Transcript EiEndomsrapport 2012 - Fearnley Project Finance

Eiendomsrapport
2012
ASTRUP
FEARNLEY AS
Fearnleys Asia
Singapore
Pte. Ltd.
Rodskog
Shipbrokers
Ltd.
Fearnleys AS
Fearnley
Offshore
Supply AS
Fearnley
Offshore AS
Fearnley
Offshore LLC
Houston
Fearnleys
Rodskog
Shanghai
Fearnley
Consultants AS
Fearnleys
Beijing
Fearnley
Offshore
Pte. Ltd.
Singapore
Fearnleys
Venezuela
Fearnleys
(Thailand) Ltd.
Fearnleys
Korea Ltd.
Fearnleys
Shipbr. Priv. Ltd.
India
Fearngas
(Singapore)
Pte. Ltd.
Fearnley Finans
Shipping AS
Fearnley Finans
Management AS
Fearnley
Finans Asset
Management
AS
Fearnley
Offshore Supply
Pte. Ltd.
Singapore
Fearnleys
Japan
Fearnley Finans
Eiendom ASA
Fearnley
Fonds ASA
Libra Fearnley
Energy AS
Innholdsfortegnelse
Markedskommentar
Om Fearnley Finans Eiendom ASA
Avkastning solgte prosjekter
Porteføljeoversikt
2
5
6
8
Prosjektene
AK Eiendomsinvest AS
Bulgaria Property Fund AS
EiendomsInvest 2009 AS
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Eikveien Holding AS
Hamar Eiendomsinvest KS
Haslevangen Invest KS
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Hotellinvest Holding AS
Kjelsåsveien Invest AS
KombiEiendom Invest AS
Leiraveien Holding KS
Logistikkbygg AS
Løvenskioldgate 1 Invest AS
Millenium Property KS
Millenium Property II AS
Moss Eiendomsinvest AS
Nordania Eiendom AS
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
Rjukan Næringspark KS
Rogaland Logistikkinvest AS
Sentrumshotell Holding KS
Ski Skolebygg KS
Stavanger Property Invest AS
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
Torp Eiendomsinvest AS
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Tunsberghus Eiendom AS
Vinterbro Eiendomsinvest AS
Wexelsplass AS
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
Kriterier for verdivurdering av eiendom
Fearnley Finans Shipping AS
40
41
Markedskommentar
Tilbakeblikk
•Østens og BRIC landenes voksende økonomiske styrke,
delvis på bekostning av Vesten, men hvor lenge ville den
voldsomme kinesiske veksten kunne fortsette?
•Afrika, det glemte kontinent - et nytt vekstområde?
•Den vedvarende uroen i Midt-Østen/Nord Afrika («MENA»)
•Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og
statsbudsjett («dobbeltoverskudd») smurt av en høy oljepris
og forbedrete bytteforhold «terms of trade»
•Noe økt utlånsvillighet i bankene
•Økt interesse for eiendomsinvesteringer
Rapporten fra i fjor – mars 2011 – omhandlet bl.a. nedenstående
temaer. Det er alltid interessant å ta et tilbakeblikk. Som vanlig
noen gale spådommer og noen riktige – akkurat som for bankenes
sjeføkonomer.
•Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne,
arbeidsløshet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser
og muligheter for konkurs
•At USA og Europa ville trenge tid for å «komme tilbake»,
selv om et generelt lavt rentenivå var, og er, en fordel
•Forventning om høyere inflasjon
Status april 2012
Vår industri, mer og mer petroleumsrelatert og avhengig av høy
oljepris, men kraftig desimert forøvrig, er sårbar, og særlig det som
er igjen av «tradisjonell industri». Vårt kostnadsnivå er betydelig
over våre konkurrenters. Vår sårbarhet forsterkes av en voksende
offentlig sektor og byråkrati, rause velferdsordninger og skoler
dårligere enn i land vi liker å sammenligne oss med. Men vi er jo
vant til å ha flaks og motgang kan vi takle også, så det går nok bra!
Men, det må være riktig å løfte en pekefinger. Det er interessant
å konstatere at mange toneangivende investorer – «veddeløpshestene» om man vil, ikke er spesielt optimistiske. Disse liker ikke
å ta tap nok en gang. Følg med!
Ser man bort fra pressedekning knyttet til tragediene den 22. juli
2011 og den pågående rettsak, domineres internasjonale nyheter
fortsatt av den vedvarende uro i MENA med borgerkrig i Syria,
krigsfare rundt Iran og kaos andre steder. I tillegg alt som skrives
om oljen/oljeprisen, nå ca. USD 120 pr. fat, og om virksomheten
knyttet til norsk sokkel.
En fortsatt høy og kanskje økende oljepris er et tveegget sverd;
bra for Norge, problematisk internasjonalt. Vi tør ikke spå om den
videre prisutvikling, selv om etterspørselen synes økende med
global økonomisk vekst. Imidlertid pågår betydelig oljeleting over
hele verden i stadig nye områder, og ikke minst til havs der Norge
er med. Kanskje vil økt tilbud etter hvert også virke prisdempende,
i tillegg til mulig redusert etterspørsel på kort/mellomlang sikt?
Vi konstaterer at på tross av myndighetenes manglende forståelse
og entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det
ligger i norsk finans- og forvaltningsindustri, vokser denne og
gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer. Innenfor disse,
gjerne knyttet til hav og sjø, er mange blitt spesialister og kan
måle seg med de beste, noe som anerkjennes også i utlandet. Vi
ser fremveksten av en ny stor næring som konkurrerer åpent i et
internasjonalt marked, og der norske fortrinn utnyttes.
BRIC området og land i Østen fortsetter veksten og øker sin styrke,
relativt og absolutt, men vi frykter oppbremsing og tilbakeslag
særlig i Kina og India. Dette vil kunne gi uventede virkninger fremover. Men, disse landene med sitt samlete enorme befolkningstall
er i siget og lar seg ikke stoppe. For mange mennesker har simpelthen
fått smaken på en høyere levestandard og et bedre liv! Japan
derimot har av mange grunner tilsynelatende «stoppet opp» og
sliter bl.a. med ettervirkningen av tsunami og jordskjelv; denne
har også skapt ny internasjonal debatt knyttet til kjernekraft.
Når det gjelder Oljefondet (Statens Pensjonsfond Utland) har det
vært en del fokus på kvalitet på aktiva og relativt dårlig performance.
Det kan bli påkrevet med noen saftige nedskrivninger. Forvaltningsformen er også gjenstand for debatt. Som vi har
fremhevet før – fondet er altfor stort for en forvaltning og en
sjef. Det burde ha vært delt i flere fond med forskjellige mandater
som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Og hvorfor ikke nyttiggjøre seg innenlands ekspertise i større grad? Men i Norge råder
en viss selvtilfredshet generelt og innenfor statsadministrasjonen
spesielt. Ettersom vi har små bestemmende miljøer knyttet til
det såkalte Jerntriangelet (SSB, Finansdep. og Norges Bank)
der «stolleken» praktiseres, må man være forsiktig med å rokke
ved det etablerte! Forandringer vil tvinge seg frem, men bare etter
lang tid og mange unødige utredninger og etter store, men
ukvantifiser- og uidentifiserbare kostnader. The Norwegian way!
USA sliter med mange fattige, krympende middelklasse, urettferdig
rikdomsfordeling, høy arbeidsløshet, fortsatt boligruin for mange
osv. Det er få lystegn, men det registreres tegn til dynamikk som
man ikke finner i det mer sidrumpete Europa. Uten å bruke tid på
noe alle vet; de fleste land i «den gamle verden», spesielt i Europa,
unntatt noen ganske få, herunder Norge, strever med kvelende
statsgjeld, aldrende befolkning og store sosiale forpliktelser/kostnader, fastlåste strukturer, stivbente arbeidsmarkedslover osv.
Sammenlignet med andre deler av verden har Europa simpelthen
hatt det for godt for lenge! Dessverre viser det seg at landene i nord
er blitt landene i syd økonomisk overlegne. Er det det lutheranske
«du skal arbeide i ditt ansikts sved» vs. «tilgivelse ved skriftemål».
2012 har begynt ganske bra, på tross av det som står over. Den
generelle investeringsaktivitet har vært god. Dog har banklån
vist seg vanskelig å oppnå grunnet eurokrise, fundingproblemer
samt innføring av Basel III regler med nye krav til egenkapital og
diverse ratiokrav. I stedet har et betydelig «corporate» obligasjonsmarked for selskaper med varierende kredittverdighet vokst
frem og delvis erstattet bankmarkedet.
And it’s probably going to be worse before it gets better! For en
observatør fra en ikke EU-nasjon og et utenforland, må man
likevel beundre europeerne, ledet av Tyskland og Frankrike, for
viljen og fantasien til å finne løsninger, og likeledes den Europeiske
Sentralbanks kraftfulle grep. Undervurder ikke Europa!
Parallelt med dette, gjøres det mye innenfor eiendomssektoren,
og vi ser flere toneangivende investorer (se over) gå inn i eiendom,
og senest gjerne i prosjekter for boliger – folketallet vokser og
folks kvalitetskrav øker – mange nybygg, men også konvertering av
kontor, transformasjon av gamle industriparker, havne- og verftsområder etc. Det fokuseres også på investering i nye hoteller.
For nordmenn med sin lave arbeidsløshet, stadig økende inntekt
og kjøpekraft, gunstige renter, stort Oljefond og voksende
«dobbeltoverskudd» etc., råder optimismen. Men som en sa en
gang: «Exuberant optimism is exhilarating»! Kan dette vare – når
smeller det?
fearnleyfinans.no
2
Eiendomsrapport 2012
Eiendomsmarkedet
Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken
avkastning disse har gitt – årlig forrentning (IRR) på ca. 40%
(uvektet gjennomsnitt); litt ned fra 2011.
Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt
i prosent av kjøpspris/beregnet eiendomsverdi) er fortsatt ganske
høy i mange tilfeller, og «yield gap» (forskjell mellom yield og lang
rentebinding – rentene før bankenes marginpåslag er rekordlav)
er god. Grunnet antatt mindre risiko bidrar dette til at eiendom
anses som en attraktiv investering og aktivaklasse. Ovennevnte
gjelder for utleid eiendom; for boligprosjekter, ofte mer risikofylt,
er det salgspris mot kostpris pr. kvm som er det toneangivende
kriterium. Men får man finansiering fra en bank man kan stole på
og til en stabil rentemargin? Med gode og langvarige relasjoner
får man dette til.
Med en vedvarende høykonjunktur, et fortsatt gunstig rentenivå
og godt opprettholdte priser, vil fremtidige salg av eksisterende
prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Vi har imidlertid konstatert at de beste og enkleste forretninger gjøres i Norge.
Kjøp i vår regi vil skje i henhv. KS, AS eller DIS. Beskrivelse og
vurderinger av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter.
Det er blitt mer vanlig med AS’er uten restansvar. KS og DIS kan likevel være mer hensiktsmessige og også gunstig skattemessig i visse
tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige
år. Men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller.
Det lave rentenivå gjør det også interessant å overta/kjøpe seg inn
i prosjekter med stabil underliggende kontantstrøm og tidligere
inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på
nåverdibasis betydelig negativ verdi. Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi
gradvis forsvinne. Kombinert med dårlig likviditet i andeler og
aksjer i «stand alone» eiendomsprosjekter, har man her en interessant forretningsidé. Før eller siden blir underliggende
eiendom solgt til full verdi og man har sannsynligvis gjort en
god investering.
Innarbeidete avtalemekanismer med såkalte ”triggerklausuler”,
minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc.
fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også
for andre prosjektmeglerforetak.
Vårt hjertesukk er at inntektsskatten inkl. ”kakseskatt” o.l. fortsatt
er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt
på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette.
Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatt og arveavgift,
oppgitt i de fleste andre land. Selskapsskatten faller også i utlandet,
f.eks. i Sverige, som nå opererer med en lavere sats enn i Norge.
Utlendingers aksjeinnehav beskattes gunstigere enn nordmenns
med ingen eller lavere formuesskatt.
Det er generelt god etterspørsel etter eiendom. Sammenlignet
med for et år siden er yielden nå litt lavere nå nede på ca. 5,25%
for prestisjebygg i Oslo. Det gjøres stadig forretninger på vesentlig
høyere nivåer i et nokså sammensatt marked avhengig av kategori,
kvalitet og beliggenhet. Oslo/Viken (Oslofjordområdet) er et
område i vekst med økende befolkning, og investorer er derfor
åpne for muligheter der de tror nevnte vekst vil materialisere
seg. Stavanger er også et stort marked, men som i øvrige byer
utenom Oslo, dominert av lokale aktører og derfor noe mer
«lukket». Alle slags kjøpere er aktive – dette er bra for markedet,
men utlendinger er det nå få av, noe som har sammenheng med
eurokrisen og et ønske om «tilbaketrekning og ned i skyttergravene».
Volumet av omsatte eiendommer i 2012 forventes å bli noe høyere
enn i 2011, opp fra NOK 35 mrd. til ca. NOK 40 mrd.
Olav Thons utsagn er tankevekkende; «den som har oppført seg
ordentlig gjennom et langt forretningsliv og betalt masse inntektsskatt, er den som har betalt mest formuesskatt. Er dette rettferdig?».
Det som er nevnt over, er konkurransevridende og gjør oss mindre
konkurransedyktige enn våre naboer. Landets regjering og byråkrati, spekket med økonomisk ekspertise, er ikke mottagelige for
dette slags argumenter, men vil nok måtte gi seg etter hvert. Vil det
da være for sent? Imidlertid, vårt stalltips er at Arbeiderpartiet
ifm valgkampen i 2013 vil kaste inn et kjøttbein til velgerne –
ytterligere lempning i mulighet for gaveoverføring til barn og
kanskje kraftig reduksjon av satsene for eller bortfall av arveskatten. I så fall, bedre sent enn aldri! Den som lever, får se.
Ledigheten i Oslo-området er ca. 7,5% av totalarealet. Vi synes
leienivåene er relativt uforandret og årlig økning er minimal gitt
den lave inflasjon. Grunnet et markert behov for mer moderne
og hensiktsmessige lokaler, bl.a. fra offentlige brukere, antas at
enkelte lokaler aldri vil komme tilbake til markedet i sin nåværende
form. Vesentlig ombygging/modernisering og/eller konvertering
til leiligheter skjer hele tiden, og særlig det siste er blitt svært
populært med boligpriser. Nå skal alle være med på leilighetsprosjekter! Selv om det er underliggende demografiske og rentemessige argumenter for at det sterke markedet for boliger vil
vedvare, går det nå litt vel fort i svingene?
