Transcript Statistikken - Eiendom Norge

Oktober 2014
Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk
VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE
INNHOLD
Hovedpunkter2
Prisutviklingen4
Antall solgte boliger
7
Omsetningstid8
Antall aktive annonser
10
Boligtyper, prisutvikling
Datagrunnlag og metode
12
13
Hovedpunkter
Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i oktober 2014 var:
• Uendret fra forrige måned.
Korrigert for sesongvariasjoner var prisene 0,9 prosent høyere enn forrige måned.
• 5,3 prosent høyere enn for et år siden.
Prisene hittil i 2014 er 1,9 % høyere enn de var i 2013.
• Uendrete priser ut året gir en årsendring på 2,1%.
Figur 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger
0,5%
OKTOBER
0,3%
0,1%
0,3%
0,0%
0,0%
0,0%
-0,4%
-0,5%
-1,0%
-0,9%
-1,5%
-1,5%
-2,0%
-2,5%
-3,0%
-3,5%
-3,7%
-4,0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som
omsettes i Norge i løpet av et år.
Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger
ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner
i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7%
(der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%).
Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten.
For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser
og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2
Figur 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder.
Endring siste måned
16,0%
Endring siste år (m/m)
14,7%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,9%
6,0%
5,0%
4,7%
4,0%
3,2%
2,0%
0,4%
0,0%
0,6%
0,1%
-0,1%
-2,0%
Oslo
Bergen
-0,8%
0,2%
-0,4%
Trondheim Stavanger Kristiansand
Tromsø
Oslo
Bergen
Trondheim Stavanger Kristiansand
Tromsø
Tabell 1 Oppsummering prisendringer.
OMRÅDE
Endring siste måned (m/m)
Endring siste år (m/m)
Endring siste 5 år (m/m)
Endring siste 10 år (m/m)
Oslo
0,4%
5,0%
37,7%
86,16 %
Bergen
0,1%
6,9%
41,2%
88,51 %
Trondheim
-0,1%
4,7%
44,2%
88,56 %
Stavanger
-0,8%
0,2%
34,9%
133,85 %
Kristiansand
-0,4%
3,2%
9,6%
84,10 %
Tromsø
0,6%
14,7%
43,8%
87,67 %
Norge
0,0%
5,3%
33,0%
85,15 %
Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
3
Prisutviklingen
Figur 3 Prisutvikling gjennom året.
2014
2,1
2012
2,0
2013
Indeks (Jan 2003=1)
1,9
2011
1,8
1,7
2010
2009
1,6
Fig 3
1,5
1,4
1,3
2007
2006
2008
1,2
1,1
1,0
jan.
feb.
mars
apr.
mai
juni
juli
aug.
sep.
okt.
nov.
des.
Figur 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling.
220
200
Indeks (Jan 2003 = 100)
180
160
140
120
100
80
2003
2004
Nominell indeks
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Sesongkorrigert indeks
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
4
Figur 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall 2003-2014. Prosent
Nominell prisendring %
15%
10%
5%
0%
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-5%
Figur 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall 2003-2014. Prosent
Nominell prisendring %
30%
20%
10%
0%
2011
2012
2013
2014
2015
2012
2013
2014
2015
2010
2009
2008
Bergen
2011
Oslo
2007
2006
2005
2004
-10%
Trondheim
Nominell prisendring %
30%
20%
10%
0%
Kristiansand
Stavanger
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-10%
Tromsø
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
5
Tabell 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før.
OMRÅDE
2006
2007
2008
2009
Oslo
Bergen
Trondheim
Stavanger
2010
2011
2012
2013
16,5 %
11,4 %
-4,9 %
15,5 %
12,0 %
-6,5 %
13,5 %
7,5 %
19,1 %
22,7 %
Kristiansand
19,8 %
16,6 %
Tromsø
13,1 %
7,9 %
Norge
14,2 %
11,4 %
-1,4 %
2014*
-0,3 %
8,2 %
10,5 %
9,6 %
5,7 %
0,1 %
-2,6 %
10,9 %
11,0 %
6,3 %
5,1 %
3,8 %
-5,0 %
0,9 %
10,5 %
11,7 %
9,1 %
7,6 %
1,7 %
2,9 %
1,3 %
12,4 %
13,0 %
7,9 %
4,1 %
-1,8 %
6,2 %
1,1 %
6,8 %
6,5 %
1,2 %
-1,3 %
-1,9 %
-4,4 %
-2,9 %
4,8 %
4,3 %
5,9 %
9,9 %
10,9 %
0,9 %
8,2 %
8,7 %
7,0 %
4,8 %
1,9 %
Note: Årlig prisendring beregnes ved å sammenlikne vektet gjennomsnitt av månedsindeksene for aktuelt år og tilsvarende indeksgjennomsnitt for tidligere år.
