Transcript Tegningsinnbydelse - Bratsberg Næringseiendom AS.pdf

Årlig gj.snitt avkastning:
Årlig gj.snitt utbytte:
Bratsberg Næringseiendom AS
Informasjonsmemorandum – 10.mars 2014
16%
9,2%
Oppsummering transaksjonen
•
Investering i diversifisert og ny næringseiendom i Porsgrunn og Skien
•
Eiendomsverdi NOK 651 mill, egenkapital NOK 170 mill
•
Kjøpes på nettoyield 7,5%, tilsvarende 13.993 kr/kvm
•
Estimert gj.snitt årlig avkastning (IRR) på 16% på 10 år (på egenkapital, før skatt på investors hånd)
•
9,2% estimert gjennomsnittlig årlig utbytte (7% de 2 første årene, deretter 8 – 11%)
•
92% av investeringen/egenkapital tilbakebetales i løpet av 10 år gjennom utdelinger
•
Ved eventuell refinansiering etter 5 år kan investor få tilbakebetalt over 100% av investeringen
Investorer
Investor 34 – 50%
Egenkapital
Bratsberg Næringseiendom AS
Gjeld
Porselensfabrikken Eiendom AS
Kjøper 100%
av aksjene i…
Klosterøya Utvikling AS
Selger
Bratsberg Holding AS
Bratsberg Næring AS
Bratsberg Bruk (Eiendom)
Bank
2
Generelt
•
Svært godt beliggende næringseiendommer i
Porsgrunn og Skien
•
Totalt rehabiliterte og nye eiendommer med god
teknisk standard
•
Sentrum for fremtidsrettet byutvikling der
trivsel, funksjonalitet og miljø er i fokus
•
•
Nye bydeler med livskraftig sammensetning av
bolig og næringseiendom
Eiendommene i porteføljen gir en meget god
risikodiversifisering med god oppside på
inntektssiden
•
Nye kontrakter har blitt inngått på ca. 35%
høyere leie enn snittleien i porteføljen
•
Selger vil eie minimum 34% av aksjene i
Bratsberg Næringseiendom etter transaksjonen
•
Selgers driftsselskap forestår utleie og utvikling
av porteføljen
•
Langsiktig og bærekraftig utforming
•
God parkeringsdekning og kollektivdekning
•
Nærhet til byfunksjoner
3
Bratsberg
Gruppen og
nøkkelpersoner
•
Ledende utvikler av bynære bolig- og
næringsområder
•
Fokus på Grenlandsregionen
•
Etablert i 2004
•
Hovedkontor i Ferjegata 5 (Bratsberg Bruk)
•
8 ansatte samt sterke relasjoner med ledende
konsulentmiljøer
Petter Øygarden
Daglig leder i Bratsberg Gruppen
Etablerte Bratsberg Gruppen i 2004
20 års erfaring fra eiendomsbransjen, blant annet i
utviklingen av Conceptor AS samt ulike selskaper innenfor
tjenestesektoren.
Har erfaring fra industrivirksomhet, statlig administrasjon
samt fra lederverv i amerikansk næringsliv.
Siviløkonom fra BI og MBA fra USA
Kenneth Schybaj Antonsen
Økonomidirektør
Jobbet i Bratsberg Gruppen siden 2012 og var før det
revisor for selskapet siden 2004
Siviløkonom fra Handelshøyskolen Bodø, Statsautorisert
revisor fra Norges Handelshøyskole i Bergen
Haavard Skare
Direktør for utleie og utvikling i Bratsberg Gruppen med
ansvar for hele gruppens utleieaktivitet
Jobbet i Bratsberg Gruppen siden 2006
Mange års erfaring fra eiendomsutvikling og –forvaltning,
blant annet som regionsdirektør i Steen & Strøm
4
Grenlandsregionen
•
Omfatter Skien, Porsgrunn, Bamble og Siljan
•
En av Norges største cluster for forskning og
utvikling med blant annet Norsk Hydro og
Statoil sine fasiliteter på Herøya, Ineos og
Norcem, Høgskolen i Telemark, m.m.
•
Norges 5. største byregion med ca. 110.000
innbyggere
•
Tyngdepunktet i regionen er Skien og
Porsgrunn, med hhv. 54.000 og 35.000
innbyggere
•
Gode kommunikasjonsløsninger i jernbane,
E18, Grenland Havn og Torp Flyplass
•
Regionen er det største urbane området
mellom Oslo/Drammensregionen og
Kristiansand-regionen
•
Grenland Havn er Norges største industrielle
havn og håndterer mer enn 10 millioner tonn
årlig
•
Kompetent arbeidsmarked for Forskning og
Utvikling, IT, industri og logistikk
•
Nasjonalt industrielt tyngdepunkt: 2,2% av
Norges befolkning, ca. 5% av Norges BNP
5
Eiendommene
6
7
Porselensfabrikken Eiendom AS
8
9
Porsgrunn Porselensfabrikk,:
Tomtens størrelse totalt: ca. 31 mål
Godkjent utbygging næringseiendom:
Godkjent utbygging næringseiendom,
Ca. 30.000 kvm
Godkjent utbygging bolig:
Ca. 5.000 kvm / ca. 50 enheter
Porselensfabrikken Eiendom AS:
21.680 kvm næringseiendom
10
•
Porselensfabrikken Eiendom AS består av området som tidligere utgjorde gamle Porsgrund
Porselænsfabrik og Norrøna Slipesteinsfabrikk.
•
Området ligger sentralt i Porsgrunn by, grensende til elven og rett ved broen som binder sammen
østsiden og vestsiden av byen.
•
Porselensfabrikken og Norrøna er nå rehabilitert, ombygd og utvidet til moderne og attraktive
næringsarealer for butikker og kontorer.
•
Utleiebart areal utgjør 21.680 kvm. Av dette er allerede 20.613 kvm utleid til over 20 bedrifter med
flere enn 400 ansatte.
•
Området er blitt et attraktivt sted for bedrifter innenfor flere bransjer.
•
I området er det også bygd ut flere boligprosjekter, bl.a. Porselen Brygge. Prosjektet Norrøna
Brygge er under bygging nå. Disse prosjektene er realisert til de høyeste boligprisene i regionen.
11
12
Porselensfabrikken Eiendom AS - Leietakere > 1 mill
GREP (Kompetanseutvikling Grenland AS)
Friskhuset Grenland AS
Porsgrunds Porselænsfabrikk AS
NorgesGruppen Vestfold Telemark AS (KIWI)
Teleperformance Norge AS
Porsgrund Lavpris AS (Europris)
Imatis AS
T. Fjelland & Co (MX Sport)
Gatsoft AS
Sum 9 største leietakere
i % av totalt utleide arealer
Andre leietakere (19 stk)
Totalt, utleide arealer
Ledig
Totalt areal
Kvm
2 900
2 332
2 914
2 200
1 595
1 870
911
1 100
775
13 697
Leie/kvm
1 350
1 400
1 021
1 071
1 224
1 034
1 378
1 034
1 399
1 451
Leie
3 915 000
3 264 774
2 973 446
2 355 241
1 953 046
1 934 480
1 255 092
1 137 930
1 083 950
19 872 958
724
1 207
5 009 840
24 882 797
66 %
6 917
20 613
1 067
21 680
Gj.leietid
6,8
8,0
6,3
6,3
3,5
7,5
3,5
6,3
2,0
KPI
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
80 %
6,1
13
Klosterøya Utvikling AS
14
15
Klosterøya, område:
Tomteområde totalt: ca. 130 mål
Godkjent utbygging næringseiendom:
Ca. 160.000 kvm
Godkjent utbygging bolig:
Ca. 40.000 kvm
Klosterøya Utvikling AS:
20.313 kvm næringseiendom
16
•
Bratsberg Gruppen kjøpte i 2011 området som tidligere utgjorde Union papirfabrikk i Skien.