På den annen side virker det som om eiendom i økende grad er i
ferd med å utvikle seg til et skatteobjekt, særlig i form av kommunal
eiendomsskatt. Vi hadde håpet dette kunne bli et hett tema i
fjorårets valgkamp; på landsbasis ble det ikke det. I Oslo heldigvis
bestemte opposisjonen seg likevel for status quo – ingen eiendomsskatt. Av statistikk fremgår at sannsynlighet for eiendomsskatt i
«røde» kommuner er større enn i «blå».
Denne rapporten
– hvordan bruke den?
Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte
forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint og
tidkrevende og en rekke gode prosjekter står i stampe. Forresten,
når kommer dobbeltsporet mellom Ski og Oslo?
Meningen er at investorer og andre interessenter gjennom denne
rapport kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår
virksomhet og muligheter ved deltagelse ved prosjekttilretteleggelse eller gjennom annenhåndsmarkedet.
Vi hadde for 2011 forhåpninger til at låne- og bankmarkedet ville
normalisere seg, se innledningsvis. Selv om vi for våre prosjekter har
fått svært god støtte og oppnådd relativt gode pantelån, konstaterer
vi at det nå generelt er vanskelig å oppnå forventet låneutmåling.
Vi erfarer også hyppige marginøkninger som slår ut negativt for
prosjekter med en «skreddersydd» cash flow tilknyttet den rentebelastning som lå til grunn ved prosjektets oppstart. På den
annen side er de historisk lave nivåer for såvel korte som lange
rentebindinger gunstige.
Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd
og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet
så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker.
Ikke nøl med å kontakte oss!
Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere,
meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og
tillitsfullt samarbeid – et samarbeid alle i Fearnley Finans setter
stor pris på.
Siden vår siste rapport og gjennom 2011 har Fearnley Finans
fortsatt å være meget aktiv og er i dag forretningsfører for en
portefølje bestående av 30 eiendomsprosjekter med til sammen
ca. 600.000 kvm. og med en antatt markedsverdi på ca. NOK 6 mrd.
Siden 1994 er 94 prosjekter lagt ut, hvorav 64 er blitt solgt i perioden
med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over
NOK 13 mrd.
Oslo, april 2012
Med vennlig hilsen
Fearnley Finans Eiendom ASA
www.fearnleyfinans.no
3
Eiendomsrapport 2012
Vinterbro Eiendomsinvest AS, tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom i 2007
fearnleyfinans.no
4
Eiendomsrapport 2012
Om Fearnley Finans Eiendom ASA
Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen,
er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse
av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for profesjonelle
formuende privatpersoner og institusjonelle kunder.
I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre
selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley
Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS, og i 2010
ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. Selskapene
tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansieringstjenester rettet mot profesjonelle private investorer og institusjonelle
selskaper.
Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake
til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere,
og har kontorer i Europa, USA og Asia.
Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere
ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og finansieringsbehov og
Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering
til ulike typer shippingprosjekter.
Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup
Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 12 medarbeidere som per i dag forvalter en
eiendomsportefølje på over NOK 5,8 mrd innenfor alle betydelige
segmenter av eiendomsmarkedet.
Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og
begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et
bunnivå. Fearnley Finans Eiendom så med dette muligheten
for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til
attraktive priser.
Hands-on
management
Organisere styremøter,
generalforsamling etc.
Markedsforståelse
Fearnley
Finans
Bankrelasjoner
Skatteoptimalisering
Annenhånds
omsetning
Utarbeidelse
av ligningspapirer
Utarbeidelse av
regnskap, likviditetsbudsjetter etc.
Virksomhetsområder
Direkteinvesteringer
Corporate finance
Finansiering
Forretningsførsel
• tilretteleggelse ved kjøp
• egenkapitalsyndikering
og lånefinansiering
• omsetning av andeler i
annenhåndsmarkedet
• salg
• rådgivning
• fusjoner & oppkjøp
• emisjonsbistand
• joint venture
• leasing
• mezzanine finansiering
• pantelånsfinansiering
• forretningsførsel
og regnskap
• forvaltning og
oppfølgning
www.fearnleyfinans.no
5
Eiendomsrapport 2012
Avkastning solgte prosjekter
Alle tall i MNOK
Prosjekt
1
Note Segment Stiftet
Lørenskog Næringspark KS
Kombi
1995
Kjøpesum
82,00
Solgt Salgssum
1998
253,50
Endring Innbetalt EK Utdelinger
Utdelinger i%
innbetalt EK
IRR
171,50
16,20
10,74
66%
122%
32%
2
Kjelsåsveien 161 KS 1
Kombi
1996
97,38
1999
100,25
2,87
10,38
3,50
34%
3
Olavsgård Kontorsenter KS
Kontor
1994
82,40
1999
85,75
3,35
8,92
2,00
22%
21%
4
Lørenfaret 1b KS
Kombi
1996
29,55
1999
55,00
25,45
5,49
1,79
33%
80%
5
TEBO Senteret KS
Handel
1997
18,76
1999
23,50
4,74
2,00
0,00
0%
94%
6
Ekofiskvegen 1 KS
Kombi
1997
712,00
2000
696,00
-16,00
114,32
56,00
49%
29%
7
Fyrstikktorget KS
Kontor
1997
215,00
2000
249,67
34,67
20,00
0,00
0%
70%
8
Kjelsåsveien 161 KS 2
Kombi
1999
21,50
2002
102,50
81,00
17,30
0,00
0%
20%
9
Forus Næringseiendom KS
Kontor
2000
101,52
2002
110,00
8,48
11,00
1,50
14%
22%
10 Dagligvare Invest KS
Handel
2000
75,03
2003
89,50
14,47
7,90
0,45
6%
30%
11 Økernveien 9 KS
Kontor
2000
172,50
2003
211,25
38,75
15,00
0,00
0%
30%
12 St. Olavs Plass KS
Kontor
2001
87,75
2003
93,00
5,25
12,65
0,00
0%
19%
13 Fredrik Selmersvei 2 KS
Kontor
2000
180,00
2004
207,38
27,38
21,90
0,00
0%
12%
14 Karenslyst Alle 16 KS
Kontor
2000
181,50
2004
197,00
15,50
22,00
2,00
9%
22%
15 Notodden Næringspark KS
Kombi
2001
50,00
2004
70,70
20,70
7,00
5,00
71%
52%
16 Nydalen Eiendomsinvest KS
Kontor
2003
163,30
2004
210,00
46,70
34,10
0,00
0%
70%
17 Dagligvare Østlandet KS
Handel
2002
119,14
2005
145,00
25,86
9,15
0,82
9%
33%
18 Fridtjof Nansens vei 12 KS
Kontor
2000
132,00
2005
146,00
14,00
15,00
0,00
0%
18%
19 Ålesund Hagesenter KS
Handel
2002
41,30
2005
56,00
14,70
5,20
0,00
0%
36%
20 Karenslyst Alle 12-14 KS
Kontor
2004
410,00
2005
495,00
85,00
90,00
0,00
0%
72%
21 Jernkroken 16 KS
Kombi
1998
53,30
2005
49,00
-4,30
6,00
2,60
43%
14%
22 Haugerud Senter KS
Kombi
1996
61,10
2005
67,00
5,90
10,45
10,82
104%
16%
23 Knudsrødveien 7 KS
Kombi
1997
32,24
2005
37,00
4,76
4,00
5,80
145%
26%
Utvikling
2003
34,85
2005
44,88
10,03
13,50
0,00
0%
88%
Logistikk
2001
59,00
2005
82,25
23,25
5,25
1,30
25%
42%
26 Dagligvare Oslo Eiendom KS
Handel
2001
67,50
2005
94,00
26,50
3,51
0,00
0%
51%
27 Breigata 10 KS
Kontor
1999
41,00
2005
39,00
-2,00
5,50
1,50
27%
22%
28 Forus Eiendomsinvest KS
Kontor
2004
185,00
2005
214,77
29,77
41,00
7,00
17%
78%
29 Fredensborgveien 24-26 KS
Kontor
2001
131,40
2005
170,00
38,60
15,15
0,00
0%
29%
30 Hotell Eiendom AS
Hotell
2005
1455,89
2005
1 592,10
136,21
199,01
0,00
0%
80%
31 Dusavik Næringspark KS
Kombi
1998
67,24
2005
121,50
54,26
10,00
7,00
70%
37%
32 Ole Deviksvei KS
Kontor
1998
114,60
2006
150,00
35,40
14,20
0,00
0%
19%
Industri
2000
660,00
2006
1 010,00
350,00
70,00
0,00
0%
42%
67%
24 Pilestredet Utsyn AS
1
25 Midtunlia 73 KS
33 Raufoss Næringspark KS
34 Borgestad Eiendom KS
Kombi
2004
128,63
2006
151,00
22,38
22,00
0,00
0%
35 Chr. Kroghsgate 30 KS
Kontor
2000
79,44
2006
172,00
92,56
14,00
0,00
0%
0%
36 Smestadgård KS
Kontor
1998
39,27
2006
55,75
16,48
4,56
3,60
79%
26%
Kontor
2001
40,75
2006
38,00
-2,75
4,50
0,23
5%
-14%
Kombi
1999
55,00
2006
105,00
50,00
7,35
3,50
48%
30%
Industri
2005
129,00
2006
169,43
40,43
21,90
2,50
11%
92%
40 Fyrstikkalleen 1&3 KS
Kontor
1999
247,00
2006
270,00
23,00
27,00
2,70
10%
12%
41 Borg Logistikkbygg AS
Kombi
2006
449,00
2006
492,50
43,50
89,00
0,00
0%
62%
42 Asker Eiendomsinvest AS
Kombi
2005
540,00
2006
668,00
128,00
54,00
0,00
0%
270%
43 Kjølberggaten 31 KS
Kontor
1997
64,58
2006
70,00
5,42
6,00
0,00
0%
16%
3
Utvikling
2005
402,00
2006
n/a
n/a
71,12
0,00
0%
48%
Kombi
2003
124,00
2006
168,00
44,00
21,30
6,00
28%
40%
4
Kontor
2001
285,00
2007
371,50
86,50
35,00
53,15
152%
30%
Kombi
1999
148,11
2007
263,40
115,29
21,00
15,00
71%
37%
Logistikk
2006
105,00
2007
115,74
10,74
27,50
0,00
0%
57%
40%
37 Haslevangen 16 KS
2
38 Lørenfaret KS
39 Høyden Eiendom KS
44 Skøyen Næringseiendom AS
45 Drammen Fjordpark KS
46 Økern Park KS
47 Sven Oftedals vei 2-8 KS
48 Leangbukta Marina AS
49 Drammen Eiendom Invest KS
50 Askim Næringspark KS
5
51 Union Eiendomsinvest AS
Kombi
2005
94,00
2007
115,00
21,00
20,90
2,88
14%
Kombi
2004
79,00
2007
248,00
169,00
14,80
0,00
0%
61%
Kontor
2003
90,20
2007
121,80
31,60
16,60
3,86
23%
40%
52 VVS Huset KS
Kombi
1999
44,13
2007
113,00
68,87
78,15
0,89
1%
21%
53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS
Kontor
2005
117,15
2007
143,00
25,85
20,00
0,00
0%
35%
54 Hasle Utvikling AS
6
55 SkøyenHagen AS
56 Pilestredet Park Invest
Utvikling
2007
983,30
2008
n/a
n/a
317,20
n/a
n/a
n/a
Utvikling
2004
800,53
2008
1001,54
n/a
74,11
186,81
252%
29%
Utvikling
2007
98,00
2009
n/a
n/a
45,00
60,50
134%
9%
Utvikling
2007
140,00
2010
n/a
n/a
55,00
n/a
n/a
n/a
58 Sven Oftedalsvei Holding KS
Kontor
2007
263,40
2011
288
24,6
49,7
3,00
6%
7%
59 Grini Næringspark KS
Kontor
1999
54,07
2011
54,5
0,43
11,5
0,00
0%
3%
Kontor
1999
179,63
2011
262,00
82,37
7,00
29,90
427%
30%
57 Hellerudsletta Eiendom Holding AS
60 Kjeller Teknologipark KS
61 Grensesvingen 9 Eiendom KS
62 Uddevalla Eiendomsinvest AS
63 Union Universitetsboliger AS
64 Oslo Vest Handelseiendom AS
7
2,8
Kombi
1997
103,78
2011
164,00
60,22
13,00
11,15
86%
15%
Bolig/kontor
2007
86,13
2011
84,04
-2,09
16,55
0,00
0%
-3%
Bolig
2004
46,29
2011
46,03
-0,26
7,30
0,68
9%
5%
Handel
2007
183,5
2011
192,96
9,46
39,30
10,10
26%
3%
12 139
13 213
2 499
2 055
516
190
220
42
32
8
34%
40%
Sum
Gjennomsnitt
Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt
Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005
Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler
Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer
fearnleyfinans.no
Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007,
til sammen NOK 371,5 mill.
Note 5) Investert ca. 90 mill.
Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av
6
eksisterende aksjonærer
Note 7) Forretningsføresel overtatt av Exporama/Kristiania
Eiendomsforvaltning AS
Note 8) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill.
Eiendomsrapport 2012
Transaksjonsvolum
7
6
Nye prosjekter
5
Solgte prosjekter
4
MRD
Prosjekter under
forvaltning
3
2
1
20
11
9
8
20
10
20
0
20
0
6
20
07
5
20
0
4
20
0
20
0
20
03
20
02
0
20
01
19
9
20
0
9
8
19
9
6
19
97
19
9
19
9
19
9
4
5
0
Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom basert på stiftelsesverdier.
Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 30 mrd.
Transaksjonsvolum i antall prosjekter
40
35
32
36
34
32
Nye prosjekter
29
30
25
26
24
26
30
Solgte prosjekter
26
Prosjekter under
forvaltning
19
6
4
10
8
77
5
9
1
20
10
11
20
0
6
8
20
0
20
0
20
07
5
22
4
3
14
9
8
20
0
22
2
9
2
5
20
03
19
9
8
1
7
20
0
4
19
9
5
4
8
20
01
3
2
19
9
19
9
4
1
6
19
97
1 1
5
6
5
9
0
10
20
0
11
20
11
15
14
15
20
0
20
19
9
MRD
25
0
30
Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom.