* Så langt i år.
Tabell 3 Fordeling av kvadratmeterpris.
OMRÅDE
10%
25%
50% (median)
gjennomsnitt
75%
90%
OSLO
32 863
41 330
50 540
50 820
58 964
67 895
BERGEN
25 312
30 129
35 524
37 427
42 958
52 473
TRONDHEIM
24 753
29 531
36 465
37 116
43 928
50 000
STAVANGER
27 622
32 342
39 109
41 076
47 321
57 642
KRISTIANSAND
17 013
20 127
24 911
26 394
31 700
37 982
TROMSØ
27 241
32 176
37 285
38 670
44 775
50 848
Norge
14 693
20 613
29 451
32 225
41 458
54 151
10%
25%
50% (median)
gjennomsnitt
75%
90%
OSLO
2 038 211
2 418 250
2 992 000
3 730 674
4 327 100
6 291 716
BERGEN
1 965 146
2 320 795
2 800 000
3 165 880
3 740 000
4 850 000
TRONDHEIM
1 957 197
2 255 371
2 718 008
3 064 945
3 421 439
4 700 000
STAVANGER
2 447 877
2 702 171
3 330 470
3 946 057
4 600 000
6 490 000
KRISTIANSAND
1 622 590
1 927 874
2 400 000
2 682 563
3 180 000
4 145 000
TROMSØ
2 092 755
2 600 000
3 325 297
3 605 471
4 342 274
5 145 000
Norge
1 490 000
1 950 000
2 567 500
2 960 357
3 483 180
4 851 266
Tabell 4 Fordeling av totalpriser for boliger.
OMRÅDE
Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem
opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene.
Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median),
75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger,
og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker
gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen
til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget
beskrevet ovenfor.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
6
Antall solgte boliger
Figur 7 Registrerte omsetninger. Månedlig.
9 000
2 495
5 000
8 163
7 435
7 410
8 170
2 256
1 254
2 559
2 260
1 328
4 579
2 704
2 694
2 563
4 000
1 296
1 520
1 390
1 545
1 107
1 085
3 910
4 065
4 304
4 516
4 221
4 564
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1 503
3 000
2 000
7 273
2 154
6 000
8 813
8 730
8 587
8 000
7 000
oktober
OKTOBER
4 764
768
4 027
2 308
1 000
0
2006
2007
2008
Eneboliger
Delt bolig
Leiligheter
Figur 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret.
oktober
OKTOBER
80 000
70 000
60 000
68 613
19 608
59 764
40 000
22 141
22 112
11 613
12 074
11 789
37 405
40 133
40 502
39 408
40 808
2010
2011
2012
2013
2014
61 835
72 721
21 524
22 525
19 481
18 881
17 778
10 693
74 688
67 546
66 447
50 000
75 688
73 887
18 304
10 660
10 581
10 167
12 355
10 075
30 000
20 000
38 312
36 985
2006
2007
31 819
33 456
2008
2009
10 000
0
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
7
Omsetningstid
Figur 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall.
80
70
60
Antall dager
50
40
30
20
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
Figur 10Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk.
45
40
44
2012
2013
2014
2015
oktober
OKTOBER
36
36
33
32
30
30
Antall dager
2011
42
37
35
2010
28
25
20
15
10
5
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
8
Tabell 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. 2013 og 2014. Sortert etter omsetningstid siste måned.
2014
okt.
sept.
aug.
juli
juni
2013
mai
april
mars
feb.
jan.
des.
nov.
okt.
