Transcript Eiendomsrapport 2009 - Fearnley Project Finance

Eiendomsrapport
2009
a
r
e
n
F
l
e
p
y
u
AS
r
t
s
A
r
ho
O
Pte ff
.L
Fe
Fea
Offsh rnley
ore
LLC
Fearnl
Pte. Ltd ey Offs
(Sing hore
apo
re
AS
Offs
hor
eA
S
y
erg
En
gS
LTD
ers
nle
ar n
Fe e Si
Pt
k
bro
hip
Fe
Ve arnle
ne
zu ys
e la
sko
ys
rnle
Fea a Ltd
e
Kor
Rod
NO
R-Fre
ight Co
Ltd
Polan
d
Fearnley
AS
Consultants
S
Fearnleys A
Ho
ng
Li
s
ey
r nl
Fearn
l
Manag ey Fin
e m an
en s
tA
S
Fe
a
Sh rnle
ip y
pi
a
Fe
ey ply
rnl Sup ore)
a
Fe ore gap
sh (Sin
td
S
ns
na
Fi AS
ng
Fearnl
ey
Fearnley Finans
Eiendom ASA
nds
A
a
ar
n
O
f fs
u
eS
S
ly A
pp
Fear
nley
Fo
br
ley
Fearnley Finans
y
g a s As
po ia
re
Ko
ng
Fe
Tha arnley
ilan s
d Ltd
Fea
rn
leys
R
ys
nle ia
r
a
Fe Russ
Fearnleys
Japan
odsk
og Sh
anghai
leys
Fearn ng
Beiji
Innholdsfortegnelse
Markedskommentar
Om Fearnley Finans Eiendom Avkastning solgte prosjekter Prosjektoversikt
Porteføljeoversikt
2
6
8
9
10
Prosjektene
AK Eiendomsinvest AS
Bulgaria Property Fund AS
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Grensesvingen 9 Eiendom KS
Grini Næringspark KS
Hellerudsletta Eiendom Holding AS
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Hotellinvest Holding AS
Kjeller Teknologipark KS
Kjelsåsveien Invest AS
KombiEiendom Invest AS
Leiraveien Holding KS
Logistikkbygg AS
Millennium Property KS
Oslo Vest Handelseiendom AS
Pilestredet Park Invest AS
Sentrumshotell Holding KS
Ski Skolebygg KS
Stavanger Property Invest AS
Sven Oftedalsvei Holding KS
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Tunsberghus Eiendom AS
Uddevalla Eiendomsinvest AS
Union Universitetsboliger AS
Vinterbro Eiendomsinvest AS
WexelsPlass AS
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
Kriterier for verdivurdering av eiendom
Internrente (IRR)
Fearnley Finans Shipping AS
38
39
40
Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans
Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste evne og
skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært
tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder FFE anser
som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for
riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er
gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i
forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at
enhver investering i eiendom er beheftet med risiko.
Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt
på at investeringen kan medføre tap.
www.fearnleyfinans.no
Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som
grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene
kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte regnskap.
Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må
innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må
på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som
fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt,
leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og
annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE.
Eiendomsrapport 2009
1
Markeds­kommentar
• Tilbakeblikk
• Status mai 2008
• Eiendomsmarkedet
• Utsiktene fremover
• Denne rapporten – hvordan bruke den?
Tilbakeblikk
Rapporten fra våren 2008 omhandlet bl.a.:
• Midt-Østen situasjonen, spesielt i Irak, der vi forventet
en form for normalisering
• Fortsatt fare for internasjonal terror
• Klima og miljø, med referanse bl.a. til Kina
• Rekordhøye råvare- og oljepriser; ”overrislingseffekt”
•
•
•
•
•
for norsk økonomi og vår kjepphest; oppbygging av en
lokal kapitalforvaltningsnæring
Norges økte fokus på nordområdene
Stigende renter, bankenes problemer,
finansieringsvanskeligheter
Subprimekrise i full blomst med forplanting til utlandet
og store problemer for eiendomssektoren i flere land
utenom USA
Frykt for tilbakeslag i Kina etter OL med konsekvenser
for verdenshandelen
Fortsatt press i norsk økonomi med høy kronekurs og
betydelige overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett
Status mars 2009
Verdensbildet er blitt helt forandret siden i fjor grunnet
finanskrisen, den verste siden depresjonen i 30-årene.
Det altoverveiende fokus er nå på økonomi og bank,
børser, eiendomspriser, sysselsetting osv. på bekostning av
miljøsatsning og internasjonalt politisk samarbeid forøvrig.
Store land som USA, Russland og Kina er i krise; det samme
gjelder for mange EU land.
Imidlertid, graden av samarbeid over grensene for å redde og
bistå banksektoren som ligger nede er betydelig. Politikernes
handlekraft må respekteres, men det gjenstår å se om
oppskriften er riktig og tilstrekkelig til å løse de strukturelle
og langsiktige problemer. De amerikanske tiltakene er enorme,
men etter vår mening mindre treffsikre og konsistente enn
hva tilfellet er i andre land. Uansett er hensikten overalt
på kortsiktig basis å tilføre likviditet og utlånskapasitet for
å få penge-, kapital- og kredittmarkedene til å virke igjen.
Sentralbankene i alle land har satt ned styringsrentene til
historisk og rekordlave nivåer.
I mellomtiden har mye stoppet opp og etablerte strukturer
og normale systemer funksjonerer ikke. Næringslivet strupes,
industriproduksjonen faller og internasjonal handel bremser.
Arbeidsløsheten øker kraftig.
Uavhengig av det som er sagt over, vil vi gi våre kommentarer
til ”totalbildet”.
Mye tyder på at Irak er på rett spor selv om amerikanerne vil
trekke seg ut. Sterke krefter ønsker normalisering og etterlengtet
økt oljeproduksjon. Dette vil skje, også med norske interesser
til stede.
2
Eiendomsrapport 2009
Midt-Østen forøvrig, inkludert Afghanistan og Pakistan,
for ikke å snakke om Iran, forblir en kruttønne. Her blir det
garantert mer bråk.
Miljøfokus er som nevnt kommet i bakgrunnen, og underordnet
de økonomiske problemer, men vil forbli viktig på flere
lands dagsorden, også fordi f.eks. Australia, USA etter
presidentskiftet, og Kina nå er på glid.
Brått konstateres betydelig minsket handel med råvarer og
olje grunnet den internasjonale resesjon og kredittkrise –
etterspørselen faller. Motoren Kinas import og utenrikshandel
generelt er sterkt redusert. De voldsomme valutasvingninger
vi har vært vitne til påvirker også bytteforholdet landene i
mellom og dermed handelen.
Når det gjelder oljen spesielt, prisen har falt 70% fra toppen,
men som vi tror etter hvert vil komme opp igjen, konstateres
i Norge at overskuddet og verdien av reservene faller. Lav
oljepris smører bokstavelig talt verdensøkonomien, men den
gjør også satsing på den kontroversielle biodieselproduksjonen
med rasering av regnskog og båndlegging av jordbruksareal
mindre attraktiv.
Verdens økonomiske tyngdepunkt flyttes øst- og sydover,
mot råvarerike og/eller lavprisproduserende land med store
befolkninger. Vestens hegemoni er forbi.
Aner vi konturene av en sterkere allianse mellom Kina og
USA, via et skjebnefellesskap preget av et økonomisk kinesisk
ryggtak på USA?
Forvaltningen av den norske oljeformuen er nok i støpeskjeen.
Vi er ikke sikre på at den noe passive og samtidig tidvis risikable
styringen av de enorme beløpene ikke vil få en annen form,
og forhåpentligvis med økt bruk av norsk ekspertise som i sin
tur vil representere et viktig bidrag til å utvide vårt finansielle
forvaltningsmiljø. I kraft av sin rikdom vil Norge gjøre seg
stadig mer gjeldende i kapitalmarkedene, dog uten stemme
i Europa!
Det betydelige internasjonale kursfallet (Oslo Børs’ hovedindeks
falt ca. 55% i 2008) og den hittil stadig mer omfattende
finanskrise (”credit crunch”) har bidratt til fullstendig tørke
i emisjonsmarkedet for aksjer, obligasjoner og private equity
prosjekter, herunder våre tradisjonelle produkter innenfor
eiendom og shipping.
Etter kraftig renteoppgang i 2008, tildels tilskyndet av et
ikke fungerende interbank-marked, med korte renter opp i
7-8%, er nå nivåene kommet kraftig ned, via Norges Banks
styringsrente på 2,5% til 3 - 12 mndrs. NIBOR i området 3,2 til
3,5%. Imidlertid er det nå svært vanskelig å oppnå finansiering
selv for gode prosjekter og bankenes marginer for nye lån har
økt kraftig. Således gjennomlever vi ekstraordinære tider.
Egenkapitalen sitter nokså fast og investorers risikovilje er sterkt
redusert, også grunnet betydelige tap de har pådratt seg.
www.fearnleyfinans.no
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
3
I Norge merkes den internasjonale resesjon likevel mindre og
det råder vesentlig lavere pessimisme enn i utlandet, særlig
blandt lønnstagere, for en stor del grunnet redusert rentekostnad
i husholdningene selv, og mange trygt ansatt i det offentlige.
I konkurranseutsatt sektor derimot råder frykt med økte
permitteringer. Det sies at en av tre bedrifters målsetning i
2009 er å overleve. Vår store offentlige sektor utgjør en buffer
mot økende arbeidsløshet i nedgangstider. Antall konkurser er
stigende. Vi synes ideen med utsatt betaling/reduksjon av en
altfor høy arbeidsgiveravgift er god og ville treffe bra.
Kronen har svekket seg betydelig og er nå fortsatt lav mot f.eks.
USD, JPY, EUR og CHF. Vi tror dette er midlertidig og vil
endre seg når grunnleggende sosialøkonomiske realiteter på ny
får fotfeste og man får øynene opp for konsekvensene av hvilke
enorme låneopptak som skal finansieres, særlig i USD og EUR.
Eiendomsmarkedet
Yielden (dvs. netto leie justert for driftskostnader uttrykt i % av
eiendomspris) har steget vesentlig siden i fjor; dette betyr at nye
kjøp/prosjekter ble priset lavere i 2008 og hittil i år enn tidligere.
Tilsvarende har eksisterende prosjekter, bl.a. i ”vår” portefølje,
verdimessig blitt priset ned (høyere yield). Rekordprisene
for kjøp og utleie i Oslos CBD (Central Business District) fra
tidligere år vil nok bli stående lenge. Derimot i en del andre
strøk av Oslo og ellers i landet har leieprisene falt vesentlig
mindre og i noen tilfeller faktisk steget. Ledigheten generelt
og i Oslo er ennå ikke spesielt høy, men raskt stigende.
Vi tror leieprisene fremover vil falle noe i takt med økt ledighet
tilskyndet av større kapasitet pga. nybygg og fraflytting/
fremutleie.
Tilsvarende ser vi for oss et mindre fall/stabilisering
av verdiene. Alt vil imidlertid avhenge av kvaliteten på
leiekontraktene; leietagers betalingsevne vil i større grad bli
gjenstand for analyse og kredittvurdering, og man vil se større
prisdifferensiering knyttet til underliggende risiko.
Likevel, og på bakgrunn av ovennevnte, vil man i 2009 og
fremover se økende grad av ”asset play” og spekulative kjøp
ev. i samarbeid med kreditorer; dette som en posisjonering for
en senere oppgang. Det finnes også kjøpere av tradisjonelle
eiendommer til priser som anses gunstige grunnet dagens
marked.
Flere mindre seriøse og nyetablerte aktører vil forsvinne.
Mange nye eiendomsselskaper og –fond er i trøbbel. Noen av
dem har attraktive eiendommer som vil bli søkt solgt for å lette
balansen og få opp egenkapitalprosenten, bl.a. etter press fra
långivere og pga. covenants i låneavtaler. Til disse eiendomslån
kan også være knyttet overkurser fra dyre og tidligere inngåtte
rentebindinger, med prisreduserende effekt.
Selv om det ikke finnes bevist empiri for korrelasjon mellom
yield og rentenivå, er det åpenbart at det lave rentenivå
som nå gjelder og forventningen om at dette vil vedvare, vil
være positivt for eiendomsmarkedet. Problemet er bare at
finansiering er vanskelig å oppnå og belåningsgraden lavere
enn før, slik at investor ved et kjøp i alle fall inntil videre er
tvunget til å revurdere sitt egenkapitalavkastningskrav. En
senere tilleggsbelåning/refinansiering når kredittmarkedet
normaliseres kan endre dette radikalt.
Høyere yield gjør den ikke alltid påaktede kvm prisen lavere; en
viktig målestokk spesielt sammenlignet med nybyggingsprisen,
som forventes å falle.
I løpet av 2008 ble det i Norge omsatt næringseiendom for
tilsammen NOK 27 mrd., ned fra foregående års tall på
hhv. 53 og 68 mrd., mao. en markant reduksjon.
For Fearnley Finans’ del opprettholdes en opportunistisk
4
Eiendomsrapport 2009
approach, dvs. vi ser på forskjellige typer eiendom. Vi forventer
fortsatt befolkningsvekst og demografiske strømninger som
kanskje allerede om et par år kan øke behovet for boliger,
særlig i Oslo-området. Attraktive tomter vil alltid vurderes.
Norsk aktivitet i utlandet har generelt stoppet opp, bortsett
fra Sverige, som vi og andre betrakter som et tilnærmet
hjemmemarked. Alt som har med fritid og ferie å gjøre anser
vi som komplisert i minst et par år til. Likevel vil det for den
risikovillige by seg mange anledninger fremover i utlandet.
Et problem er valutarisiko; norske kroner har svekket seg
mye – bra for dem som allerede har kjøpt, men farlig for dem
som vil kjøpe nå da vi tror på en styrking av NOK mot en del
nøkkelvalutaer. SEK har svekket seg i det siste; investeringer
i Sverige er blitt billigere.
Selv om finansiering er et problem nå, må vi anta at dette
etter hvert normaliserer seg, både på bakgrunn av de lanserte
”bankpakker”og det sterkt fallende rentenivå som bedrer
prosjekters cash flow og dermed långivers sikkerhet. Vi tror også
bankene vil favorisere etablerte og lojale aktører; dermed står
vi sterkt. Dessuten, vi kan da ikke mene at forholdene ikke vil
bedre seg – for snart er den siste optimist blitt pessimist!
