Transcript Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
Woonruimte
Keizerstraat 9
6411 XJ HEERLEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
ZKN-2013-003999
Datum zitting
22 januari 2014
31-03-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
Naam: [xxx]
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
Naam: [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 594,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2013 tijdelijk verlaagd
tot € 479,89 per maand.
-----------------------------------------------------------------------------------------I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 4 juli 2013 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden
verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige
onderhoudsgebreken. Op 2 mei 2013 heeft de huurder in een brief aan de
verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 10 december 2013 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 22 januari 2014
COUGB ENV-2014-047207
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Pagina 1 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-003999
Datum zitting
22 januari 2014
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
 De woningwaardering is gemaakt met behulp van een soort sensor. Er is
gemeten van muur tot muur. Alles is gemeten. Het rapport klopt
 Bij het kijken naar de woning, voor het afsluiten van de huurovereenkomst,
zag ik grint en een auto. Er waren grote kuilen bij de oprit. De vorige huurder
gaf aan dat al het grint weghalen niet was te doen. Ik wilde wel de garage
houden, maar niet het grint. Omdat het deels was weggehaald, heb ik het
restant van het grint naar de voortuin verplaatst.
 De vorige huurder had al diverse malen een melding gemaakt over een
lekkage. Zij hadden ook handdoeken liggen. Ik heb zelf ook de klacht gemeld
bij verhuurder. Ik had bezoek van een medewerker van verhuurder. Er werd
gezegd dat men 2 meter uit de muur weg zou graven. Er is een klein deel van
de muur geïnjecteerd, maar dit is een heel klein stukje en niet de muur die de
klachten heeft.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
 Wij zijn akkoord met de woningwaardering.
 Bij het aanvaarden van de woning was er een toegangspad van grint. Wij
wilden de garage afbreken, maar de huurder wilde wel de garage, maar wilde
geen grint. Toen is aan de vertrekkende huurder aangegeven dat deze het
grint moest verwijderen. Dit is gedaan, met als gevolg dat het pad is verzakt.
 Op de overname verklaring staat dat de garage met bestrating is
overgenomen door huurder en daarom zijn wij verrast door deze klacht. De
oude huurder zou ook het restant van het grint opruimen, maar huurder heeft
dit hergebruikt in de tuin.
 In de hele wijk zijn de kelders aangepakt. De firma die dit heeft uitgevoerd
hebben wij aangeschreven, op de werkzaamheden is nog een garantie van
toepassing. De kelder is niet vochtig zegt deze firma. Er zijn wel
zoutuitbloeïngen. Dit kan veroorzaakt worden door de aanwezigheid van een
wasmachine en droger. Deze firma zou de muur injecteren. De opdracht is in
mei gegeven en is waarschijnlijk in juni uitgevoerd.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de
bijbehorende maximale huurprijs vast.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 mei 2013. Op die
datum was de huurprijs € 594,00 per maand.
COUGB ENV-2014-047207
Onderhoud en gebreken
Huurder geeft in de gebrekenbrief aan dat de oprit naar de garage niet toegankelijk
is. Bij rapporteur bestond de indruk dat deze garage met oprit eigendom was van
verhuurder. Door verhuurder is aangegeven dat huurder bij aanvang van de huur is
aangeboden om de garage af te breken. Huurder heeft vervolgens aangegeven dat
Pagina 2 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-003999
Datum zitting
22 januari 2014
hij de garage graag wilde behouden. Huurder heeft vervolgens een
overnameverklaring ondertekend waarin is aangegeven dat hij de garage met
bestrating heeft overgenomen. Het grint dat in eerste instantie aanwezig was is op
verzoek van huurder deels verwijderd door de vorige huurder. Het restant van het
grint is door huurder in de tuin gebruikt. Gelet op de door huurder bevestigde
verklaring van verhuurder, dat hij de garage met bestrating heeft overgenomen
van de vorige huurder, kan de staat van de oprit naar de garage en het
toegangspad naar de zijpoort naast de garage, niet aan verhuurder verweten
worden. Huurder heeft hier zelf een onderhoudsplicht.
Ten aanzien van de vochtige keldermuur geeft verhuurder aan dat er in mei/juni
opdracht tot het uitvoeren van werkzaamheden is verstrekt. Verhuurder verwacht
dat deze werkzaamheden ook in die periode zijn uitgevoerd. Tijdens het onderzoek
in december 2012 door de rapporteur van de commissie bleek dat de gemetselde
kelderwand zeer vochtig tot nat is. Huurder geeft aan dat er sprake is van
waterdoorslag. De stelling van de firma die werkzaamheden heeft uitgevoerd dat
de kelder niet vochtig is staat haaks op de bevindingen van rapporteur. De
commissie is met rapporteur van oordeel dat hier sprake is van een ernstig gebrek.
Verhuurder heeft in juni 2013 de gescheurde wandtegels in de badruimte
vernieuwd en een gipsplaten plafond aangebracht. Dit plafond is in oktober 2013
behandeld met schimmelwerende verf.
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie
die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de
woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
 Tijdens regen vindt waterdoorslag plaats in de gemetselde kelderwand via de
kopgevel. Uit de metingen van rapporteur bleek dat de muur vochtig tot nat
was. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2).
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs.
In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de
maximale huurprijs redelijk.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 177 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. Door de Huurcommissie is vastgesteld dat de garage door huurder is
overgenomen. Dit betekent dat de garage niet in de woningwaardering tot
uitdrukking kan komen. De totale oppervlakte van de overige ruimten bedraagt dan
12,48 m² (bijkeuken en kelder). Dit wordt gewaardeerd met 12 x 0,75 = 9 punten
in plaats van 20,25 punten. Het verschil is 11,25 punten.
De oppervlakte van de garage wordt in beginsel aangemerkt als buitenruimte. De
oppervlakte van de buitenruimte is al vastgesteld op 154 m². Dit betekent dat de
bijtelling van de oppervlakte van de garage niet maakt dat de waardering van de
buitenruimte in een andere categorie valt (buitenruimte van 100 m² of meer). Er
vindt daarom geen extra waardering van de buitenruimte plaats. Dit betekent dat
er 11,25 punten op het totaal in mindering worden gebracht. De Huurcommissie
stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2013 vast op 166 punten. Bij
dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 799,81 per maand.
Pagina 3 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-003999
Datum zitting
22 januari 2014
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van € 799,81 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 479,89 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 juli 2013. Dat is binnen de
wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder
heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand
nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus
in op 1 juni 2013.
De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de
maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 594,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de
huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een
gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te
doen hierover.
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de
huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag?
Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen
rechtspersoon is, betaalt € 25,00 leges.
De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus € 450,00 betalen.
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 juni 2013 het volgende ernstige gebrek:
 De keldermuur is zeer vochtig tot nat door waterdoorslag via de kopgevel. Dit
is een gebrek in categorie C (nummer V2).
 het puntenaantal van de woonruimte is 166 punten.
 De huurprijs van € 594,00 die geldt op 31 mei 2013 wordt vanaf 1 juni 2013
tijdelijk verlaagd tot € 479,89 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Kosten
 De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
COUGB ENV-2014-047207
MAASTRICHT, 22 januari 2014
De Huurcommissie,
Pagina 4 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-003999
Datum zitting
22 januari 2014
mr. L.E.M. Zalme
Zittingsvoorzitter
C. Kwast-Vastenhoud en H.J.M. Groenemeijer
Zittingsleden
Pagina 5 van 5