•
Klosterøya er regulert som en del av Skien sentrum. Her bygges Skiens nye bydel med moderne
boliger, funksjonelle næringslokaler, ny videregående skole og kultur/-idrettstilbud
•
Klosterøya har svært god beliggenhet mellom to vannspeil og kun 500 meter fra Skien rådhus og
byens historiske sentrum.
•
Etter at Union stanset papirproduksjonen i 2006 er nå flere enn 80 virksomheter med ca. 400
medarbeidere etablert seg på øya.
•
Beliggenhet, servicetilbud og god tilgjengelighet har gjort området til et attraktivt sted for nye
virksomheter.
•
Bratsberg Næringseiendom AS skal gjennom Klosterøya Utvikling AS eie totalt 20.294 nyrenoverte
kvm næringsareal, hvor 19.410 kvm allerede er utleid til virksomheter innen IT, innovasjon,
bioteknologi og kunst/kultur
•
Telemark Fylkeskommune har besluttet å bygge ny videregående skole for 1.250 elever på området
17
18
19
20
Klosterøya Utvikling AS - Leietakere > 1 mill
Friskhuset Grenland AS
Union Bryggeri AS
Teater Ibsen AS
Rambøll Norge AS
JIMMAB Förvaltning AB (Eventyrfabrikken)
Skien Kommune
Sum 6 største leietakere
i % av totalt utleide arealer
Andre leietakere (74 stk)
Totalt, utleide arealer
Ledig
Totalt areal
Kvm
2650
1885
2550
865
1950
1150
11 050
Leie/kvm
1 492
1 727
888
1 700
738
1 079
1 233
54 %
8 360
19 410
884
20 294
Leie
3 952 500
3 255 613
2 263 301
1 470 500
1 439 641
1 241 378
13 622 932
Gj.leietid
9,83
5,49
1,82
7,83
9,83
8,12
KPI
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
59 %
1 126
1 187
9 411 078
23 034 010
5,6
21
Bratsberg Næring AS og Bratsberg Bruk
22
23
Porsgrunn
Porselensfabrikk
Bratsberg Næring AS (BN):
4.113 kvm næringseiendom
Bratsberg Bruk (BB):
451 kvm næringseiendom
BB
BN
BN
24
Bratsberg Næring AS:
•
Bratsberg Gruppen har siden 2005 bygd ut Porsgrunn Sentrum Sør, en ny bydel i Porsgrunn
beliggende langs elven ved bybroen og kjøpesenteret "Down Town". Prosjektet har fått mye positiv
omtale, og brukes ofte som et eksempel på god byutvikling.
•
Områdets attraksjon for butikk- og næringsetableringer vil øke ytterligere etter hvert som Sektor
Gruppen rehabiliterer "Down Town" kjøpesenter.
•
Området er bygd ut med 150 leiligheter og ca. 5.500 kvm butikk- og kontorlokaler.
Bratsberg Bruk:
•
Bratsberg Gruppen har rehabilitert den gamle fabrikkbygningen Bratsberg Bruk til moderne
kontorer og leiligheter, og har her sitt hovedkontor
25
Bratsberg Næring AS - Leietakere > 400.000
Nordea Bank AS
Jonas B Gundersen Porsgrunn AS
Mr. Wok AS
Fokus Bank ASA (Danske Bank)
Dolly Dimple's Eiendom AS
Sum 5 største leietakere
i % av totalt utleide arealer
Andre leietakere (14 stk)
Totalt, utleide arealer
Ledig
Totalt areal
Bratsberg Bruk (Ferjegata 5)
Bratsberg Eiendom Drift AS
Totalt, utleide arealer
Kvm
532
350
356
300
233
1 771
Leie/kvm
2 406
1 771
1 475
1 707
1 967
1 917
57 %
1 328
3 099
1 006
4 104
Kvm
451
451
Leie
1 279 714
620 018
525 000
512 113
458 581
3 395 426
Gj.leietid
3,82
5,91
10,83
0,91
1,24
KPI
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
68 %
1 211
1 615
Leie/kvm
1 750
1 750
1 607 498
5 002 924
Leie
789 250
789 250
5,0
Gj.leietid
10,0
10,0
KPI
100 %
100 %
26
27
Transaksjonen
28
Transaksjonsoversikt
Øygarden Eiendom AS
Conceptor AS
40%
60%
Selger
Lokal forvalter:
Bratsberg Eiendom Drift AS
Leietakeroppfølging
Utleie, HMS, rutiner etc.
Oppfølging av teknisk vedlikehold
Bratsberg Holding AS
Porselensfabrikken Eiendom AS
Klosterøya Utvikling AS
Bratsberg Næring AS
Bratsberg Bruk (Eiendom)
34-50%
Kjøper:
Transaksjonen
Tilrettelegger:
Fazenda Securities AS
Due diligence
Egenkapital
Fremmedkapital
Bratsberg Næringseiendom AS
Eiendomsverdi ca. NOK 651 mill
Ca. 120 leieforhold
Ca. 5,5 år vektet gjenværende leieperiode
Sentral forvalter:
Fazenda Asset Management AS
Regnskapsførsel og administrasjon
Rapportering
Styrearbeid og generalforsamlinger
Nøkkelinformasjon om transaksjonen
Pris
‒ Eiendommene kjøpes på nettoyield 7,5%
‒ Dette gir en eiendomsverdi på NOK 651 mill
‒ Tilsvarer en eiendomsverdi per kvm på NOK 13.993
Syntetisk leie
‒ Selger betaler syntetisk leie på Rambøll Norge AS og Grep
(Kompetanseutvikling Grenland AS ) inntil de flytter inn
 Leieforholdene starter hhv. 15.2.2015 og 1.12.2014
 Leieinntektene fra disse utgjør hhv. NOK 1,5 og 3,9
mill
Garantileie
‒ Selger garanterer 1.794 kvm ledige arealer med 1.350
kr/kvm i 10 år
Strukturell ledighet
‒ Det er estimert en strukturell ledighet i porteføljen på
2,5%
‒ 2,5% av bruttoleie (tilsvarer NOK 1,45 mill), inkludert
garantileie og syntetisk leie, er trukket fra i
nettoleieberegning
‒ Felleskostnader (NOK 200 kr/kvm) på 2,5% av arealene
anses som eierkostnad
Eierkostnader
‒ 47 kr/kvm i vedlikeholdsavsetninger, 9 kr/kvm i stipulert
forsikringskostnad og ca. NOK 1,1 mill i eiendomsskatt
‒ Fortvaltningskostnad på 5,5% av bruttoleie, fordelt på lokal
og sentral forvaltning
Eierskap
‒ Transaksjonen gjennomføres med målsetning om 34 - 50%
eierskap til dagens eiere
‒ Dagens eiere vil også i fremtiden forvalte byggene
‒ Investeringer og leietakertilpasninger på ledige arealer
fordeles mellom kjøper og selger avhengig av leietider på
nye kontrakter
‒ Det vil lages særskilt avtale mellom forvalter og kjøper
angående eventuell utvikling av Teater Ibsen
‒ Selger kan velge å ikke gjennomføre transaksjonen hvis
mindre enn 50% av total egenkapital innhentes fra
eksterne investorer (dvs. andre enn Selger)
Overtakelse
‒ Planlagt overtakelse 30.4.2014
30
Nøkkeltall, avkastning og lån