Gjennom de senere år, dog mindre de siste 2 år som forklart
over, har Fearnley Finans vært meget aktiv i forhold både
til kjøp og salg. Vi er i dag forretningsfører for en portefølje
bestående av ca. 26 eiendomsprosjekter med til sammen over
550 000 kvm. og med en antatt markedsverdi rundt NOK 5,5
mrd. Siden 1994 har vi lagt ut 81 prosjekter, hvorav 55 også er
blitt solgt med svært gode resultater for investorene. Verdi solgte
prosjekter er NOK 11,3 mrd.
Se også oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning
disse har gitt. En årlig gjennomsnittlig forrentning (IRR) på
44% knyttet til solgte prosjekter oppleves som meget god.
I tillegg til eiendom er det lagt ut ca. 55 maritime prosjekter,
hvorav 30 fremdeles er aktive (med 46 skip) og med Fearnley
Finans som forretningsførere. Antatt markedsverdi er ca.
NOK 6,5 mrd.
Samlet prosjektportefølje eiendom/maritim sektor har således
en antatt verdi i dag stor NOK 12 mrd.
Utsiktene fremover
Vi konstaterer at interessen for nye investeringer hittil i år har
vært svært begrenset. Folk har tapt mye i verdipapirmarkedene
og har forholdsvis lite tilgjengelig likviditet for nye prosjekter.
Dessuten råder i dag et tilnærmet ikke eksisterende kjøp- og
salgsmarked ved at veldig få eiendommer tilbys; selgerne sitter
fremdeles på gjerdet og vil ikke godta det nye prisnivået. Således
er sammenligningen med tidligere års aktivitet vanskelig.
Dessuten bruker man i dårligere tider mer tid på å passe på og
administrere den eksisterende portefølje, dvs. forvaltningsrollen
går på bekostning av meglerrollen, ofte til investorenes tilfredshet. Vi har bevisst styrket forretningsførselsvirksomheten i det
siste.
Uansett, næringseiendom som aktivaklasse består som en fin
form for langsiktig investering, en viss andel av ens aktiva bør
være plassert her. Kontantstrømmen lager avkastningen, timing
og ”exit” skaper meravkastning. Således kan et godt tidspunkt
for kjøp være når det er betydelig ”yield gap”, dvs. stor avstand
mellom rentenivå og yield.
Vi har merket lite til problemer blandt våre investorer som synes
å ha sterk økonomi tross de dårlige tider.
Våre prosjekter er enten organisert som KS eller AS med stor
grad av minoritets­beskyttelse gjennom ”trigger klausul” på
www.fearnleyfinans.no
20-25%, tilbudsplikt dersom en deltager kommer over en viss
eierprosent etc. Vår erfaring er at dette også bidrar til å gjøre
andelene/aksjene lettere omsettelige. Etter at Skattereformen
trådte i kraft, benyttes gjennomgående nyetablerte holding a.s.
Gjennom disse kjøper man aksjene/andelene i eksisterende
eiendomsselskaper som igjen eier eiendommen(e) man overtar.
Således får selgerne glede av Fritaksmodellen, men innrømmer
til gjengjeld rabatt (7-10%, avhengig av avskrivningssats) for
å kompensere for de mindreavskrivninger man vil få fremover
fordi den solgte eiendoms skattemessig bokførte verdi i
eierselskapet normalt er lavere enn kjøpsprisen.
Nytt av året er imidlertid en endring av Fritaksmodellen ved at
man enkelt fremstilt må inntektsføre 3% av inntekt ved salg (for
derved å kompensere for det implisitte ”sjablongfradrag” man
har for kostnader). Nok et eksempel på norske myndigheters
mangel på pålitelighet i skattespørsmål. Ikke rart at mange
norske børsnoterte rederier registrerer seg ut av Norge til land
som Singapore og Kypros!
Forøvrig tilstreber man å benytte/opprettholde den form for
deltagerbeskyttende avtaleverk man hittil har anvendt for KS’er.
Vårt fortsatte hjertesukk er at inntektsskatten, inkl. toppskatt,
for lønnstagere er for høy i Norge, samtidig som den faller i
utlandet. Vi forstår fortsatt ikke hvorfor arbeid beskattes så
hardt, og tror man ville være bedre tjent med en reduksjon
av inntektsskatten til et nivå mer på linje med kapitalskatten,
eller ca. 30%. Også når det gjelder formuesskatt og arveavgift
er Norge ute av kurs i forhold til utlandet. Utlendingers aksjeinnehav er ofte gunstigere beskattet enn nordmenns. Vi ser
www.fearnleyfinans.no
for oss økt utflyttning av nordmenn til utlandet, ikke minst av
ressurssterke grundere. Vi stiller oss som nevnt også uforstående
til behovet og rasjonalet bak en såvidt høy arbeidsgiveravgift.
Denne rapporten – hvordan bruke den?
Alle våre eiendomsprosjekter er omtalt på lik linje med
våre prosjekter innenfor maritim sektor (se egen rapport).
Meningen er at investorer og andre interessenter kan danne
seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og
muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller gjennom
annenhåndmarkedet.
Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase,
overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981
og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen
er vi 24 mennesker fordelt på eiendom, maritim sektor og
forretningsførsel.
Ikke nøl med å kontakte oss!
Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere,
meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og
tillitsfullt samarbeid hittil og ser frem til fortsettelsen og til
bedre tider!
Oslo, mars 2009
Med vennlig hilsen
Fearnley Finans Eiendom ASA
Eiendomsrapport 2009
5
Om Fearnley Finans Eiendom
Fearnley Finans, et 100% eiet datterselskap av Astrup Fearnley, ble stiftet i 1980 med ønske om sterkere
fokus på direkteinvesteringer. Store kapital- og finansieringbehov i shippingsektoren har alltid tvunget
rederiene til å søke alternativ finansiering utenfor egne selskaper. Fearnley Finans fant med dette sin nisje
som formidler av venture kapital til rederienes prosjekter.
Tradisjonelt har Fearnley Finans
fokusert på shippingsegmentet, men
på begynnelsen av 1990-tallet begynte
Fearnley Finans å tilrettelegge prosjekter
i eiendomsmarkedet.
Høye renter og lavkonjunktur drev på
slutten av 1980-tallet og begynnelsen
av 90-tallet eiendomsprisene ned til et
bunnivå. Fearnley Finans har siden
tilrettelagt et stort antall eiendomsprosjekter og er i dag et av Norges
10 største ”eiendomsselskaper”.
Vårt morselskap, Astrup Fearnley, kan
føre sin historie helt tilbake til 1869 da
Thomas Fearnley etablerte befraktningsog agentvirksomhet i Oslo. I dag består
gruppen av ca. 350 medarbeidere, og har
kontorer i Europa, USA, og Asia.
Med sin etablering i 1980 er
Fearnley Finans et av Norges eldste
prosjektmeglerforetak. Som en ledende
aktør innen det norske finansmarkedet
tilbyr Fearnley Finans et bredt spekter
av investerings-, rådgivnings- og
finansieringstjenester rettet mot private
investorer og selskaper.
Fearnley Finans spesialiserer seg på
direkte investeringer innen eiendom,
shipping og offshore. Gjennom vårt
analyseapparat og erfarne medarbeidere
kan vi tilrettelegge og administrere
prosjekter innenfor disse områdene.
I tillegg tilbyr vi corporate finance
tjenester til ikke- børsnoterte selskaper.
Fearnley Finans har vært finansiell
rådgiver for flere norske og internasjonale selskaper. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter
virksomhetsområdet og opererer nå med
tre selvstendige selskaper; Fearnley
Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans
Shipping AS og Fearnley Finans
Management AS. Med morselskapet
Astrup Fearnley i ryggen trekker
selskapene på husets ressurser innen
fondsmegling, skipsmegling og forskning
og yter på denne måten best mulig
service til våre kunder.
Virksomhetsområdene
Direkteinvesteringer
• tilretteleggelse ved kjøp
• egenkapitalsyndikering og
lånefinansiering
• omsetning av andeler
i annenhåndsmarkedet
Corporate finance
•
•
•
•
rådgivning
fusjoner & oppkjøp
emisjonsbistand
joint venture
Finansiering
• leasing
• mezzanine finansiering
• pantelånsfinansiering
Forretningsførsel
• forretningsførsel og
regnskap
• forvaltning og oppfølgning
• salg
6
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
7
Avkastning solgte prosjekter
Alle tall i MNOK
Prosjekt
Stiftet
Kjøpesum
Realisert
Salgssum
Endring
i verdi
Innbetalt
egenkapital
Utdelinger
i prosjektperioden
Utdelinger
i prosent av
innbetalt EK
IRR
1)
1
Lørenskog Næringspark KS
1995
82,00
1998
253,50
171,50
16,20
10,74
66%
2
Kjelsåsveien 161 KS 1
1996
97,38
1999
100,25
2,87
10,38
3,50
34%
122,0%
31,7%
3
Olavsgård Kontorsenter KS
1994
82,40
1999
85,75
3,35
8,92
2,00
22%
21,0%
4
Lørenfaret 1b KS
1996
29,55
1999
55,00
25,45
5,49
1,79
33%
80,2%
5
TEBO Senteret KS
1997
18,76
1999
23,50
4,74
2,00
0,00
0%
94,4%
6
Ekofiskvegen 1 KS
1997
712,00
2000
696,00
-16,00
114,32
56,00
49%
29,4%
7
Fyrstikktorget KS
1997
215,00
2000
249,67
34,67
20,00
0,00
0%
69,6%
8
Kjelsåsveien 161 KS 2
1999
21,50
2002
102,50
81,00
17,30
0,00
0%
20,0%
9
Forus Næringseiendom KS
2000
101,52
2002
110,00
8,48
11,00
1,50
14%
22,0%
10
Dagligvare Invest KS
2000
75,03
2003
89,50
14,47
7,90
0,45
6%
30,0%
30,0%
11
Økernveien 9 KS
2000
172,50
2003
211,25
38,75
15,00
0,00
0%
12
St. Olavs Plass KS
2001
87,75
2003
93,00
5,25
12,65
0,00
0%
19,0%
13
Fredrik Selmersvei 2 KS
2000
180,00
2004
207,38
27,38
21,90
0,00
0%
12,0%
14
Karenslyst Alle 16 KS
2000
181,50
2004
197,00
15,50
22,00
2,00
9%
22,0%
15
Notodden Næringspark KS
2001
50,00
2004
70,70
20,70
7,00
5,00
71%
52,0%
16
Nydalen Eiendomsinvest KS
2003
163,30
2004
210,00
46,70
34,10
0,00
0%
70,0%
32,5%
17
Dagligvare Østlandet KS
2002
119,14
2005
145,00
25,86
9,15
0,82
9%
18
Fridtjof Nansens vei 12 KS
2000
132,00
2005
146,00
14,00
15,00
0,00
0%
17,5%
19
Ålesund Hagesenter KS
2002
41,30
2005
56,00
14,70
5,20
0,00
0%
36,0%
20
Karenslyst Alle 12-14 KS
2004
410,00
2005
495,00
85,00
90,00
0,00
0%
72,0%
21
Jernkroken 16 KS
1998
53,30
2005
49,00
-4,30
6,00
2,60
43%
14,0%
22
Haugerud Senter KS
1996
61,10
2005
67,00
5,90
10,45
10,82
104%
16,0%
23
Knudsrødveien 7 KS
1997
32,24
2005
37,00
4,76
40,00
5,80
15%
26,0%
24
Pilestredet Utsyn AS
2003
34,85
2005
44,88
10,03
13,50
0,00
0%
88,0%
25
Midtunlia 73 KS
2001
59,00
2005
82,25
23,25
5,25
1,30
25%
42,0%
26
Dagligvare Oslo Eiendom KS
2001
67,50
2005
94,00
26,50
3,51
0,00
0%
51,0%
27
Breigata 10 KS
1999
41,00
2005
39,00
-2,00
5,50
1,50
27%
22,0%
28
Forus Eiendomsinvest KS
2004
185,00
2005
214,77
29,77
41,00
7,00
17%
78,0%
29
Fredensborgveien 24-26 KS
2001
131,40
2005
170,00
38,60
15,15
0,00
0%
29,0%
30
Hotell Eiendom AS
2005
1 700,00
2005
1 800,00
100,00
225,00
0,00
0%
80,0%
31
Dusavik Næringspark KS
1998
67,24
2005
121,50
54,26
10,00
7,00
70%
37,0%
32
Ole Deviksvei KS
1998
114,60
2006
150,00
35,40
14,20
0,00
0%
19,0%
2)
33
Raufoss Næringspark KS
2000
660,00
2006
1 010,00
350,00
70,00
0,00
0%
42,0%
34
Borgestad Eiendom KS
2004
128,63
2006
151,00
22,38
22,00
0,00
0%
67,0%
35
Chr. Kroghsgate 30 KS
2000
79,44
2006
172,00
92,56
14,00
0,00
0%
0,0%
36
Smestadgård KS
1998
39,27
2006
55,75
16,48
4,56
3,60
79%
26,0%
37
Haslevangen 16 KS
2001
40,75
2006
38,00
-2,75
4,50
0,23
5%
-14,0%
38
Lørenfaret KS
1999
55,00
2006
105,00
50,00
7,35
3,50
48%
30,0%
39
Høyden Eiendom KS
2005
129,00
2006
169,43
40,43
21,90
2,50
11%
92,0%
40
Fyrstikkalleen 1&3 KS
1999
247,00
2006
270,00
23,00
27,00
2,70
10%
12,0%
41
Borg Logistikkbygg AS
2006
449,00
2006
492,50
43,50
89,00
0,00
0%
62,0%
42
Asker Eiendomsinvest AS
2005
540,00
2006
668,00
128,00
54,00
0,00
0%
270,0%
43
Kjølberggaten 31 KS
1997
64,58
2006
70,00
5,42
6,00
0,00
0%
16,0%
44
Skøyen Næringseiendom AS
2005
402,00
2006
NA
NA
71,12
0,00
0%
48,0%
45
Drammen Fjordpark KS
2003
124,00
2006
168,00
44,00
21,30
6,00
28%
40,0%
46
Økern Park KS
2001
285,00
2007
371,50
86,50
35,00
53,15
152%
30,0%
47
Sven Oftedals vei 2-8 KS
1999
148,11
2007
263,40
115,29
21,00
15,00
71%
37,0%
48
Leangbukta Marina AS
2006
105,00
2007
115,74
10,74
27,50
0,00
0%
57,0%
40,0%
3)
4)
5)
49
Drammen Eiendom Invest KS
2005
94,00
2007
115,00
21,00
20,90
2,88
14%
50
Askim Næringspark KS
2004
79,00
2007
248,00
169,00
14,80
0,00
0%
61,0%
51
Union Eiendomsinvest AS
2003
90,20
2007
121,80
31,60
16,60
3,86
23%
40,0%
52
VVS Huset KS
1999
44,13
2007
113,00
68,87
78,15
0,89
1%
21,0%
53
Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS
2005
117,15
2007
143,00
25,85
20,00
0,00
0%
35,0%
6)
7)
54
Hasle Utvikling AS
2007
983,00
2008
NA
NA
317,20
NA
NA
NA
55
SkøyenHagen AS
2004
143,00
2008
NA
NA
74,11
186,81
252%
29,0%
10 567,10
11 327,52
2 288,41
1 873,05
400,93
192,13
217,84
44,01
34,06
7,42
24%
44%
Sum
Gjennomsnitt
Note 1) Gjennomsnittlig egenkapitalavkastning p.a.
