Februar 2015

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD

Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling Datagrunnlag og metode 12 13

Hovedpunkter

Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i februar 2015 var:

• •

1,1 prosent høyere enn forrige måned Korrigert for sesongvariasjoner var prisene 0,5 prosent høyere enn forrige måned.

8,7 prosent høyere enn for et år siden.

Prisene hittil i 2015 er 5,3 % høyere enn de var i 2014. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 5,8 %

Figur 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger

0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 2,0% 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 1,3% 2006 1,6% 0,5% 2007 2008 1,9% 2009 0,9% 2010 1,5% 0,6% FEBRUAR 1,0% 0,9% 1,1% 2011 2012 2013 2014 2015

Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år.

Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%).

Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser

og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 2

Figur 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder.

Endring siste måned Endring siste år (m/m)

18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 1,7% Oslo 1,4% Bergen 1,1% Trondheim 1,1% 0,4% Stavanger Kristiansand 1,4% Tromsø 11,0% Oslo 10,7% 8,4% 2,9% 7,5% 16,6% Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø

Tabell 1 Oppsummering prisendringer.

OMRÅDE

Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Norge Endring siste måned (m/m) 1,7% 1,4% 1,1% 0,4% 1,1% 1,4% 1,1% Endring siste år (m/m) 11,0% 10,7% 8,4% 2,9% 7,5% 16,6% 8,7% Endring siste 5 år (m/m) 42,2% 42,9% 45,7% 32,6% 11,4% 48,6% 34,6% Endring siste 10 år (m/m) 87,74 % 86,17 % 88,16 % 125,07 % 82,45 % 85,45 % 84,27 %

Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden.

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 3

Prisutviklingen

Figur 3 Prisutvikling gjennom året.

2015 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0

jan.

feb.

mars apr.

mai

Figur 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling.

220 200

juni

180 160 140 120 100 80 2003 2004

Nominell indeks

2005 2006 2007 2008

Sesongkorrigert indeks

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008

juli aug.

sep.

okt.

nov.

des.

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 4

Figur 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall 2003-2014. Prosent

15% 10% 5% 0% -5%

Figur 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall 2003-2014. Prosent

30% 20% 10% 0% -10%

Bergen Trondheim

30% 20% 10% 0% -10%

Oslo Kristiansand Stavanger Tromsø

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 5

Tabell 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før.

OMRÅDE

Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Norge

2007

11 % 12 % 8 % 22 % 18 % 8 % 12 %

2008

-6 % -7 % -6 % 2 % 5 % -6 % -2 %

2009

1 % -2 % 2 % 2 % 2 % -2 % 2 %

2010

8 % 11 % 11 % 12 % 7 % 5 % 8 %

2011

10 % 11 % 12 % 13 % 6 % 4 % 9 %

2012

10 % 6 % 9 % 8 % 1 % 6 % 7 %

2013

5 % 5 % 7 % 4 % -2 % 10 % 5 %

2014

1 % 4 % 2 % -2 % -1 % 11 % 2 %

2015

7,2 % 6,4 % 5,3 % 2,1 % 4,8 % 8,9 % 5,3 %

Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum.

Tabell 3 Fordeling av kvadratmeterpris.

OMRÅDE

OSLO BERGEN TRONDHEIM STAVANGER KRISTIANSAND TROMSØ Norge

10%

36 258 28 062 26 358 28 036 18 159 30 788 16 000

25%

44 072 31 913 31 710 32 306 22 500 36 151 22 478

50% (median)

54 313 39 137 38 783 39 474 28 028 43 360 32 538

gjennomsnitt

54 571 41 045 40 108 40 036 29 912 43 146 35 450

75%

63 539 47 647 46 154 46 588 36 555 50 000 46 078

90%

73 498 57 686 56 818 54 134 43 170 54 669 59 092

Tabell 4 Fordeling av totalpriser for boliger.

OMRÅDE

OSLO BERGEN TRONDHEIM STAVANGER KRISTIANSAND TROMSØ Norge

10%

2 184 231 2 089 014 2 026 571 2 350 254 1 550 000 2 153 883 1 569 981

25%

2 533 727 2 396 671 2 320 386 2 704 000 1 950 000 2 492 500 2 076 016

50% (median)

3 035 910 2 910 440 2 859 590 3 149 463 2 410 000 3 102 859 2 680 816

gjennomsnitt

3 699 600 3 222 628 3 189 817 3 664 218 2 839 028 3 468 677 3 045 977

75%

4 198 997 3 715 000 3 600 000 4 215 791 3 500 000 3 916 250 3 550 000

90%

5 950 000 4 893 000 4 798 922 5 545 000 5 219 000 5 740 000 4 924 500

Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median), 75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor.

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 6

Antall solgte boliger

Figur 7 Registrerte omsetninger. Månedlig.

7 000 5 987 6 000 5 535 5 000 1 416 4 000 900 3 000 5 442 1 386 871 1 508 1 015 5 176 1 425 879 2 000 3 219 1 000 0 2006 3 185 2007 3 464 2008 2 872 2009

februar

FEBRUAR 6 100 5 633 1 546 1 477 960 879 3 277 3 594 6 237 1 593 1 025 3 619 6 087 1 581 998 3 508 5 882 1 587 989 6 687 1 707 1 094 3 306 3 886 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Eneboliger Delt bolig Leiligheter

Figur 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret.

