uitspraak

van de Huurcommissie

Verzoek

toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek)

Woonruimte

Hoornsediep 68 KM 3 9725 HM GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte

Verzoeker

[xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx]

Wederpartij

[xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------

Kern van de uitspraak 

Huurder is niet-ontvankelijk in zijn verzoek.



De tussen partijen geldende huurprijs wijzigt niet.

------------------------------------------------------------------------------------------

Zaaknummer

ZKN-2014-000109

Datum zitting

22 april 2014

Verzonden op

27-05-2014

Verzonden aan

huurder en verhuurder

I Verloop van de procedure

Verzoek

De Huurcommissie ontving op 24 december 2013 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft op 6 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.

II Zitting

Gegevens zitting

Zittingsdatum: 22 april 2014 Pagina 1 van 5

Huurcommissie Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09

Correspondentie over de zitting

De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.

Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met de verzoekschriften van de huurders N. Petersen en B.J. John, woonachtig aan de Hoornsediep 68 kamers 1 en 2 te Groningen.

Verklaring van de partijen

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:  Er is wel sprake geweest van onderhuur, huurders huurden het van de vorige huurder. Ik weet niet of dat voor alle huurders geldt. De huurovereenkomst per 1 augustus 2013 is met de huidige verhuurder. Ik weet niet of het exact dezelfde voorwaarden zijn;  Alleen kamer 2 kan zijn kamer afsluiten;  Verhuurder is nu de heer Kramer en voorheen was er een andere verhuurder. Er is sprake van een nieuw contract;   Ik zou bij huurders moeten navragen bij welke 'verhuurder' en onder welke voorwaarden zij gehuurd hebben. Verhuurder stelt zonder te bewijzen; Ik zal de commissie voor 2 mei 2014 mijn reactie (bewijs) sturen.

    Korte samenvatting verklaring verhuurder:  Dit is de eerste keer dat ik hier ben. Ik weet niet wat hier de bedoeling van is;  Je komt uit vrije wil iets overeen. De servicekosten komen lang niet overeen met wat de kosten zijn. We zijn overeengekomen dat de servicekosten wat hoger moesten en de huur wat lager en ik ben verbaasd dat er nu toch een procedure is;  De jongens wonen er als sinds 1 januari 2013 en staan sindsdien al wel ingeschreven. Ze hebben het eerst gehuurd van een andere partij (onderhuur); De heer Petersen huurt, met mijn toestemming, van vorige huurster; Per 1 augustus 2013 heb ik het contract zelf overgenomen tegen dezelfde voorwaarden;   Ik kreeg geld van de hoofdhuurder. In overleg met huurders heb ik een nieuwe badkamer en keuken geplaatst in augustus 2013. Dit was de voorwaarde dat de huurders het wilden huren. De huurprijs is hetzelfde gebleven; Het gaat om drie kamers. Alle bewoners gingen eruit. Huurders wilden graag bij elkaar wonen. Ze hebben mij gevraagd of zij het ook weer mochten onderhuren; De kamers zijn afsluitbaar, op één na en dat is kamer 3; De huurders hebben met water gespeeld, waardoor de verwarming en elektra eruit lagen. Toen ben ik daar, om te helpen, binnen geweest. Huurders waren daar boos over. Toen zijn door de huurders zelf de sloten van de voordeur vervangen;

Zaaknummer

ZKN-2014-000109

Datum zitting

22 april 2014 Pagina 2 van 5

Huurcommissie Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09   Ik zal de commissie voor 2 mei 2014 de oude contracten sturen. Het bewijs dat huurders hier vanaf 1 januari 2013 hebben gewoond; Er kan een deur en raam open in de keuken.

III Beoordeling

Bij brief van 2 mei 2014, ontvangen door de Huurcommissie op 6 mei 2014, heeft gemachtigde van huurders een aanvullende reactie, waaronder de huurovereenkomsten, gezonden. "Verzoekers hebben gedurende een aantal maanden drie individuele huurcontracten gesloten met de hoofdhuurders van drie kamers aan het Hoendiep 68 te Groningen. Nadat de (hoofd)huurders besloten om de woonruimte definitief te verlaten, zijn de huurovereenkomsten die de hoofdhuurders met de eigenaar van het pand hadden gesloten, met wederzijds goedvinden beëindigd. Ook de huurovereenkomsten die de onderhuurders (verzoekers) met de hoofdhuurders hadden gesloten, zijn met wederzijds goedvinden beëindigd. Vervolgens heeft de eigenaar van het pand met alle drie de huurders een nieuwe individuele huurovereenkomst gesloten. Tijdens de zitting stelde de verhuurder zich op het standpunt dat art. 7:249 BW toepassing mis omdat huurder langer dan zes maanden in de woning verbleven alvorens een procedure toetsing aanvangshuurprijs te starten. Voordat de Huurcommissie kan beoordelen of de afgesproken huurprijs redelijk is, moet de juridische voorvraag worden beantwoord of hier feitelijk sprake is van een door de huurder voor deze woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst.