Note 2) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt.
Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005.
Note 3) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler.
8
Eiendomsrapport 2009
Note 4) Salg av samtlige aksjer til eksisterende aksjonær.
Note 5) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill.
Note 6) Investert ca. 90 mill.
Note 7) Kurs SEK/NOK ved salg 84.
www.fearnleyfinans.no
Prosjektoversikt
Sidenr.
Prosjekt
Type
Beliggenhet
12
AK Eiendomsinvest AS
Logistikk
Sør/vest Norge
13
Bulgaria Property Fund AS
Utvikling
Bulgaria
14
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Bolig
15
Grensesvingen 9 Eiendom KS
16
Grini Næringspark KS
Størrelse
bygg (kvm)
Estimert
eiendomsverdi (NOK)
Estimert VEK
pr. 1% (NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1% (NOK)
Brutto leie 2009
(NOK)
81 020
634 174 000
619 000
-
NA
NA
NA
-
44 705 101
NA
Sverige
70 300
383 648 000
237 000
-
44 615 755
Kombi
Oslo
15 914
127 123 000
575 000
120 000
11 415 759
Industri
Bærum
7 958
48 712 000
54 000
70 000
3 940 945
16 643 607
17
Hellerudsletta Eiendom Holding AS
Utvikling
Oslo
26 556
418 721 000
1 023 000
-
18
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Kontor
Oslo
25 000
353 642 000
1 174 000
-
26 238 369
19
Hotellinvest Holding AS
Hotell
Danmark
35 950
791 604 000
1 262 000
-
45 347 684
20
Kjeller Teknologibygg KS
Kontor
Kjeller
7 688
235 492 000
620 000
12 000
19 438 409
21
Kjelsåsveien Invest AS
Kombi
Oslo
11 100
119 093 000
121 000
-
10 189 737
22
KombiEiendom Invest AS
Logistikk
Skien/Drammen
85 339
409 788 000
519 000
-
26 915 162
23
Leiraveien Holding KS
Logistikk
Oslo
10 871
101 442 000
101 000
100 000
7 300 936
24
Logistikkbygg AS
Logistikk
Lillestrøm/Bergen
17 620
131 092 000
278 000
-
11 245 564
25
Millennium Property KS
Kombi
Oslo
5 840
45 000 000
66 000
19 000
2 260 764
26
Oslo Vest Handelseiendom AS
Handel
Oslo
7 796
180 578 000
274 000
-
13 131 462
27
Pilestredet Park Invest AS
Utvikling
Oslo
14 500
NA
640 000
-
NA
28
Sentrumshotell Holding KS
Hotell
Drammen/Lillehammer
16 750
145 838 000
275 000
-
11 919 003
29
Ski Skolebygg KS
Utvikling
Ski
7 700
178 268 000
463 000
-
13 153 760
30
Stavanger Property Invest AS
Diverse
Stavanger
17 700
266 154 000
330 000
-
20 596 142
31
Sven Oftedalsvei Holding KS
Kombi
Oslo
22 686
251 960 000
298 000
30 000
20 096 390
32
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Kontor
Oslo
7 105
153 625 000
30 000
120 000
10 830 780
33
Tunsberghus Eiendom AS
Kontor
Tønsberg
8 285
122 835 000
205 000
-
10 159 980
34
Uddevalla Eiendomsinvest AS
Kontor
Uddevalla
10 580
85 634 000
78 000
-
8 930 545
35
Union Universitetsboliger AS
Bolig
Sverige
4 200
49 972 000
85 000
-
3 846 488
36
Vinterbro Eiendomsinvest AS
Utvikling
Oslo
15 991
216 697 000
332 000
-
15 543 764
37
WexelsPlass AS
Utvikling
Oslo
-
Sum
www.fearnleyfinans.no
17 400
NA
1 584 000
551 849
5 451 092 000
11 242 000
Eiendomsrapport 2009
NA
398 466 106
9
Fearnley Finans Eiendom
portefølje­oversikt
Porteføljeutvikling
(stiftelsesverdier pr. 31.12.2008)
8 000
Tall i MNOK
Grafen viser utviklingen i
porteføljens verdi basert på
eiendomsverdier ved stiftelse for
prosjekter tilrettelagt av Fearnley
Finans Eiendom. Fearnley Finans
Eiendom kan siden 1994 vise
til et transaksjonsvolum
(kjøp/salg) på NOK 26,6 mrd,
basert på eiendomsverdier ved
stiftelse. I 2008 var transaksjonsvolumet på ca. 254 mill.
Porteføljen består pr. 31.12.2008
av 26 eiendomsprosjekter, alle
tilrettelagt av Fearnley Finans
Eiendom og med en samlet verdi,
ved stiftelse, på til sammen ca.
NOK 5 mrd.
6 000
4 000
2 000
–
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
-2 000
-4 000
Porteføljens verdi før vekst
Porteføljens netto vekst
Verdi solgte prosjekter
Porteføljeutvikling i antall prosjekter
40
Antall prosjekter
Grafen viser utviklingen
i antall nye prosjekter,
solgte prosjekter og antall
prosjekter med Fearnley Finans
Management som forretningsfører.
36
36
34
32
32
32
29
28
26
25
24
19
20
16
14
11
12
9
8
4
26
24
5
1
1
1
2
8
6
8
7
10
6
5
4
3
9
2
2
0
1994
1995
1996
1997
-4
1998
-1
1999
2000
-2
-4
2001
2002
-2
2003
-3
2004
2005
2006
2007
2008
-2
-4
-8
-8
-12
-15
-16
Antall nye prosjekter
10
Eiendomsrapport 2009
Antall solgte prosjekter
-14
Antall prosjekter i porteføljen
www.fearnleyfinans.no
Porteføljens fordeling pr. segment
(stiftelsesverdier pr. 01.04.2008)
Bolig 9%
Hotell 16%
Handel 4%
Kontor 15%
Utvikling 14%
Kombi 16%
Industri 1%
Logistikk 26%
Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter
Tall i MNOK
130%
4 000
122%
115%
3 500
100%
3 000
85%
2 500
70%
Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR),
samt forskjellen mellom samlet
inngangsverdi og salgssum for
solgte prosjekter pr. år. Fearnley
Finans Eiendom har i perioden
1998-2008 realisert eiendom for
ca. NOK 11,3 mrd. Gjennomsnittlig avkastning for realiserte
prosjekter har gitt 44% (IRR).
2 000
57%
55%
51%
1 500
39%
1 000
21%
43%
40%
40%
25%
26%
15%
500
10%
0
-5%
1994
1995
1996
1997
Sum verdi ved stiftelse
www.fearnleyfinans.no
1998
1999
2000
Sum verdi ved salg
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR)
Eiendomsrapport 2009
11
AK Eiendomsinvest AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
AK Eiendomsinvest AS
20.11.2006
596 000 000
6,4%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
500 000 000
105 000 000
610 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
105 000 000
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
1 050 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
950 000
29.07.2008
90 000
9%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
2009E
44 705 101
-312 955
44 392 146
-511 671
65 687
-31 632 031
-8 000 000
0
4 314 131
2010E
45 599 203
-320 779
45 278 424
-520 825
41 917
-31 304 467
-16 275 000
0
-2 779 951
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
552
563
(NOK)
1. pr. pantelån
Saldo Rente inkl. margin p.t.
Transje 1
404 000 000
5,87%
Transje 2
89 000 000
7,00%
Transje 3
40 000 000
5,83%
Sum lån/vektet rente 533 000 000
6,06%
Beliggenhet
Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord
Type eiendom
Produksjon/lager
Leietager(e)
Aker Kværner ASA og Wärtsilä AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
81 020
Selveiertomt (kvm)
311 540
Vektet gj.v. leietid (år)
11,3
Vektet indeksregulering 100% - min. 2% maks 4%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
464
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
7 356
Skattemessig verdi bygg og tomt
336 230 812
Skattemessig avskrivningssats bygg
2-4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Mosvold & Co AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
46 739 183
-328 798
46 410 385
-530 208
26 610
-30 161 551
-16 700 000
0
-954 765
577
Finansiering pr. 31.12.2008
Bilde av eiendommene
Forretningsfører:
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Navn på selskap
Stiftet
Selskapsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskosstnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2009E
5 887 567
634 174 000
640 061 567
-6 607 667
-525 000 000
-531 607 667
2010E
3 107 616
634 174 000
637 281 616
-6 373 431
-508 725 000
-515 098 431
2011E
2 152 851
634 174 000
636 326 851
-6 134 033
-492 025 000
-498 159 033
Egenkapital
108 453 900
122 183 185
138 167 818
7,0%
83%
7,1%
80%
7,3%
78%
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
01.12.2016
15.10.2014
15.01.2019
7,7 år
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi
657 661 000
Netto gjeld
-531 426 564
Påløpt rentekostnad
-6 362 026
Rabatt for latent skatt
-22 500 113
Over-/underkurs swap-avtaler -13 676 000
Verdijustert egenkapital
83 696 297
7,00%
634 174 000
-531 426 564
-6 362 026
-20 856 023
-13 676 000
61 853 387
7,25%
616 558 000
-531 426 564
-6 362 026
-19 325 193
-13 676 000
41 515 217
Andelsverdi pr. 1%
837 000
619 000
415 000
Andelsverdi pr. 1% eks.
over-/underkurs
973 723
755 294
551 912
1)
IRR siden oppstart -3%
-14%
-26%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
8 117
7 827
7 557
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Selskapet eier 5 eiendommer med langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på
Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand)
er garantert av Aker Kværner ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet
på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist.
12
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Bulgaria Property Fund AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006
Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008
Sum innbetalt egenkapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Bulgaria Property Fund AS
30.06.2005
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10
15
4
29
000
000
000
000
Beliggenhet
Type eiendom
Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm)
Kjøpesum pr. kvm tomt ca. (NOK)
Byala - Bulgaria
Utviklingstomt
38 200 60 000 600 000
000
000
000
290 000
363 000
04.07.2008
–
–
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Nordic Ltd.
Bilde av eiendommen
Kommentar
Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske
eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet.
Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som p.t. er under
omregulering til bolig- og fritidsformål. Reguleringsprosessen antas å kunne avsluttes
medio 2009. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og
utvikling av tomten etter de til enhver tid gjendene markedsforhold.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
13
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
13.06.2007
435 500 000
6,2%
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
356 478 500
Innbetalt egenkapital
81 863 340
Prosjektpris ved stiftelse
438 341 840
Egenkapitalforhold (SEK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse (tilsvarende NOK 70,2 mill)
81 863 340
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
818 633
–
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
720 000
24.08.2007
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Forventet salg av enheter
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag 2)
Netto kontantstrøm
2009E
48 275 000
-19 217 000
29 058 000
-3 398 829
3 375 000
55 392
-18 085 179
-7 247 796
3 756 588
2010E
49 240 500
-19 697 425
29 543 075
-2 496 185
4 500 000
166 778
-19 573 833
-7 465 498
4 674 338
Finansiering pr. 31.12.2008
(SEK)
1. pr. pantelån
Saldo
Transje 1
84 577 502
Transje 2
179 000 000
Transje 3
32 500 000
Transje 4
32 500 000
Transje 5
15 211 275
Sum lån/vektet rente 343 788 777
Bilde av eiendommene
700
Rente inkl. margin p.t.
5,83%
5,81%
6,30%
6,22%
2,20%
5,74%
Eiendomsdata
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Vest-Sverige
Bolig/næring
Div. Nøkkeltall
Byggeår
Total bygningsmasse (BTA)
Parkeringsplasser
Innendørs
Utendørs
Vektet gj.v. leietid (år) 1)
Vektet indeksregulering
Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
Skattemessig verdi bygg og tomt
Skattemessig avskrivningssats bygg
1929-1987
70 300
160
278
2,0
100%
100%
649
6 195
187 087 983
2-4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Depoci AB
Note 1) Boligporteføljen: rullerende 3 mnd. leiekontrakter iht. svensk praksis. For Fridaskolen er
gj-leietid 11 år.
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
49 711 310
-20 189 861
29 521 449
-2 508 589
4 500 000
257 294
-19 234 003
-8 002 500
4 533 651
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og estimerte leietagertilpasninger.
Note 2) Planmessig og ekstraordinære avdrag tilknyttet eventuelle salg av enheter.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
687
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected]
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
6 666 716
415 114 000
421 780 716
-4 102 675
-336 540 981
-340 643 656
2010E
11 341 054
415 114 000
426 455 054
-4 034 356
-329 075 483
-333 109 840
2011E
15 874 705
415 114 000
430 988 705
-3 959 426
-321 072 983
-325 032 409
81 137 060
93 345 214
105 956 297
7,0%
81%
7,1%
78%
7,1%
75%
707
Rentebinding
21.06.2014
21.06.2012
28.06.2013
30.06.2015
Flytende
4,2 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(SEK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi
430 489 000
Netto gjeld
-340 878 649
Påløpt rentekostnad
-4 166 548
Rabatt for latent skatt
-17 038 071
Over-/underkurs swap-avtaler -28 474 000
Verdijustert egenkapital
39 931 732
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
7,00%
415 114 000
-340 878 649
-4 166 548
-15 961 821
-28 474 000
25 632 982
7,25%
400 800 000
-340 878 649
-4 166 548
-14 959 841
-28 474 000
12 320 962
399 000
256 000
123 000
684 000
541 000
408 000
-23%
6 124
-37%
5 905
-52%
5 701
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Porteføljen består av et antall bolig- og handelseiendommer med et totalt utleibart areal
på ca. 70 300 kvm. Eiendommene er beliggede i Gøteborg-regionen. Forretningsidéen er bl.a. å selge ut enkeltobjekter i porteføljen.
