerk zeer
vochtig tot nat was. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
 -Het stucwerk op de bouwmuur rondom de pilaar waarin de watermeter
aanwezig is vertoont bruine vochtplekken. Vermoedelijk is de waterleiding lek.
Het stucwerk is tijdens het onderzoek bemeterd met een vochtmeter Testo
606 type 1. Uit deze metingen bleek dat het stucwerk zeer vochtig tot nat
was. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2);
 -Het stucwerk op de bouwmuur van de woonkamer op de 1e etage is verzeept
over een oppervlakte van circa 62 cm x 92 cm. als gevolg van een oude
lekkage van het bovengelegen balkon. Het stucwerk is tijdens het onderzoek
bemeterd met een vochtmeter Testo 606 type 1. Uit deze metingen bleek dat
het stucwerk droog was. Vanaf het balkon op de 2e etage is geconstateerd,
dat de aansluitingen van de dakpannen met het cementen voegwerk er niet
best uitziet. Plaatselijk ontbreekt het voegwerk. Dit is een gebrek in categorie
C (nummer 8);
 -de dakgoot aan de achtergevel is lek. Er bevindt zich een gat in de goot. Dit
is een gebrek in categorie C (nummer K5);
-de achtergevel ligt open ter plaatse van de stalen latei boven de schuifpui in
de achtergevel van de woonkamer. Ter plaatse van de opleggingen bevinden
zich openingen en gaten in de achtergevel. Voor de latei zijn loodslabben
gehangen. De latei dient wind en waterdicht te worden afgewerkt door middel
van watervast verlijmd plaatmateriaal en te worden opgevuld met
isolatiemateriaal in verband met een koudebrug constructie. Dit is een gebrek
in categorie C (analoog aan nummer G4).
 Het puntenaantal van de woonruimte is 174;
 De geldende huurprijs van € 456,57 wordt vanaf 1 januari 2014 tijdelijk
verlaagd tot € 344,43 per maand.
Pagina 4 van 5
Zaaknummer
ZKN-2014-001608
Datum zitting
4 juli 2014
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
 De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
MAASTRICHT, 4 juli 2014
De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme
Zittingsvoorzitter
mr. M.H.P.G. Dreuw en H.J.M. Groenemeijer
Zittingsleden
COUGC ENV-2014-196290
Pagina 5 van 5