Transcript Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Desember 2014
Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk
Ved all publisering av data, figurer o.l. fra denne statistikken, skal Eiendom Norge, Finn.no, og Eiendomsverdi oppgis som kilde
Innhold
Hovedpunkter
Prisutviklingen
Antall solgte boliger
Omsetningstid
2
4
7
8
Antall aktive annonser
10
Boligtyper, prisutvikling
Datagrunnlag og metode
12
13
Hovedpunkter
Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i desember 2014 var:
• 0,3 prosent høyere enn forrige måned.
Korrigert for sesongvariasjoner var prisene 1,0 prosent høyere enn forrige måned.
• 8,1 prosent høyere enn for et år siden.
Prisene i 2014 ble 2,1 % høyere enn de var i 2013.
Figur 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger
DESEMBER
0,4%
0,3%
0,2%
0,0%
-0,2%
-0,1%
-0,1%
-0,2%
-0,4%
-0,5%
-0,6%
-0,7%
-0,8%
-0,9%
-1,0%
-1,0%
-1,0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som
omsettes i Norge i løpet av et år.
Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger
ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner
i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7%
(der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%).
Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten.
For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser
og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2
Figur 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder.
Endring siste måned
18,0%
Endring siste år (m/m)
16,6%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,7%
9,6%
8,0%
7,2%
5,9%
6,0%
4,0%
2,4%
2,0%
0,0%
0,3%
0,2%
0,1%
0,1%
0,4%
0,0%
Oslo
Bergen
Trondheim Stavanger Kristiansan.. Tromsø
Oslo
Bergen
Trondheim Stavanger Kristiansan.. Tromsø
Tabell 1 Oppsummering prisendringer.
Område
Endring siste måned (m/m)
Endring siste år (m/m)
Endring siste 5 år (m/m)
Endring siste 10 år (m/m)
Oslo
0,3%
8,7%
40,5%
86,49 %
Bergen
0,2%
9,6%
42,2%
87,21 %
Trondheim
0,1%
7,2%
45,9%
88,17 %
Stavanger
0,0%
2,4%
34,5%
130,39 %
Kristiansand
0,1%
5,9%
10,5%
83,61 %
Tromsø
0,4%
16,6%
46,0%
86,09 %
Norge
0,3%
8,1%
34,2%
85,40 %
Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
3
Prisutviklingen
Figur 3 Prisutvikling gjennom året.
2014
2,1
2012
2,0
2013
Indeks (Jan 2003=1)
1,9
2011
1,8
1,7
2010
2009
1,6
2007
1,5
1,4
2006
2008
1,3
1,2
1,1
1,0
jan.
feb.
mars
apr.
mai
juni
juli
aug.
sep.
okt.
nov.
des.
Figur 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling.
220
200
Indeks (Jan 2003 = 100)
180
160
140
120
100
80
2003
2004
Nominell indeks
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Sesongkorrigert indeks
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
4
Figur 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall 2003-2014. Prosent
10%
5%
0%
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
-5%
2004
Nominell prisendring %
15%
Figur 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall 2003-2014. Prosent
Nominell prisendring %
30%
20%
10%
0%
2011
2012
2013
2014
2015
2012
2013
2014
2015
2010
2009
2008
Bergen
2011
Oslo
2007
2006
2005
2004
-10%
Trondheim
Nominell prisendring %
30%
20%
10%
0%
Kristiansand
Stavanger
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-10%
Tromsø
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
5
Tabell 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før.
Område
2006
2007
2008
2009
Oslo
Bergen
Trondheim
Stavanger
2010
2011
2012
2013
16,5 %
11,4 %
-4,9 %
15,5 %
12,0 %
-6,5 %
13,5 %
7,5 %
19,1 %
22,7 %
Kristiansand
19,8 %
16,6 %
Tromsø
13,1 %
7,9 %
Norge
14,2 %
11,4 %
-1,4 %
2014
-0,3 %
8,2 %
10,5 %
9,6 %
5,7 %
0,4 %
-2,6 %
10,9 %
11,0 %
6,3 %
5,1 %
4,0 %
-5,0 %
0,9 %
10,5 %
11,7 %
9,1 %
7,6 %
1,9 %
2,9 %
1,3 %
12,4 %
13,0 %
7,9 %
4,1 %
-2,0 %
6,2 %
1,1 %
6,8 %
6,5 %
1,2 %
-1,3 %
-1,8 %
-4,4 %
-2,9 %
4,8 %
4,3 %
5,9 %
9,9 %
11,5 %
0,9 %
8,2 %
8,7 %
7,0 %
4,8 %
2,1 %
Note: Årlig prisendring beregnes ved å sammenlikne vektet gjennomsnitt av månedsindeksene for aktuelt år og tilsvarende indeksgjennomsnitt for tidligere år.