14
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Grensesvingen 9 Eiendom KS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Grensesvingen 9 Eiendom KS
10.06.1997
103 780 000
8,3%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
2. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
75 000
17 700
13 000
105 700
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
000
000
000
000
13 000 000
12 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
130 000
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
500 000
05.11.2007
64 000
49%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
2009E
11 415 759
-1 001 000
10 414 759
-897 530
107 375
-3 711 644
-641 121
0
5 271 839
2010E
11 175 953
-1 023 650
10 152 303
-612 468
219 105
-3 618 040
-2 564 484
0
3 576 415
717
702
Bilde av eiendommen
Rente inkl. margin p.t.
5,76%
5,76%
5,81%
5,84%
5,79%
Grensesvingen 9 - Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Mölnycke Health Care AS,
BSH Husholdningsapparater AS, Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L’Easy AS.
Nøkkeltall
Byggeår
1986-1996
Total bygningsmasse (BTA)
15 914
Selveiertomt (kvm)
7 493
Parkeringsplasser
Innendørs
114
Utendørs
48
Vektet gj.v. leietid (år)
2,7
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 92%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
832
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
6 521
Skattemessig verdi bygg og tomt
68 294 872
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
7 630 083
127 123 000
134 753 083
-765 459
-63 470 930
-64 236 389
2010E
11 206 498
127 123 000
138 329 498
-734 258
-60 906 446
-61 640 704
2011E
15 143 865
127 123 000
142 266 865
-703 056
-58 341 962
-59 045 018
70 516 694
76 688 794
83 221 847
8,2%
48%
8,0%
45%
8,2%
42%
719
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Saldo
Transje 1
20 000 000
Transje 2
15 000 000
Transje 3
15 000 000
Transje 4
14 112 051
Sum lån/vektet rente 64 112 051
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
11 442 652
-1 046 866
10 395 786
-627 780
312 139
-3 578 293
-2 564 484
0
3 937 367
Note 1) Inkl. tilleggsleie med ca. NOK 1 mill. i 2009 og NOK 508.000 i 2010-11.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 2)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
28.11.2012
28.10.2011
28.11.2013
Flytende
3 år
(NOK)
Netto yield, anslag
7,75%
Estimert eiendomsverdi 1) 143 652 000
Netto gjeld
-61 753 807
Påløpt rentekostnad
-773 259
Rabatt for latent skatt
-6 782 142
Over-/underkurs swap-avtaler -1 818 000
Verdijustert egenkapital
72 524 792
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
2)
7,50%
127 123 000
-61 753 807
-773 259
-5 294 532
-1 818 000
57 483 402
7,75%
134 384 000
-61 753 807
-773 259
-5 948 022
-1 818 000
64 090 912
725 000
575 000
641 000
743 000
593 000
659 000
19%
9 027
17%
7 988
18%
8 444
Note 1) Inkl. nåverdi av tileggsleie.
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er avgrenset av
Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold allé og Østensjøveien foruten
Grensesvingen, og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like i nærheten.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
15
Grini Næringspark KS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmegler:
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Grini Næringspark KS
30.12.1999
54 070 000
9,8%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
2. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
41
8
6
55
000
000
000
000
000
000
000
000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital
8 000 000
Uinnkalt ansvarskapital
7 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
80 000
70 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
–
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
3 940 945
-500 000
3 440 945
-1 085 734
0
-2 991 080
-1 094 215
0
-1 730 084
2010E
4 521 611
-512 500
4 009 111
-413 133
0
-1 606 810
-2 188 430
0
-199 262
2011E
4 634 651
-525 313
4 109 339
145 253
0
-1 519 558
-2 188 430
0
546 604
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og leietagertilpasninger.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
495
568
582
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3 1)
Rammekreditt 2)
Sum lån/vektet rente
Saldo
Rente inkl. margin p.t.
30 000 000
4,51%
5 000 000
5,44%
1 451 966
5,77%
6 100 000
8,50%
42 551 966
5,23%
Bilde av eiendommen
Eiendomsdata
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Grini Næringspark 10 og 12 - Bærum
Kontor/lager/garasje
Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS
Pilot Pen AS og Craftec AS
Nøkkeltall
Byggeår
1978 og 1983, p-hus 1997
Total bygningsmasse (BTA)
7 958
Selveiertomt (kvm)
12 155
Parkeringsplasser
Innendørs
45
Utendørs
150
Vektet gj.v. leietid (år)
3,4
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 86%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
736
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
6 438
Skattemessig verdi bygg og tomt
38 013 880
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
Prognose balanse pr. 31.12
(NOK)
Omløpsmidler 1)
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
2009E
0
48 712 000
48 712 000
-584 501
-42 082 546
-42 667 047
2010E
0
48 712 000
48 712 000
-551 005
-40 093 378
-40 644 383
2011E
0
48 712 000
48 712 000
-171 924
-37 358 344
-37 530 268
6 044 953
8 067 617
11 181 732
Note 1) Forutsetter økt finansiering og/eller innkalling av kapital.
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
7,1%
88%
8,2%
83%
8,4%
77%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
15.07.2011
17.01.2011
05.01.2010
Flytende
2,1 år
Note 1) I tillegg er det inngått swapavtale for NOK 3 548 034 til rente inkl. margin 5,77%.
Note 2) Rammekreditt på NOK 6,1 mill, trekkes opp etter behov, rammeprovisjon på 0,15%.
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører:
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 64 38
E-post: [email protected]
(NOK)
Netto yield, anslag
7,75%
Estimert eiendomsverdi 1)
50 099 000
Netto gjeld
-41 446 677
Påløpt rentekostnad
-1 394 676
Rabatt for latent skatt
-574 687
Over-/underkurs swap-avtaler
NA
Verdijustert egenkapital
6 682 959
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1% eks.
over-/underkurs
IRR siden oppstart 2)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
8,00%
48 712 000
-41 446 677
-1 394 676
-449 814
NA
5 420 832
8,25%
47 408 000
-41 446 677
-1 394 676
-332 509
NA
4 234 137
67 000
54 000
42 000
67 000
54 000
42 000
-5%
6 295
-8%
6 121
-12%
5 957
Note 1) Hensyntatt verdi utbyggingsmulighet med 3 800 kvm, NOK 1 500 pr. kvm., sum
NOK 5,7 mill.
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km
vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken pr. bil
og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt for ca. 20
år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial stort ca. 3 800 kvm som det ble gitt
rammetillatelse for, nå utløpt.
16
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Hellerudsletta Eiendom Holding AS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
Hellerudsletta Eiendom Holding AS
15.11.2007
140 000 000
7,5%
106 600 000
55 000 000
161 600 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
55 000 000
Emisjon 1)
69 850 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Note 1) Emisjon tilknyttet realisering av nybygg.
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
1 248 500
–
–
–
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 2)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 3)
Avdrag
Opptrekk lån
Netto kontantstrøm
2009E
16 643 607
-1 902 500
14 741 107
-210 993 500
742 262
-11 440 680
-3 494 340
211 455 000
1 009 849
2010E
32 012 076
-1 950 063
30 062 014
473 038
906 748
-18 183 981
-8 994 340
0
4 263 478
–
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2 1)
Transje 3 2)
Sum lån/vektet rente
Saldo
102 600 000
170 000 000
40 000 000
312 600 000
744
Rente inkl. margin
6,18%
6,00%
6,00%
6,06%
763
Rentebinding
15.01.2013
Flytende
Flytende
1,3 år
Note 1) Innvilget byggelån, forutsatt konvertert til langsiktig finansiering. Note 2) Innvilget gjeld knyttet til tomtebelastning og påslag entreprise.
Bilde av eiendommen
Eiendomsdata
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Hellerudsletta - Oslo
Messehall/kontor/lager
Bl.a. Exporama Senteret AS og Oslo Skinnauksjoner SL
Nøkkeltall
Byggeår
2000
Total bygningsmasse (BTA) (etter ferdigstillelse nybygg)
43 000
Selveiertomt (kvm)
369 000
Vektet gj.v. leietid (år)
Vektet indeksregulering
Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
Skattemessig verdi bygg og tomt (etter ferdigstillelse nybygg)
Skattemessig avskrivningssats bygg
NA
NA
87%
545
5 272
372 876 000
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
32 812 378
-1 998 814
30 813 564
484 863
1 104 300
-17 639 007
-8 994 340
0
5 769 381
Note 1) Forutsatt fullt utleid fra og med 01.01.2010.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og byggeprosjekt på NOK 211,5 milll.
Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører:
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 64 38
E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld 1)
Sum passiva
Egenkapital
2009E
1 009 849
418 720 907
419 730 757
-3 901 866
-309 105 660
-313 007 526
2010E
5 273 328
418 720 907
423 994 235
-3 788 329
-300 111 320
-303 899 649
2011E
11 042 708
418 720 907
429 763 616
-3 674 793
-291 116 980
-294 791 773
106 723 231
120 094 585
134 971 842
Note 1) Forutsetter byggelån konvertert til langsiktig finansiering. Yieldutvikling
Finansieringsgrad
–
74,6%
7,2%
71,7%
7,4%
68,6%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi 1)
434 229 089
Netto gjeld 1)
-303 352 723
Påløpt rentekostnad
-1 526 432
Rabatt for latent skatt
-5 521 778
Over-/underkurs swap-avtaler -7 395 000
Verdijustert egenkapital
116 433 156
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart 2)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
7,00%
418 720 907
-303 352 723
-1 526 432
-4 126 042
-7 395 000
102 320 711
7,25%
404 282 255
-303 352 723
-1 526 432
-2 826 563
-7 395 000
89 181 537
1 164 000
1 023 000
892 000
1 238 000
-5%
10 098
1 097 000
-20%
9 738
966 000
-34%
9 402
Note 1) Estimert eiendomsverdi samt antatt netto gjeld etter oppføring av nybygg.
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen består av til sammen ca. 369 mål tomt, hvorav ca. 118 mål er
selveiertomt og resterende ca. 251 mål på festetomt. På eiendommen er det
oppført et tidsmessig bygg som i dag benyttes til messearrangementer, kontor og
lager tilknyttet messevirksomheten. I tillegg oppføres ny messehall på ca. 16 000
kvm. Total bygningsmasse på eiet tomt vil inklusiv oppføring av ny messehall være
43 000 kvm, bestående av messelokaler, kontor, lager, kaldtlager,
konferansesenter, møterom og kantine.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
17
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Helsfyr Eiendomsinvest KS
17.11.2006
265 000 000
6,0%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
212 000 000
61 650 000
273 650 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
61 650 000
–
616 500
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
700 000
03.12.2008
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
26 238 369
-763 230
25 475 139
-2 173 741
0
-12 698 579
-5 625 000
0
4 977 819
2010E
27 186 197
-782 311
26 403 886
-426 916
164 038
-11 967 059
-12 500 000
0
1 673 949
1 050
Finansiering pr. 31.12.2008
1 087
Fyrstikkalleen 1 & 3, Helsfyr - Oslo
Kontor
Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS,
Bademiljø AS og Norengros AS
Nøkkeltall
Byggeår
FA 1: ca. 1950, FA 3: 1990
Total bygningsmasse (BTA)
25 000
Selveiertomt (kvm)
10 000
Parkeringsplasser
Innendørs
140
Utendørs
150
Vektet gj.v. leietid (år)
4,9
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 99%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
879
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
10 600
Skattemessig verdi bygg og tomt
220 992 260
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
2 715 919
353 642 000
356 357 919
-2 554 807
-205 625 000
-208 179 807
2010E
4 389 868
353 642 000
358 031 868
-2 428 201
-193 125 000
-195 553 201
2011E
11 409 707
353 642 000
365 051 707
-2 393 585
-184 625 000
-187 018 585
148 178 112
162 478 667
178 033 122
7,2%
58%
7,5%
55%
7,7%
51%
1 115
(NOK)
1. pr. pantelån
Saldo Rente inkl. margin p.t.
Rentebinding
Transje 1
102 040 000
5,87%
15.01.2014
Transje 2
62 680 000
6,47%
15.10.2013
Transje 3
40 000 000
4,78%
15.01.2012
Transje 4
1 530 000
4,72%
Flytende
Transje 5
5 000 000
4,72%
Flytende
Sum lån/vektet rente 211 250 000
5,81%
4,4 år
Bilde av eiendommene
Forretningsfører:
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
27 865 852
-801 869
27 063 983
-437 589
299 867
-11 406 422
-8 500 000
0
7 019 839
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadm. og invest. med NOK 1,7 mill i 09.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
7,25%
Estimert eiendomsverdi
351 381 000
Netto gjeld
-213 511 900
Påløpt rentekostnad
-2 887 595
Rabatt for latent skatt
-9 127 212
Over-/underkurs swap-avtaler -10 582 000
Verdijustert egenkapital
115 272 293
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
7,50%
353 642 000
-213 511 900
-2 887 595
-9 285 482
-10 582 000
117 375 023
7,75%
328 711 000
-213 511 900
-2 887 595
-7 540 312
-10 582 000
94 189 193
1 153 000
1 174 000
942 000
1 259 000
1 280 000
1 048 000
37%
14 055
38%
14 146
25%
13 148
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommene ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god eksponering
mot Strømsveien, Fyrstikkalleen og Grenseveien. Det er gode offentlige kommunikasjoner
i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietakere er Lindorff AS,
Adva Optical Networking AS, Norengros AS og Bademiljø AS.
18
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Hotellinvest Holding AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Eiendomsdata
Navn på selskap
Hotellinvest Holding AS
Stiftet
21.12.2006
Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK)
600 125 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,1%
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
492 225 000
Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill.)
125 454 545
Prosjektpris ved stiftelse
617 679 545
Egenkapitalforhold (DKK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
125 454 545
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
1 254 545
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
1 400 000
07.08.2007
40 000
3%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(DKK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
45 347 684
-5 623 673
39 724 011
-824 592
214 122
-25 282 450
-10 000 000
-5 000 000
-1 168 909
2010E
46 481 376
-5 764 265
40 717 111
-845 207
230 969
-27 239 943
-10 000 000
-7 000 000
-4 137 070
1 260
Finansiering pr. 31.12.2008
(DKK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
1 291
Saldo Rente inkl. margin p.t.