BERGEN
16
19
21
23
16
19
16
17
25
25
25
19
16
BODØ
18
24
26
39
21
23
13
16
46
44
35
25
22
OSLO
20
21
24
32
24
23
23
26
32
37
33
27
24
TRONDHEIM
21
27
28
32
23
27
24
30
32
33
35
31
21
TROMSØ
26
24
21
31
22
32
20
34
29
35
26
19
26
FREDRIKSTAD
27
44
43
39
33
33
36
31
48
50
46
35
31
DRAMMEN
28
34
39
55
27
36
28
31
36
44
43
31
26
LILLEHAMMER
28
45
30
58
44
57
63
59
108
88
62
42
40
HAMAR
30
27
35
36
33
30
25
37
33
75
59
26
39
Akershus
31
36
42
48
31
35
34
34
43
46
42
31
28
Sør-Trøndelag utenom Trondheim
33
41
60
52
31
33
50
36
57
40
57
40
30
STAVANGER
35
29
37
50
31
33
39
37
55
51
45
32
31
ÅLESUND
37
40
56
59
40
45
46
43
56
55
41
34
31
TØNSBERG
37
28
42
40
29
36
30
39
51
39
37
52
26
Oppland utenom Lillehammer
40
49
63
52
35
53
65
68
93
79
46
55
39
Buskerud utenom Drammen
41
42
42
43
38
33
59
38
55
51
45
38
36
Hordaland utenom Bergen
41
42
44
72
30
48
43
51
38
72
57
39
52
Østfold utenom Fredrikstad
41
38
45
47
36
38
36
46
48
56
62
36
47
Nord-Trøndelag
42
36
67
52
39
50
47
68
57
56
49
48
39
Sogn og fjordane
44
62
53
95
52
46
52
66
57
89
97
35
68
Rogaland utenom Stavanger
45
49
60
63
39
43
42
49
47
55
50
42
37
Vestfold utenom Tønsberg
45
52
56
62
36
42
53
51
59
66
62
39
40
Hedmark utenom Hamar
49
43
59
59
44
57
47
44
78
74
65
42
44
Telemark utenom Skien
50
52
60
87
48
55
45
80
69
61
63
50
48
Møre og Romsdal utenom Ålesund
53
54
55
62
50
55
67
62
68
72
70
71
56
SKIEN
53
55
66
68
54
44
50
46
70
62
37
49
35
Nordland utenom Bodø
56
50
51
56
42
52
62
67
46
64
53
46
32
Troms utenom Tromsø
58
69
53
54
57
82
54
61
60
59
52
55
33
Finnmark utenom Alta
59
63
49
59
65
83
60
46
93
62
67
76
53
KRISTIANSAND
68
56
64
76
61
68
66
59
84
78
91
68
68
Vest-Agder utenom Kristiansand
98
64
94
96
63
59
92
132
154
103
113
92
63
Aust-Agder
110
72
92
112
73
89
115
139
129
122
124
85
72
ALTA
126
70
65
71
86
68
102
131
84
117
103
71
60
36
36
41
50
33
36
38
41
48
50
49
37
33
NORGE
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
9
Antall aktive annonser
Figur 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig 2003-2014
22 000
20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Figur 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig 2003-2014
oktober
24 000
21 871
22 000
2013
2014
2015
OKTOBER
20 000
17 410
18 000
16 079
16 000
14 000
12 000
14 601
12 321
11 226
10 889
2004
2005
15 714
14 030
13 866
12 576
11 461
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2003
2006
2007
2008
2009
2010
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2011
2012
2013
2014
10
Figur 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene.
70
71
71
60
54
Median Liggetid
74
70
58
55
50
49
44
40
38
36
38
31
33
30
36
28
24
20
47
45
31
25
39
33
33
26
28
23
28
42
40
42
31
23
10
0
jan.
2012
feb.
mars
2013
2012
apr.
mai
juni
juli
aug.
sep.
okt.
nov.
des.
2014
2013
2014
Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
11
Boligtyper – prisutvikling
Figur 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder.
6,0%
5,9%
5,8%
5,6%
4,9%
5,0%
4,2%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
Enebolig
Enebolig
Delt bolig
Delt
bolig
Leilighet
Leilighet
Selveierleilighet
Andelsleilighet
Selveierleilighet
Andelsleilighet
Figur 15 Utvikling pr. boligtype.
2,2
2,0
Indeks (Jan 2003=1)
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
Enebolig
Delt bolig
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0,8
Leilighet
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
12
Datagrunnlag og metode
Om statistikken
Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom
Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi
overtok beregningsansvaret.
Datagrunnlag
Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no.
Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner
hos Eiendomsverdi AS.
Metode
Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt
(som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra
et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør
den 1,7%).
Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price
Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes
til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn
samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform
av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så
kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å
identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av
observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike
typer boliger – og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet
oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker.
Sesongjustering
Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 – 2013 var prisstigningen sterkest i januar og
svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det
en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen
var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de
prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesongkorrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner.
Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser
Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige
kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for
sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må
imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare.
Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
13