31
Bratsberg Næringseiendom AS
Porselensfabrikken Eiendom AS
Klosterøya Utvikling AS
Bratsberg Næring AS
Ferjegata 5 (eiendom)
Brutto leie
Ledig areal, Porselensfabrikken Eiendom AS
Ledig areal, Klosterøya Utvikling AS
Ledig areal, Bratsberg Næring AS
Ledig areal, Ferjegata 5 (eiendom)
Sum ledig areal
Leie 100% utleid
Strukturell ledighet, 2,5%
Total bruttoleie som basis for pris
2014
24 882 797
23 034 010
5 002 924
789 250
53 708 981
1 440 450
1 193 400
1 357 695
3 991 545
57 700 526
-1 442 513
56 258 013
Merk: Garantileien omfatter 1.794 kvm (dvs. ledige arealer minus strukturell ledighet) med NOK 1.350 per kvm
Driftskostnader (estimert):
Vedlikehold
Forsikring
Forvaltning (5,5%)
Eiendomsskatt
Revisjon
Styrehonorar
Underdekning felleskostnader, strukturell ledighet
Sum driftskostnader
Netto leie
Eiendomsverdi
2 181 609
418 765
3 223 918
1 065 923
156 289
150 000
232 647
7 429 151
Kvm
20 613
19 410
3 099
451
43 573
1 067
884
1 006
2 957
46 529
-1 163
45 366
Per kvm
1 207
1 187
1 615
1 750
1 233
1 350
1 350
1 350
Kvm
46 529
46 529
Per kvm
47
9
1 350
1 240
1 240
200
48 828 862
1 076
651 051 499
13 992
32
Avkastning ved salg etter 10 år
Estimert avkastning
Gjennomsnittlig årlig avkastning (IRR)
Gjennomsnittlig årlige utdelinger hele
perioden
15,9 %
9,2 %
*Avkastning på investert egenkapital, før skatt på investors hånd
Estimert utbyttestruktur
Utbytte (NOK'000)
i % av egenkapital
Utbytte totalt (NOK'000)
i % av egenkapital
Prosjektverdiberegning
Eiendomsverdi
Tilretteleggingshonorar
Andre oppstartskostnader*
Prosjektverdi
15.04.2015
11 900
7,0 %
156 400
92,0 %
15.04.2016
11 900
7,0 %
NOK ('000)
651 051
13 281
4 643
668 975
15.04.2017
13 600
8,0 %
Estimert utbetaling til investor
Netto utbetaling etter salg 2024
Sum utdelinger 2014 - 2024
Total utbetaling til investor
NOK ('000)
472 630
156 400
629 030
*Før skatt på investors hånd
15.04.2018
13 600
8,0 %
15.04.2019
15 300
9,0 %
15.04.2020
17 000
10,0 %
Forutsetninger
Investeringsperiode
Salgsyield (samme som kjøpsyield)
Inflasjon 2014, 2015 og 2016 (hhv.)
Inflasjon 2017 - 2024
15.04.2021
17 000
10,0 %
15.04.2022
18 700
11,0 %
15.04.2023
18 700
11,0 %
15.04.2024
18 700
11,0 %
10 år
7,5 %
1,5%, 2%, 2,25%
2,5 %
*Etableringsgebyr bank, juridisk og teknisk due diligence og
arbeidskapital
Finansiering
Egenkapital
Gjeld bank
Total finansiering
NOK ('000)
170 000
498 975
668 975
33
Alternative avkastningsscenarioer
Refinansiering etter 5 år (2019)
Utbetaling til investor ved refinansiering 2019
Utdelinger frem til refinansiering 2014 - 2019
Totale utbetalinger inkl. refinansiering 2019
112 819
63 900
176 719
Ny refinansiering etter 10 år (2024)
Utbetaling til investor ved refinansiering 2024
Utdelinger frem til refinansiering 2020 - 2024
Totale utbetalinger, inkl refinan. 2020 - 2024
142 473
64 500
206 973
Totalt utbetalinger ved refinansiering 2019 og 2024
Refinansiering 2019 + utdelinger
Refinansiering 2024 + utdelinger (2019-2024)
Totale utbetalinger 2024
Utbetaling etter 5 år (antall ganger egenkapital)
Utbetaling etter 10 år (antall ganger egenkapital)
176 719
206 973
383 692
1,04
2,26
*estimater, ikke hensyntatt transaksjonskost m.m.
Estimert avkastning, leieøkningsscenario
Gjennomsnittlig årlig avkastning (IRR)
Gjennomsnittlig årlige utdelinger hele perioden
*På egenkapital, før skatt på investors hånd
20,7 %
13,0 %
Refinansiering 2019:
‒ Refinansiering i 2019 kan gi betydelig utbetalinger til investor
 Forutsatt at eiendommene verdivurderes til samme yield
(7,5%) som dagens kjøpsyield
 Forutsatt refinansiering til 75% av eiendomsverdi, omtrent
samme låneutmåling som dagens låneutmåling
‒ Kan gi NOK 113 mill i utbetaling til investorer, ca. 66% av investert
egenkapital
‒ I dette scenarioet vil investorer i tillegg ha mottatt NOK 64 mill i
utdelinger for 2015 – 2018
‒ Totalt vil investor da ha fått NOK 177 mill, eller over 1 ganger investert
egenkapital, i løpet av 5 år
Ny refinansiering 2024, i stedet for salg
‒ Refinansiering på samme forutsetninger i 2024 kan gi investor
ytterligere NOK 142 mill, samt NOK 65 i utdelinger i perioden, så totalt
NOK 207 mill
‒ Investor kan dermed få utbetalt ca. NOK 384 mill, eller 2,26 ganger
investert egenkapital, på 10 år gjennom refinansiering og utdelinger
Økning i leieinntektene:
‒ Gjennomsnittlig leienivå per kvm er på NOK 1.233 per kvm
‒ En økning på 20% (5% per år fra 2015 – 2018) vil fortsatt gi et leienivå
betydelig under de nyeste kontraktene som er inngått
‒ Et slik scenario vil gi et løft i avkastning til investor
34
Detaljer ved omsøkt låneutmåling
Låneutmåling bank
‒ Totalt NOK 499 mill, 76,6% av Eiendomsverdi
Avdrag
‒ Avdrag på ca. NOK 15 mill per år, tilsvarende 3% av låneutmåling
Rente og margin
‒ Totalt 5,35% rentekostnad per år, bankmargin er 2,25% og 3,1%
er forutsatt 10 års rentebinding
‒ 10-års swap kan endre seg frem til oppgjørstidspunkt
(antatt 30.4.2014), noe som vil gi avkastningseffekt
‒ 0,5% endring i 10 års swap vil gi ca. 0,8% endring i IRR i
et scenario der eiendommene selges på samme yield
etter 10 år
Residuallån
‒ NOK 424 mill etter 5 år (65% av Eiendomsverdi)
‒ NOK 349 mill etter 10 år (54% av Eiendomsverdi)
35
Estimert kontantstrøm og regnskap
36
Estimert kontantstrøm
Kontantstrøm
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Netto leieinntekter
32 515
49 475
50 351
51 353
52 489
53 649
54 836
56 048
57 288
58 555
59 849
Oppstartskostnader
-17 681