Volgens huurders is dit het geval en wel om de volgende redenen: - toetsing van de huurprijs is mogelijk binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De huurprijs die getoetst moet worden is ingegaan per 1 juli respectievelijk 1 augustus 2013. De verzoekschriften zijn ingediend op 24 december 2013. dat valt binnen de wettelijke termijn van zes maanden; - verzoekers hadden tot 1 juli 2013, respectievelijk 1 augustus 2013, juridisch gezien geen enkele verhouding met de huidige verhuurder/eigenaar. Zij hadden immers een overeenkomst met de hoofdhuurder. Er is daarom geen sprake van een opvolgende huurovereenkomst, waarbij art. 7:249 BW toepassing mist. In 1990 heeft de Hoge Raad reeds uitgemaakt dat art. 17 HPW (thans art. 7:249 BW) enkel van toepassing is op huurovereenkomsten die een verhuurder met een nieuwe huurder aangaat. Er kan geen sprake zijn van analoge toepassing op andere overeenkomsten; - Pas sinds 1 juli respectievelijk 1 augustus 2013 is sprake van een huurovereenkomst tussen verhuurder en verzoekers. De materiële strekking van de huidige huurovereenkomst wijkt af van de strekking van de overeenkomsten die tussen verzoekers en hoofdhuurders bestonden. De huurprijs wijkt af, de overeengekomen leveringen en diensten wijken af en ook de opbouw van het voorschot servicekosten is niet gelijk. De enige gelijkenis tussen de oude (tussen verzoekers en hoofdhuurders) en de nieuwe huurovereenkomsten (tussen verzoekers en eigenaar) is de betreffende woonruimte."

Zaaknummer

ZKN-2014-000109

Datum zitting

22 april 2014 Pagina 3 van 5

Huurcommissie Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09 Bij brief van 27 april 2014, ontvangen door de Huurcommissie op 1 mei 2014, heeft de verhuurder aanvullende bewijsstukken gezonden, zijnde het huurcontract van B. Hensen voor kamer 1, gesloten met ingang van 1 augustus 2012 voor een kale huurprijs van € 285,00 per maand.

De commissie is van oordeel dat sprake is van voortzetting van de huurcontracten. De onderhuurders hebben de huurovereenkomst voortgezet met de eigenaar. Art 7:249 BW is van toepassing op huurovereenkomsten die een verhuurder met een

nieuwe

huurder aangaat, dat is niet het geval. In casu is het oude contract grotendeels onleesbaar maar het is op dezelfde wijze opgezet en ingedeeld als de huurovereenkomst tussen Peterson en de voormalige onderverhuurder. Het betaalde totale bedrag is leesbaar: € 360,00. Kennelijk is het voorschot voor de servicekosten verhoogd met een € 10,00. En deze zijn nu gespecificeerd. Dat de totale huurprijs iets hoger is gesteld, doet onvoldoende af van het feit dat het niet gaat om een met betrekking tot dezelfde woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst. De commissie is daarom van oordeel dat huurder niet-ontvankelijk is in zijn verzoek. Het verzoek is niet binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie ingediend. Dit betekent dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs heeft te gelden.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De huurprijs wijzigt niet. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 daarom niet terug.

Hoogte leges

Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.

Zaaknummer

ZKN-2014-000109

Datum zitting

22 april 2014

IV Beslissing

 Huurder is niet-ontvankelijk in zijn verzoek.

 De tussen partijen geldende huurprijs wijzigt niet.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Legesveroordeling

De huurder moet de leges betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 daarom niet terug.

Pagina 4 van 5

Huurcommissie Datum

28 oktober 2010

Kenmerk

ZKN-736478-09 Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Zaaknummer

ZKN-2014-000109

Datum zitting

22 april 2014 GRONINGEN, 22 april 2014 De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma

Zittingsvoorzitter

R. van Hilten en ing. G.W. Kamp MSRE

Zittingsleden

Pagina 5 van 5