Pr. 31.12.2011 forvalter Fearnley Finans 30 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 5,8 mrd.
Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter
6
5
60%
51%
50%
50%
43%
MILL
45%
39%
4
3
40%
29%
26%
Verdi stiftelse
Verdi Salg
Gjennomsnittlig
årlig IRR
30%
21%
2
20%
9%
8%
1
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
10%
0%
Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til 2011.
Fearnley Finans Eiendom har totalt realisert eiendom for ca. NOK 13,2 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 64 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting
på 40% (IRR).
www.fearnleyfinans.no
7
Eiendomsrapport 2012
Porteføljeoversikt
Alle tall i NOK
Side Prosjekt
Segment
Størrelse
Estimert VEK
Uinnkalt
bygg
Estimert ekskl. over- Estimert
ansvars(kvm) eiendomsverdi
kurs pr. 1% VEK pr. 1% kapital pr. 1%
Beliggenhet
10
AK Eiendomsinvest AS
Industri
Sør/vest Norge
11
Bulgaria Property Fund AS
Utvikling
Bulgaria
12
EiendomsInvest 2009 AS
2. hand
n/a
13
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Bolig/Næring Vest-Sverige
14
Eikveien Holding AS
Lager
Drammen
15
Hamar Eiendomsinvest KS
Logistikk
Hamar
16
Haslevangen Invest KS
Kontor
Oslo
8 090
138 013 000
17
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Kontor
Oslo
25 000
319 467 000
Brutto leie
2012
83 380
645 503 000
1 118 000
719 000
-
-
n/a
n/a
n/a
-
47 240 000
-
14 828
154 309 000
330 000
330 000
-
12 587 000
70 300
372 283 000
760 000
648 000
-
42 111 000
4 600
93 794 000
208 000
178 000
-
7 574 000
12 132
117 029 000
268 000
249 000
100 000
8 688 000
314 000
216 000
60 000
10 751 000
1 258 000
1 196 000
-
27 622 000
50 466 000
18
Hotellinvest Holding AS
Hotell
Danmark
36 000
602 779 000
1 299 000
1 150 000
-
19
Kjelsåsveien Invest AS
Kontor
Oslo
11 089
118 793 000
272 000
186 000
-
9 700 000
20
Kombieiendom Invest AS
Industri
Skien/Drammen
85 339
422 785 000
865 000
685 000
-
28 182 000
21
Leiraveien Holding KS
Logistikk
Lillestrøm
10 870
105 171 000
199 000
146 000
100 000
7 597 000
22
Logistikkbygg AS
Logistikk
Lillestrøm/Bergen
17 620
149 669 000
497 000
368 000
-
11 727 000
23
Løvenskioldgate 1 Invest AS
Skole
Oslo
3 320
92 415 000
188 000
171 000
-
6 393 000
24
Millenium Property KS
Utvikling
Oslo
8 968
334 593 000
563 000
563 000
-
-
25
Millenium Property II AS
Utvikling
Oslo
6 892
259 024 000
281 000
281 000
-
-
26
Moss Eiendomsinvest AS
Kombi
Moss
27
Nordania Eiendom AS
Logistikk
Danmark
4 217
74 814 000
217 000
205 000
-
5 337 000
45 108
351 059 000
926 000
840 000
-
24 678 000
28
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
Kontor
Oslo
8 877
124 071 000
283 000
283 000
100 000
9 279 000
29
Rjukan Næringspark KS
Industri
Rjukan
48 500
49 136 000
229 000
222 000
60 000
11 148 000
14 000 000
30
Rogaland Logistikkinvest AS
Logistikk
Rogaland
12 350
200 000 000
435 000
435 000
-
31
Sentrumshotell Holding KS
Hotell
Drammen/Lillehammer
16 750
146 607 000
424 000
333 000
-
11 141 000
32
Ski Skolebygg KS
Skole
Ski
7 700
188 829 000
536 000
435 000
-
13 578 000
33
Stavanger Property Invest AS
Div.
Stavanger
17 705
264 016 000
657 000
521 000
-
21 944 000
34
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
Handel
Kristiansand
4 485
85 917 000
205 000
195 000
-
6 450 000
35
Torp Eiendomsinvest AS
Kontor
Sandefjord
3 826
59 226 000
221 000
211 000
-
4 620 000
36
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor
Oslo
7 105
160 643 000
195 000
101 000
120 000
11 335 000
37
Tunsberghus Eiendom AS
Kontor
Tønsberg
8 285
130 213 000
371 000
313 000
-
10 464 000
38
Vinterbro Eiendomsinvest AS
Kombi
Oslo
15 991
235 541 000
560 000
247 000
-
16 176 000
39
Wexelsplass AS
Utvikling
Oslo
-
13 800 000
172 000
172 000
-
-
599 327
6 009 499 000
13 851 000
11 599 000
-
430 788 000
Sum
Prosjektenes fordeling
pr. segment
Kombi: 5%
Industri: 19%
Skole: 6%
2. hand: 3%
Kontor: 20%
Utvikling: 10%
Lager: 2%
Hotell: 12%
Logistikk: 15%
Bolig/næring: 6%
fearnleyfinans.no
Handel: 1%
8
Eiendomsrapport 2012
PROSJEKTENE
2012
Rjukan Næringspark KS, tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom i 2011
AK Eiendomsinvest AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
505 000 000
105 000 000
610 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
105 000 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord
Industri/lager
Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
83 380
311 540
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
8,3 år
Min. 2% maks. 4%
100%
451
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
1 050 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
Mosvold & Co AS
950 000
07.07.2008
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
90 000
9%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
AK Eiendomsinvest AS
20.11.2006
616 500 000
7 394
6,3%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
2012E
47 240 000
-441 000
46 799 000
-625 000
-31 969 000
-9 200 000
5 005 000
2013E
48 184 000
-452 000
47 732 000
-534 000
-31 528 000
-16 700 000
-1 030 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
49 148 000
-463 000
48 685 000
-544 000
-30 189 000
-20 700 000
-2 748 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 100 000
612 495 000
615 595 000
2012E
8 105 000
612 495 000
620 600 000
2013E
7 075 000
612 495 000
619 570 000
2014E
4 327 000
612 495 000
616 822 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
6 559 000
497 275 000
503 834 000
6 680 000
488 075 000
494 755 000
6 420 000
471 375 000
477 795 000
6 096 000
450 675 000
456 771 000
VEK ekskl. over-/underkurs 111 761 000
125 845 000
141 775 000
160 051 000
7,3%
7,4%
7,5%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
570
580
Yieldutvikling
590
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
404 000 000
56 250 000
37 025 000
497 275 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,37%
7,50%
6,33%
6,49%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.01.2017
15.10.2014
15.01.2019
4,9 år
7,00%
668 557 000
-35 083 000
-500 734 000
132 740 000
7,25%
645 503 000
-33 008 000
-500 734 000
111 761 000
7,50%
623 987 000
-31 072 000
-500 734 000
92 181 000
-39 846 000
92 894 000
-39 846 000
71 915 000
-39 846 000
52 335 000
1 327 000
929 000
1 118 000
719 000
922 000
523 000
8 020
74%
7 740
77%
7 480
80%
6%/-1%
35%/-3%
3%/-5%
15%/-23%
-1%/-11%
-4%/-42%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Selskapet eier 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby
(Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) og Dvergnestangen (Kristiansand) er garantert av
Aker Soulutions ASA som står som selvskyldnerkausjonist. Leieforholdet på Stord er
garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. Eiendommene, spesielt ved
Tranby og Dvergnestangen antas å ha et betydelig utviklingspotensial. Merverdi av antatt
utviklingspotensial er ikke hensyntatt i verdiberegningen over.
fearnleyfinans.no
10
Eiendomsrapport 2012
Bulgaria Property Fund AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
10 000 000
10 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006
Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008
Sum innbetalt egenkapital
10 000 000
15 000 000
4 000 000
29 000 000
Sum innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
EIENDOMSDATA
Bulgaria Property Fund AS
30.06.2005
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Størrelse tomt ca. (kvm)
Antatt utviklingspotensial ca. (kvm)
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
Analysedato
31.12.2011
Byala – Bulgaria
Utviklingstomt
38 200
60 000
Fearnley Finans Management AS
Nordic Ltd. (Bulgaria)
290 000
363 000
04.07.2008
-
Bilde av eiendommen
Kommentar
Fondet har som forvaltningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske
eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet
eier til sammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og
fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og
utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldende markedsforhold.
www.fearnleyfinans.no
11
Eiendomsrapport 2012
Eiendomsinvest 2009 AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Kostpris (NOK)
Kostpris gjenværende investeringer
Sum investering/avsatt uinnkalt restansvar
20 000 000
20 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Ytterligere kommitert og innbetalt kapital
Prosjektpris/ sum innbetalt kapital
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Selskapsadministrasjon
Investeringsrådgiver
Forretningsførsel
110 000
28%
PORTEFØLJEOVERSIKT
Eierandel
12,0%
10,0%
30,0%
4,0%
5,0%
8,0%
6,0%
2,5%
Kostpris 1)
8 601 000
6 223 000
4 923 000
3 664 000
3 342 000
1 744 000
552 000
424 000
29 473 000
Kjøpsyield
7,3%
8,0%
7,3%
8,1%
7,1%
7,3%
7,6%
7,9%
7,5%
Anslag
verdi 2)
8 812 000
7 117 000
6 405 000
4 784 000
2 627 000
1 556 000
860 000
528 000
32 689 000
7,5%
Nøkkeltall
Vektet yield
Vektet lånerente
Effektiv belåningsgrad
Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK)
Vektet gjenværende leietid
Brutto eiendomseksponering (ca. NOK)
Antall kvm vektet
400 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
29 473 000
29 473 000
Vektet kjøpsyield
20 000 000
20 000 000
40 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Analysedato
31.12.2011
PORTEFØLJEINFORMASJON
EiendomsInvest 2009 AS
08.12.2009
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
(NOK)
Prosjekt
Dagligvarelogistikk AS
Festningsveien 2 IS
Haugenstua Butikksenter AS
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Kongsberg Industribygg AS
Bergen Logistikkbygg AS
Pottemakerveien Kombibygg AS
Torp Eiendomsinvest AS
Sum portefølje og vektete verdier
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
7,6%
5,77%
74%
12 587 000
8,5 år
154 309 000
14 828
Fearnley Finans Eiendom ASA
Fearnley Finans Management AS
Anslag
yield
7,3%
8,2%
7,3%
7,5%
7,9%
7,8%
7,5%
7,8%
7,6%
Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager-/aksjonærlån
Note 2) Basert på individuelle verdivurderinger fra prosjektenes respektive forretningsførere
PROGNOSE ANDELSVERDI
(NOK)
Antatt verdi portefølje
Omløpsmidler
Antatt VEK
VEK pr. 1%
32 689 000
295 000
32 984 000
330 000
Bilde
Kommentar
Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i
etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter,
belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende
utdelinger skal tilbakebetales aksjonærene og ikke reinvesteres. Selskapet er fullinvestert.
fearnleyfinans.no
12
Eiendomsrapport 2012
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
722 000
17.08.2007
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Fearnley Finans Management AS
APF AB
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
48 398 000
-20 587 000
27 811 000
-4 146 000
-17 386 000
-5 728 000
551 000
2013E
49 154 000
-21 315 000
27 839 000
2 250 000
-4 189 000
-14 952 000
-8 253 000
2 695 000
2014E
50 643 000
-21 741 000
28 902 000
2 250 000
-4 233 000
-13 557 000
-8 700 000
4 662 000
690
700
720
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Prognose balanse pr. 31.12
Saldo
179 000 000
71 291 000
32 500 000
32 500 000
7 808 000
323 099 000
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
6 748 000
407 616 000
414 364 000
2012E
7 299 000
407 616 000
414 915 000
2013E
9 994 000
407 616 000
417 610 000
2014E
14 656 000
407 616 000
422 272 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
3 981 000
323 099 000
327 080 000
3 976 000
317 371 000
321 347 000
3 277 000
309 118 000
312 395 000
3 258 000
300 418 000
303 676 000
87 284 000
93 568 000
105 215 000
118 596 000
6,5%
6,5%
6,8%
VEK ekskl. over-/underkurs
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(SEK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Sum lån/vektet rente
1,5 år
100%
95%
649
2-4%
Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis). For Fridaskolen
er gj. leietid 8 år. Forretningsbygg; vanligvis 3 års leiekontrakter (iht. svensk praksis)
818 630
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
70 300
50 000
438
Vektet gj.v. leietid 1)
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/SEK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
81 863 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Vest-Sverige
Bolig/næring
Div./skole
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Bygningsmasse, svensk beregningsmetode
Parkeringsplasser
356 479 000
81 863 000
438 342 000
Egenkapitalforhold (SEK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Analysedato
31.12.2011
EIENDOMSDATA
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
13.06.2007
435 500 000
6 195
6,2%
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Salg eiendom ordinært (iht. budsjett)
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,89%
5,91%
6,31%
6,39%
3,66%
5,93%
(SEK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
28.06.2012
30.06.2014
29.06.2015
28.06.2013
Flytende
1,3 år
6,25%
444 976 000
-21 787 000
-320 332 000
102 857 000
6,50%
427 862 000
-20 246 000
-320 332 000
87 284 000
6,75%
412 015 000
-18 820 000
-320 332 000
72 863 000
-12 794 000
90 063 000
-12 794 000
74 490 000
-12 794 000
60 069 000
1 029 000
901 000
873 000
745 000
729 000
601 000
6 330
73%
6 090
76%
5 860
78%
5%/2%
26%/10%
1%/-2%
7%/-9%
-3%/-7%
-11%/-27%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer (inkl. en skole) i Gøteborgsregionen og Vest-Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på
ca. 50.000 kvm iht svensk beregningsmåte. (Ca. 70.300 iht. norsk beregningsmåte). Forretningsidéen er ordinær langsiktig drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter
eller delportefølje. Det arbeides med refinansiering av påhvilende pantelån. Inntill dette er
avklaret, er det vanskelig å anslå omsetningsverdi for aksjene.
