Transcript Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
Woonruimte
Julianastraat 36
4551 GJ SAS VAN GENT
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
ZKN-2014-000775
Datum zitting
27 mei 2014
02-06-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
(aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder
[xxx]
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
(aanwezig op de zitting)
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De huurprijs van € 445,54 per maand wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 280,00 per maand
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 20 januari 2014 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk
kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige
onderhoudsgebreken. Op 27 september 2013 heeft de huurder in een brief aan de
verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
COUGC ENV-2014-159244
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 19 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Pagina 1 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting
Correspondentie over de zaak
Op 21 mei 2014 heeft de Huurcommissie een faxbrief ontvangen van de
verhuurder. Verhuurder stuurt diverse documenten die betrekking hebben over
de afhandeling van de door huurder aangegeven gebreken (brieven van
verhuurder die zijn gericht aan huurder van 3 oktober 2013, 18 september 2013,
4 september 2013, 27 augustus 2013, 18 juli 2013 en 27 juni 2013). Daarnaast
stuurt verhuurder een overzicht van de klachten over de riolering.
27 mei 2014
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 27 mei 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
COUGC ENV-2014-159244
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder:
 Het betreft het verzoek huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken.
De woning wordt vanaf 8 maart 2013 gehuurd. Vanaf het allereerste begin
werd de familie geconfronteerd met flinke opleveringsgebreken en daarnaast
met forse stankoverlast. Na herhaald mondeling en schriftelijk klagen over
deze verstopte afvoer en herhaald ontstoppen door een rioleringsbedrijf heeft
er uiteindelijk in juni 2013 een camera inspectie van de riolering
plaatsgevonden. In haar brief van 18 juli 2013 heeft verhuurder gemeld dat zij
niet overgaan tot vervanging van de riolering, dat er twee ontlastputten
worden aangesloten en dat er een Sanibroyeur (een vermaler) wordt
geïnstalleerd. Tevens wordt aangegeven dat het verzoek om een financiële
tegemoetkoming ter compensatie voor de problemen niet zal worden
gehonoreerd. De brief van 27 augustus 2013 waarin dit wordt aangegeven is
bijgesloten als bewijs dat de problemen dus in juni 2013 al schriftelijk
aanhangig zijn gemaakt en dat er financiële compensatie/tijdelijke
huurverlaging voor is gevraagd. Ten onrechte hanteert de onderzoeker van de
Huurcommissie in zijn rapport voorbereidend onderzoek van 19 februari 2014
voor de ingangsdatum huurverlaging de datum 27 september 2013, zijnde de
datum van de aansprakelijkheidsstellingbrief van een advocaat uit Terneuzen.
De eerste aanzegging was getuige de verwijzing naar de reactie van
verhuurder in haar brief van 18 juli 2013 al gedaan vlak voor de camera
inspectie, dus begin juni 2013. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat de
huurverlagingingangsdatum wordt gesteld op begin juni 2013.
 De rapporteur heeft in zijn rapport voorbereidend onderzoek als geldende
huurprijs op 30 september 2013 € 428,26 per maand genoteerd. Dit is niet
correct. Na de huurverhoging per 1 juli 2013 is de kale huurprijs verhoogd
naar € 445,54 (of € 449,39 -/- € 3,85 kosten servicepakket conform het
gestelde in de bijgevoegde dagvaarding). De dagvaarding gaat over de
huurachterstand die is ontstaan als gevolg van de problemen met de riolering
en het niet nakomen van de mondelinge toezegging door een manager bij
verhuurder, gedaan tijdens een klachtenbespreking bij betrokkenen thuis in
juni 2013. Bij de kantonrechter heeft verhuurder tot en met haar conclusie van
repliek van 12 maart 2014 volgehouden dat er door verzoekers geen verzoek
Pagina 2 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting






bij de Huurcommissie was ingediend. Het trieste is dat ondanks de
persisterende ontkenning van de rioleringsproblemen, verhuurder in de
huurachterstandprocedure wel ontbinding van de huurovereenkomst heeft
geëist en ontruiming binnen veertien dagen na betekening vonnis.