Tabell 3 Fordeling av kvadratmeterpris.
Område
10%
25%
50% (median)
gjennomsnitt
75%
90%
OSLO
32 482
41 305
50 689
50 864
59 341
68 122
BERGEN
25 380
29 900
35 294
37 605
42 727
55 303
TRONDHEIM
25 250
29 917
37 006
38 746
47 272
53 947
STAVANGER
28 040
31 405
38 654
39 923
46 809
53 000
KRISTIANSAND
16 625
21 001
27 743
29 465
35 441
44 020
TROMSØ
26 764
31 864
38 510
39 169
45 861
52 500
13 410
19 178
28 046
31 309
41 302
54 078
10%
25%
50% (median)
gjennomsnitt
75%
90%
2 065 500
2 371 000
2 892 353
3 502 844
3 953 370
5 513 500
BERGEN
1 935 196
2 344 919
2 700 000
3 172 682
3 600 000
4 683 000
TRONDHEIM
1 880 965
2 270 347
2 615 067
3 095 977
3 550 000
4 800 000
STAVANGER
2 300 000
2 550 000
3 264 736
3 546 718
4 077 500
5 025 000
KRISTIANSAND
1 474 026
1 756 635
2 150 000
2 607 222
3 123 811
3 917 500
2 171 340
2 580 000
3 200 000
3 393 800
3 937 033
4 900 000
1 350 000
1 810 392
2 425 000
2 771 021
3 303 657
4 489 334
Norge
Tabell 4 Fordeling av totalpriser for boliger.
Område
OSLO
TROMSØ
Norge
Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem
opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene.
Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median),
75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger,
og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker
gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen
til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget
beskrevet ovenfor.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
6
Antall solgte boliger
Figur 7 Registrerte omsetninger. Månedlig.
3 500
3 366
3 144
3 140
3 000
927
2 956
761
2 500
452
2 000
504
2 521
745
871
496
834
453
1 987
1 875
3 172
3 111
2 831
975
494
439
1 500
1 000
desember
DESEMBER
986
2 421
843
741
455
492
415
1 777
1 337
1 669
1 642
1 265
500
1 533
1 694
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Eneboliger
Delt bolig
Leiligheter
Figur 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret.
desember
DESEMBER
90 000
80 000
70 000
79 356
25 372
24 876
24 300
13 363
13 539
13 281
43 118
45 820
45 437
44 204
46 118
2010
2011
2012
2013
2014
71 491
22 555
21 346
65 979
22 492
81 785
25 530
21 075
60 000
50 000
83 852
77 826
75 849
85 666
84 555
19 683
12 278
12 216
12 179
11 216
40 000
14 018
11 668
30 000
20 000
44 523
42 324
35 080
38 748
2008
2009
10 000
0
2006
2007
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
7
Omsetningstid
Figur 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall.
80
70
60
Antall dager
50
40
30
20
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Figur 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk.
desember
62
DESEMBER
60
53
Antall dager
50
47
47
45
42
43
2011
2012
49
48
2013
2014
40
30
20
10
0
2006
2007
2008
2009
2010
Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
8
Tabell 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. 2013 og 2014. Sortert etter omsetningstid siste måned.
2014
des.
nov.
okt.
BODØ
17
24
TROMSØ
19
33
BERGEN
20
15
16
OSLO
25
21
20
2013
sept.
aug.
juli
juni
mai
19
25
27
26
24
21
39
21
23
31
22
32
18
21
23
16
18
21
25
32
24
23
april
mars
feb.
jan.
des.