430 000 000
5,24%
44 725 000
5,18%
7 000 000
4,29%
481 725 000
5,22%
Bilde av eiendommene
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
København
Hotell
Scandic og Choice
Nøkkeltall
Byggeår
1979-1989-1990-2004
Total bygningsmasse (BTA)
36 000
Antall rom
729
Selveiertomt (kvm)
56 500
Parkeringsplasser
Innendørs
52
Utendørs
505
Vektet gj.v. leietid (år)
11,2
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (DKK)
1 183
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (DKK)
16 670
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
47 643 411
-5 908 371
41 735 039
-866 337
203 487
-26 612 629
-10 000 000
-4 000 000
459 561
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
1 323
Rentebinding
19.12.2012
19.12.2012
31.12.2012
4 år
(DKK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling (running)
Finansieringsgrad
2009E
10 514 091
599 700 000
610 214 091
-5 186 364
-471 725 000
-476 911 364
2010E
6 377 021
599 700 000
606 077 021
-5 078 889
-461 725 000
-466 803 889
2011E
6 836 582
599 700 000
606 536 582
-4 971 456
-451 725 000
-456 696 456
133 302 727
139 273 132
149 840 125
6,6%
78%
6,8%
77%
7,0%
75%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(DKK)
Netto yield, anslag 1)
6,50%
Estimert eiendomsverdi
609 881 985
Netto gjeld
-470 042 000
Påløpt rentekostnad
-5 293 878
Rabatt for latent skatt
-19 791 149
Over-/underkurs swap-avtaler -9 767 000
Verdijustert egenkapital
104 987 958
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart 2)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi pr. rom
6,75%
599 700 000
-470 042 000
-5 293 878
-19 027 500
-9 767 000
95 569 622
7,00%
566 318 986
-470 042 000
-5 293 878
-16 523 924
-9 767 000
64 692 184
1 050 000
956 000
647 000
1 148 000
1 053 000
745 000
-5%
16 941
836 601 -9%
16 658
822 634 -23%
15 731
776 844
Note 1) Ekstern verdivurdering basert på underliggende leie. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Norgani ASA garanterer brutto leie og drift frem til 31.12.2012 dvs. “barehouse” struktur.
Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København. Ca. 6,5 km fra
København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21.
Hotellet har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: Ca. 30 minutters kjøring fra Billund
lufthavn og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet
har 186 rom rom utleie. Scandic Hotel Hvidovre: Ca. 8 km fra København sentrum og
15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21.
Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: Ca. 9,7 km fra København
sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingørmotorveien. Hotellet har 120 rom for utleie.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
19
Kjeller Teknologipark KS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved ervervelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Kjeller Teknologipark KS
17.12.1999
167 125 000
8,9%
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
7 000 000
1 200 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
70 000
12 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
175 000
26.01.2005
227 000
324%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
2009E
19 438 409
-1 776 508
17 661 901
-1 153 277
36 878
-10 357 981
-5 891 489
0
296 033
2010E
19 967 104
-1 819 933
18 147 171
-428 734
150 686
-9 168 609
-5 991 668
0
2 708 846
1 421
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
Skattemessig verdi bygg og tomt
Skattemessig avskrivningssats bygg
Saldo Rente inkl. margin p.t.
11 507 792
5,85%
32 000 000
6,89%
50 000 000
6,87%
22 000 000
6,16%
25 000 000
4,69%
5 444 884
5,84%
145 952 676
6,28%
Bilde av eiendommen
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
11 895
151 121 146
2%
Fearnley Finans Management AS
2009E
1 289 318
235 492 000
236 781 318
-1 935 114
-140 061 187
-141 996 301
2010E
3 998 164
235 492 000
239 490 164
-1 922 500
-134 069 519
-135 992 019
2011E
7 354 361
235 492 000
242 846 361
-1 848 658
-128 077 851
-129 926 509
94 785 016
103 498 145
112 919 852
7,5%
60%
7,7%
57%
7,9%
54%
1 456
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Transje 6
Sum lån/vektet rente
1990-1998
14 050
15 500
–
320
5,3
95%
100%
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
20 452 334
-1 864 421
18 587 913
-439 452
316 136
-9 116 731
-5 991 668
0
3 356 197
Note 1) Inkl. kostnad knyttet til kompensasjonsavtale.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 384
Gåsevikveien 2, 4, 6 og 8 - Kjeller
Kontor
Bl.a. Rainpower AS, Kongsberg Gruppen ASA
Scandpower AS, SPT Group AS og Nemko AS
Nøkkeltall
Byggeår
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
Innendørs
Utendørs
Vektet gj.v. leietid (år)
Vektet indeksregulering
Utleiegrad Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel (NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad 1)
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 2)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører:
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post [email protected]
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
01.06.2010
15.10.2012
15.12.2015
15.10.2009
17.01.2011
Flytende
3,8 år
(NOK)
Netto yield, anslag
7,25%
Estimert eiendomsverdi
243 612 000
Netto gjeld
-157 459 391
Påløpt rentekostnad
-2 665 859
Rabatt for latent skatt
-6 474 360
Over-/underkurs swap-avtaler
-7 421 000
Verdijustert egenkapital
69 591 390
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart 1)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
7,50%
235 492 000
-157 459 391
-2 665 859
-5 905 960
-7 421 000
62 039 790
7,75%
227 896 000
-157 459 391
-2 665 859
-5 374 240
-7 421 000
54 975 510
620 000
550 000
770 000
695 000
35%
33%
17 339
16 761
624 000
696 000
32%
16 220
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen består av 4 nabobygg som befnner seg i teknologimiljøer på Kjeller
utenfor Lillestrøm. Eiendommen driftes eksternt. Gåsevikveien 4 og 6 ble ervervet i
1999, Gåsevikveien 2 i 2004 og nr. 8 i 2005.
20
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Kjelsåsveien Invest AS
Selskapsinformasjon Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Kjelsåsveien Invest AS
15.06.2007
124 000 000
7,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
99 200 000
23 500 000
122 700 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
23 500 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
235 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
–
4 000
2%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
10 189 737
-960 000
9 229 737
-1 486 000
12 948
-6 073 318
-2 480 000
0
-796 633
2010E
10 292 480
-965 250
9 327 230
-373 100
14 297
-5 798 937
-2 480 000
0
689 490
919
928
951
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
49 100 000
26 100 000
21 520 000
96 720 000
Bilde av eiendommen
Rente inkl. margin
6,29%
5,94%
6,42%
6,22%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Kjelsåsveien 168 - Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Olympus Norge AS, Norske Systemarkitekter AS,
Terapi-Consult AS, Polyfloor Norge NUF
Nøkkeltall
Byggeår
1999
Total bygningsmasse inkl. p-kjeller (BTA)
11 089
Festetomt (kvm)
12 129
Parkeringsplasser
Innendørs
75
Utendørs
75
Vektet gj.v. leietid (år)
3,5
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
889
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
11 182
Skattemessig verdi bygg og tomt
62 673 137
Skattemessig avskrivningssats
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
10 549 792
-970 631
9 579 161
-382 428
36 483
-6 190 107
-2 480 000
0
563 109
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Eiendomsdata
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
(NOK)
2009E
2010E
2011E
Omløpsmidler
744 431
1 433 921
1 997 030
Verdi eiendom
119 093 000
119 093 000
119 093 000
Sum aktiva
119 837 431
120 526 921
121 090 030
Kortsiktig gjeld
-1 220 551
-1 187 381
-1 154 211
Langsiktig gjeld
-94 240 000
-91 760 000
-89 280 000
Sum passiva
-95 460 551
-92 947 381
-90 434 211
Egenkapital
24 376 880
27 579 541
30 655 820
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
7,8%
80%
7,8%
77%
8,0%
75%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr 31.12.2008
Rentebinding
15.06.2017
15.03.2012
15.06.2012
5,9 år
(NOK)
Netto yield, anslag
7,50%
Estimert eiendomsverdi
123 063 000
Netto gjeld
-95 178 936
Påløpt rentekostnad
-1 253 721
Rabatt for latent skatt
-4 227 290
Over-/underkurs swap-avtaler -6 647 000
Verdijustert egenkapital
15 756 053
Andelsverdi pr. 1%
158 000
Andelsverdi pr. 1% eks.
over-/underkurs
224 000
1)
IRR siden oppstart -11%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
11 098
7,75%
119 093 000
-95 178 936
-1 253 721
-3 949 390
-6 647 000
12 063 953
8,00%
115 372 000
-95 178 936
-1 253 721
-3 688 920
-6 647 000
8 603 423
121 000
86 000
187 000
153 000
-23%
10 740
-34%
10 404
Note 1) Andelsverdi beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs
Kommentar
Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med
garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne
og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000.
Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
21
KombiEiendom Invest AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Eiendomsdata
Navn på selskap
KombiEiendom Invest AS
Stiftet
06.07.2006
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
420 000 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,6%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
344 800 000
Innbetalt egenkapital
85 200 000
Prosjektpris ved stiftelse
430 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
85 200 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
852 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
920 000
06.11.2007
75 000
9%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
26 915 162
-120 000
26 795 162
-660 071
428 320
-18 301 145
-5 000 000
0
3 262 266
2010E
27 527 348
-123 000
27 404 348
-676 573
815 640
-18 007 264
-5 000 000
0
4 536 151
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
648
663
Saldo
263 000 000
48 800 000
21 000 000
332 800 000
Rente inkl. margin
5,43%
5,86%
5,86%
5,52%
679
Kjerraten 16 - Drammen
Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 - Skien
Kontor/lager
ABB AS
Nøkkeltall
Byggeår
1945-1980
Drammen:
Skien:
Total bygningsmasse (BTA)
43 830 41 509
Selveiertomt (kvm)
53 000 53 000
Festetomt (kvm)
33 931
Vektet gj.v. leietid (år)
12,5
Vektet indeksregulering
Særskilt iht. leiekontrakten
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
332
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
4 922
Skattemessig verdi bygg og tomt 231 193 071
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
11 090 314
409 788 000
420 878 314
-3 772 743
-327 800 000
-331 572 743
2010E
15 626 465
409 788 000
425 414 465
-3 716 130
-322 800 000
-326 516 130
2011E
21 368 231
409 788 000
431 156 231
-3 659 517
-317 800 000
-321 459 517
89 305 570
98 898 334
109 696 714
7,0%
79%
7,2%
77%
7,3%
75%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
31.12.2013
15.01.2014
15.01.2014
5 år
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi 1)
423 965 000
Netto gjeld
-324 971 952
Påløpt rentekostnad
-3 829 356
Rabatt for latent skatt
-17 349 474
Over-/underkurs swap-avtaler -13 020 000
Verdijustert egenkapital
64 794 218
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
Bilde av eiendommene
Drammen
Forretningsfører:
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
28 166 471
-126 075
28 040 396
-690 999
1 127 890
-17 735 521
-5 000 000
0
5 741 766
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
Skien
7,00%
409 788 000
-324 971 952
-3 829 356
-16 073 544
-13 020 000
51 893 148
7,25%
396 588 000
-324 971 952
-3 829 356
-14 885 544
-13 020 000
39 881 148
648 000
519 000
399 000
778 000
649 000
529 000
Note 1) Inkl. nåverdi av fremtidig økt fast leie med ca. NOK 27 mill.
IRR siden oppstart 2)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
-3%
4 968
-10%
4 802
-18%
4 647
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Drammen
22
Eiendomsrapport 2009
Skien
Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum.
ABB AS er hovedleietaker på eiendommen, men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS).
Skien eiendommen ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak Statens hus. ABB AS
har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten
i Drammen, slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper
videre i minimum 15 år.
www.fearnleyfinans.no
Leiraveien Holding KS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post:[email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Leiraveien Holding KS
Stiftet
21.06.2006
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
107 500 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,1%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
71 000 000
2. prior pantelån
20 400 000
Innbetalt egenkapital
18 500 000
Prosjektpris ved stiftelse
109 900 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
18 500 000
Uinnkalt ansvarskapital
10 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
185 000
100 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
203 000
15.02.2007
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
7 300 936
-200 000
7 100 936
-253 750
96 809
-5 211 095
-1 425 000
0
307 900
2010E
7 446 867
-200 625
7 246 242
-260 094
85 291
-5 086 142
-2 400 000
0
-414 703
685
Saldo Rente inkl. margin p.t.
55 000 000
5,55%
16 600 000
5,84%
16 000 000
6,71%
87 600 000
5,82%
Bilde av eiendommen
Eiendomsdata
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Leiraveien 17 - Lillestrøm
Lager/logistikk/kontor
Nokian Dekk AS
Nøkkeltall
Byggeår
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
Innendørs
Utendørs
Vektet gj.v. leietid (år)
Vektet indeksregulering
Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
Skattemessig verdi bygg og tomt
Skattemessig avskrivningssats bygg
2001-2004
10 870
20 500
–
25
12,3
80%
100%
634
9 890
74 392 530
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
2 013 519
101 442 000
103 455 519
-1 058 737
-86 175 000
-87 233 737
2010E
1 598 816
101 442 000
103 040 816
-1 028 488
-83 775 000
-84 803 488
2011E
1 459 411
101 442 000
102 901 411
-998 240
-81 375 000
-82 373 240
16 221 782
18 237 328
20 528 171
7,0%
84%
7,1%
82%
7,3%
80%
699
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
7 595 804
-201 266
7 394 538
-270 685
69 986
-4 933 244
-2 400 000
0
-139 405
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 672
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Rentebinding
30.06.2018
Flytende
01.01.2011
6,3 år
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi
105 199 000
Netto gjeld
-85 894 381
Påløpt rentekostnad
-1 076 315
Rabatt for latent skatt
-2 772 582
Over-/underkurs swap-avtaler -1 966 000
Verdijustert egenkapital
13 489 722
7,00%
101 442 000
-85 894 381
-1 076 315
-2 434 452
-1 966 000
10 070 852
7,25%
97 944 000
-85 894 381
-1 076 315
-2 119 632
-1 966 000
6 887 672
Andelsverdi pr. 1%
135 000
101 000
Andelsverdi pr. 1% eks.
over-/underkurs
155 000
120 000
1)
IRR siden oppstart -9%
-18%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
9 678
9 332
69 000
89 000
-29%
9 010
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager/logistikkområde like ved Åråsen
i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til
Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager for
Nokian Dekk AS.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
23
Logistikkbygg AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Logistikkbygg AS
Stiftet
10.06.2008
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
134 100 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
7,4%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
94 108 545
Innbetalt egenkapital
37 630 000
Prosjektpris ved stiftelse
131 738 545
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
37 630 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
376 300
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
376 300
01.09.2008
–
–
Prognose kontantstrømsanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
11 245 564
-1 085 915
10 159 649
-322 934
81 818
-5 531 035
0
-4 000 000
387 497
2010E
11 526 703
-1 026 025
10 500 678
-358 867
88 596
-6 606 505
0
-2 876 000
747 902
638
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
654
Saldo Rente inkl. margin p.t.