De kantonrechter heeft verhuurder opgedragen om direct na de zitting van
vandaag de kantonrechter te informeren over de gevolgen van deze zitting. Dit
alleen maar omdat verzoekers de kantonrechter hadden gevraagd om de zaak
voor zes maanden aan te houden totdat op het verzoek huurverlaging zal zijn
beslist.
Nog kort een opmerking over de rioleringsproblematiek. Er is maar één
Sanibroyeur aangebracht op het toilet in de douche achter de slaapkamer van
verzoekers. Het andere toilet in de gang dat ook bedoeld is voor bezoekers is
niet voorzien van een Sanibroyeur. Enige ratio hiervoor ontbreekt. De vloeren
in de toiletten stinken verschrikkelijk naar urine en zijn ondanks toezeggingen
daartoe nog steeds niet vervangen. De vloer van de begane grond is op veel
plaatsen, speciaal in de gangkast, er vochtig (verrotte aardappelen). Dit is
precies boven één van de drie plekken waar het riool is verzakt, waarmee
aangegeven wordt dat er nog steeds geen houten laminaatvloer in de
woonkamer op de betonvloer kan worden aangebracht. De vochtige vloer zorgt
ook voor zeer hoge stookkosten, en dat terwijl mevrouw deze woning speciaal
voor haar handicap krijgt toegewezen. Het gedrag van verhuurder is in deze
situatie abominabel slecht te noemen en verzoekers vragen u dan ook hen de
maximale huurverlaging tegen de vroegste ingangsdatum begin juni 2013 toe
te kennen totdat beide onderhoudsgebreken volledig zijn hersteld.
Ik heb de zaak overgenomen van een andere advocaat. Aan huurder werd een
financiële compensatie toegezegd. Het is niet handig geweest van huurder om
huur in te houden, maar toen ik de zaak overnam was het kwaad al geschied.
De urinestank (in de vloer van de b.v. het toilet) is terug te voeren op de
gedragingen van de vorige bewoners en op de riolering.
Door de medewerker van verhuurder is tijdens een huisbezoek aangegeven
dat deze stank alleen weggenomen kan worden door de vloer te vervangen.
Er zijn geen opmerkingen over de woningwaardering.
27 mei 2014
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
 De riolering is verzakt op 3 punten. Wij hebben eerst de camera inspectie
bekeken. Vervolgens hebben wij aan het ingeschakelde bedrijf gevraagd of
deze riolering vervangen moet worden. Bij een vervanging van het riool
moeten ook alle vloeren uit de woning gehaald worden. Om dit te voorkomen
is er een afspraak gemaakt voor het plaatsen van een Sanibroyeur en het
viermaal per jaar preventief doorspuiten van de riolering.
 Door het bedrijf is vorige week nog de woning bezocht naar aanleiding van de
melding van een klacht dor huurder. Er was geen verstopping, gaf het bedrijf
aan, maar er is wel preventief doorgespoten.
 Ik ben akkoord met de woningwaardering.
COUGC ENV-2014-159244
Pagina 3 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de
bijbehorende maximale huurprijs vast.
27 mei 2014
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs vanaf 1 juli 2013. Op die
datum was de huurprijs € 445,54 per maand.
Onderhoud en gebreken
De commissie heeft er kennis van genomen dat de huurovereenkomst is ingegaan
op 8 maart 2013 en dat huurder vanaf het begin klachten heeft gemeld bij
verhuurder. Op enig moment zijn door huurder niet meer de volledige
huurpenningen voldaan, waardoor thans ook een procedure bij de rechter
aanhangig is.