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Renteinntekt
Rentekostnad lån 1
Rentekostnad lån 2
Netto finans
564
-10 988
-4
-10 428
375
-25 968
0
-25 593
318
-25 168
0
-24 850
274
-24 367
0
-24 093
273
-23 567
0
-23 294
292
-22 767
0
-22 475
320
-21 966
0
-21 646
365
-21 166
0
-20 801
341
-20 366
0
-20 024
295
-19 565
0
-19 271
288
-18 765
0
-18 477
Betalt skatt for AS
0
0
0
0
0
0
0
-2 096
-6 144
-6 860
-7 571
Salg av eiendom
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 817 940
4 406
23 882
25 501
27 259
29 194
31 175
33 189
33 152
31 119
32 424 851 741
Avdrag lån 1, serielån
Avdrag lån 2, serielån
Sum avdrag
Netto kontantstrøm
eiere/långivere
Utbytte
-7 480
-500
-7 980
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-14 960
0
-14 960
-3 574
0
8 922
-11 900
10 541
-11 900
12 299
-13 600
14 234
-13 600
16 215
-15 300
18 229
-17 000
18 192
-17 000
16 159
-18 700
17 464 836 781
-18 700 -491 330
Endring i likviditet
-3 574
-2 978
-1 359
-1 301
634
915
1 229
1 192
-2 541
-1 236 345 451
Kontantbeholdning
14 251
11 272
9 913
8 612
9 247
10 161
11 391
12 582
10 041
8 805 354 256
Netto kontanstrøm før
avdrag lån
-14 960
0
-14 960
37
Estimert regnskapsmessig resultat
og balanse
Regnskapsm. resultat
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Sum inntekter
Sum eierkostnader
37 349
-22 614
57 017
-7 542
58 044
-7 693
59 219
-7 866
60 552
-8 063
61 914
-8 265
63 307
-8 471
64 732
-8 683
66 188
-8 900
67 677
-9 123
69 200
-9 351
Netto leieinntekter
Regnskapsm. avskrivn.
Netto finanskostnader
Gevinst salg av eiendom
14 735
-5 965
-16 995
0
49 475
-8 985
-25 393
0
50 351
-8 985
-24 650
0
51 353
-8 985
-23 893
0
52 489
-8 985
-23 094
0
53 649
-8 985
-22 275
0
54 836
-8 985
-21 446
0
56 048
-8 985
-20 601
0
57 288
-8 985
-19 824
0
58 555
-8 985
-19 070
0
59 849
-8 985
-18 277
262 699
-8 225
15 097
16 716
18 475
20 410
22 390
24 405
26 463
28 479
30 500
295 287
0
0
0
0
0
0
2 096
6 144
6 860
7 571
8 295
-8 225
15 097
16 716
18 475
20 410
22 390
22 309
20 318
21 619
22 928
286 991
Resultat før skatt
Skattekostnad
Årsresultat
Regnskapsm. balanse
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Bygg
Tomt
Kontantbeholdning
443 260
201 826
14 251
434 276
201 826
11 272
425 291
201 826
9 913
416 307
201 826
8 612
407 322
201 826
9 247
398 338
201 826
10 161
389 353
201 826
11 391
380 369
201 826
12 582
371 384
201 826
10 041
362 400
201 826
8 805
0
0
354 256
Sum eiendeler
659 337
647 374
637 030
626 745
618 395
610 325
602 570
594 777
583 252
573 031
354 256
Aksjekapital
Annen egenkapital
Gjeld
170 000
-20 125
509 462
170 000
-16 928
494 302
170 000
-13 812
480 842
170 000
-8 937
465 682
170 000
-3 827
452 222
170 000
1 564
438 762
170 000
6 873
425 697
170 000
8 491
416 286
170 000
11 410
401 842
170 000
15 638
387 392
-302 630
302 630
354 256
Sum gjeld og egenkapital
659 337
647 374
637 030
626 745
618 395
610 325
602 570
594 777
583 252
573 031
354 256
38
Forvaltning, administrasjon
og regnskapsførsel
39
Forvaltningsavtaler
1. Sentral forvaltning – Fazenda Asset Management AS
(«FAM»)
a) Regnskapsførsel og administrasjon
b) Fakturering, MVA og ligning
c) Rapportering til styret og aksjonærene
d) Gjennomføring av styremøter og generalforsamlinger
2. FAM vil ha et basishonorar på grunnlag av selskapets
bruttoleieinntekter, inkludert garantileie
a) 3% av bruttoleie, tilsvarende ca. NOK 1,7 mill basert
brutto leieinntekter for 2014
b) Exit honorar på 0,75% av eiendomsverdi ved salg
c) Arbeid i forbindelse med eventuell utvikling og
refinansiering vil avtales særskilt med selskapets
styre
1. Lokal forvaltning – Bratsberg Eiendom Drift AS («BED»)
a) Leietakeroppfølging, herunder utleie og re-utleie
b) Oppfølging av HMS, FDV-dokumentasjon, rutiner m.m.
c) Oppfølging av teknisk vedlikehold
2. BED vil ha ansvar for selskapets daglig ledelse
3. BED vil ha et basishonorar på grunnlag av selskapets
bruttoleieinntekter, inkludert garantileie
a) 2,5% av bruttoleie, tilsvarende ca. NOK 1,4 mill basert
på brutto leieinntekter for 2014
b) BED vil i tillegg blir honorert med 7,5% av første års
leieinntekt på re-forhandlede kontrakter, samt 15% av
første års leieinntekt på nye kontrakter
4. BED vil være insentivert for å lage best mulig avtale for
selskapet i forbindelse med eventuell utvikling av Teater Ibsen.
40
Struktur og organisering
41
Selskapsstruktur og organisering (1)
Bratsberg Næringseiendom AS vil være et aksjeselskap, regulert av aksjeloven
Selskapet stiftes med en aksjekapital på NOK 30 000. Selskapet vil kun ha én aksjeklasse og aksjene vil være fritt
omsettelige
Selskapet er i dag et såkalt «hylleselskap» eiet av Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS. Aksjene til dagens eier vil
innløses gjennom en kapitalnedsettelse med utbetaling av innbetalt aksjekapital, dvs. NOK 30 000
Emisjon på NOK 170 000 000 vil gjennomføres snarest mulig etter utløpet av bestillingsperioden
Styret vil utpekes av investorene
Selskapet vil ikke ha ansatte. Den daglige ledelse av Selskapet er utkontraktert til Bratsberg Eiendom Drift AS.
Selskapets juridiske rådgiver vil være Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig. Honoraret til juridisk rådgiver er estimert å
utgjøre NOK 1 500 000 eks mva. for arbeidet knyttet til etablering av selskapet, due diligence, forhandlinger, finansiering
og avtalestrukturen knyttet til transaksjonen. Honorarer til juridisk rådgiver vil faktureres med påslag for mva.