66 000 000
6,83%
28 108 545
6,69%
94 108 545
6,79%
Bilde av eiendommene
Forretningsfører:
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
BeliggenhetLeiraveien - Lillestrøm, Kokstaddalen - Bergen
Type eiendom
Logistikk
Leietager(e)
Skandinavisk Transport System AS, Mesterbakeren AS
Nøkkeltall
Lillestrøm
Bergen
Byggeår
1983
1986
Total bygningsmasse (BTA)
11 864
5 756
Selveiertomt (kvm)
23 700
10 660
Vektet gj.v. leietid (år)
13,4
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
618
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
7 611
Skattemessig verdi bygg og tomt
67 782 683
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
11 814 871
-1 051 676
10 763 195
-367 839
70 760
-6 780 075
-1 352 020
-3 830 000
-1 495 979
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected]
671
Rentebinding
15.07.2018
15.07.2018
9,5 år
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
4 527 094
131 092 000
135 619 094
-1 355 778
-94 108 545
-95 464 323
2010E
5 274 996
131 092 000
136 366 996
-1 355 778
-94 108 545
-95 464 323
2011E
3 779 017
131 092 000
134 871 017
-1 336 775
-92 756 525
-94 093 300
40 154 770
40 902 673
40 777 717
7,8%
70%
8,0%
70%
8,2%
70%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
7,50%
7,75%
Estimert eiendomsverdi
135 462 000
131 092 000
Netto gjeld
-89 968 949
-89 968 949
Påløpt rentekostnad
-586 071
-586 071
Rabatt for latent skatt
-6 091 139
-5 697 839
Over-/underkurs swap-avtaler -7 004 000
-7 004 000
Verdijustert egenkapital
31 811 842
27 835 142
Andelsverdi pr. 1%
318 000
278 000
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
388 000
348 000
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
NA
7 688
NA
7 440
8,00%
126 996 000
-89 968 949
-586 071
-5 329 199
-7 004 000
24 107 782
241 000
311 000
NA
7 207
Note 1) Grunnet selskapets alder er internrente ikke hensiktsmessig.
Kommentar
Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm,
beliggende hhv. Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter
til hhv. Skandinavisk Transport System AS og Mesterbakeren AS.
24
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Millennium Property KS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmegler:
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Millennium Property KS
31.12.1999
46 125 000
9,3%
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
10 600 000
1 900 000
106 000
19 000
150 000
08.10.2007
57 000
54%
Eiendomsdata
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Olaf Helsets vei 1 - Oslo
Kontor/lager/garasje
Bl.a. Forlagssentralen ANS, Stiftelsen TradebrokerISAL og Konsulent Data & Restaurant AS
Nøkkeltall
Byggeår
1989
Total bygningsmasse (BTA)
5 840
Selveiertomt (kvm)
7 993
Parkeringsplasser
Innendørs
19
Utendørs
65
Vektet gj.v. leietid (år)
1,1
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 63%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
894
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
7 898
Skattemessig verdi bygg og tomt
32 829 114
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
ForvaltningsCompagniet AS
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 2)
Avdrag
Innkalling av kapital
Netto kontantstrøm
2009E
2 260 764
-289 085
1 971 679
-971 000
0
-2 030 738
-1 066 088
1 000 000
-1 096 147
2010E
1 513 554
-197 608
1 315 946
-1 357 375
0
-2 132 961
-1 472 784
0
-3 647 174
Prognose balanse pr. 31.12
2011NA
Egenkapital
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
387
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
20 000 000
14 000 000
2 242 255
36 242 255
(NOK)
Omløpsmidler 1)
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2010E
0
45 000 000
45 000 000
-397 930
-38 468 815
-38 866 745
8 222 131
6 133 255
2011NA
Note 1) Forutsetter økt finansiering og/eller innkalling av kapital. 259
Rente inkl. margin p.t.
4,80%
4,80%
4,72%
4,80%
Rentebinding
15.04.2011
15.04.2011
Flytende
2,1 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Antatt eiendomsverdi
50 000 000
45 000 000
40 000 000
Netto gjeld
-36 264 366
-36 264 366
-36 264 366
Påløpt rentekostnad
-622 768
-622 768
-622 768
Rabatt for latent skatt
-1 545 380
-1 095 380
-645 380
Over-/underkurs swap-avtaler
-462 000
-462 000
-462 000
Verdijustert egenkapital
11 105 487
6 555 487
2 005 487
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
Bilde av eiendommen
2009E
0
45 000 000
45 000 000
-483 444
-36 294 425
-36 777 869
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
111 000
66 000
20 000
116 000
70 000
25 000
6%
8 562
2%
7 705
-4%
6 849
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen er oppført i tegl i 1989, og ligger i et nærings- og bolig område på
grensen til Østmarka nær E6 og Ryenkrysset. Eiendommen er i generelt god stand og
har bl.a. tidsmessig ventilasjon med kjøling, heis og brannalarmanlegg og
nøkkelkortsystem for adkomstkontroll. Eiendommen er omregulert til bolig, kontor og
handel, rammetillatelsessøknad er i PBE for 135 leiligheter (ca. 10 000 BRAs).
Prosjektet kunne bli realisert i to trinn, eventuelt fortsatt kontorleie i ett bygg frem til
ferdigstillelse.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
25
Oslo Vest Handelseiendom AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Oslo Vest Handelseiendom AS
Stiftet
20.12.2007
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
183 500 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,4%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
141 350 000
Innbetalt egenkapital
39 300 000
Prosjektpris ved stiftelse
180 650 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
39 300 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
393 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
162 000
12.12.2008
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
13 131 462
-491 000
12 640 462
-381 640
54 791
-8 604 200
-2 000 000
-3 000 000
-1 290 586
1 684
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
1 726
Saldo Rente inkl. margin p.t.
100 000 000
6,07%
21 350 000
5,99%
20 000 000
6,01%
141 350 000
6,05%
2011E
13 772 820
-515 857
13 256 963
-398 650
54 624
-8 961 145
-2 500 000
-1 300 000
151 792
1 767
Rentebinding
15.01.2016
15.01.2013
15.01.2016
6,6 år
Holmenkollen, Slemdal Senter, Majorstuen
og Sagene - Oslo
Handel
ICA (ca. 80% av leieinntekten)
Nøkkeltall
Byggeår
1985-1998 og senere renovering
Total bygningsmasse (BTA)
7 796
Selveiertomt (kvm)
1 100
Parkeringsplasser
Innendørs 66
Utendørs 52
Vektet gj.v. leietid (år)
7,2
Vektet indeksregulering
98%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
1 620
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
23 538
Skattemessig verdi bygg og tomt
75 354 002
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Norsk Eiendomsforvaltning AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2009E
4 762 655
180 578 000
185 340 655
-1 776 732
-139 350 000
-141 126 732
Slemdal Senter
2010E
3 663 148
180 578 000
184 241 148
-1 745 111
-136 850 000
-138 595 111
Egenkapital
44 213 923
45 646 037
Yieldutvikling
7,0%
7,2%
Finansieringsgrad
76%
75%
2011E
3 814 940
180 578 000
184 392 940
-1 713 491
-134 350 000
-136 063 491
48 329 449
7,3%
74%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi
187 266 000
Netto gjeld
-135 296 759
Påløpt rentekostnad
-1 802 028
Rabatt for latent skatt
-7 833 840
Over-/underkurs swap-avtaler -8 666 000
Verdijustert egenkapital
33 667 373
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1% eks.
over-/underkurs
Bilde av eiendommene
Holmenkollen
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Prognose balanse pr. 31.12
2010E
13 459 749
-503 275
12 956 474
-390 040
55 454
-8 471 395
-2 500 000
-2 750 000
-1 099 507
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Eiendomsdata
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected]
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
7,00%
180 578 000
-135 296 759
-1 802 028
-7 365 680
-8 666 000
27 447 533
7,25%
174 351 000
-135 296 759
-1 802 028
-6 929 790
-8 666 000
21 656 423
337 000
274 000
217 000
423 000
361 000
303 000
-3%
24 021
-19%
23 163
-33%
22 364
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Majorstuen
Sagene
Kommentar
Portefølje bestående av 4 sentrale handelseiendommer, hhv. Slemdal Senter,
Holmenkollveien 96, Neuberggata 19 og Thurmannsgate 12B. Eiendommene er
i hovedsak leid ut til ICA (80% av leieinntekten) med tillegg av noen mindre
leietagere i Slemdal senter. Eiendommene er regulert til handel og ligger i
kjøpekraftige områder på Oslo vest med stort nedslagsfelt. God parkeringsdekning på egen tomt/garasje (gateparkering i Neuberggata).
26
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Pilestredet Park Invest AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Pilestredet Park Invest AS
31.12.2005
100 000 000
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
63 050 000
Innbetalt egenkapital
45 000 000
Prosjektpris ved stiftelse
108 050 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
45 000 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
450 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
742 500
Dato sist omsatt
25.05.2007
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
–
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
Selskapsinformasjon ved stiftelse
Kostpris eiendom
Tilretteleggelseshonorar inkl. mva 1)
Arbeidskapital
Prosjektpris
BeliggenhetPilestredet Park 11, 12, 13 - Oslo
Type eiendom
Bolig/næring
Leietager(e)
Nøkkeltall
Kvm
Selveiertomt ca. 3 500 Eksisterende bygningsmasse ca. BRAs
14 500 Leiligheter ca.
BRAs
7 200 Næringsareal ca.
BTA
2 450 Parkeringskjeller ca.
BTA
2 150 Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Prosjektleder
Antall
–
–
113
5
79
Fearnley Finans Management AS
Stor-Oslo Prosjekt AS
Prognose VEK pr. 31.12.2008
98 000
4 580
5 470
108 050
000
000
000
000
Anslått VEK pr. 1% (før skatt)
Low case
600 000
Base case
640 000
High case
680 000
Note 1) Inkl. juridisk-, teknisk gjennomgang og tilr.honorar til Stor-Oslo Eiendom AS og FFE.
Status prosjektet
Samtlige leiligheter er solgt. Byggelån er konvertert til borettslagslån.
Næringsarealet er inndelt i 5 seksjoner. 3 av disse er solgt (sluttforhandlinger
pågår for en av disse). De 2 usolgte seksjoner består av dagligvarebutikk med
leieavtale med ICA, samt garasjeanlegg med plass til ca. 84 biler. Hensikten er
å selge også disse seksjoner, arbeid tilknyttet dette pågår. Selskapet har stillet
påkrevd garanti jf. Bustad-oppføringsloven.
Bilde av eiendommen
Kommentar
Eiendommen ligger i krysset Stensberggata - Ullevålsveien og grenser til Oslo
katedralskole i Frimanns gate. Bygningsmassen er tidligere klinikk for øre, nese og
hals bygd i 1968 og Bakteriologisk institutt bygd i 1940. Pilestredet Park er et
sentrumsnært og attraktivt boområde. Området dekker ca. 70 mål tomt og er
regulert til bolig-, undervisning,- og næringsområder. Statsbygg og Oslo kommune
har i samarbeid utarbeidet miljøoppfølgningsprogrammet (MOP) som skal ligge til
grunn for utviklingen av området.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
27
Sentrumshotell Holding KS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Sentrumshotell Holding KS
13.11.2007
146 000 000
7,0%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
113 144 542
Innbetalt egenkapital
33 320 000
Prosjektpris ved stiftelse
146 464 542
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
33 320 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
333 200
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
300 000
27.10.2008
–
–
2010E
11 919 003
-913 476
11 005 527
-325 362
55 611
-6 229 852
-4 556 000
-1 100 000
-1 150 076
2011E
12 216 978
-817 123
11 399 855
-333 496
45 475
-6 021 985
-4 556 000
-1 000 000
-466 150
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og utviklingskostnader.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
712
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
712
Saldo Rente inkl. margin
78 000 000
6,08%
18 477 042
4,17%
16 667 500
4,17%
113 144 542
5,49%
Bilde av eiendommene
Forretningsfører:
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Bragernes Torg - Drammen; og Storgaten - Lillehammer
Hotell
Rica Hotels AS
Nøkkeltall
Byggeår
1890 og 1962/76/87
Total bygningsmasse (BTA)
16 750
Selveiertomt (kvm)
8 597
Parkeringsplasser
Innendørs
–
Utendørs
110
Vektet gj.v. leietid (år)
8,0
Vektet indeksregulering
NA
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
648
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
8 716
Skattemessig verdi bygg og tomt
114 904 743
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Prognose balanse pr. 31.12
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
2009E
Brutto leieinntekt
11 919 003
Eierkostnad inkl. refusjonsleie Rica -981 165
Netto leieinntekt
10 937 838
Andre driftskostnader 1)
-717 426
Renteinntekter
95 490
2)
Rentekostnader/skatt -7 282 436
Avdrag
-2 278 000
Prognose utdeling
-1 200 000
Netto kontantstrøm
-444 534
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2009E
4 392 382
145 838 000
150 230 382
-1 314 126
-110 866 542
-112 180 668
2010E
3 242 306
145 838 000
149 080 306
-1 270 820
-106 310 542
-107 581 362
2011E
2 776 155
145 838 000
148 614 155
-1 230 877
-101 754 542
-102 985 419
Egenkapital
38 049 714
41 498 944
45 628 736
Yieldutvikling
7,5%
7,5%
7,8%
Finansieringsgrad
75%
72%
69%
729
Rentebinding
01.01.2017
Flytende
Flytende
5,5 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
7,25%
Estimert eiendomsverdi
150 867 000
Netto gjeld
-108 307 627
Påløpt rentekostnad
-2 117 941
Rabatt for latent skatt
-3 236 603
Over-/underkurs swap-avtaler -5 157 000
Verdijustert egenkapital
32 047 829
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
7,50%
145 838 000
-108 307 627
-2 117 941
-2 783 993
-5 157 000
27 471 439
7,75%
141 133 000
-108 307 627
-2 117 941
-2 360 543
-5 157 000
23 189 889
320 000
275 000
232 000
372 000
326 000
283 000
3%
9 007
-9%
8 707
-20%
8 426
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels beliggende
i hhv. Drammen og Lillehammer med omsetningsbaserte leiekontrakter. Kontraktene
er på “bare house” basis. Begge hotellene er sentralt beliggende i sine respektive
byer, Bragernes Torg i Drammen og Storgaten i Lillehammer .