14 000

februar

FEBRUAR 12 000 10 789 10 000 2 692 8 000 1 712 6 000 11 050 2 716 1 681 11 027 2 722 1 844 13 143 9 554 2 580 10 346 2 560 11 289 2 817 1 817 1 664 1 676 12 051 3 141 12 085 3 078 11 982 3 224 1 962 1 984 2 030 3 388 2 184 4 000 6 385 2 000 0 2006 6 653 2007 6 461 2008 5 298 2009 6 122 2010 6 655 6 948 2011 2012 7 023 2013 6 728 2014 7 571 2015 EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 7

Omsetningstid

Figur 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall.

70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Figur 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk.

70 66 60 51 50 48

februar

42 40 41 30 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt.

36 2012 FEBRUAR 33 48 42 2013 2014 2015 EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 8

Tabell 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. 2013 og 2014. Sortert etter omsetningstid siste måned.

OSLO BERGEN BODØ TROMSØ DRAMMEN TRONDHEIM FREDRIKSTAD Akershus TØNSBERG Østfold utenom Fredrikstad HAMAR Buskerud utenom Drammen Sør-Trøndelag utenom Trondheim Hordaland utenom Bergen Oppland utenom Lillehammer STAVANGER SKIEN LILLEHAMMER ÅLESUND Rogaland utenom Stavanger KRISTIANSAND Vestfold utenom Tønsberg Sogn og fjordane Finnmark utenom Alta Telemark utenom Skien Troms utenom Tromsø Møre og Romsdal utenom Ålesund Nordland utenom Bodø Hedmark utenom Hamar Nord-Trøndelag ALTA Vest-Agder utenom Kristiansand Aust-Agder NORGE 21 19 46 30 35 31 37 36 28 62 34 47 71 66 66 102 128 130 46 48 62 67 54 81 57 52 68 66 64 121 128 84 118 68

2015 feb.

jan.

17 19 25 26 29 32 33 34 38 43 44 47 78 78 81 81 91 102 42 47 47 50 52 54 55 59 60 61 63 66 66 69 73 75

nov.

21 15 24 33 26 25 40 28 61 73 68 56 60 50 89 86 96 36 36 43 39 35 41 42 40 35 40 56 45 42 66 45 44 49

okt.

20 16 19 26 28 20 27 31 50 58 53 55 49 42 126 98 110 36 37 41 30 41 33 41 40 35 51 28 35 45 68 45 44 59

des.

25 20 17 19 36 36 27 44 61 54 81 75 67 88 54 96 118 48 38 44 58 42 45 63 58 53 49 85 57 56 84 64 85 60

aug.

24 21 27 21 39 28 43 42 60 53 55 51 59 65 65 94 92 41 42 45 35 42 60 44 63 37 66 30 56 60 64 56 53 49

sept.

21 18 25 24 34 26 44 36 51 69 54 50 43 36 70 64 72 36 28 38 27 42 41 42 49 29 55 45 42 49 56 52 62 63

april

23 16 13 20 28 24 36 34 47 47 102 92 45 54 66 62 114 38 30 36 25 59 50 43 65 39 50 64 46 42 66 52 52 60

mai

23 18 23 32 36 27 33 35 55 82 55 52 57 50 68 59 89 36 36 38 30 33 33 48 53 33 44 57 45 43 69 42 46 83

juni

24 23 33 31 16 22 22 27 48 57 50 42 44 39 86 63 73 33 29 36 33 38 31 30 35 31 54 44 40 39 61 36 52 65

2014 juli

32 23 39 31 55 32 39 48 40 47 36 43 59 52 71 96 112 50 52 72 52 50 68 58 59 63 76 61 95 59 87 54 62 56

mars

26 17 16 34 31 30 31 34 44 68 131 132 80 61 62 67 139 40 39 46 34 38 36 51 68 37 46 59 41 49 59 51 66 46

feb.

32 25 46 29 36 31 48 42 78 57 84 154 69 60 68 46 129 48 51 48 34 55 57 39 93 55 70 108 56 47 84 58 57 93 EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 9

Antall aktive annonser

Figur 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig 2003-2014

22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Figur 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig 2003-2014

februar

16 000 15 032 16 006 14 000 12 411 12 000 11 712 10 716 10 000 9 994 8 000 7 865 8 452 10 851 10 711 FEBRUAR 9 707 12 772 11 077 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 10

Figur 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene.

70 71 60 54 55 50 40 30 20 44 33 38 38 38 31 36 28 24 31 23 33 45 28 70 58 10 0

jan.

2015

2012 feb.

2014

2013 mars

2013

apr.

2014 mai

2012

2015 juni

Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato.

juli

55 47 23 26 39 33 28 42 40 31 49 42

aug.

sep.

okt.

nov.

75 74 71

des.

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 11

Boligtyper – prisutvikling

Figur 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder.

11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 7,4% 6,0%

Enebolig

Figur 15 Utvikling pr. boligtype.

2,2 1,4 1,2 1,0 0,8 2,0 1,8 1,6

Enebolig Delt bolig

9,9%

Leilighet

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi

9,7% 10,2%

12

Datagrunnlag og metode

Om statistikken

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret.

Datagrunnlag

Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no.

Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS.

Metode

Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%).

Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger – og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker.

Sesongjustering

Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 – 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner.

Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser

Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger.

EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - E IENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI

#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi 13