42
Selskapsstruktur og organisering (2)
SELSKAPETS AVTALER
Selskapet vil inngå
1. Avtale om tilrettelegging med Fazenda Securities AS
2. Avtale om administrativ forvaltning, regnskapsførsel og
rapportering med Fazenda Asset Management AS
3. Avtale om lokal forvaltning med Bratsberg Eiendom Drift AS
Hovedbetingelsene i Forvaltningsavtalen (se s.39 i denne
presentasjon)
tilretteleggingshonorar tilsvare ca. NOK 12 mill. Dette utgjør ca.
7% av innhentet egenkapital
Utkast til tilretteleggingsavtale og forvaltningsavtale er
tilgjengelig hos Fazenda Securities AS. Den enkelte investor
oppfordres til å gjøre seg kjent med det nærmere innholdet i
avtalene før han/hun inngir bestilling på vedlagte
Bestillingsblankett
SELSKAPETS VEDTEKTER
Oppsigelsestid på 6 mnd. Arbeid i forbindelse med salg, emisjon
og lignende skal honoreres på timebasis
Den enkelte investor oppfordres til å gjøre seg kjent med det
nærmere innholdet før han/hun inngir bestilling på vedlagt
Bestillingsblankett.
HOVEDBETINGELSENE I TILRETTELEGGINGSAVTALEN
STYRETS SAMMENSETNING
Omfatter nødvendig etablering og strukturering av etablering av
Selskapet, herunder kapitalinnhenting, samt rådgivning som
relaterer seg til bankfinansiering. Fazendas
tilretteleggingshonorar er betinget av at Selskapet
gjennomfører emisjonen slik beskrevet på s. 28-29, og skal være
lik 1,25% av Eiendomsverdi pluss 4% av innhentet egenkapital
(utover egenkapital investert av selger). Hvis Fazenda innhenter
66% av egenkapital, og 34% investeres av Selger, vil totalt
Styret vil bli valgt av investorene i generalforsamling.
43
Bestillingsinformasjon
44
Bestillingsinformasjon for
kapitalforhøyelsen
BESTILLINGENS STØRRELSE
Pris pr aksje i kapitalforhøyelsen er satt til NOK 1.000, hvor NOK 1
vil være aksjens pålydende og NOK 999 vil være overkurs.
Minste bestillingsbeløp er satt til NOK 1.000.000. Bestilling
utover minste bestillingsbeløp må skje i trinn av NOK 500.000.
BESTILLINGSPERIODE
Bestillingsperioden løper til og med 11.04.2014. Fazenda kan
også beslutte at bestillingsperioden kan avsluttes på et tidligere
tidspunkt ved fullbestilling eller hvis det av andre grunner
vurderes som hensiktsmessig. Fazenda kan også beslutte å utvide
bestillingsperioden med inntil 8 uker. Bestilling gjennom allerede
innkomne bestillingsblanketter hos Fazenda vil være bindende for
Tegner selv om bestillingsperioden utvides. Blir
bestillingsperioden utvidet blir betalingsfristen forlenget
tilsvarende.
TILDELING OG TEGNING
Bestiller aksepterer at Fazenda etter eget skjønn kan fastsette at
Bestiller skal få tildelt færre aksjer enn i henhold til det beløp
bestilleren ovenfor har forpliktet seg til å tegne, herunder at
Bestiller ikke skal få tegne eller få tildelt aksjer. Bestillinger på
over 10 % av Tegningsprovenyet vil prioriteres ved tildelingen.
Foreløpig melding til Bestiller om tildeling forventes å bli gitt
rundt 15.04.2014. Det er et siktemål å avholde ekstraordinær
generalforsamling for vedtakelse av kapitalforhøyelsen i
Selskapet innen 22.04.2014 hvor aksjene tegnes. Aksjene gir rett
til utbytte fra og med regnskapsåret 2014. Det er ikke adgang til å
overdra aksjene før kapitalforhøyelsen er registrert i
Foretaksregisteret og aksjonærene er registrert i selskapets
aksjonærregister.
BETALING
Betaling for tildelt kapital skal finne sted senest 25.04.2014. Hvis
det ikke er dekning på konto på betalingsdagen påløper den til
enhver tid gjeldende forsinkelsesrente som nærmere regulert av
lov 1976 nr 100 om renter ved forsinket betaling. Ved manglende
betaling forbeholdes rett for (i) Fazenda til å annullere tegningen,
eller (ii) Fazenda å selge den tildelte kapital for tegnerens regning
og risiko.
45
Utkast til vedtak for kapitalforhøyelse
Selskapets styre vil fremme forslag om at det treffes følgende vedtak om kapitalforhøyelse i Selskapets ekstraordinære
generalforsamling:
1. Aksjekapitalen forhøyes med NOK 170.000 ved utstedelse av 170.000 aksjer hver pålydende NOK 1,-;
2. Vedtektene § 5 endres tilsvarende;
3. Det skal betales NOK 1.000,- for hver aksje;
4. De nye aksjene tegnes av de investorer med det antall aksjer og totale tegningsbeløp som fremgår av Bestillingsblankett. Følgelig
frafalles aksjeeiernes fortrinnsrett til å tegne de nye aksjene;
5. Tegningen skjer ved at Jørn Heiersjø i Fazenda Securities AS tegner aksjer på vegne av Bestillerne i henhold til fullmakt den enkelte
Bestiller har gitt ved å signere på Bestillingsblanketten inntatt i Presentasjonen datert 10.03.2014. Aksjene tegnes i
generalforsamlingsprotokollen;
6. Betaling skal skje til Selskapets bankkonto umiddelbart. Selskapet skal kunne disponere aksjeinnskuddet før kapitalforhøyelsen er
registrert i Foretaksregisteret.
7. De nye aksjene gir fulle aksjonærrettigheter fra og med tidspunkt for generalforsamlingsvedtaket og gir rett til utbytte fra
regnskapsåret 2014.
8. Dersom aksjonær som eier minst 25 prosent av aksjene i Selskapet oppnår eller mottar et bona fide tilbud fra en ekstern tredjepart
for overtakelse av samtlige aksjer i Selskapet, har Selskapets andre aksjonærer en plikt til enten (i) å overta den selgende
aksjonærens aksjer i Selskapet eller (ii) å selge sine aksjer til den eksterne tredjeparten. I begge tilfeller skal aksjeprisen fastsettes
forholdsmessig basert på tilbudet fra den eksterne tredjeparten.
46
Skattemessige forhold
47
Skattemessige forhold (1)
Generelt:
Nedenfor er det gitt en generell beskrivelse av noen skattemessige forhold av betydning for norske investorers skatteplikt i forbindelse med
erverv, eierskap og realisasjon av aksjer i Bratsberg Næringseiendom AS (”Selskapet”). Beskrivelsen er en generell orientering, basert på
gjeldende norsk skattelovgivning per 9. mars 2014. Endringer i gjeldende regelverk vil kunne medføre endrede skattemessige virkninger for
investorene. Som det fremgår vil beskatningen være ulik avhengig av om investor opptrer gjennom et aksjeselskap eller som privatperson.
Sammendraget tar ikke sikte på å være noen juridisk eller skattemessig rådgivning rettet mot den enkelte investor, og investor anbefales å
rådføre seg med egen skatterådgiver for avklaring av individuelle skattemessige konsekvenser.