28
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Ski Skolebygg KS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Eiendomsdata
Navn på selskap
Ski Skolebygg KS
Stiftet
24.08.2006
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
173 000 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,1%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
136 000 000
Innbetalt egenkapital
36 800 000
Prosjektpris ved stiftelse
172 800 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
36 800 000
Emisjon okt. 2008
2 000 000
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
388 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
–
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
13 153 760
-675 000
12 478 760
-14 120 863
287 361
-7 820 298
-2 946 000
-300 000
-12 421 040
2010E
13 400 393
-685 625
12 714 768
-457 000
105 992
-7 652 347
-2 946 000
-200 000
1 565 412
1 708
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
1 740
Saldo Rente inkl. margin p.t.
105 705 000
5,81%
26 045 000
3,56%
8 000 000
5,74%
139 750 000
5,39%
Bilde av eiendommen
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Dynamitvegen 23/25 og Anolittvegen 10-12 - Ski
Skole
Akershus Fylkeskommune
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
7 700
Selveiertomt (kvm)
10 000
Parkeringsplasser
Innendørs
–
Utendørs
150
Vektet gj.v. leietid (år)
9,8
Vektet indeksregulering
75%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
1 534
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
22 468
Skattemessig verdi bygg og tomt
106 635 913
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Höegh Invest Eiendom AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
13 651 650
-696 516
12 955 135
-467 250
148 012
-7 482 621
-3 196 000
-300 000
1 657 275
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og byggekost med NOK 13,7 mill.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2009E
3 710 839
178 268 000
181 978 839
-1 607 360
-136 804 000
-138 411 360
2010E
5 276 251
178 268 000
183 544 251
-1 572 370
-133 858 000
-135 430 370
2011E
6 933 526
178 268 000
185 201 526
-1 534 422
-130 662 000
-132 196 422
Egenkapital
43 567 478
48 113 881
53 005 104
Yieldutvikling
7,0%
7,1%
7,3%
Finansieringsgrad
76%
74%
71%
1 773
Rentebinding
01.09.2018
15.04.2014
15.10.2018
7,9 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi
184 871 000
Netto gjeld
-123 618 121
Påløpt rentekostnad
-1 642 350
Rabatt for latent skatt
--5 476 456
Over-/underkurs swap-avtaler -1 725 000
Verdijustert egenkapital
52 409 073
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1% eks.
over-/underkurs
IRR siden oppstart 1)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
7,00%
178 268 000
-123 618 121
-1 642 350
-5 014 246
-1 725 000
46 268 283
7,25%
172 121 000
-123 618 121
-1 642 350
-4 583 956
-1 725 000
40 551 573
524 000
463 000
406 000
541 000
13%
24 009
480 000
7%
23 152
423 000
1%
22 353
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen har en sentral beligenhet, ca. 2 km fra Ski sentrum. Den benyttes i
dag til videregående skole. Grunnet moderniseringsbehov samt
kapasitetsbegrensninger, er det besluttet å rehabilitere eksisterende bygningsmasse
og bygge et tilbygg.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
29
Stavanger Property Invest AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stavanger Property Invest AS
Stiftet
04.05.2007
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
247 000 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,5%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
197 600 000
Selgerkreditt
12 350 000
Innbetalt egenkapital
41 600 000
Prosjektpris ved stiftelse
251 550 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
41 600 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
416 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
–
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 2)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
20 596 142
-900 811
19 695 331
-1 504 690
1 787
-12 497 322
-5 428 572
0
266 534
2010E
21 099 895
-916 706
20 183 189
-387 432
30 287
-12 187 190
-5 428 572
-1 000 000
1 210 282
1 163
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Sum lån/vektet rente
1 192
Saldo Rente inkl. margin p.t.
128 000 002
6,05%
13 599 998
7,35%
50 000 000
4,47%
12 285 714
5,00%
12 350 000
7,35%
216 235 714
5,78%
Bilde av eiendommen
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Stavanger
Kontor/handel/lager/skole
Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS
Nøkkeltall
Byggeår
1960-2007
Total bygningsmasse (BTA)
17 705
Selveiertomt (kvm)
27 200
Parkeringsplasser
Innendørs
75
Utendørs
150
Vektet gj.v. leietid (år)
7,0
Vektet indeksregulering
85%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
954
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
13 951
Skattemessig verdi bygg og tomt
171 974 211
Skattemessig avskrivningssats bygg
2-4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Øgreid Eiendom AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
21 480 111
-932 999
20 547 112
-395 368
57 040
-12 149 228
-6 678 572
-1 000 000
380 984
Note 1) Inkl. tilleggsleie med NOK 1,2 mill p.a.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadm., og tilleggsinvest. på NOK 1,1 mill.
Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Eiendomsdata
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
647 756
266 154 000
266 801 756
-2 431 540
-210 807 142
-213 238 682
2010E
1 858 038
266 154 000
268 012 038
-2 363 276
-205 378 570
-207 741 846
2011E
2 239 022
266 154 000
268 393 022
-2 048 999
-198 699 998
-200 748 997
53 563 075
60 270 193
67 644 025
7,4%
80%
7,6%
78%
7,7%
75%
1 213
Rentebinding
22.05.2017
Flytende
05.01.2012
29.05.2011
Flytende
5,8 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
7,00%
Estimert eiendomsverdi 1)
277 790 000
Netto gjeld
-215 854 492
Påløpt rentekostnad
-2 502 837
Rabatt for latent skatt
-7 407 105
Over-/underkurs swap-avtaler -8 194 000
Verdijustert egenkapital
43 831 566
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
2)
7,25%
266 154 000
-215 854 492
-2 502 837
-6 592 585
-8 194 000
33 010 086
7,50%
257 000 000
-215 854 492
-2 502 837
-5 951 805
-8 194 000
24 496 866
438 000
330 000
245 000
520 000
412 000
327 000
9%
15 690
-7%
15 033
-20%
14 516
Note 1) Inkl. nåverdi av tilleggsleie.
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Portefølje bestående av 5 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til
Siemens AS, et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune samt
to eiendommer utleid til Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region
i fremgang og vekst. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm
kontor og ca. 6 100 kvm butikk/lager.
30
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Sven Oftedalsvei Holding KS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Sven Oftedalsvei Holding KS
22.02.2007
263 400 000
6,5%
205 500 000
49 700 000
255 200 000
49 700 000
3 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
497 000
30 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
480 000
01.09.2008
30 000
6%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 2)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
20 096 390
-569 500
19 526 890
-390 156
128 621
-13 641 785
-6 850 000
0
-1 226 431
2010E
19 252 580
-522 238
18 730 342
-2 899 910
-130 124
-13 098 334
-6 850 000
0
-4 248 026
886
Finansiering pr. 31.12.2008
NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
849
Saldo Rente inkl. margin p.t.
105 500 000
6,74%
96 575 000
6,87%
202 075 000
6,80%
Bilde av eiendommen
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 64 38
E-post: [email protected]
Sven Oftedalsvei 2-8 - Oslo
Lager/kontor
Norsk Medisinaldepot og Statens legemiddelverk
Nøkkeltall
Byggeår
1969-1979-1989-2006
Total bygningsmasse (BTA)
22 686
Selveiertomt (kvm)
22 951
Parkeringsplasser
Innendørs
–
Utendørs
200
Vektet gj.v. leietid (år)
4,4
Vektet indeksregulering
81%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
837
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
11 611
Skattemessig verdi bygg og tomt
99 284 478
Skattemessig avskrivningssats
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
Fearnley Finans Management AS
ForvaltningsCompagniet AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
21 281 247
-535 293
20 745 954
-409 908
-58 979
-12 532 277
-6 850 000
0
894 789
Note 1) Forutsetter reutleie i 2010 for 7 752 kvm til NOK 800 samt 3 mnd leiefrafall.
Note 2) Inkl. kostn. tilknyttet egen selskapsadm., samt tilp.kost. ifm. reutleie med NOK 2,5 mill.
Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Eiendomsdata
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
5 993 524
251 960 000
257 953 524
-2 602 897
-195 225 000
-197 827 897
2010E
1 745 499
251 960 000
253 705 499
-2 510 565
-188 375 000
-190 885 565
2011E
2 640 288
251 960 000
254 600 288
-2 464 399
-181 525 000
-183 989 399
60 125 627
62 819 933
70 610 889
7,7%
77%
7,4%
75%
8,2%
72%
938
Rentebinding
18.04.2017
15.04.2013
6,4 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(NOK)
Netto yield, anslag
7,50%
Estimert eiendomsverdi
260 359 000
Netto gjeld
-194 855 045
Påløpt rentekostnad
-2 695 230
Rabatt for latent skatt
-14 496 707
Over-/underkurs swap-avtaler -10 862 000
Verdijustert egenkapital
37 450 018
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
7,75%
251 960 000
-194 855 045
-2 695 230
-13 740 797
-10 862 000
29 806 928
8,00%
244 086 000
-194 855 045
-2 695 230
-13 032 137
-10 862 000
22 641 588
375 000
298 000
226 000
483 000
407 000
335 000
-4%
11 477
-14%
11 106
-23%
10 759
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen ligger på Kaldbakken 10 min. fra Oslo sentrum. Det er gode muligheter
for offentlig transport med buss, tog og t-bane, samt enkel adkomst fra Østre Aker vei
og Trondheimsveien. Eiendommen er fullt utleid. Tomten har et utbyggingspotensial
på 9 000 kvm. Leiekontrakten med Norsk Medisinaldepot (NMD) for til sammen
ca. 7 700 kvm utløper 31.12.2009. Lokalene er p.t. i markedet for reutleie.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
31
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Stiftet
28.12.2006
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
164 500 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
131 500 000
Selgerkreditt
16 000 000
Innbetalt egenkapital
20 640 000
Prosjektpris ved stiftelse
168 140 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
20 640 000
Uinnkalt ansvarskapital
12 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
206 400
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
75 000
22.12.2008
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
10 830 780
-77 000
10 753 780
-243 000
60 312
-8 235 616
-2 400 000
0
-64 524
2010E
11 101 550
-78 925
11 022 625
-249 075
47 968
-8 130 496
-2 400 000
0
291 022
1 524
1 562
Saldo Rente inkl. margin p.t.
90 000 000
6,27%
21 500 000
5,84%
20 000 000
4,50%
16 000 000
4,00%
2 105 000
5,84%
149 605 000
5,72%
Bilde av eiendommen
Trondheimsveien 135 - Oslo
Kontor/treningssenter
AF Skandinavia AS og Elixia Norge AS
Nøkkeltall
Byggeår
1929, 1969, 2007/08
Total bygningsmasse (BTA)
7 105
Selveiertomt (kvm)
1 973
Parkeringsplasser
Innendørs
22
Utendørs
–
Vektet gj.v. leietid (år)
8,1
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
1 432
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
23 153
Skattemessig verdi bygg og tomt
153 580 575
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2009E
1 300 225
153 625 000
154 925 225
-1 838 137
-147 205 000
-149 043 137
2010E
1 591 246
153 625 000
155 216 246
-1 808 937
-144 805 000
-146 613 937
2011E
638 595
153 625 000
154 263 595
-1 759 494
-140 726 061
-142 485 555
Egenkapital
5 882 088
8 602 310
11 778 040
Yieldutvikling
7,0%
7,2%
7,4%
Finansieringsgrad
96%
94%
92%
1 602
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Sum lån/vektet rente
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
11 379 088
-80 898
11 298 190
-259 105
41 566
-7 954 365
-4 078 939
0
-952 652
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Eiendomsdata
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
16.01.2017
Flytende
16.12.2010
01.08.2012
Flytende
5,5 år
(NOK)
Netto yield, anslag
6,8%
Estimert eiendomsverdi
158 144 000
Netto gjeld
-148 240 251
Påløpt rentekostnad
0
Rabatt for latent skatt
-319 440
Over-/underkurs swap-avtaler -2 421 000
Verdijustert egenkapital
7 163 309
7,0%
153 625 000
-148 240 251
0
-3 110
-2 421 000
2 960 639
7,2%
149 358 000
-148 240 251
0
295 580
-2 421 000
-1 007 671
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
72 000
30 000
-10 000
96 000
54 000
14 000
IRR siden oppstart 1)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
-36%
22 258
-55%
21 622
-90%
21 022
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass.
Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen.
Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel
adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget
med en ny etasje.
32
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Tunsberghus Eiendom AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører:
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Eiendomsdata
Navn på selskap
Tunsberghus Eiendom AS
Stiftet
01.10.2008
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
120 000 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
7,5%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
85 300 000
Selgerkreditt
9 000 000
Innbetalt egenkapital
23 500 000
Prosjektpris ved stiftelse
117 800 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
23 500 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
235 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
–
Dato sist omsatt
–
Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (vår 2009)
20 000
Tilbakebetalt i % av innbetalt
9%
Beliggenhet
Olav Trygvasonsgate 4 - Tønsberg
Type eiendom
Kontor
Leietager(e)
Edda Media AS, Bufetat Region Sør, ADR AS, Bufdirektoratet IKT og Psykiatrien i Vestfold
Nøkkeltall
Byggeår
1900-1990
Total bygningsmasse (BTA)
8 285
Selveiertomt (kvm)
7 892
Parkeringsplasser
Innendørs
–
Utendørs
160
Vektet gj.v. leietid (år)
6,1
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
1 204
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
14 484
Skattemessig verdi bygg og tomt
62 295 680
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Hans Gaarder Eiendom AS
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
Prognose balanse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
10 159 980
-640 300
9 519 680
-429 605
52 531
-5 353 809
-1 756 252
-2 000 000
32 544
2010E
10 413 980
-644 350
9 769 630
-292 125
54 920
-5 535 286
-2 356 252
-1 800 000
-159 113
2011E
10 674 329
-658 751
10 015 578
-299 428
54 406
-5 520 322
-2 956 252
-1 300 000
-6 019
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 226
1 257
1 288
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Saldo Rente inkl. margin p.t.
