Transcript Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Pieter Lastmanstraat 65
2526 LZ 'S-GRAVENHAGE
Hierna te noemen: de woonruimte
Zaaknummers
ZKN-2014-000622
ZKN-2014-001480
Datum zitting
16 mei 2014
Verzonden op
28-05-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De huurprijs van € 616,71 per maand wordt vanaf 1 december 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 246,68 per maand
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedures
Verzoeken van de huurder
De Huurcommissie heeft op 7 januari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden
verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige
onderhoudsgebreken. Vervolgens heeft de Huurcommissie op 20 februari 2014 een
tweede verzoek tot huurverlaging wegens andere ernstige onderhoudsgebreken
ontvangen.
Op 24 november 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten
dat de woonruimte gebreken heeft. De aanvullende gebreken, zijn door huurder
per brief op 28 december 2013 bij de verhuurder gemeld.
COUGC ENV-2014-152459
Onderzoeken door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 19 februari en 26 maart 2014 voorbereidende
onderzoeken in de woonruimte laten uitvoeren. Van deze onderzoeken zijn
rapporten opgemaakt. De Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en
de verhuurder gestuurd.
Pagina 1 van 5
Zaaknummers
ZKN-2014-000622
ZKN-2014-001480
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 16 mei 2014
Datum zitting
16 mei 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De huurder heeft op 13 mei 2014
aanvullende correspondentie gestuurd met betrekking tot het geplaatste
douchescherm. Deze stukken worden als hier overgenomen en ingevoegd
beschouwd.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
 akkoord met de woningwaardering;
 de lekkage is ontstaan na een doucherenovatie rond 2007/2008, vandaar de
eerdere procedure;
 vanaf oktober 2012 ben ik weer de normale huurprijs gaan betalen;
 in november 2013 begon het weer, met zelfs overlast van ongedierte tot
gevolg;
 toen is de verhuurder opnieuw aangeschreven en in eerste aanleg kregen we
geen reactie;
 vervolgens heb ik opgebeld en is er in maart 2014 een infrarood camera
onderzoek uitgevoerd;
 op 29 april 2014 is er vervolgens een douchescherm geplaatst;
 op 6 mei 2014 is er weer opdracht gegeven om het scherm te vervangen;
 ik snap niet waarom het scherm geplaatst is, het water loopt er gewoon
achterlangs, het scherm loopt ook niet door tot het plafond;
 de muren beginnen zwart te worden van de schimmel en het plafond begint
los te laten;
 op de melding van de schimmelvorming in de zolderkamers reageerde
verhuurder in eerste instantie ook niet;
 de kamers worden gebruikt als slaapkamer;
 de kamer wordt wel geventileerd door de dakramen;
 er is in 2012 alleen een verflaag overheen gegaan;
 de buren hebben andere zolderramen gehad.
COUGC ENV-2014-152459
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
 akkoord met de woningwaardering;
 er was geen sprake van een lekkage aan de CV of afvoerleiding;
 er stond wel veel water op de douchevloer, daarom is er een spatscherm
geplaatst;
 via de kitlaag achter het toilet zou het water naar de woonkamer stromen;
 het is heel vervelend dat het zo gelopen is, de afspraak is dat wij binnen acht
dagen reageren op alle schriftelijke klachten;
 er is met de tweede gebrekenmelding inderdaad nog niets gebeurd, ik ga er
nu achteraan;
 er staat vooralsnog geen complexmatig onderhoud met betrekking tot de
zolderramen gepland.
Pagina 2 van 5
Zaaknummers
ZKN-2014-000622
ZKN-2014-001480
Datum zitting
III Beoordeling
16 mei 2014
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de
bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 december 2013. Op die
datum was de huurprijs € 616,71 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie
die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie op 1 december 2013 de volgende ernstige
gebreken:
 Lekkage vanuit de doucheruimte naar gang, slaapkamer en woonkamer. Dit is
een gebrek in categorie C (nummer Nb2).
 Gevolgschade aan de vloer in de gang als gevolg van de lekkage in de
doucheruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8).