13
16
46
44
35
20
34
29
35
26
16
17
25
25
25
23
26
32
37
33
FREDRIKSTAD
26
40
27
44
43
39
33
33
36
31
48
50
46
DRAMMEN
36
26
28
34
39
55
27
36
28
31
36
44
43
TRONDHEIM
36
24
20
26
28
32
23
27
24
30
32
33
35
TØNSBERG
38
36
37
28
42
40
29
36
30
39
51
39
37
Buskerud utenom Drammen
41
35
41
42
42
43
38
33
59
38
55
51
45
Østfold utenom Fredrikstad
44
43
41
38
45
47
36
38
36
46
48
56
62
Akershus
44
28
31
36
42
48
31
35
34
34
43
46
42
Sør-Trøndelag utenom Trondheim
45
41
33
41
60
52
31
33
50
36
57
40
57
SKIEN
49
40
53
55
66
68
54
44
50
46
70
62
37
STAVANGER
53
35
35
29
37
50
31
33
39
37
55
51
45
Troms utenom Tromsø
54
73
57
69
53
54
57
82
54
61
60
59
52
Rogaland utenom Stavanger
56
42
45
49
60
63
39
43
42
49
47
55
50
HAMAR
58
39
31
27
35
36
33
30
25
37
33
75
55
Oppland utenom Lillehammer
58
40
40
49
63
52
35
53
65
68
93
79
46
ÅLESUND
60
45
35
40
56
59
40
45
46
43
56
55
41
Finnmark utenom Alta
60
49
59
63
49
59
65
83
60
46
93
62
67
ALTA
61
89
126
70
65
71
86
68
102
131
84
117
103
Telemark utenom Skien
61
62
50
52
60
87
48
55
45
80
69
61
63
Hordaland utenom Bergen
63
42
41
42
44
72
30
48
43
51
39
71
58
Vestfold utenom Tønsberg
64
45
45
52
56
62
36
42
53
51
59
66
62
Hedmark utenom Hamar
65
60
49
43
59
59
44
57
47
44
78
74
65
Nordland utenom Bodø
75
56
56
50
51
56
42
52
62
67
46
64
53
Møre og Romsdal utenom Ålesund
81
68
53
54
55
62
50
55
67
62
68
72
70
KRISTIANSAND
84
66
68
56
64
76
61
69
66
59
84
78
89
Sogn og fjordane
85
44
44
62
53
95
52
46
52
66
57
89
97
LILLEHAMMER
85
56
28
45
30
58
44
57
63
59
108
88
62
Nord-Trøndelag
89
50
42
36
67
52
39
50
47
68
57
56
49
Vest-Agder utenom Kristiansand
96
86
98
64
94
96
63
59
92
132
154
103
113
Aust-Agder
118
96
110
72
92
112
73
89
115
139
129
122
124
NORGE
48
36
36
36
41
50
33
36
38
41
48
50
49
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
9
Antall aktive annonser
Figur 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig 2003-2014
22 000
20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Figur 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig 2003-2014
desember
18 000
17 133
DESEMBER
16 000
14 000
12 238
12 000
11 191
10 412
10 000
9 303
9 090
7 813
8 000
10 725
7 343
8 221
9 208
8 495
7 492
6 000
4 000
2 000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2010
2011
2012
2013
2014
10
Figur 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene.
70
70
74
71
60
54
Median Liggetid
75
71
58
55
50
44
40
38
36
38
31
33
30
28
24
20
47
45
36
31
25
55
39
33
33
26
28
23
28
49
42
40
42
31
23
10
0
jan.
2012
feb.
mars
2013
2012
apr.
mai
juni
juli
aug.
sep.
okt.
nov.
des.
2014
2013
2014
Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
11
Boligtyper – prisutvikling
Figur 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder.
10,0%
9,6%
9,0%
8,7%
8,2%
7,8%
8,0%
7,0%
6,0%
5,1%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
Enebolig
Enebolig
Delt bolig
Delt
bolig
Leilighet
Leilighet
Selveierleilighet
Andelsleilighet
Selveierleilighet
Andelsleilighet
Figur 15 Utvikling pr. boligtype.
2,2
2,0
Indeks (Jan 2003=1)
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
Enebolig
Delt bolig
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0,8
Leilighet
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
12
Datagrunnlag og metode
Om statistikken
Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom
Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi
overtok beregningsansvaret.
Datagrunnlag
Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no.
Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner
hos Eiendomsverdi AS.
Metode
Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt
(som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra
et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør
den 1,7%).
Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price
Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes
til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn
samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform
av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så
kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å
identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av
observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike
typer boliger – og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet
oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker.
Sesongjustering
Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 – 2013 var prisstigningen sterkest i januar og
svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det
en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen
var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de
prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesongkorrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner.
Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser
Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige
kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for
sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må
imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare.
Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - eiendomsverdi
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
13