Informasjonsmemorandumet omhandler ikke forhold knyttet til aksjonærer skattemessig hjemmehørende i utlandet.
1. Beskatning av utbytte fra Selskapet
a) Der investor er et aksjeselskap eller likestilt selskap:
Utbytte fra Selskapet som mottas av en investor som er et norsk aksjeselskap eller likestilt selskap vil være skattefritt etter fritaksmetoden.
Selskaper omfattet av fritaksmetoden skal imidlertid inntektsføre 3 prosent av ellers skattefrie utbytter, som beskattes som alminnelig
inntekt med en skattesats på 27 prosent. Dette gjelder ikke dersom slikt selskap eier mer enn 90% av aksjene i Selskapet. Eventuelle tap ved
realisasjon ved realisasjon av aksjer omfattet av fritaksmetoden, kan fradras i inntektsgrunnlaget.
b) Der investor er en privat person:
Utbytte fra Selskapet som mottas av en personlig aksjonær vil beskattes etter aksjonærmodellen. Aksjonærmodellen innebærer at utbytte
som overstiger et såkalt skjermingsfradrag vil være skattepliktig som alminnelig inntekt på aksjonærens hånd, med en skattesats 28 prosent.
Utbytte innenfor skjermingsfradraget vil være skattefritt.
Skjermingsfradraget fastsettes lik aksjonærenes skattemessig inngangsverdi på den enkelte aksje (kostpris, arveavgiftsgrunnlag mv.)
multiplisert med en skjermingsrente. Skjermingsrenten settes lik gjennomsnittlig rente for statskasseveksler med 3 måneders løpetid.
Skjermingsrenten for 2013 var 1,1 prosent.
48
Skattemessige forhold (2)
Skjermingsfradraget fastsettes hvert år og per aksje. Dersom det ikke deles ut utbytte som overstiger skjermingsfradraget i et år vil ubenyttet
skjermingsfradrag legges til aksjens skjermingsgrunnlag og danne grunnlag for høyere skjermingsfradrag senere år eller lavere gevinst ved salg.
Skjermingsfradraget skal gjenspeile avkastningen av en såkalt risikofri kapitalplassering. Fordi Selskapets tidligere overskudd er beskattet med
27 prosent, vil den effektive skattesatsen ut over skjermingsfradraget, når en ser inntekter i selskap og aksjonærens inntekter samlet, således
utgjøre 46,71 prosent.
Tilbakebetaling av innbetalt aksjekapital og overkurs ved kapitalnedsettelse i Selskapet er ikke skattepliktig.
2. Beskatning ved salg/realisasjon av aksjer i Selskapet
a) Der investor er et aksjeselskap eller likestilt selskap:
Aksjeselskaper eller likestilte selskaper er fritatt for skatt på gevinst ved salg/realisasjon av aksjer i Selskapet etter fritaksmetoden.
Motsvarende vil et tap ved salg/realisasjon av aksjene ikke være fradragsberettiget.
b) Der investor er privatperson:
For personlige aksjonærer vil gevinst ved salg/realisasjon av aksjer i Selskapet være skattepliktig med 28 prosent, og tap vil tilsvarende være
fradragsberettiget i alminnelig inntekt.
Gevinst eller tap ved salg/realisasjon av aksjer beregnes lik differansen mellom salgsvederlaget og skattemessig inngangsverdi (aksjonærens
kostpris, arveavgiftsgrunnlag el.) med tillegg for tidligere ubenyttede skjermingsfradrag på aksjen, se ovenfor vedrørende utbytte. Ubenyttet
skjermingsfradrag fra tidligere år vil dermed kunne resultere i en lavere skattepliktig gevinst. Ubenyttet skjermingsfradrag knytter seg imidlertid
kun til den enkelte aksje, og ubenyttet skjermingsfradrag på en aksje kan ikke danne grunnlag for tap som kan føres til fradrag mot gevinst på
investors øvrige aksjer eller mot investors annen inntekt.
Dersom investor har anskaffet aksjer i Selskapet til forskjellige tidspunkter, anses den først ervervede aksje for å være realisert først (FIFUprinsippet).
49
Skattemessige forhold (3)
3) Formuesskatt for investor
a) Der investor er et aksjeselskap eller likestilt selskap:
•
Aksjeselskaper er ikke pliktige til å svare formuesskatt.
b) Der investor er en privat person:
•
Fysiske personer plikter å svare formuesskatt av netto skattemessig formuesverdi, med en marginal skattesats på 1,1 prosent. For nystiftede
selskaper settes formuesverdien i stiftelsesåret lik summen av aksjenes pålydende beløp og overkurs.
•
Aksjer i selskaper som verken er børsnotert eller nystiftet i 2012 verdsettes ved formuesberegningen lik aksjens forholdsmessige andel av
selskapets samlede skattemessige formuesverdi per 1. januar i året før ligningsåret, fordelt etter pålydende, men ikke lavere enn 0.
4)
Avgift
Det er ingen avgift eller omsetningsskatt i forbindelse med tegning eller omsetning av aksjer i norske selskaper, verken for vedkommende
aksjonær eller selskapet.
5)
Eiendomsskatt
Utleier betaler eiendomsskatt til kommunen. Ved endring av eiendomsskatt plikter kommunene å innføre skatten gradvis med maks 3
promille per år, totalt begrenset oppad til 7 promille. Utover dette kan kommunen ikke øke satsen, men kan vedta ny taksering eller
oppjustering uten omtaksering på nærmere bestemte vilkår.
50
Skattemessige forhold (4)
6)
Beskatning av Selskapet
Selskapets netto leieinntekter fra utleie av Eiendommen etter fradrag for årlig avskrivning, renter på lån og løpende fradragsberettigede
utgifter vil være skattepliktig med 27 prosent på selskapets hånd. Skattemessig avskrivningssats for forretningsbygg er p.t. 2 prosent.
Datterselskaper som er aksjeselskaper beskattes på samme måte. Beskatning av utbytte fra datterselskaper følger fritaksmetoden, som
beskrevet i punkt 1.
Deles inntekten fra datterselskapet ut til Selskapet som konsernbidrag istedenfor utbytte, vil datterselskapet ha rett til skattemessig fradrag
for konsernbidraget så langt det ligger innenfor skattepliktig (positiv) inntekt, forutsatt at mottaker fører konsernbidraget til inntekt. Siden
Selskapet kan føre konsernbidraget til inntekt mot de fradragsberettigede renteutgifter i Holdingsselskapet vil man gjennom konsernbidrag
kunne utjevne og redusere konsernets samlede skattebelastning. Fradragsrett på renter på lån som anses ytet av nærstående i henhold til
skatteloven § 6-41 vil kunne bli avskåret fradragsmessig, jfr. skatteloven § 6-41
7)
Merverdiavgift
Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Selskaper som driver utleie av eiendom til næringsdrivende som driver
merverdiavgiftspliktig virksomhet, kan søke om frivillig registrering i merverdiavgiftsregisteret for den delen av arealet som leies ut til bruk i
avgiftspliktig virksomhet av leietaker registrert i merverdiavgiftregisteret.
Som frivillig registrert må Selskapet fakturere leievederlaget med merverdiavgift. Selskapet vil i omsetningsoppgaven kunne føre til fradrag
merverdiavgift på kostnader knyttet til den virksomheten som er omfattet av registreringen, herunder inngående avgift på egne utgifter til
vedlikehold og tjenester.