Daarnaast is de commissie van oordeel dat de woonruimte op 1 januari 2014 het
volgende ernstige gebrek vertoond:
 Onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de zolderkamers met
schimmelvorming tot gevolg. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1).
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs.
Begin van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het eerste verzoek ontvangen op 7 januari 2014. Dat is
binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de
verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van
de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De
verlaging op grond van de gebreken als gevolg van de lekkage in de doucheruimte
gaat daarom in op 1 december 2013.
COUGC ENV-2014-152459
Maximale huurprijs
De Huurcommissie merkt op dat de wettelijke overgangsregeling met betrekking
tot het energielabel bij huurverlaging bij onderhoudsgebreken met ingang van 1
januari 2014 is komen te vervallen. Het energielabel maakt voor verzoeken tot
tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken met een peildatum na 1 januari
2014 bijgevolg deel uit van de woningwaardering (nieuw WWS). De begindatum
van de tijdelijke huurverlaging is daarbij de geldende peildatum. In nieuw WWS
zijn de rubrieken 3 en 4 vervallen, m.u.v. de verwarmde vertrekken en verwarmde
Pagina 3 van 5
Zaaknummers
ZKN-2014-000622
ZKN-2014-001480
overige ruimten. De puntentoekenning op basis van energielabel komt daarvoor in
de plaats.
Datum zitting
16 mei 2014
Aangezien de peildatum van het verzoek met betrekking tot de lekkage 1
december 2013 en de peildatum van het verzoek betreffende schimmel de
zolderkamers 1 januari 2014 is, stelt de Huurcommissie zowel de
woningwaardering volgens oud als nieuw WWS vast.
In het rapporten van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 190 punten
volgens oud WWS en op 196 volgens nieuw WWS. De huurder en de verhuurder
hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze puntenaantallen.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 december 2013,
volgens oud WWS, vast op 190 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale
huurprijs van € 943,65 per maand.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 januari 2014,
volgens nieuw WWS, vast op 196 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale
huurprijs van € 974.60 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt met ingang van 1 december 2013 tijdelijk verlaagd tot 40% van
€ 943,65. De huurder betaalt dus € 377,46 per maand.
Einde van de tijdelijke huurverlaging
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als de gebreken
categorie C (nummer Nb2 en 8) zijn hersteld, maar het gebrek in categorie C
(nummer 1) nog niet, dan wordt de tijdelijke huurverlaging € 389,84 per maand
(40% van de maximale huurprijs van € 974,60 per 1 januari 2014).
Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder
weer de huurprijs van € 616,71 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn
hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de
gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak
te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs in beide verzoeken van huurder.
Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in beide zaken in het gelijk. Dit
betekent dat de verhuurder in beide verzoeken de leges moet betalen.
COUGC ENV-2014-152459
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Pagina 4 van 5
Zaaknummers
ZKN-2014-000622
ZKN-2014-001480
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 december 2013 de volgende ernstige gebreken:
 Lekkage vanuit de doucheruimte naar gang, slaapkamer en woonkamer.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2).
 Gevolgschade aan de vloer in de gang als gevolg van de lekkage in de
doucheruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8).
 Daarnaast heeft de woonruimte op 1 januari 2014 het volgende ernstige
gebrek:
 Onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de zolderkamers met
schimmelvorming tot gevolg. Dit is een gebrek in categorie C (nummer
1).
 Het puntenaantal van de woonruimte per 1 december 2013 is 190;
 De geldende huurprijs van € 616,71 wordt vanaf 1 december 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 377,46 per maand.
Datum zitting
16 mei 2014
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Legesveroordeling
 De verhuurder moet als in het ongelijk gestelde partij en in beide zaken 2x
€ 450,00 = € 900,00 leges betalen.
 De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na
de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
'S-GRAVENHAGE, 16 mei 2014
De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers
Zittingsvoorzitter
C.H.D. ter Huizen en ir. B.S. Binnerts
Zittingsleden
COUGC ENV-2014-152459
Pagina 5 van 5