www.fearnleyfinans.no
13
Eiendomsrapport 2012
Eikveien Holding AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
70 575 000
4 000 000
18 700 000
93 275 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
18 700 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
7 574 000
-305 000
7 269 000
-352 000
-3 988 000
-2 125 000
-800 000
4 000
2013E
7 725 000
-313 000
7 412 000
-361 000
-3 898 000
-4 000 000
-300 000
-1 147 000
Eikveien 19 og 20 - Drammen
Lager/verksted
Volvo Norge AS og Norsk Scania AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
4 600
29 171
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
187 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Eikveien Holding AS
30.06.2011
91 000 000
19 783
8,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
9,6 år
100%
100%
1 628
4%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
7 919 000
-320 000
7 599 000
-370 000
-3 686 000
-3 500 000
-100 000
-57 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 060 000
93 153 000
96 213 000
2012E
3 064 000
93 153 000
96 217 000
2013E
1 917 000
93 153 000
95 070 000
2014E
1 860 000
93 153 000
95 013 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
843 000
74 575 000
75 418 000
840 000
72 450 000
73 290 000
792 000
68 450 000
69 242 000
750 000
64 950 000
65 700 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
20 795 000
22 927 000
25 828 000
29 313 000
7,8%
7,9%
8,1%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 650
1 680
Yieldutvikling
1 720
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Saldo
42 000 000
28 575 000
4 000 000
74 575 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,78%
4,58%
5,00%
5,28%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.07.2021
Flytende
30.06.2014
5,5 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,50%
96 920 000
-922 000
-72 358 000
23 640 000
7,75%
93 794 000
-641 000
-72 358 000
20 795 000
8,00%
90 863 000
-377 000
-72 358 000
18 128 000
-2 988 000
20 652 000
-2 988 000
17 807 000
-2 988 000
15 140 000
236 000
207 000
208 000
178 000
181 000
151 000
21 070
77%
20 390
80%
19 750
82%
n/a
26%/11%
n/a
11%/-5%
n/a
-3%/-19%
Kommentar
Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge
AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med
store selveiertomter, godt egnet til leietagernes bruk.
fearnleyfinans.no
14
Eiendomsrapport 2012
Hamar Eiendomsinvest KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
44 280 000
2 700 000
22 200 000
69 180 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
22 200 000
10 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
12 132
49 455
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
8,6 år
80%
100%
708
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
237 000
21.09.2011
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
32 000
14%
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
8 688 000
-496 000
8 192 000
-319 000
-4 383 000
-4 200 000
-710 000
2013E
8 827 000
-506 000
8 321 000
-325 000
-4 392 000
-2 000 000
-1 700 000
-96 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
9 003 000
-517 000
8 486 000
-332 000
-4 398 000
-2 728 000
-1 900 000
-872 000
Note 1) Inkl. innløsning av selgerkreditt i 2012, ref. dokumentavgift på ca MNOK 2,7 mill.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
720
730
Saldo
44 280 000
44 030 000
2 700 000
91 010 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 034 000
115 707 000
118 741 000
2012E
2 324 000
115 707 000
118 031 000
2013E
2 228 000
115 707 000
117 935 000
2014E
1 356 000
115 707 000
117 063 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
965 000
91 010 000
91 975 000
929 000
86 810 000
87 739 000
929 000
84 810 000
85 739 000
897 000
82 082 000
82 979 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
26 766 000
30 292 000
32 196 000
34 084 000
7,0%
7,1%
7,3%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
740
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Smiuhagan 10 – Hamar
Logistikk/kontor
Posten Norge AS
222 000
100 000
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag 1)
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Hamar Eiendomsinvest KS
30.06.2010
110 700 000
9 125
7,6%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
4,35%
5,54%
4,79%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
Flytende
06.07.2020
01.07.2012
4,1 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
6,75%
121 363 000
-1 712 000
-88 941 000
30 710 000
7,00%
117 029 000
-1 322 000
-88 941 000
26 766 000
7,25%
112 993 000
-959 000
-88 941 000
23 093 000
-1 848 000
28 862 000
-1 848 000
24 918 000
-1 848 000
21 245 000
307 000
289 000
268 000
249 000
231 000
212 000
10 000
75%
9 650
78%
9 310
81%
34%/29%
53%/45%
23%/18%
35%/27%
12%/7%
18%/10%
Kommentar
Eiendommen er sentralt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar.
Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på
ca. 5 200 kvm. Gjenværende leieavtale er på 8,6 år til "barehouse" betingelser med Posten
Norge AS.
www.fearnleyfinans.no
15
Eiendomsrapport 2012
Haslevangen Invest KS
Prosjektmeglere
Morten Ring-Andersen
Telefon: 22 93 63 36
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 77
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
104 000 000
793 000
25 000 000
129 793 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
25 000 000
6 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
10 751 000
-400 000
10 351 000
-325 000
-6 310 000
-3 580 000
103 000
2013E
10 966 000
-408 000
10 558 000
-332 000
-6 254 000
-2 264 000
-1 050 000
624 000
Haslevangen 14 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Heidenreich AS, Oras AS og Syklus AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
8 090
6 260
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
8,2 år
100%
100%
1 311
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
250 000
60 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Haslevangen Invest KS
22.08.2011
136 000 000
16 810
7,6%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
TBB Driftstjenester AS
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
11 186 000
-416 000
10 770 000
-338 000
-6 159 000
-2 199 000
-750 000
1 290 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
2 508 000
135 388 000
137 896 000
2012E
2 611 000
135 388 000
137 999 000
2013E
3 235 000
135 388 000
138 623 000
2014E
4 525 000
135 388 000
139 913 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 687 000
104 793 000
106 480 000
1 653 000
101 213 000
102 866 000
1 619 000
98 949 000
100 568 000
1 585 000
96 750 000
98 335 000
31 416 000
35 133 000
38 055 000
41 578 000
7,5%
7,7%
7,8%
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 330
1 360
Yieldutvikling
1 380
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Saldo
56 000 000
26 006 000
21 994 000
793 000
104 793 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
7,07%
4,16%
6,25%
4,50%
6,15%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
31.05.2018
Flytende
01.06.2016
15.01.2014
4,4 år
7,25%
142 772 000
-2 958 000
-103 972 000
35 842 000
7,50%
138 013 000
-2 625 000
-103 972 000
31 416 000
7,75%
133 561 000
-2 314 000
-103 972 000
27 275 000
-9 802 000
26 040 000
-9 802 000
21 614 000
-9 802 000
17 473 000
358 000
260 000
314 000
216 000
273 000
175 000
17 650
73%
17 060
76%
16 510
78%
n/a
43%/4%
n/a
26%/-14%
n/a
9%/-30%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor,
lager og parkeringsplasser. Det pågår for tiden stor aktivitet i området med bl.a. utvikling av
Arcus gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand.
3 solide leietakere med vektet gjenværende leietid på 8,2 år.
fearnleyfinans.no
16
Eiendomsrapport 2012
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
616 500
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
2,4 år
100%
96%
879
2%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
ForvaltningsCompagniet AS
900 000
26.10.2010
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
27 622 000
-1 975 000
25 647 000
-3 177 000
-11 937 000
-10 013 000
520 000
2013E
28 651 000
-1 282 000
27 369 000
-566 000
-11 217 000
-14 263 000
1 323 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
29 224 000
-939 000
28 285 000
-509 000
-10 305 000
-15 263 000
2 208 000
Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill.
Note 2) Inkl investeringer, ca NOK 2,35 mill, samt ekstraordinært vedlikehold iht 5 års plan
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 100
1 150
Saldo
102 040 000
62 680 000
20 250 000
5 120 000
190 090 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
7 504 000
310 838 000
318 342 000
2012E
8 024 000
310 838 000
318 862 000
2013E
9 347 000
310 838 000
320 185 000
2014E
11 555 000
310 838 000
322 393 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 458 000
190 090 000
192 548 000
2 307 000
180 077 000
182 428 000
2 106 000
165 814 000
171 183 000
1 932 000
150 551 000
155 747 000
VEK ekskl. over-/underkurs 125 794 000
136 478 000
152 265 000
169 910 000
7,5%
7,9%
8,2%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
1 170
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Sum lån/vektet rente
25 000
10 000
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
61 650 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Fyrstikkallèen 1 & 3 – Oslo
Kontor
Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS
og Norengros AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
212 000 000
61 650 000
273 650 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Analysedato
31.12.2011
EIENDOMSDATA
Helsfyr Eiendomsinvest KS
17.11.2006
265 000 000
10 600
6,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 2)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,37%
6,97%
5,28%
4,37%
6,40%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.01.2014
15.10.2013
15.01.2012
Flytende
1,7 år
7,25%
330 398 000
-9 395 000
-185 044 000
135 959 000
7,50%
319 467 000
-8 629 000
-185 044 000
125 794 000
7,75%
309 242 000
-7 914 000
-185 044 000
116 284 000
-6 195 000
129 764 000
-6 195 000
119 599 000
-6 195 000
110 089 000
1 360 000
1 298 000
1 258 000
1 196 000
1 163 000
1 101 000
13 220
58%
12 780
60%
12 370
61%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
17%/16%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 121%/111%
15%/14%
104%/94%
13%/12%
89%/79%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
Kommentar
Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god eksponering mot
Strømsveien, Fyrstikkalléen og Grenseveien. Det er gode offentlige kommunikasjoner i
tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietakere er Lindorff, Steria,
Adva og Hurtigruta Carglass.
www.fearnleyfinans.no
17
Eiendomsrapport 2012
Hotellinvest Holding AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
Hotellinvest Holding AS
21.12.2006
600 125 000
16 670
6,1%
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill)
Prosjektpris ved stiftelse
492 225 000
125 455 000
617 680 000
Egenkapitalforhold (DKK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
125 455 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
København
Hotell
Scandic Hotels AS og Choice Hotels Scandinavia ASA
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
36 000
56 500
557
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
1 254 550
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Analysedato
31.12.2011
8,2 år
100%
100%
1 183
Fearnley Finans Management AS
Norgani Hotels AS
1 400 000
07.08.2007
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
497 500
40%
Prognose kontantstrømanalyse
(DKK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Prognose balanse pr. 31.12
2012E
48 385 000
-5 996 000
42 389 000
-901 000
-26 687 000
-10 000 000
-3 000 000
1 801 000
(DKK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
2011A
2 516 000
577 928 000
580 444 000
2012E
4 317 000
577 928 000
583 452 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
5 443 000
451 725 000
457 168 000
6 694 000
441 725 000
448 419 000
VEK ekskl. over-/underkurs 1)
123 276 000
133 826 000
Note 1) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Yieldutvikling
1 340
Finansieringsstruktur
(DKK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
430 000 000
14 725 000
7 000 000
451 725 000
7,3%
ANDELSVERDI VED PUT OPSJON
Rente
5,99%
5,68%
4,62%
5,95%
(DKK)
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
19.12.2012
19.12.2012
31.12.2012
1 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Bilde av eiendommene
577 928 000
-454 652 000
123 276 000
-14 255 000
109 021 000
1 233 000
1 090 000
16 050
78%
8%/6%
38%/27%
Kommentar
Norgani Hotels AS garanterer brutto leie og drift frem til 31.12.2012 dvs. "barehouse"
struktur. Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København. Ca. 6,5 km fra
København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet
har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: Ca. 30 minutters kjøring fra Billund lufthavn
og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet har 186
rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: Ca. 8 km fra København sentrum og 15 minutter fra
Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 207
rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: Ca. 9,7 km fra København sentrum og 14,5 km fra
Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingørmotorveien. Hotellet har 120
rom for utleie.
fearnleyfinans.no
18
Eiendomsrapport 2012
Kjelsåsveien Invest AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
99 200 000
23 500 000
122 700 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Emisjon 25.03.2010
Uinnkalt ansvarskapital
23 500 000
1 064 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Kjelsåsveien 168 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Olympus Norge AS, Norske Systemarkitekter AS og Polyflor Norge NUF
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Festetomt (kvm)
Parkeringsplasser
11 089
12 129
150
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
245 640
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
ForvaltningsCompagniet AS
4 000
2%
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
9 700 000
-1 068 000
8 632 000
-1 007 000
-5 127 000
-2 480 000
18 000
2013E
10 177 000
-1 076 000
9 101 000
-374 000
-4 816 000
-2 480 000
1 431 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
10 431 000
-1 084 000
9 347 000
-384 000
-4 679 000
-2 480 000
1 804 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 336 000
114 294 000
117 630 000
2012E
3 354 000
114 294 000
117 648 000
2013E
4 785 000
114 294 000
119 079 000
2014E
6 589 000
114 294 000
120 883 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 161 000
89 280 000
90 441 000
1 031 000
86 800 000
87 831 000
1 011 000
84 320 000
85 331 000
992 000
81 840 000
82 832 000
VEK ekskl. over-/underkurs
27 189 000
29 817 000
33 748 000
38 051 000
7,5%
7,7%
7,9%
Note 1) Inkl. ekstraordinært vedlikehold og kostnader tilknyttet ledig lokale i 2012 med ca. NOK 640.000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Yieldutvikling
870
920
940
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2 1)
Transje 3
Transje 4
Sum lån/vektet rente
2,2 år
100%
100%
889
2%
267 000
25.05.2011
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Kjelsåsveien Invest AS
15.06.2007
124 000 000
11 895
6,8%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
Saldo
49 100 000
26 100 000
12 840 000
1 240 000
89 280 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,36%
6,01%
6,50%
3,55%
6,24%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.06.2017
15.06.2017
15.06.2012
Flytende
4,7 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
Note 1) Det er inngått forward renteswap med oppstart pr. 15.03.2012 til 5,32%
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,25%
122 889 000
-4 785 000
-87 105 000
30 999 000
7,50%
118 793 000
-4 499 000
-87 105 000
27 189 000
7,75%
114 961 000
-4 230 000
-87 105 000
23 626 000
-8 627 000
22 372 000
-8 627 000
18 562 000
-8 627 000
14 999 000
310 000
224 000
272 000
186 000
236 000
150 000
11 080
73%
10 710
75%
10 370
78%
6%/-2%
29%/-8%
3%/-6%
13%/-24%
-1%/-10%
-2%/-39%
Kommentar
Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i
kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av
Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde.
www.fearnleyfinans.no
19
Eiendomsrapport 2012
KOMBIEIENDOM INVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Festetomt (kvm)
852 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Drammen
43 830
53 000
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
85 200 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Kjerraten 16 – Drammen
Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 - Skien
Kontor/industri
ABB AS
Type eiendom
Leietager(e)
344 800 000
85 200 000
430 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Analysedato
31.12.2011
EIENDOMSDATA
KombiEiendom Invest AS
06.07.2006
420 000 000
4 922
6,6%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Skien
41 509
53 000
33 931
9,5 år
Særskilt iht. leiekontrakt
100%
332
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
920 000
06.11.2007
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
215 000
25%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected] 2012E
28 182 000
-120 000
28 062 000
-689 000
-17 362 000
-8 000 000
-5 000 000
-2 989 000
2013E
28 849 000
-123 000
28 726 000
-706 000
-16 883 000
-19 000
-8 000 000
3 118 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
29 546 000
-126 000
29 420 000
-724 000
-16 352 000
-25 000
-8 000 000
4 319 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
5 181 000
403 077 000
408 258 000
2012E
2 192 000
403 077 000
405 269 000
2013E
5 310 000
403 077 000
408 387 000
2014E
9 629 000
403 077 000
412 706 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
3 663 000
318 050 000
321 713 000
3 572 000
310 050 000
313 622 000
3 481 000
302 050 000
305 531 000
3 211 000
294 050 000
297 261 000
86 545 000
91 647 000
102 856 000
115 445 000
6,8%
6,9%
7,1%
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
330
340
Yieldutvikling
350
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering 1)
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
248 000 000
48 800 000
21 250 000
318 050 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,43%
5,86%
5,86%
5,53%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi 1)
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
31.12.2013
15.01.2014
15.01.2014
2 år
Note 1) Det er inngått en forward rentesikring stor NOK 100 mill, til rente 4,35% eks. margin med oppstart
31.12.2013 og som løper til 31.12.2018.