Door de commissie kan binnen deze procedure uitsluitend worden ingegaan op
eventuele gebreken aan de woning. Dit betekent dat de commissie niet ingaat op
toezeggingen die al dan niet zijn gedaan door verhuurder. De commissie beperkt
zich tot de volgende vragen: zijn er ernstige gebreken, wanneer waren deze
gebreken bekend bij verhuurder, zijn de gebreken inmiddels verholpen, leiden de
gebreken tot een tijdelijke huurverlaging? Alle overige kwesties kunnen huurder en
verhuurder desgewenst voorleggen aan de rechter.
In het rapport worden twee ernstige gebreken benoemd.
Met betrekking tot het niet goed kunnen ventileren van de badkamer is door
rapporteur aangegeven dat dit gebrek niet door huurder is gemeld bij verhuurder.
Rapporteur is in deze procedure uitgegaan van de gebrekenbrief van 27 september
2013. Door de commissie is bij aanvang van de behandeling op de zitting gebleken
dat deze klacht wel aangemerkt moet worden als een bij verhuurder gemelde
klacht. De commissie baseert zich hierbij op de brieven van verhuurder van 18
september 2013, 27 augustus 2013, 18 juli 2013 en het huisbezoek van
verhuurder op 25 juni 2013. In de brief van 27 augustus 2013 wordt door
verhuurder aangegeven dat de onderhoudsklacht over het ventilatiesysteem van de
douche ter verdere afhandeling is doorgestuurd naar de opzichter. In de brief van
18 september 2013 geeft verhuurder aan dat de doucheruimte is voorzien van een
raam en dat om die reden het aanbrengen van een ventilatiesysteem niet
noodzakelijk is.
COUGC ENV-2014-159244
De commissie begrijpt dat vooral de klacht over de riolering en de gevolgen
hiervan in de woning het woongenot van huurder ernstig verstoren.
Door verhuurder wordt erkend dat de riolering op drie plaatsen is verzakt en dat dit
een ernstig gebrek is. Verhuurder heeft getracht dit gebrek te verhelpen door het
Pagina 4 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting
plaatsen van twee ontlastputten en een Sanibroyeur in het toilet die is gesitueerd
in de badkamer van huurder. Door verhuurder wordt aangegeven dat de riolering
niet is vervangen, omdat bij het vervangen van de riolering ook alle vloeren in de
woning moeten worden opengebroken. De door verhuurder gekozen oplossing is
minder ingrijpend en minder kostbaar, aldus het standpunt van verhuurder.
27 mei 2014
Door of namens huurder wordt aangegeven dat de klacht met het plaatsen van
twee ontlastputten en één Sanibroyeur niet is verholpen. Er zijn nog regelmatig
verstoppingen en juist het toilet dat is gesitueerd op de begane grond, in de gang
(en welk toilet ook door bezoekers wordt gebruikt) is niet voorzien van een
Sanibroyeur. Huurder geeft aan dat het regelmatig moeten laten doorspuiten van
de riolering en de stankoverlast in de woning (vooral de urinelucht die in de
toiletvloer is getrokken) als zeer belastend wordt ervaren.
Door verhuurder is het volgende overzicht verstrekt van data waarop het
ontstoppingsbedrijf de woning heeft bezocht.
25 maart 2012, toilet riolering;
30 maart 2012, toilet riolering;
4 april 2013, alles verstopt;
17 april 2013, kleine camera inspectie;
6 juni 2013, preventief reinigen;
26 juli 2013, alles verstopt;
30 augustus 2013, preventief reinigen;
17 september 2013, plaatsen ontlastputjes;
4 oktober 2013, alles verstopt,
22 oktober 2013, toilet riolering,
26 november 2013 alles verstopt,
29 januari 2014, grondleiding doorspuiten,
31 januari 2014, wasmachineafvoer riolering,
6 februari 2014, grondleiding preventief reinigen
20 maart 2014, grondleiding preventief reinigen.
Aangaande dit overzicht merkt dit commissie op dat in het rapport van
voorbereidend onderzoek wordt aangegeven dat de woning gedurende een jaar
vóór de door huurder afgesloten huurovereenkomst per 8 maart 2013 heeft
leeggestaan. Dit verklaart het ontbreken van klachtenmeldingen in de periode april
2012 tot maart 2013.