51
Risiko
52
Risiko (1)
Generelt
–
Det understrekes at ethvert eiendomsprosjekt er beheftet med større eller mindre risiko og at investering i fast eiendom må alltid sees i et
langsiktig perspektiv. Enhver investor må være forberedt på at en slik investering kan medføre tap. Et slikt tap vil være begrenset til
innbetalt kapital.
–
Den estimerte avkastningen på prosjektet vil kunne påvirkes av en rekke forhold. Nedenfor er en liste med de viktigste risikofaktorene
knyttet til dette prosjektet. Samtlige risikofaktorer er viktige og disse er ikke beskrevet i prioritert rekkefølge. Tilrettelegger gjør
oppmerksom på at oversikten ikke er uttømmende.
Markedsrisiko
–
Tilbud og etterspørsel er de to viktigste faktorene som avgjør hvilken avkastning en besitter av næringseiendom kan oppnå på sin
respektive eiendom. En eiendomsbesitter er hovedsakelig eksponert mot to markeder: Leiemarkedet og transaksjonsmarkedet. I
leiemarkedet vil tilbud og etterspørsel først og fremst påvirke leienivået en eiendomsbesitter kan oppnå ved eventuell re-utleie, som igjen
vil påvirke den årlige inntekten og avkastningen, og derfor verdien av selve eiendommen ved et eventuelt salg/kjøp. I
transaksjonsmarkedet vil tilbud og etterspørsel først og fremst påvirke avkastningskravet i markedet og til den potensielle kjøper, som igjen
vil påvirke prisnivået på eiendommen det er mulig å oppnå for den potensielle selger/kjøper. Tilbud og etterspørsel for den enkelte
eiendom vil på sin side være påvirket av en rekke forhold, både de som er generelle for markedet for eiendomsmarkedet, samt de
spesifikke for den relevante eiendom.
Makroøkonomiske forhold
–
Rentenivået fastsatt av Norges Bank, samt forventninger for fremtidige rentenivåer fastsatt av kapitalmarkedene, vil ha en direkte
påvirkning på avkastningskravet, og dermed prisnivået, for eiendom. Videre vil bankenes utlånsvilje og marginkrav for lån til
næringseiendom påvirke både avkastningskrav og estimert avkastning, og dermed prisnivået for næringseiendom. Indirekte vil også
rentenivået påvirke leienivået ved fornyelse.
53
Risiko (2)
–
–
–
Rentenivået fastsatt av Norges Bank blir i hovedsak fastsatt på grunnlag av inflasjonsforventningene til Norges Bank. Rentene i
kapitalmarkedet blir derimot fastsatt på grunnlag av tilbud og etterspørsel i rentemarkedene, som på sin side er påvirket av en rekke
forskjellig, nasjonale og internasjonale, faktorer og forventninger om/for den nasjonale og internasjonale økonomien.
De underliggende investeringene i Bratsberg Næringseiendom AS antas å ha en belåning på ca. 76% av kjøpesum. Slik belåning vil kunne øke
risikoen for tap på de investerte midler, ettersom fall i verdien på underliggende aktiva vil gi et større utslag på den investerte kapitalen enn
om investeringen ikke var finansiert med fremmedkapital.
Rentekostnader er en vesentlig kostnad i belånte eiendomsinvesteringer. En økning i rentenivået, herunder også som følge av økte
marginkrav fra långivere, kan utgjøre en likviditetsbelastning for selskapet. Renterisikoen kan imidlertid reduseres gjennom inngåelse av
rentebindingsavtaler. Det er planlagt at renten vil bli bundet på hele lånet i en 10 års periode, slik at eventuelle rentesvingninger vil ha en
begrenset innvirkning direkte på selskapets likviditet. Ved salg av eiendommen, og eventuell etterfølgende salg/avslutning av
rentebindingsavtalen, vil derimot avkastningen kunne bli påvirket av en over/underkurs på rentebindingsavtalen.
Teknisk tilstand /driftsrisiko
Leiekontraktene er en såkalt «bare house» kontrakt, som innebærer at leietaker er ansvarlig for samtlige vedlikeholdselementer, inkludert
utvendig vedlikehold, utskiftning av tekniske installasjoner, samt andre vedlikeholdselementer som vanligvis påhviler utleier. I tillegg dekker
leietaker forsikring og eiendomsskatt/festeavgifter. Utleier vil dekke administrasjon av eierselskapene, revisjon og styrehonorar.
Eiendommens tekniske stand er vurdert som god standard ut i fra eiendommens type, alder og bruk. I forbindelse med transaksjonen
gjennomføres det teknisk due diligence for å påse at leietaker har oppfyllt sine plikter i henhold til leiekontrakten.
54
Risiko (3)
Likviditetsmessig risiko – annenhånds omsetning
Eiendom er en lite likvid aktivaklasse og det tar normalt flere måneder både å investere i og realisere direkteinvesteringer i eiendom.
Den svake likviditeten er en av de mest negative egenskapene ved eiendom som aktivaklasse i en finansiell portefølje, men den gir samtidig
opphav til en betydelig likviditetsrabatt som langsiktige investorer kan utnytte til sin fordel.
Det vil være usikkerhet knyttet til likviditeten i andelene i selskapet. Likviditeten i markedet for omsetning av andeler i
annenhåndsmarkedet viser i perioder store svingninger, og varierer fra prosjekt til prosjekt. Dette kan medføre at det kan være vanskelig å
omsette aksjer i annenhåndsmarkedet.
Skatte- , regnskaps- og avgiftsrisiko
Informasjonen i denne presentasjonen om investeringen som vil foretas er basert på regelverket slik det foreligger per dags dato. Endring i
lover og regler mht. skatte, avgifter og regnskapsregler/regnskapsstandard kan medføre nye og endrede betingelser for investorene,
herunder redusert lønnsomhet i prosjektet.
Leietagere
Leietagernes økonomi og finansielle styrke og evne til å betjene leien på en tilfredsstillende måte vil være avgjørende. Investor bærer
således kredittrisiko i forhold til den finansielle styrken leietakerne og eventuelle garantister.
Reguleringsrisiko
Det vil alltid være en risiko for at endrede reguleringsbestemmelser kan påvirke interessen for fremtidig leie av lokalene, eller interessen for
nye kjøpere av eiendommen.
55
Ansvarserklæring
56
Ansvarserklæring
–
Denne presentasjonen er utarbeidet av Fazenda Securities AS (”Fazenda”).
–
Denne presentasjonen er utarbeidet for profesjonelle aktører og investorer, og er ikke en offentlig publikasjon.
–
Presentasjonen har kun et informasjonsformål og er ikke ment som et beslutningsgrunnlag. Fazenda har intet ansvar for at
informasjonen i denne presentasjonen er korrekt eller fullstendig. Dette gjelder også vurderinger av fremtidig utvikling eller
forhold. Informasjonen i denne presentasjonen vil kunne bli gjenstand for oppdateringer, justeringer og tillegg. Alle som vurderer
å foreta et kjøp eller inngå annen transaksjon knyttet til det prosjektet som er beskrevet i denne presentasjonen, må selv å
forsikre seg om at informasjonen i denne presentasjonen er oppdatert og korrekt.