6,50%
438 775 000
-21 147 000
-316 532 000
101 096 000
6,75%
422 785 000
-19 708 000
-316 532 000
86 545 000
7,00%
407 938 000
-18 372 000
-316 532 000
73 034 000
-17 996 000
83 100 000
-17 996 000
68 549 000
-17 996 000
55 038 000
1 011 000
831 000
865 000
685 000
730 000
550 000
5 140
72%
4 950
75%
4 780
78%
8%/4%
44%/23%
5%/1%
27%/6%
2%/-2%
11%/-10%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 7 mill.
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
Drammen
Skien
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Drammen
Skien
Kommentar
Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er
hovedleietaker i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til
Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS). Skien eiendommen ligger sentralt ved
togstasjonen, rett bak statens hus. ABB AS har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon
til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018.
Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum 12 år.
fearnleyfinans.no
20
Eiendomsrapport 2012
Leiraveien Holding KS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon:22 93 63 37
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
71 000 000
20 400 000
18 500 000
109 900 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
18 500 000
10 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Leiraveien 17 – Lillestrøm
Logistikk
Nokian Dekk AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
10 870
20 500
25
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
9,2 år
80%
100%
634
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
185 000
100 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
165 000
17.11.2011
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
14 500
8%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Leiraveien Holding KS
21.06.2006
107 500 000
9 890
6,1%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
2. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
2012E
7 597 000
-235 000
7 362 000
-267 000
-4 283 000
-2 400 000
-300 000
112 000
2013E
7 689 000
-236 000
7 453 000
-274 000
-4 248 000
-2 400 000
531 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
7 781 000
-236 000
7 545 000
-281 000
-4 165 000
-2 400 000
699 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
812 000
101 340 000
102 152 000
2012E
924 000
101 340 000
102 264 000
2013E
1 455 000
101 340 000
102 795 000
2014E
2 154 000
101 340 000
103 494 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
906 000
81 375 000
82 281 000
888 000
78 975 000
79 863 000
886 000
76 575 000
77 461 000
859 000
74 175 000
75 034 000
VEK ekskl. over-/underkurs
19 871 000
22 401 000
25 334 000
28 460 000
7,0%
7,1%
7,2%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
700
710
Yieldutvikling
720
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
54 220 000
15 780 000
11 375 000
81 375 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,55%
4,37%
5,20%
5,27%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
30.06.2018
Flytende
15.10.2015
4,9 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
6,75%
109 067 000
-4 181 000
-81 469 000
23 417 000
7,00%
105 171 000
-3 831 000
-81 469 000
19 871 000
7,25%
101 545 000
-3 504 000
-81 469 000
16 572 000
-5 243 000
18 174 000
-5 243 000
14 628 000
-5 243 000
11 329 000
234 000
182 000
199 000
146 000
166 000
113 000
10 030
75%
9 680
77%
9 340
80%
6%/1%
34%/6%
3%/-3%
15%/-13%
-0%/-7%
-2%/-31%
Kommentar
Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager / distribusjonsområde like ved Åråsen i
Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til
Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager for
Nokian Dekk AS.
www.fearnleyfinans.no
21
Eiendomsrapport 2012
Logistikkbygg AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Thomas Holtan Leskovsky
Jarle Lome
Telefon: 22 93 63 45
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
94 109 000
37 630 000
131 739 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
37 630 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Leiraveien – Lillestrøm og Kokstaddalen – Bergen
Logistikk
Ontime Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Lillestrøm
11 864
23 700
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forretningsførsel
376 300
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Bergen
5 756
10 660
10,3 år
100%
100%
617
4%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
ForvaltningsCompagniet AS
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
130 000
35%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Logistikkbygg AS
10.06.2008
134 100 000
7 607
7,1%
Analysedato
31.12.2011
2012E
11 727 000
-876 000
10 851 000
-128 000
-6 556 000
-2 704 000
-1 500 000
-37 000
2013E
11 962 000
-885 000
11 077 000
-392 000
-6 441 000
-303 000
-2 704 000
-1 740 000
-503 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
12 261 000
-895 000
11 366 000
-402 000
-6 259 000
-465 000
-2 704 000
-1 744 000
-208 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 099 000
141 356 000
144 455 000
2012E
3 062 000
141 356 000
144 418 000
2013E
2 559 000
141 356 000
143 915 000
2014E
2 351 000
141 356 000
143 707 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 358 000
93 433 000
94 791 000
1 376 000
90 729 000
92 105 000
1 336 000
88 025 000
89 361 000
1 296 000
85 321 000
86 617 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
49 664 000
52 313 000
54 554 000
57 090 000
7,3%
7,4%
7,6%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
670
680
Yieldutvikling
700
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Saldo
66 000 000
27 433 000
93 433 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
7,28%
7,05%
7,21%
Rentebinding
15.07.2018
15.07.2018
6,5 år
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
7,00%
155 014 000
-8 794 000
-91 692 000
54 637 000
7,25%
149 669 000
-8 313 000
-91 692 000
49 664 000
7,50%
144 680 000
-7 864 000
-91 692 000
45 124 000
Over-/underkurs rentesikring
VEK
-12 891 000
41 637 000
-12 891 000
36 773 000
-12 891 000
32 233 000
545 000
416 000
497 000
368 000
451 000
322 000
8 800
60%
8 490
62%
8 210
65%
20%/12%
79%/45%
17%/9%
67%/32%
14%/6%
54%/20%
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm, beliggende i
Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter til hhv. Ontime Logistics
Norge AS og Mesterbakeren AS.
fearnleyfinans.no
22
Eiendomsrapport 2012
Løvenskioldsgate 1 Invest AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
70 400 000
18 000 000
88 400 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
18 000 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
6 393 000
-155 000
6 238 000
-410 000
-3 706 000
-2 428 000
-306 000
2013E
6 553 000
-159 000
6 394 000
-420 000
-3 645 000
-465 000
-2 428 000
-564 000
1 930
Saldo
35 200 000
19 400 000
15 800 000
70 400 000
3 320
1 525
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
9,7 år
100%
100%
1 899
2%
Fearnley Finans Management AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 311 000
86 679 000
89 990 000
2012E
3 005 000
86 679 000
89 684 000
2013E
2 441 000
86 679 000
89 120 000
2014E
2 039 000
86 679 000
88 718 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
795 000
70 400 000
71 195 000
781 000
67 972 000
68 753 000
753 000
65 544 000
66 297 000
725 000
63 116 000
63 841 000
VEK ekskl. over-/underkurs
18 795 000
20 931 000
22 823 000
24 877 000
6,8%
6,9%
7,1%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
1 970
2 020
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
6 717 000
-163 000
6 554 000
-431 000
-3 519 000
-578 000
-2 428 000
-402 000
Note 1) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Løvenskioldsgate 1 – Oslo
Skole
Bjørknes AS
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
180 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt 1)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Løvenskioldsgate 1 Invest AS
04.01.2011
86 900 000
26 175
7,1%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,71%
5,18%
4,53%
5,30%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.01.2016
18.10.2021
Flytende
4,7 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
6,50%
95 969 000
-5 985 000
-67 884 000
22 100 000
6,75%
92 415 000
-5 736 000
-67 884 000
18 795 000
7,00%
89 114 000
-5 505 000
-67 884 000
15 725 000
-1 714 000
20 386 000
-1 714 000
17 081 000
-1 714 000
14 011 000
221 000
204 000
188 000
171 000
157 000
140 000
28 910
73%
27 840
76%
26 840
79%
23%/13%
23%/13%
4%/-5%
4%/-5%
-13%/-22%
-13%/-22%
Kommentar
Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert
utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under
bakken.
www.fearnleyfinans.no
23
Eiendomsrapport 2012
Millenium Property KS
Prosjektmegler
Christian Bull Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
Millenium Property KS
31.12.1999
46 125 000
9,3%
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital pr. dato
Uinnkalt ansvarskapital
Sum innbetalt egenkapital
14 000 000
14 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
140 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Analysedato
31.12.2011
Beliggenhet
Type eiendom
Olav Helsets vei 1 – Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BRAs)
Næringsareal (kvm)
Selveiertomt (kvm)
Leiligheter antall
Parkeringsplasser
8 968
400
7 225
135
135
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Prosjektledelse
Fearnley Finans Management AS
Stor-Oslo Prosjekt AS
100 000
01.03.2008
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
57 000
41%
Prognose VEK pr. 31.12
(NOK)
Salgsinntekter
Kostnader
Prosjektresultat
Resultatavhengig honorar inkl. ev. mva.
Netto prosjektresultat (før skatt) 1)
Anslått VEK pr. 1% (før skatt) 2)
334 593 000
287 514 000
47 079 000
-11 770 000
35 309 000
Low Case
538 000
Base case
563 000
High case
588 000
Note 1) Eierselskapet er et kommandittselskap og er således ikke gjenstand for beskatning med unntak
av komplementarens beskatning (28% av 10%)
Note 2) VEK er diskontert med 15% p.a. frem til forventet økonomisk realisasjon den 1.12.2012
Nominell avkastning
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Byggelånsramme
Sum lån/vektet rente
Saldo
253 000 000
253 000 000
325%
343%
361%
FREMDRIFTSPLAN
Rente 1)
5,40%
5,40%
Rentebinding
Flytende
-
Oppstart byggearbeider
Antatt ferdigstillelse
Antall leiligheter solgt, mars 2012
Næringsarealer solgt
Note 1) I tillegg til rammeprovisjon
1. kvartal 2011
3. kvartal 2012
120 av 135
2 av 2
Bilde av eiendommen
Kommentar
Skullerud Torg er utviklet fra et utleieprosjekt som forretningsgård til et leilighetsprosjekt
beliggende sentralt på Skullerud, sydøst i Oslo, og med umiddelbar nærhet til offentlig
kommunikasjon, butikker, serveringssteder m.m. Det er kort vei til sentrum med buss og
bane, og nærhet til marka gir gode rekreasjonsmuligheter. Prosjektet forventes ferdigstilt
høsten 2012. Det bygges leiligheter fordelt på 3 bygninger (et av de gamle forretningsbygg
bygges om). I tillegg er det et mindre forretningsareal (butikk), tilsammen ca. 400 kvm.
fearnleyfinans.no
24
Eiendomsrapport 2012
MILLENIUM PROPERTY II AS
Prosjektmegler
Christian Bull Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi våren 2012 (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
Millenium Property II AS
14.02.2008
23 250 000
-
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital våren 2012
Uinnkalt ansvarskapital
Sum innbetalt egenkapital
Beliggenhet
Type eiendom
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
6 892
1 375
6 450
78
51
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Prosjektledelse
232 500
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Johan Scharffenbergsvei 75 – Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BRAs)
Næringsareal (kvm)
Selveiertomt (kvm)
Leiligheter antall
Parkeringsplasser
23 250 000
23 250 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Analysedato
Våren 2012
Fearnley Finans Management AS
Stor-Oslo Prosjekt AS
PROGNOSE VEK PR. VÅREN 2012
(NOK)
Salgsinntekter
Kostnader
Prosjektresultat
Resultatavhengig honorar inkl. ev. mva.