COUGC ENV-2014-159244
Door de commissie wordt vastgesteld dat ook na het aanbrengen van de
ontlastputjes en het plaatsen van een Sanibroyeur in september 2013 er nog
steeds sprake is van een gebrek aan de riolering. In de periode oktober 2013 tot
en met maart 2014 is het ontstoppingsbedrijf tenminste zeven maal actief geweest.
Door rapporteur is voorgesteld het gebrek aan te merken als een gebrek in
categorie C, nummer M2 (de riolering vertoont dusdanige gebreken dat er
terugvoer van afvalwater plaatsvindt). De commissie is echter van oordeel dat het
gebrek ernstiger is dan "het terugvoeren van afvalwater". De commissie merkt het
gebrek dan ook aan als het gebrek in categorie B, nummer 6 (het
rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat de bewoonbaarheid van de
woonruimte ernstig wordt geschaad.)
Pagina 5 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting
27 mei 2014
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle
informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
 De riolering is op drie plaatsen verzakt en ligt op tegenschot. Hierdoor
ontstaan steeds weer verstoppingen. Deze verstoppingen zijn niet tot een
einde gekomen met de aangebrachte ontlastputten en een Sanibroyeur. Dit is
een gebrek in categorie B (nummer 6);
 In de zijgevel van de badruimte in de aanbouw is slechts een klepraam
aanwezig. Er is geen natuurlijk ventilatiekanaal of anderszins aanwezig. Het
klepraam doet dienst als toevoer van buitenlucht. Omdat er geen
afvoermogelijkheid aanwezig is, wordt er geen luchtstroom gegenereerd om
de vochtige lucht adequaat te kunnen afvoeren. Dit is een gebrek in categorie
C (nummer 1);
Bij gebreken in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 30% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de
Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 188 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1
augustus 2013 vast op 188 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale
huurprijs van € 933,34 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van € 933,34 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 280,00 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 20 januari 2014. Dat is na de
wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken voor de eerste
maal bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden
voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder
heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 augustus 2013.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.
Als het gebrek in categorie B is hersteld, maar het gebrek in categorie C nog niet,
wordt de tijdelijke huurverlaging € 373,34 per maand. Vanaf de eerste van de
maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder een huurprijs van € 445,54
per maand betalen.
Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs
niet verhogen.
COUGC ENV-2014-159244
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de
gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak
te doen hierover.
Pagina 6 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting
27 mei 2014
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de
huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 de volgende ernstige gebreken:
 De riolering is op drie plaatsen verzakt en ligt op tegenschot. Hierdoor
ontstaan steeds weer verstoppingen. Deze verstoppingen zijn niet tot een
einde gekomen met de aangebrachte ontlastputten en een Sanibroyeur.
Dit is een gebrek in categorie B (nummer 6);
 In de zijgevel van de badruimte in de aanbouw is slechts een klepraam
aanwezig. Er is geen natuurlijk ventilatiekanaal of anderszins aanwezig.
Het klepraam doet dienst als toevoer van buitenlucht. Omdat er geen
afvoermogelijkheid aanwezig is, wordt er geen luchtstroom gegenereerd
om de vochtige lucht adequaat te kunnen afvoeren. Dit is een gebrek in
categorie C (nummer 1);
 Het puntenaantal van de woonruimte is 188;
 De geldende huurprijs van € 445,54 wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 280,00 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
COUGC ENV-2014-159244
Pagina 7 van 8
Zaaknummer
ZKN-2014-000775
Datum zitting
Legesveroordeling
 De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
27 mei 2014
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na
de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
MIDDELBURG, 27 mei 2014
De Huurcommissie,
mr. W.C. Brouwer
Zittingsvoorzitter
C. Kwast-Vastenhoud en drs. D.W. de Blank
Zittingsleden
COUGC ENV-2014-159244
Pagina 8 van 8