–
Fazenda fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at innholdet i denne presentasjonen viser seg å være misvisende,
uriktige eller ufullstendige.
–
De beregninger av økonomisk karakter som fremgår av presentasjonen bygger på grunnlagsmateriale som av Fazenda er vurdert
som realistisk på tidspunktet for utarbeidelse av presentasjonen.
–
Denne presentasjonen må ikke forstås som en anbefaling om kjøp eller salg av finansielle instrumenter.
–
Det understrekes at enhver investering i eiendom og eiendomsselskaper medfører risiko for tap av investeringen. Investorer som
ikke kan eller ikke ønsker å pådra seg denne risiko, frarådes derfor å kjøpe eller ta del i andre transaksjoner knyttet til Selskapets
aksjer.
–
Fazenda er et verdipapirforetak med tillatelse til å yte investeringstjenester i henhold til Verdipapirhandelloven. Fazenda er ikke
eiendomsmegler, og opptrer ikke som sådan i en eventuell transaksjon med Selskapets aksjer. Det legges til grunn at potensielle
investorer har et rent finansielt formål, og ikke har til hensikt å nyttiggjøre seg eiendommen som sådan.
57
Bestillingsblankett
58
BESTILLINGSBLANKETT – BRATSBERG NÆRINGSEIENDOM AS
Kapitalforhøyelse:
NOK 170.000.000 fordelt på 170.000 aksjer hver pålydende NOK 1 med tegningskurs NOK
1.000.
Bestillingsperiode:
Frem til og med 11. april 2014 (kan etter Fazenda Securities AS ("Tilrettelegger") frie skjønn
forkortes eller forlenges med inntil 8 uker)
Minstetegning:
NOK 1.000.000. Bestilling utover minste bestillingsbeløp må skje i trinn av NOK 500.000
Ved utfylling og undertegning av denne bestillingsblanketten (”Bestillingsblanketten”) forplikter undertegnende investor
seg til å tegne seg for det antall aksjer i Bratsberg Næringseiendom AS ("Selskapet") som er angitt nedenfor ved angivelse
av bestillingsbeløp og betale aksjeinnskuddet etter instruks fra Fazenda Securities AS. Investor vil kunne få tildelt færre
aksjer enn bestilt, men vil i så fall likevel være bundet til å tegne seg og betale for det antall aksjer vedkommende er tildelt.
Denne Bestillingsblanketten må være utfylt, signert og mottatt pr. post, e-mail eller telefaks hos Fazenda Securities AS:
Fazenda Securities AS
Stranden 3 A
PB 1421 Vika
0115 Oslo
Telefon:
23 01 21 21
Telefaks:
23 01 21 20
E-mail:
[email protected]
Informasjon om tegneren:
Etternavn / firma:
Adresse:
Fornavn:
Postnummer/Sted:
Personnummer (11 sifre)/Organisasjonsnummer:
Telefon (dagtid):
Telefaks:
Statsborgerskap:
E-postadresse:
Tegningskurs:
Kursen pr. aksje er NOK 1.000,-, hvorav pålydende pr. aksje utgjør NOK 1,- og overkurs pr. aksje utgjør NOK 999,-.
Spesifikasjon vedrørende bestillingen:
Jeg/vi bekrefter ved signatur på Bestillingsblanketten å ha mottatt og lest igjennom presentasjonen av Bratsberg
Næringseiendom AS datert 10. mars 2014 (”Presentasjonen”). Undertegnede bekrefter at jeg/vi er kjent med at
investeringer i nyetablerte selskaper utelukkende vil bero på utviklingen av fremtidige forhold, herunder at slike
investeringer normalt er forbundet med høyere risiko enn investeringer i selskaper som har en historikk å vise til. Jeg / vi
bekrefter at investeringen foretas etter eget skjønn og fullt ut på eget ansvar. Bestillingen kan ikke trekkes tilbake etter at
den er mottatt av Fazenda Securities AS.
Jeg / vi bestiller aksjer for beløp angitt nedenfor
NOK:_________________(NB! Minstetegning er NOK 1.000.000)
Sted og dato:
Forpliktende underskrift*:
____________________________
____________________________
* Når det undertegnes i henhold til fullmakt skal
dokumentasjon i form av firmaattest vedlegges.
Fullmakter:
1. Jeg / vi gir herved hver av Jørn Heiersjø og daglig leder i Fazenda Securities AS ugjenkallelig fullmakt til på mine
/ våre vegne alene å:
2.
a)
Til å tegne aksjer som angitt i denne Bestillingsblanketten for meg / oss i ekstraordinær generalforsamling i
Bratsberg Næringseiendom AS, som er planlagt avholdt rundt 22. april 2014. Emisjonsbeslutningen vil i det
vesentlige være som beskrevet i Presentasjonen. Endringer som ikke er av betydning, må påregnes.
b)
Inngå og signere alle andre avtaler eller dokumenter som er nødvendig i forbindelse med transaksjonene nevnt
i pkt a). ovenfor.
Betaling for tildelte aksjer til selskapets bankkonto skal skje innen 3 bankdager etter påkrav fra Fazenda Securities
AS.
Sted og dato ____________________________
Forpliktende underskrift* ____________________________
* Når det undertegnes i henhold til fullmakt skal dokumentasjon i form av firmaattest vedlegges. Foresatte må signere for umyndige
Tegner er forpliktet til å legitimere sin identitet på en betryggende måte og i henhold til de krav som stilles i lov av 6. mars 2009 nr. 11 om
tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. med tilhørende forskrift.
Regulatoriske forhold: Lovgivning vedtatt i EØS-området i henhold til ”Markets and Financial Instruments”-direktivet (”MiFID”)
inkorporert i verdipapirhandelloven, fastlegger krav relatert til finansielle investeringer. I denne forbindelse må Tilrettelegger klassifisere
alle nye kunder i en av tre kategorier: Kvalifiserte motparter, Profesjonelle kunder og Ikke-profesjonelle kunder. Alle bestillere i emisjonen
som ikke er eksisterende kunder av Tilrettelegger vil bli kategorisert som Ikke-profesjonelle kunder. Bestillere kan gjennom skriftlig
forespørsel til Tilrettelegger be om å bli kategorisert som Profesjonell kunde dersom bestilleren oppfyller vilkårene i verdipapirhandelloven.
Lovvalg og verneting: Den avtale som følger av Bestillingsblanketten og Presentasjonen skal reguleres av og fortolkes i henhold til norsk
rett med Oslo tingrett som eksklusivt verneting.
Merk: Bestilleren bekrefter at vedkommende har tilstrekkelig kunnskap og erfaring i finansielle og næringsmessige forhold til å
være i stand til å evaluere fortjenestefullheten og risikoen knyttet til en investeringsbeslutning til å investere i Bratsberg
Næringseiendom AS ved å tegne aksjer, og bestilleren er i stand til å bære den økonomiske risikoen, og til å tåle et fullstendig tap av
en investering i aksjer.
Kontakt
Ta kontakt:
Gudmund Sørensen
[email protected]
900 61 048
Jørn Heiersjø
[email protected]
974 27 702
Jan Sæter
[email protected]
948 08 084
Ronni M. Pettersen
[email protected]
992 88 216
Ta kontakt:
Petter Øygarden
[email protected]
911 56 687
Kenneth S. Antonsen
[email protected]
480 92 585
59