Netto estimert prosjektresultat før skatt
Anslått VEK pr. 1% (før skatt) 1)
259 024 000
228 268 000
30 756 000
-7 689 000
23 067 000
Low Case
301 000
Base case
326 000
High case
351 000
Note 1) VEK er diskontert med 20% p.a. frem til forventet økonomisk realisasjon den 1.12.2013
Nominell avkastning
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Byggelånsramme
Sum lån/vektet rente
Saldo
205 000 000
205 000 000
29%
42%
51%
FREMDRIFTSPLAN
Rente 1)
4,40%
4,40%
Rentebinding
Flytende
-
Oppstart byggearbeider
Antatt ferdigstillelse
Antall leiligheter solgt, mars 2012
Næringsarealer solgt
Note 1) I tilegg til rammeprovisjon
1. kvartal 2012
3. kvartal 2013
47 av 78
1 av 1
Bilde av eiendommen
Kommentar
Prosjektet er nabo til Millenium Property KS, se side 24, og har en rekke likhetstrekk, også på
eiersiden. Byggestart er april 2012. Forventet ferdigstillelse er høsten 2013. Under
leilighetene bygges en Rema butikk som det er inngått salgsavtale for. Det er solgt et stort
antall leiligheter våren 2012.
www.fearnleyfinans.no
25
Eiendomsrapport 2012
Moss eiendomsinvest AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
52 748 000
18 000 000
70 748 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
18 000 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
5 337 000
-100 000
5 237 000
-250 000
-2 704 000
-1 756 000
-1 800 000
-1 273 000
2013E
5 443 000
-103 000
5 340 000
-256 000
-2 702 000
-1 756 000
-1 300 000
-674 000
Tykkemyr 27 – Moss
Kontor/lager
Hansen Protection AS (Helly Hansen Pro AS) og Fire Fighting Systems AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
4 217
9 012
72
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
8,2 år
100%
100%
1 250
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
180 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Moss Eiendomsinvest AS
20.12.2010
71 280 500
16 903
7,3%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
Fearnley Finans Management AS
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
5 579 000
-105 000
5 474 000
-262 000
-2 598 000
-1 756 000
-850 000
8 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
3 361 000
71 650 000
75 011 000
2012E
2 088 000
71 650 000
73 738 000
2013E
1 414 000
71 650 000
73 064 000
2014E
1 422 000
71 650 000
73 072 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
581 000
52 748 000
53 329 000
576 000
50 992 000
51 568 000
554 000
49 236 000
49 790 000
532 000
47 480 000
48 012 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
21 682 000
22 170 000
23 274 000
25 060 000
7,0%
7,1%
7,3%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 270
1 290
Yieldutvikling
1 320
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Saldo
26 374 000
26 374 000
52 748 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,93%
4,65%
5,29%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
21.12.2017
Flytende
3 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
6,75%
77 585 000
-3 413 000
-49 968 000
24 204 000
7,00%
74 814 000
-3 164 000
-49 968 000
21 682 000
7,25%
72 234 000
-2 932 000
-49 968 000
19 334 000
-1 167 000
23 037 000
-1 167 000
20 515 000
-1 167 000
18 167 000
242 000
230 000
217 000
205 000
193 000
182 000
18 400
68%
17 740
71%
17 130
73%
28%/23%
34%/28%
17%/12%
21%/14%
6%/1%
7%/1%
Kommentar
Eiendommen er oppført for Hansen Protection AS, (tidl. Helly Hansen Pro AS) og Fire
Fighting System AS og ble tatt i bruk ultimo 2010. Bygget er et moderne og effektivt
kombinasjonsbygg beliggende mellom veletablerte Solgaard Skog næringsområde og
Moss sentrum.
fearnleyfinans.no
26
Eiendomsrapport 2012
Nordania eiendom AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Christian Bull
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 63 35
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
13 år
100%
100%
512
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
842 000
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
45 108
157 800
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/DKK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
84 200 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
København Syd og Kolding
Lager
Bring Frigoscandia AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
236 250 000
84 200 000
320 450 000
Egenkapitalforhold (DKK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Fearnley Finans Management AS
902 000
01.01.2012
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
(DKK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Nordania Eiendom AS
24.12.2010
328 000 000
7 271
7,0%
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
2012E
23 661 000
-100 000
23 561 000
-606 000
-9 962 000
-9 500 000
-5 300 000
-1 807 000
2013E
24 135 000
-102 000
24 033 000
-617 000
-9 667 000
-10 500 000
-5 000 000
-1 751 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
24 617 000
-104 000
24 513 000
-625 000
-9 360 000
-12 000 000
-4 400 000
-1 872 000
(DKK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
11 657 000
315 478 000
327 135 000
2012E
9 850 000
315 478 000
325 328 000
2013E
8 099 000
315 478 000
323 577 000
2014E
6 227 000
315 478 000
321 705 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 121 000
236 250 000
238 371 000
2 062 000
226 750 000
228 812 000
2 002 000
216 250 000
218 252 000
1 927 000
204 250 000
206 177 000
88 764 000
96 516 000
105 325 000
115 528 000
7,0%
7,1%
7,3%
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
520
540
Yieldutvikling
550
Finansieringsstruktur
(DKK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Saldo
142 000 000
94 250 000
236 250 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
4,98%
3,30%
4,31%
(DKK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.01.2018
Flytende
3,6 år
6,75%
349 052 000
-22 230 000
-226 714 000
100 108 000
7,00%
336 586 000
-21 108 000
-226 714 000
88 764 000
7,25%
324 979 000
-20 063 000
-226 714 000
78 202 000
-8 291 000
91 817 000
-8 291 000
80 473 000
-8 291 000
69 911 000
1 001 000
918 000
888 000
805 000
782 000
699 000
7 740
68%
7 460
70%
7 200
73%
18%/9%
19%/9%
5%/-4%
5%/-4%
-7%/-17%
-7%/-17%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av EIENDOMMENE
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Selskapet eier to logistikkbygg med god beliggenhet i København syd og Kolding.
Eiendommene er leid ut på 13 års uoppsigelig leieavtale til "barehouse" betingelser med
Frigoscandia AS/Bring Frigo AB - 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige tomter med
utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i forhold til
hovedfartsårene E45 og E20.
www.fearnleyfinans.no
27
Eiendomsrapport 2012
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
19.12.2011
124 076 000
13 977
7,1%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
97 000 000
26 013 000
123 013 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
26 013 000
10 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
9 279 000
-594 000
8 685 000
-3 014 000
-3 747 000
-770 000
1 154 000
2013E
9 418 000
-609 000
8 809 000
-322 000
-4 623 000
-1 940 000
-800 000
1 124 000
1 050
1 060
Saldo
47 500 000
25 000 000
24 500 000
97 000 000
8 877
10 981
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
8,1 år
100%
100%
1 045
2%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
TBB Driftstjenester AS
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
9 559 000
-624 000
8 935 000
-3 357 000
-4 626 000
-2 916 000
-800 000
-2 764 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
1 426 000
123 860 000
125 286 000
2012E
2 580 000
123 860 000
126 440 000
2013E
3 704 000
123 860 000
127 564 000
2014E
940 000
123 860 000
124 800 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
97 000 000
97 000 000
962 000
96 230 000
97 192 000
976 000
94 290 000
95 266 000
944 000
91 374 000
92 318 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
28 286 000
29 248 000
32 298 000
32 482 000
7,0%
7,1%
7,2%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
1 080
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Ammerudveien 20-22 – Oslo
Kontor/handel
Oslo Kommune, NAV og Norgesgruppen Øst AS
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Note I) Inkl. tilretteleggelseshonorar og ekstraordinert vedlikehold i 2012, totalt MNOK 2,7
og dokumentavgift som betales i 2014, ca. MNOK 3.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Analysedato
31.12.2011
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
260 130
100 000
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Morten Ring-Andersen
Telefon: 22 93 63 36
E-post: [email protected]
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
4,40%
5,16%
5,03%
4,76%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.01.2013
15.01.2020
15.04.2020
4,7 år
Over-/underkurs rentesikring 1)
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
6,75%
128 667 000
-533 000
-95 574 000
32 560 000
7,00%
124 071 000
-211 000
-95 574 000
28 286 000
7,25%
119 793 000
-95 574 000
24 219 000
32 560 000
28 286 000
24 219 000
326 000
326 000
283 000
283 000
242 000
242 000
Note 1) Foretatte rentesikringer gir verken over- eller underkurs pr. 31.12.2011
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
14 490
75%
13 980
78%
13 490
81%
n/a
25%
n/a
9%
n/a
-7%
Kommentar
To eldre godt vedlikeholdte bygg på lange kontrakter, hovedsakelig utleid til offentlige leietagere.
Parkeringsplassen er planlagt asfaltert sommeren 2012.
fearnleyfinans.no
28
Eiendomsrapport 2012
Rjukan Næringspark KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Jonas Helland Myrholt
Telefon: 22 93 64 59
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
28 000 000
11 000 000
39 000 000
Egenkapitalforhold (DKK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
11 000 000
6 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
48 500
205 000
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
2,8 år
100%
72%
210
4%
Fearnley Finans Management AS
Rjukan Næringspark KS
225 000
07.07.2011
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
11 148 000
-5 006 000
6 142 000
-2 315 000
-926 000
2 901 000
2013E
11 371 000
-5 131 000
6 240 000
-400 000
-1 393 000
-3 000 000
1 447 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
11 598 000
-5 259 000
6 339 000
-410 000
-1 187 000
-4 000 000
742 000
Note 1) Inkl dokumentavg. og investeringer ifm. utleie av lokale i 2012, stort ca NOK 1,95 mill.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
230
230
Saldo
14 000 000
14 000 000
28 000 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
2 000 000
48 944 000
50 944 000
2012E
4 901 000
48 944 000
53 845 000
2013E
6 348 000
48 944 000
55 292 000
2014E
7 090 000
48 944 000
56 034 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
22 000
28 000 000
28 022 000
320 000
28 000 000
28 320 000
292 000
25 000 000
25 292 000
242 000
21 000 000
21 242 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
22 922 000
25 525 000
30 000 000
34 792 000
12,5%
12,7%
12,9%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
240
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Rjukan
Industri/kontor
Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord AS og Assistco AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
110 000
60 000
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Rjukan Næringspark KS
07.04.2011
39 463 000
814
11,5%
Analysedato
31.12.2011
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,97%
4,45%
5,21%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
01.11.2016
Flytende
2,4 år
12,25%
50 139 000
-283 000
-26 022 000
23 834 000
12,50%
49 136 000
-192 000
-26 022 000
22 922 000
12,75%
48 173 000
-106 000
-26 022 000
22 045 000
-759 000
23 075 000
-759 000
22 163 000
-759 000
21 286 000
238 000
231 000
229 000
222 000
220 000
213 000
1 030
56%
1 010
57%
990
58%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 186%/175%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 116%/110%
171%/160%
108%/102%
157%/146%
100%/94%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
Kommentar
Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Hensikten er å utvikle næringsparken og
tiltrekke seg flere leietagere i samarbeid med lokale aktører.
www.fearnleyfinans.no
29
Eiendomsrapport 2012
Rogaland LogistikkINVEST AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
Rogaland Logistikkinvest AS
16.12.2011
200 000 000
16 194
7,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
142 000 000
7 000 000
43 500 000
192 500 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
43 500 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Orstad – Rogaland
Logistikk/lager
Interstil AS/ Interstil Interiør AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
12 350
23 406
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
18 år
100%
100%
1 134
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
435 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Opptr./avdr. byggelån og rest tilretteleggelse
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2012E
6 759 000
-13 000
6 746 000
-375 000
-595 000
-2 133 000
3 643 000
2013E
14 350 000
-51 000
14 299 000
-386 000
-6 989 000
-2 125 000
-3 200 000
1 599 000
2014E
14 709 000
-53 000
14 656 000
-396 000
-7 294 000
-4 250 000
-3 100 000
-384 000
n/a
1 160
1 190
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Prognose balanse pr. 31.12
Saldo
43 000 000
7 000 000
7 000 000
4 659 539
61 659 539
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
192 530 000
192 530 000
2012E
3 643 000
192 530 000
196 173 000
2013E
5 242 000
192 530 000
197 772 000
2014E
4 858 000
192 530 000
197 388 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
149 000 000
149 000 000
1 325 000
149 000 000
150 325 000
1 572 000
146 875 000
148 447 000
1 562 000
142 625 000
144 187 000
43 530 000
45 848 000
49 325 000
53 201 000
7,0%
7,1%
7,3%
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Selgerkreditt
Selgerkreditt
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2011
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,56%
5,00%
5,00%
5,01%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
10.04.2019
28.12.2016
Fast
Fast
5,6 år
6,75%
207 407 000
-8 137 000
-149 000 000
50 270 000
7,00%
200 000 000
-7 470 000
-149 000 000
43 530 000
7,25%
193 103 000
-6 849 000
-149 000 000
37 254 000
-48 000
50 222 000
-48 000
43 482 000
-48 000
37 206 000
503 000
502 000
435 000
435 000
373 000
372 000
16 790
72%
16 190
75%
15 640
77%
n/a
16%/15%
n/a
0%/0%
n/a
-14%/-14%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Logistikk/lagerbygg under oppføring med 17 års "barehouse" leieavtale fra antatt
ferdigstillelse 01.11.2012. Selger skal overlevere nøkkelferdig bygg og har også all risiko for
evt overskridelser og/eller forsinkelser. P.t. er det trukket opp MNOK 43 av innvilget lån på
MNOK 142. Resterende vil trekkes opp ifm ferdigstillelse. Av dette er MNOK 28
rentebundet via swapavtale til 10.04.2019 til rente 5,19%. Selgerkredittter utover MNOK 7
vil innfris ifm ferdigstillelse. Selskapet mottar kompensasjon fra selger tilsvarende 12%
avkastning på innbetalt EK i byggeperioden.
fearnleyfinans.no
30
Eiendomsrapport 2012
Sentrumshotell Holding KS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
EIENDOMSDATA
Sentrumshotell Holding KS
13.11.2007
146 000 000
8 716
7,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
5 år
n/a
100%
648
4%
Fearnley Finans Management AS
300 000
13.10.2008
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
15 000
4%
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
11 141 000
-512 000
10 629 000
-933 000
-5 677 000
-4 556 000
-537 000
2013E
11 419 000
-525 000
10 894 000
-357 000
-5 534 000
-4 556 000
447 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
11 705 000
-538 000
11 167 000
-366 000
-5 331 000
-4 556 000
914 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
670
2011A
3 187 000
142 129 000
145 316 000
2012E
2 650 000
142 129 000
144 779 000
2013E
3 097 000
142 129 000
145 226 000
2014E
4 011 000
142 129 000
146 140 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 166 000
101 755 000
102 921 000
1 184 000
97 199 000
98 383 000
1 141 000
92 643 000
93 784 000
1 098 000
88 087 000
89 185 000
42 395 000
46 396 000
51 442 000
56 955 000
7,3%
7,4%
7,6%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
680
700
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
Saldo
78 000 000
23 755 000
101 755 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Inkl. utviklings- og prosjekteringskostnader i 2012 med NOK 400.000.
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
16 750
8 597
110
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
366 520
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer
Hotell
Rica Hotels AS
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
33 320 000
3 332 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Analysedato
31.12.2011
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
113 145 000
33 320 000
146 465 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Kapitalutvidelse pr. 15.10.2010
Uinnkalt ansvarskapital
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,08%
3,95%
5,58%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi 1)
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
01.01.2017
16.04.2012
3,9 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
7,00%
151 843 000
-4 949 000
-99 734 000
47 160 000
7,25%
146 607 000
-4 478 000
-99 734 000
42 395 000
7,50%
141 720 000
-4 038 000
-99 734 000
37 948 000
-9 092 000
38 068 000
-9 092 000
33 303 000
-9 092 000
28 856 000
472 000
381 000
424 000
333 000
379 000
289 000
Note 1) Utviklingspotensial på begge eiendommene er ikke hensyntatt i vurderingen av eiendomsverdien.
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommene
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
9 070
67%
8 750
69%
8 460
72%
7%/2%
33%/8%
5%/-1%
20%/-5%
2%/-5%
7%/-17%
Kommentar
Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels hhv. Beliggende i
Drammen og Lillehammer med kombinert minimums og omsetningsbaserte leiekontrakter.
Kontraktene er på "barehouse" basis slik at leietager selv besørger alle kostnader. Begge
hotellene er sentralt beliggende i sine respektive byer. Bragernes Torg i Drammen og i
Storgaten i Lillehammer. Det foreligger planer for utvikling av begge eiendommer. I
Drammen planlegges oppføring av nytt kontorbygg på ca. 10 000 kvm. I Lillehammer
planlegges utvikling av nytt kjøpesenter i tilknytning til hotellet. Godkjent rammetillatelse
foreligger.
www.fearnleyfinans.no
31
Eiendomsrapport 2012
Ski Skolebygg KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
136 000 000
36 800 000
172 800 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Emisjon Okt. 2008
Uinnkalt ansvarskapital
36 800 000
2 000 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski
Skole
Akershus Fylkeskommune
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
7 700
10 000
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
6,8 år
75%
100%
1 534
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
388 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
Höegh Invest Eiendom AS
406 000
18.12.2009
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
40 000
10%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Ski Skolebygg KS
24.08.2006
173 000 000
22 468
6,1%
Analysedato
31.12.2011
2012E
13 578 000
-360 000
13 218 000
-477 000
-8 124 000
-4 946 000
-329 000
2013E
13 731 000
-368 000
13 363 000
-488 000
-7 724 000
-6 446 000
-1 295 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
13 885 000
-375 000
13 510 000
-498 000
-7 340 000
-6 446 000
-774 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
4 126 000
181 762 000
185 888 000
2012E
3 797 000
181 762 000
185 559 000
2013E
2 502 000
181 762 000
184 264 000
2014E
1 728 000
181 762 000
183 490 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 658 000
130 662 000
132 320 000
1 572 000
125 716 000
127 288 000
1 486 000
119 270 000
120 756 000
1 401 000
112 824 000
114 225 000
53 568 000
58 271 000
63 508 000
69 265 000
7,0%
7,1%
7,2%
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 760
1 780
Yieldutvikling
1 800
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
99 195 000
24 805 000
6 662 000
130 662 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,51%
5,21%
6,14%
6,24%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
01.09.2018
15.04.2014
15.10.2018
5,8 år
6,75%
195 822 000
-7 557 000
-128 194 000
60 071 000
7,00%
188 829 000
-7 067 000
-128 194 000
53 568 000
7,25%
182 317 000
-6 611 000
-128 194 000
47 512 000
-10 070 000
50 001 000
-10 070 000
43 498 000
-10 070 000
37 442 000
601 000
500 000
536 000
435 000
475 000
374 000
25 430
67%
24 520
69%
23 680
72%
10%/7%
69%/41%
8%/4%
51%/24%
6%/1%
35%/7%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som videregående
skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og
var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. Selskapet er åpent for utvidelse/forlengelse
av leieforhold/leiekontrakt.
fearnleyfinans.no
32
Eiendomsrapport 2012
Stavanger Property Invest AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
197 600 000
12 350 000
41 600 000
251 550 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
41 600 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
17 705
27 200
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
5,7 år
85%
100%
954
2-4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
Fearnley Finans Management AS
Øgreid Eiendom AS
350 000
22.11.2009
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
21 944 000
-852 000
21 092 000
-725 000
-12 035 000
-8 000 000
332 000
2013E
22 663 000
-867 000
21 796 000
-700 000
-463 000
-11 741 000
-8 000 000
892 000
2014E
21 138 000
-882 000
20 256 000
-472 000
-12 022 000
-8 000 000
-238 000
1 240
1 280
1 190
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Prognose balanse pr. 31.12
Saldo
123 583 000
44 500 000
27 917 000
196 000 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
7 335 000
256 950 000
264 285 000
2012E
7 667 000
256 950 000
264 617 000
2013E
8 559 000
256 950 000
265 509 209
2014E
8 321 000
256 950 000
265 271 209
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 627 000
196 000 000
198 627 000
2 468 000
188 000 000
190 468 000
2 537 000
180 000 000
182 537 000
2 490 000
172 000 000
174 490 000
65 658 000
74 149 000
82 972 000
90 781 000
7,5%
7,6%
7,7%
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Stavanger
Kontor/lager/handel/skole
Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
416 000
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Investering og investeringsleie
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Stavanger Property Invest AS
04.05.2007
247 000 000
13 951
6,5%
Analysedato
31.12.2011
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
7,05%
5,47%
4,74%
6,36%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
22.05.2017
05.01.2012
Flytende
3,4 år
7,25%
273 014 000
-7 695 000
-191 292 000
74 027 000
7,50%
264 016 000
-7 066 000
-191 292 000
65 658 000
7,75%
255 598 000
-6 476 000
-191 292 000
57 830 000
-13 597 000
60 430 000
-13 597 000
52 061 000
-13 597 000
44 233 000
740 000
604 000
657 000
521 000
578 000
442 000
15 420
72%
14 910
74%
14 440
77%
13%/8%
78%/45%
10%/5%
58%/25%
7%/1%
39%/6%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Porteføje bestående av 5 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til Siemens AS, et
skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune, samt to eiendommer utleid til
Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region i fremgang og vekst.
Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm kontor og ca. 6 100 kvm butikk/lager.
Leieavtalen med Siemens AS utløper den 01.07.2013. Yielden reflekterer dette forhold.
www.fearnleyfinans.no
33
Eiendomsrapport 2012
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Andreas Haugbro
Telefon: 22 93 64 51
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
61 000 000
3 000 000
16 100 000
80 100 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
16 100 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Sørlandsparken – Kristiansand
Handel
Rema 1000 Norge AS, Torshov Bilrekvesita AS,
Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
4 485
9 976
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
8,3 år
100%
100%
1 396
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
161 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
ForvaltningsCompagniet AS
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
13 000
8%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
20.10.2010
80 500 000
17 949
7,7%
Analysedato
31.12.2011
2012E
6 450 000
-221 000
6 229 000
-251 000
-3 156 000
-2 040 000
-800 000
-18 000
2013E
6 579 000
-227 000
6 352 000
-257 000
-3 098 000
-402 000
-2 065 000
-1 100 000
-570 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
6 744 000
-232 000
6 512 000
-263 000
-2 995 000
-524 000
-2 140 000
-800 000
-210 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
1 382 000
82 286 000
83 668 000
2012E
1 364 000
82 286 000
83 650 000
2013E
794 000
82 286 000
83 080 000
2014E
584 000
82 286 000
82 870 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
671 000
62 470 000
63 141 000
660 000
60 430 000
61 090 000
637 000
58 365 000
59 002 000
613 000
56 225 000
56 838 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
20 527 000
22 560 000
24 078 000
26 032 000
7,3%
7,4%
7,6%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 440
1 470
Yieldutvikling
1 500
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Saldo
25 000 000
15 970 000
18 500 000
3 000 000
62 470 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,44%
5,33%
4,65%
5,00%
5,16%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
20.10.2015
20.10.2015
Flytende
20.10.2013
2,6 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,00%
88 986 000
-3 846 000
-61 759 000
23 381 000
7,25%
85 917 000
-3 631 000
-61 759 000
20 527 000
7,50%
83 053 000
-3 430 000
-61 759 000
17 864 000
-1 022 000
22 359 000
-1 022 000
19 505 000
-1 022 000
16 842 000
234 000
224 000
205 000
195 000
179 000
168 000
19 840
70%
19 160
73%
18 520
75%
44%/39%
53%/47%
29%/24%
35%/29%
16%/10%
19%/12%
Kommentar
Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for
Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår
for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke prosjekter.
IKEA er nylig etableri i området.
fearnleyfinans.no
34
Eiendomsrapport 2012
Torp Eiendomsinvest AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
38 250 000
14 195 000
52 445 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
14 195 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nordre Kullerød 1 – Sandefjord
Kontor
Nevion Europe AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
3 826
9 500
120
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
12,3 år
100%
100%
1 176
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
141 950
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
167 000
01.11.2010
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
14 000
10%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Torp Eiendomsinvest AS
21.12.2009
51 000 000
13 330
8,6%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
2012E
4 620 000
-30 000
4 590 000
-250 000
-1 855 000
-1 530 000
-900 000
55 000
2013E
4 736 000
-31 000
4 705 000
-256 000
-1 849 000
-1 530 000
1 070 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
4 854 000
-32 000
4 822 000
-262 000
-1 780 000
-1 530 000
1 250 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
712 000
57 770 000
58 482 000
2012E
767 000
57 770 000
58 537 000
2013E
1 837 000
57 770 000
59 607 000
2014E
3 087 000
57 770 000
60 857 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
398 000
35 955 000
36 353 000
388 000
34 425 000
34 813 000
394 000
32 895 000
33 289 000
376 000
31 365 000
31 741 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
22 129 000
23 724 000
26 318 000
30 195 000
7,8%
7,9%
8,1%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 210
1 240
Yieldutvikling
1 270
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
15 350 000
15 250 000
5 355 000
35 955 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
5,98%
4,37%
5,65%
5,25%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.04.2020
Flytende
15.04.2015
4 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,50%
61 200 000
-1 595 000
-35 641 000
23 964 000
7,75%
59 226 000
-1 456 000
-35 641 000
22 129 000
8,00%
57 375 000
-1 327 000
-35 641 000
20 407 000
-1 050 000
22 914 000
-1 050 000
21 079 000
-1 050 000
19 357 000
240 000
229 000
221 000
211 000
204 000
194 000
16 000
59%
15 480
61%
15 000
63%
34%/31%
79%/71%
29%/26%
66%/59%
24%/21%
54%/46%
Kommentar
Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved
Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 12 års gjenværende
"barehouse" leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale
på tomten. Samarbeidsavtale med lokal aktør er inngått med hensikt fremtidig utvikling av
ledig tomt til kontorbygg.
www.fearnleyfinans.no
35
Eiendomsrapport 2012
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
131 500 000
16 000 000
20 640 000
168 140 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
20 640 000
12 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Trondheimsveien 135 – Oslo
Kontor/treningssenter
AF Gruppen Norge AS og Elixia Nordic AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
7 105
1 973
22
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
5,7 år
100%
100%
1 432
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
206 400
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS
136 000
05.12.2008
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
-
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
28.12.2006
164 500 000
23 153
6,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
2012E
11 335 000
-90 000
11 245 000
-278 000
-8 110 000
-4 105 000
-1 248 000
2013E
11 618 000
-92 000
11 526 000
-285 000
-7 993 000
-4 105 000
-857 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
11 908 000
-95 000
11 813 000
-293 000
-7 816 000
-4 105 000
-401 000
(NOK)
Omløpsmidler 1)
Verdi eiendom 2)
Sum aktiva
2011A
818 000
158 705 000
159 523 000
2012E
158 705 000
158 705 000
2013E
158 705 000
158 705 000
2014E
158 705 000
158 705 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 854 000
138 126 000
139 980 000
2 125 000
134 021 000
136 146 000
2 945 000
129 916 000
132 861 000
3 308 000
125 811 000
129 119 000
19 543 000
22 559 000
25 844 000
29 586 000
VEK ekskl. over-/underkurs
Note 1) Det er søkt långivende bank om tilpasset finansieringsstruktur som vil hensynta
likviditeten i prosjektet
Note 2) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 600
1 640
Yieldutvikling
1 680
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Saldo
90 000 000
32 126 000
16 000 000
138 126 000
7,0%
7,2%
7,4%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,77%
4,37%
4,00%
5,89%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
16.01.2017
Flytende
01.08.2012
3,4 år
6,75%
166 593 000
-2 355 000
-139 162 000
25 076 000
7,00%
160 643 000
-1 938 000
-139 162 000
19 543 000
7,25%
155 103 000
-1 551 000
-139 162 000
14 390 000
-9 409 000
15 667 000
-9 409 000
10 134 000
-9 409 000
4 981 000
251 000
157 000
195 000
101 000
144 000
50 000
23 450
83%
22 610
86%
21 830
89%
4%/-5%
22%/-24%
-1%/-13%
-6%/-51%
-7%/-25%
-30%/-76%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass.
Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er
holdplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til / fra
Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje. AF
Gruppen har fremutleiet deler av sine lokaler til Imente og EZ Systems.
fearnleyfinans.no
36
Eiendomsrapport 2012
Tunsberghus Eiendom AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
85 300 000
9 000 000
23 500 000
117 800 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
23 500 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
8 285
7 892
160
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
3,4 år
100%
97%
1 204
2%
Fearnley Finans Management AS
Hans Gaarder Eiendom AS
235 000
02.06.2009
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
40 000
17%
Prognose kontantstrømanalyse
2012E
10 464 000
-698 000
9 766 000
-1 129 000
-5 395 000
-126 000
-3 956 000
-840 000
2013E
10 725 000
-472 000
10 253 000
-373 000
-5 083 000
-374 000
-3 956 000
467 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
10 993 000
-498 000
10 495 000
-382 000
-4 857 000
-723 000
-3 956 000
577 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
757 000
124 987 000
125 744 000
2012E
124 987 000
124 987 000
2013E
384 000
124 987 000
125 371 000
2014E
961 000
124 987 000
125 948 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 158 000
87 459 000
88 617 000
1 160 000
83 503 000
84 663 000
1 032 000
79 547 000
80 579 000
988 000
75 591 000
76 579 000
37 127 000
40 324 000
44 792 000
49 369 000
7,5%
7,9%
8,1%
VEK ekskl. over-/underkurs
Note 1) Inkl. prosjekteringskostnader utbyggingsprosjekt og opsjonspremie på til sammen ca. NOK 615.000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Yieldutvikling
1 260
1 290
1 330
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg
Kontor
Edda Media AS, Bufetat Region Sør,
Bufdirektoratet IKT og Psykiatrien i Vestfold
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
235 000
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Tunsberghus Eiendom AS
01.10.2008
120 000 000
14 484
7,5%
Analysedato
31.12.2011
Saldo
40 000 000
19 200 000
9 659 000
9 600 000
9 000 000
87 459 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,67%
5,73%
4,67%
6,95%
4,54%
6,06%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
10.01.2017
07.04.2016
Flytende
08.10.2018
Flytende
4 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,25%
134 703 000
-5 540 000
-87 860 000
41 303 000
7,50%
130 213 000
-5 226 000
-87 860 000
37 127 000
7,75%
126 013 000
-4 932 000
-87 860 000
33 221 000
-5 832 000
35 471 000
-5 832 000
31 295 000
-5 832 000
27 389 000
413 000
355 000
371 000
313 000
332 000
274 000
16 260
65%
15 720
67%
15 210
69%
24%/19%
93%/68%
20%/15%
75%/50%
17%/10%
58%/34%
Kommentar
Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative "hovedstad"
og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus og
flere skoler. Eiendommen er oppført i to byggetrinn og fremstår med en rehabilitert eldre del, og
en nyere del, begge er sammenføyd. Det er et utbyggingspotensiale på eiendommen, fortrinnsvis
til leiligheter. Det vil bli søkt omregulering og alternativer utredes. Eiendommen eies av Olav
Trygvasonsgate 4 AS som igjen eies av morselskapet Tunsberghus Eiendom AS. Det er inngått
opsjonsavtale med eier av en av naboeiendommene for eventuell innlemmelse av denne i
boligutbyggingsprosjektet.
www.fearnleyfinans.no
37
Eiendomsrapport 2012
Vinterbro Eiendomsinvest AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
178 800 000
49 506 000
228 306 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
49 506 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Vinterbro
Logistikk
New Store Europe AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
15 991
45 000
120
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
11,8 år
100%
100%
916
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
495 060
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Finans Management AS
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
170 000
34%
Prognose kontantstrømanalyse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Vinterbro Eiendomsinvest AS
13.07.2007
227 500 000
14 227
6,4%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato
31.12.2011
2012E
16 176 000
-277 000
15 899 000
-371 000
-10 557 000
-4 000 000
971 000
2013E
16 580 000
-284 000
16 296 000
-380 000
-10 299 000
-4 000 000
1 617 000
Prognose balanse pr. 31.12
2014E
16 995 000
-291 000
16 704 000
-390 000
-10 013 000
-6 000 000
301 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2011A
1 164 000
227 855 000
229 019 000
2012E
2 135 000
227 855 000
229 990 000
2013E
3 752 000
227 855 000
231 607 000
2014E
4 053 000
227 855 000
231 908 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 234 000
170 800 000
173 034 000
2 170 000
166 800 000
168 970 000
2 121 000
162 800 000
164 921 000
2 048 000
156 800 000
158 848 000
55 985 000
61 020 000
66 686 000
73 060 000
6,8%
6,9%
7,1%
VEK ekskl. over-/underkurs
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 010
1 040
Yieldutvikling
1 060
Finansieringsstruktur
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Saldo
153 000 000
17 800 000
170 800 000
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
6,28%
5,85%
6,24%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Rentebinding
15.07.2023
15.07.2015
10,7 år
6,50%
244 600 000
-8 501 000
-171 870 000
64 229 000
6,75%
235 541 000
-7 686 000
-171 870 000
55 985 000
7,00%
227 129 000
-6 929 000
-171 870 000
48 330 000
-31 297 000
32 932 000
-31 297 000
24 688 000
-31 297 000
17 033 000
642 000
329 000
560 000
247 000
483 000
170 000
15 300
70%
14 730
73%
14 200
75%
13%/0%
64%/1%
10%/-4%
47%/-16%
7%/-10%
32%/-31%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Bilde av eiendommen
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Kommentar
Eiendommen er beliggende med umiddelbar nærhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo.
Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår.
fearnleyfinans.no
38
Eiendomsrapport 2012
Wexelsplass AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Analysedato
31.12.2011
EIENDOMSDATA
WexelsPlass AS
10.02.2003
32 750 000
Beliggenhet
Type eiendom
Herslebsgate 19 – Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Byggestart
Ferdigstilt
20 000 000
-
2006
2008
Brutto areal totalt prosjekt ca.
Størrelse bygg boligformål (BRAs) ca.
Parkeringsplasser ca.
Antall leiligheter
200 000
645 000
23.08.2005
32 400
16 400
130
284
Gjenstående leiligheter
Gjenstående garasjeplasser
940 000
470%
69
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
Fearnley Finans Management AS
Stor-Oslo Prosjekt AS
Prognose PROSJEKTRESULTAT
(NOK)
Aktiva
Parkeringsplasser i garasje
Omløpsmidler
Sum aktiva
Passiva
Langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
Sum passiva
VEK
Estimert skattekostnad
VEK etter skatt
VEK pr. 1%
Antall
69
Salgspris pr. plass
180 000
200 000
12 420 000
13 800 000
8 870 000
8 870 000
21 290 000
22 670 000
220 000
15 180 000
8 870 000
24 050 000
1 500 000
3 715 000
5 215 000
1 500 000
3 715 000
5 215 000
1 500 000
3 715 000
5 215 000
16 075 000
16 075 000
17 455 000
282 000
17 173 000
18 835 000
668 000
18 167 000
161 000
172 000
182 000
23,8%
451%
23,8%
456%
23,9%
461%
IRR siden oppstart 1)
Nominell avkastning
Note 1) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon.
Bilde av eiendommen
Kommentar
Forretningsidéen var å omregulere og utvikle eiendommen til bolig. Reguleringen ble
vedtatt i juni 2005. Salget ble igangsatt pr. september 2005. Pga. endrede omstendigheter i
boligmarkedet i perioden 08-09 ble usolgte leiligheter leiet ut i 2009. Leilighetene har
siden den gang blitt solgt løpende. Prosjektet er nå i avsluttende fase.
www.fearnleyfinans.no
39
Eiendomsrapport 2012
Kriterier for verdivurdering
av eiendom
Ved verdivurdering av eiendom legges følgende hovedkriterier til grunn:
Beliggenhet og standard • Leieforhold • Avkastningskrav
Beliggenhet og
standard
Totalavkastning
Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært en lav-risiko investering. I dagens marked prises eiendom til å gi en avkastning (yield)
på mellom 5,5% og 8,5% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer
en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende
3-6%-poeng.
Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en grundig gjennomgang
av eiendommen og dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning
bygget er i. Det legges vekt på at bygget ligger praktisk til og med
god eksponering mot vei og offentlig kommunikasjon. Videre blir
det foretatt en teknisk gjennomgang av bygget, herunder fasade,
tak, vinduer samt ventilasjon, kjøling og oppvarming etc.
Dagens verdi av en eiendom er nåverdien av den kontantstrømmen
eiendommen over tid vil gi. En forenklet måte å beregne dagens
verdi er å betrakte nettoinntekten som en evigvarende kontantstrøm.
På bakgrunn av den informasjonen en slik befaring og vurdering
gir, estimeres årlige drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal
driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er potensiale for utvikling av
eiendommen, høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor omsettelig
eiendommen vil være, også i nedgangstider.
Formelen for en evigvarende kontantstrøm, som også benyttes for
prising av aksjer og obligasjoner, er;
Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet
Forskjellen på to identiske bygg, men med ulik beliggenhet er leienivået. I områder med sentral beliggenhet er prisnivået høyere
enn tilsvarende lokaler i mindre attraktive områder.
For eiendomsinvesteringer kalles avkastningskravet for “yield”.
Egenkapitalavkastning
For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes
prosjektet gjennom kredittforetak. Typisk belåningsgrad i dagens
marked ligger mellom 70-75%. Desto høyere belåningsgrad, desto
mindre er behovet for innbetalt egenkapital.
Leieforhold
Ved en vurdering av byggets leietagere gjennomgås alle kontrakter.
Det blir lagt vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelsesklausuler og dertil hørende betingelser.
Fearnley Finans Eiendom legger i dag til grunn et avkastningskrav
på egenkapitalen i området 10-13% før skatt, avhengig av prosjektets
risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie på egenkapitalavkast­
ningen i forhold til lange statsobligasjoner på 6–9%-poeng.
Det foretas kredittvurdering av alle de største leietakerne for å sikre
at disse har god soliditet.
Avkastningkrav
For å få en avkastning som tilfredsstiller egenkapitalavkastnings­
kravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som
et vektet forhold av de to:
Enhver investering i kapitalmarkedet bygger på to grunnpilarer,
avkastning vs. risiko. Spekteret av investeringsalternativer strekker
seg fra lav risiko i statsobligasjoner til høy risiko i mer venturepregede
selskaper. Desto høyere risikoaversjon fra investoren, desto større
er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere avkastning.
Totalavkastningskrav = EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd
Ke = Egenkapitalavkastningskravet
Kd = Lånerente
Risikoen innenfor eiendom forskjellig beroende på beliggenheten.
Eiendom utenfor sentrum er ansett å ha større risiko enn sentrumsnære eiendommer. Dette fordi risikoen for ledigstillelse dersom
en leietaker faller fra er større samt at eiendommens verdi er mer
eksponert i markedet generelt.
Eksempel
Dersom vi forutsetter risikopremie på 7,5%-poeng i forhold til
ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet
10,0%. Med en lånerente på 6% og 75% finansiering beregnes
totalavkastningskravet som følger:
I dag kan det oppnås risikofri avkastning i underkant av ca. 2,5%
p.a. ved å investere i lange norske statsobligasjoner. Dersom investor
velger en investering med høyere risiko kreves en risikopremie.
0,25 x 10% + 0,75 x 6% = 7%
Verdien på eiendommen kan følgelig utledes som:
Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie
Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield
hvor 1/ netto yield kalles multiplikator.
Netto yield = 7%
Netto leie = NOK 10 mill
Verdi eiendom = NOK 10 mill x 14,3
= NOK 143 mill
fearnleyfinans.no
40
Eiendomsrapport 2012
Fearnley Finans
Shipping AS
Shipping og offshore
Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shipping- og
offshoreprosjekter.
Historisk har shippingmarkedene vist store fluktuasjoner som i
perioder har gitt høy avkastning for investor.
Dette er typisk skip på lengre kontrakter eller såkalte «asset play».
Fearnley Finans Shipping AS besitter en portefølje på over 20 skip
fordelt på ca. 15 prosjekter. Den totale prosjektverdien beløper seg
til ca. NOK 2,5 mrd.
Prosjekter hvor lange certepartier ligger til grunn, opererer
normalt med en årlig budsjettert egenkapitalavkastning, under
gitte forutsetninger, på mellom 10% og 20% p.a.
«Asset play» betyr at prosjektet eier skip uten langsiktig beskjeftigelse.
Målet er å maksimere egenkapitalavkastningen gjennom slutninger
i markedet og/eller kjøp og salg av skip. En investering i et slikt
prosjekt har større eksponering mot markedet og drift av skipet.
shipping report
2012
Shipping- og offshoreteamet består av fire dedikerte meglere med
lang erfaring innen den maritime sektor. Som en del av shippingteamet inngår også erfarne forretningsførere.
For ytterligere informasjon, vennligst kontakt vårt shipping- og
offshoreteam:
Project
Brokers
Corporate
Management
Edvard B. Aaby
(Managing Partner)
Dir: +47 22 93 63 47
Mob: +47 92 63 36 76
Mail: [email protected]
Line Johansen
Dir: +47 22 93 64 39
Mob: +47 90 73 18 63
Mail: [email protected]
Eilert H. Lund
(Senior Partner)
Dir: +47 22 93 63 33
Mob: +47 92 25 63 33
Mail: [email protected]
Tor Kildal
(Senior Partner)
Dir: +47 22 93 63 39
Mob: +47 95 33 95 39
Mail: [email protected]
Petter Fredrik Bøe
(Analyst)
Dir: +47 22 93 64 50
Mob: +47 98 85 66 25
Mail: [email protected]
Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon
er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for
FFE og skaffet til veie fra kilder FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid ethvert
ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for
tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes
at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må
således være forberedt på at investeringen kan medføre tap.
Janne Heglund
Dir: +47 22 93 63 42
Mob: +47 95 88 59 57
Mail: [email protected]
Anine Myhraas
Dir: +47 22 93 64 26
Mob: +47 45 02 26 11
Mail: [email protected]
Hilde Østby
Dir: +47 22 93 63 41
Mob: +47 92 28 70 12
Mail: [email protected]
Lise Tandberg
(Secretary)
Dir: +47 22 93 64 48
Mob: +47 92 48 36 69
Mail: [email protected]
Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør
opplysningene kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger
om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre
prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour,
fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KSavtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE.
Et selskap i Astrup Fearnley gruppen
Prosjektmeglere
Forretningsførere
Thomas Holtan Leskovsky
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45
Mobil: (+47) 99 29 13 19
[email protected]
Tove Auset
(Controller)
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46
Mobil: (+47) 98 82 75 56
[email protected]
Christian Bull
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35
Mobil: (+47) 95 81 50 27
[email protected]
Paul Dehli Navestad
Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56
Mobil: (+47) 41 65 84 42
[email protected]
Haakon Shetelig
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38
Mobil: (+47) 93 22 74 38
[email protected]
Jonas Helland Myrholt
(Analytiker)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 59
Mobil: (+47) 91 38 00 45
[email protected]
Andreas Haugbro
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 51
Mobil: (+47) 90 68 55 22
[email protected]
Tone Kågen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37
Mobil: (+47) 95 75 80 49
[email protected]
Jarle Lome
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53
Mobil: (+47) 97 61 58 97
[email protected]
Jan-Trygve Riise
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52
Mobil: (+47) 92 82 55 60
[email protected]
Lise Tandberg
(Sekretær)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48
Mobil: (+47) 92 48 36 69
[email protected]
Asset Management
Morten Ring-Andersen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 36
Mobil: (+47) 97 18 73 48
[email protected]
Besøksadresse
Grev Wedelsplass 9
Oslo, Norway
Postadresse
P.B. 1158 Sentrum
0107 Oslo, Norway
Kontakt:
Tlf:
+47 22 93 60 00
Faks: +47 22 93 63 40
E-post:[email protected]
Org. nr.:NO 991 097 481 VAT
www.fearnleyfinans.no
42