40 000 000
5,56%
15 367 185
3,48%
10 000 000
6,45%
10 000 000
6,44%
10 000 000
6,45%
9 000 000
6,00%
94 367 185
5,54%
Bilde av eiendommen
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
2 374 954
122 835 000
125 209 954
-558 510
-92 610 933
-93 169 443
2010E
2 215 841
122 835 000
125 050 841
-559 461
-90 254 681
-90 814 142
2011E
2 209 821
122 835 000
125 044 821
-544 622
-87 298 429
-87 843 051
32 040 511
34 236 699
37 201 771
7,7%
74%
8,0%
73%
8,2%
70%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
10.01.2017
12.01.2010
07.10.2013
08.10.2018
07.10.2013
01.10.2013
6,1 år
(NOK)
Netto yield, anslag
7,50%
Estimert eiendomsverdi
126 929 000
Netto gjeld
-94 024 776
Påløpt rentekostnad
-798 936
Rabatt for latent skatt
-4 524 332
Over-/underkurs swap-avtaler -3 284 000
Verdijustert egenkapital
24 296 956
Andelsverdi pr. 1% 1)
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs 1)
IRR siden oppstart 2)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
7,75%
122 835 000
-94 024 776
-798 936
-4 237 752
-3 284 000
20 489 536
8,00%
118 996 000
-94 024 776
-798 936
-3 969 022
-3 284 000
16 919 266
243 000
205 000
169 000
276 000
238 000
202 000
92%
15 320
11%
14 826
-39%
14 363
Note 1) Etter planlagt ubytte på NOK 20 000 pr. 1%.
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative
”hovedstad” og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold
Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen ble oppført i to byggetrinn og fremstår med
en rehabilitert eldre del, og en ny del som er sammenføyd.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
33
Uddevalla Eiendomsinvest AS
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Uddevalla Eiendomsinvest AS
21.12.2007
99 000 000
6,8%
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
71 700 000
Selgerkreditt
5 000 000
Innbetalt egenkapital
19 456 854
Prosjektpris ved stiftelse
96 156 854
Egenkapitalforhold (SEK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse (tilsvarende NOK 16,53 mill.)
19 456 854
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
194 569
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
166 000
17.02.2008
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
9 663 000
-3 177 000
6 486 000
-259 500
18 175
-3 737 990
-1 434 000
0
1 072 684
2010E
9 856 260
-3 256 425
6 599 835
-831 763
40 980
-3 659 842
-1 434 000
0
715 210
913
Finansiering pr. 31.12.2008
(SEK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Transje 6
Sum lån/vektet rente
Saldo
15 000 000
28 566 000
10 000 000
10 000 000
6 700 000
5 000 000
75 266 000
Bilde av eiendommene
932
Rente inkl. margin p.t.
5,23%
5,38%
5,78%
3,45%
3,18%
4,50%
4,89%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Uddevalla
Kontor/bolig/handel/lager
Div.
Nøkkeltall
Byggeår
1929,1943,1950,1991
Total bygningsmasse (utleibart areal)
10 580
Vektet gj.v. leietid (år)
2,0
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
907
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
9 357
Skattemessig verdi bygg og tomt, est.
26 891 200
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
Depoci AB
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
10 053 385
-3 337 836
6 715 550
-263 182
54 277
-3 581 694
-1 434 000
-1 000 000
490 951
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Eiendomsdata
Forretningsfører:
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
950
Rentebinding
20.02.2011
09.04.2013
03.09.2013
03.12.2012
Flytende
11.02.2012
3,4 år
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2009E
1 418 190
92 657 000
94 075 190
0
-73 832 000
-73 832 000
2010E
2 133 400
92 657 000
94 790 400
0
-72 398 000
-72 398 000
2011E
2 624 350
92 657 000
95 281 350
0
-70 964 000
-70 964 000
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
20 243 190
22 392 400
24 317 350
7,0%
78%
7,1%
76%
7,2%
74%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(SEK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Netto gjeld
Påløpt rentekostnad
Rabatt for latent skatt
Over-/underkurs swap-avtaler
Verdijustert egenkapital
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1)
6,75%
96 089 000
-74 920 495
-925 478
-4 843 846
-3 793 000
11 606 181
7,00%
92 657 000
-74 920 495
-925 478
-4 603 606
-3 793 000
8 414 421
7,25%
89 462 000
-74 920 495
-925 478
-4 379 956
-3 793 000
5 443 071
116 000
84 000
54 000
154 000
122 000
92 000
-30%
9 082
-46%
8 758
-61%
8 456
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Porteføljen består av 4 sentralt beliggende eiendommer i Uddevalla, hvorav 3 i sentrum.
Krummedike 4 og Bagge 8 ligger i Uddevallas hovedgate (Kungsgatan) med gode
butikklokaler på og ved torget. Silverlod 4, som har en stor andel leiligheter, ligger i et
populært område kun ca. 400 meter fra sentrum. Kurød eiendommen ligger i etablert
industriområde med gode kommunikasjoner.
34
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Union Universitetsboliger AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Eiendomsdata
Navn på selskap
Union Universitetsboliger AS - Karlstad Mandolinen 8 AB
Stiftet
14.06.2004
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
50 815 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
7,2%
Finansiering ved stiftelse
(NOK) 1. prior pantelån
2. prior pantelån
1 700 000 Innbetalt egenkapital
5 600 000 Prosjektpris ved stiftelse
52 365 000 (SEK)
44 285 000
44 285 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
5 600 000
Lån fra aksjonærene
1 700 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
56 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
78 000
01.11.2005
6 800
12%
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(SEK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 2)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
4 161 965
-658 010
3 503 955
-337 296
5 735
-1 971 443
-930 000
0
270 951
2010E
4 183 635
-674 460
3 509 175
-171 478
12 155
-2 095 170
-930 000
0
324 682
991
Finansiering pr. 31.12.2008
(SEK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
996
Saldo Rente inkl. margin p.t.
20 953 750
6,07%
21 296 875
3,30%
42 250 625
4,67%
Bilde av eiendommen
Forretningsfører:
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 64 38
E-post: [email protected]
Kronoparken - Karlstad (Universitetet)
2 eiendommer med totalt 116 studentleiligheter
AB Karlstad Studentbostäder
Nøkkeltall
Byggeår
2005
Total bygningsmasse (BTA)
4 200
Selveiertomt (kvm)
1 500
BOA
3 100
Parkeringsplasser
25
Vektet gj.v. leietid (år)
11,6
Vektet indeksregulering
80%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK)
893
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (SEK)
12 099
Skattemessig verdi bygg og tomt
44 071 000
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Teknisk forvalter
HJ Företagsservice KB
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
4 206 335
-691 322
3 515 013
-175 765
15 738
-2 249 456
-930 000
0
175 530
Note 1) Inkl. rentebidrag med SEK 142 000 i 2009, SEK 99 500 i 2010 og 56 000 i 2011.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
(SEK)
2009E
2010E
2011E
Omløpsmidler
469 729
794 411
969 942
Verdi eiendom
54 071 000
54 071 000
54 071 000
Sum aktiva
54 540 729
54 865 411
55 040 942
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
-41 320 625
-40 390 625
-39 460 625
Sum passiva
-41 320 625
-40 390 625
-39 460 625
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
13 220 104
14 474 786
15 580 317
6,5%
76%
6,5%
74%
6,5%
72%
1 002
Rentebinding
01.09.2012
Flytende
1,8 år
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
(SEK)
Netto yield, anslag
6,00%
Estimert eiendomsverdi 1)
56 312 000
Netto gjeld
-42 051 847
Påløpt rentekostnad
-264 978
Rabatt for latent skatt
-856 870
Over-/underkurs swap-avtaler -1 878 000
Verdijustert egenkapital
11 260 306
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart 2)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
6,25%
54 071 000
-42 051 847
-264 978
-700 000
-1 878 000
9 176 176
6,50%
52 002 000
-42 051 847
-264 978
-555 170
-1 878 000
7 252 006
113 000
92 000
73 000
131 000
111 000
91 000
21%
13 408
16%
12 874
11%
12 381
Note 1) Inkl. nåverdi av rentebidrag.
Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Studenttårnene er beliggende på universitetsområdet i Karlstad, sentralt i forhold til
Studentsenteret og Universitetsbiblioteket. Studentantallet er i dag ca. 10.000 og
økende. Leietaker, AB Karlstad Studentbostäder, er eiet av Karlstad kommune. Alle
boenhetene har eget minikjøkken og bad som anses hensiktsmessig ved eventuelt
senere omgjøring til privatboliger.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
35
Vinterbro Eiendomsinvest AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
Vinterbro Eiendomsinvest AS
Stiftet
13.06.2007
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
227 500 000
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
6,4%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
178 800 000
Innbetalt egenkapital
49 506 000
Prosjektpris ved stiftelse
228 306 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
49 506 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
495 060
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
–
–
–
Prognose kontantstrømanalyse pr. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Renteinntekter
Rentekostnader/skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2009E
15 543 764
-375 000
15 168 764
-328 526
58 661
-10 961 491
0
-8 000 000
-4 062 591
2010E
15 543 764
-307 500
15 236 264
-336 739
197 480
-10 927 560
-823 000
0
3 346 445
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
972
972
Saldo
153 000 000
22 623 000
175 623 000
Bilde av eiendommen
Rente inkl. margin
6,28%
5,85%
6,22%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsfører:
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Vinterbro
Lager/distribusjon/kontor
New Store Europe AS
Nøkkeltall
Byggeår
2008
Total bygningsmasse (BTA)
15 991
Selveiertomt (kvm)
45 000
Parkeringsplasser
Innendørs
0
Utendørs
120
Vektet gj.v. leietid (år)
14,8
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad 100%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
916
Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal (NOK)
14 227
Skattemessig verdi bygg og tomt
180 892 005
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Prognose balanse pr. 31.12
2011E
15 776 920
-315 188
15 461 733
-345 157
237 385
-10 796 345
-4 000 000
0
557 615
987
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Eiendomsdata
Hans Remi Kittelsen
Telefon: 22 93 63 32
E-post: [email protected]
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Egenkapital
Yieldutvikling
Finansieringsgrad
2009E
608 451
216 697 000
217 305 451
-2 277 559
-164 661 509
-166 939 068
2010E
608 451
216 697 000
217 305 451
-2 267 526
-153 733 949
-156 001 475
2011E
608 451
216 697 000
217 305 451
-2 218 760
-142 937 604
-145 156 364
50 366 383
61 303 976
72 149 087
7,0%
77%
7,0%
72%
7,1%
67%
Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr. 31.12.2008
Rentebinding
15.07.2023
15.07.2015
13,5 år
(NOK)
Netto yield, anslag
6,75%
Estimert eiendomsverdi
224 722 000
Netto gjeld
-167 014 549
Påløpt rentekostnad
-2 301 898
Rabatt for latent skatt
-3 944 700
Over-/underkurs swap-avtaler -10 964 000
Verdijustert egenkapital
40 496 854
Andelsverdi pr. 1%
Andelsverdi pr. 1%
eks. over-/underkurs
IRR siden oppstart 1)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
7,00%
216 697 000
-167 014 549
-2 301 898
-3 222 450
-10 964 000
33 194 104
7,25%
209 224 000
-167 014 549
-2 301 898
-2 549 880
-10 964 000
26 393 674
405 000
332 000
264 000
515 000
442 000
374 000
-5%
14 053
-15%
13 551
-25%
13 084
Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnittet av andelsverdi før og etter over-/underkurs.
Kommentar
Eiendommen er beliggende med umiddelbar nærhet til E18 og E6 på Vinterbro, ca. 25
km fra Oslo. Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår.
36
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
WexelsPlass AS
Analysedato: 31.12.2008
Prosjektmeglere:
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Selskapsinformasjon
Navn på selskap
WexelsPlass AS
Stiftet
10.02.2003
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
32 750 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
20 000 000
Uinnkalt ansvarskapital
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
200 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
–
Sist omsatt pr. 1%
645 000
Dato sist omsatt
23.08.2005
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
–
Tilbakebetalt i % av innbetalt
–
Eiendomsdata
Beliggenhet
Type eiendom
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører:
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Herslebsgate 19 - Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Brutto areal totalt prosjekt ca.
Størrelse bygg boligformål (BRAs) ca. Størrelse bygg næringsformål (BTA) ca.
Parkeringsplasser ca. Antall leiligheter
Antall leiligheter solgt
32 400
16 400
1 000
130
284
208
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Prosjektleder
Stor-Oslo Prosjekt AS
Prognose ferdig prosjekt
(NOK)
Sum inntekter pr. 01.03
Prognose salg leiligheter 1)
Prognose salg næring og p-plasser
Sum estimerte salgsinntekter
Sum estimerte kostnader
Prognostisert resultat før skatt
516 890
136 605
33 000
686 495
566 030
120 465
000
000
000
000
000
000
Note 1) Estimert salgspris NOK 35 000 pr. kvm, 3903 kvm BRAs for 69 usolgte leiligheter.
Anslått VEK pr. 1% (før skatt) 1)
1 404 650
Note 1) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon.
Finansiering pr. 31.12.2008
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1 1)
Sum lån/vektet rente
Saldo
100 000 000
100 000 000
Rente inkl. margin p.t.
5,35%
5,35%
Fremdriftsplan
Rentebinding
Flytende
–
Byggestart
Ferdigstillese av leiligheter
Utleie av usolgte leiligheter
2006
Høst 2008
Igangsatt
Note1) Det foreligger lånetilsagn på langsiktig finansiering for inntil NOK 100 mill.
Bilde av eiendommen
Kommentar
Forretningsidéen er å omregulere og utvikle eiendommen til bolig. Reguleringen ble
vedtatt i juni 2005. Salget er igangsatt pr. september 2005. Pr. dags dato er 73%
av leilighetene solgt. På grunn av endrede rammebetingelser i boligmarkedet vil de
usolgte leilighetene leies ut, med mulighet for løpende salg når markedet og timingen
viser seg å være riktig.
www.fearnleyfinans.no
Eiendomsrapport 2009
37
Kriterier for verdivurdering av eiendom
Ved verdivurdering av eiendom legges følgende
hovedkriterier til grunn:
• Eiendommens beliggenhet og standard
• Leieforhold
• Avkastningskrav
Beliggenhet og standard
Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en grundig gjennomgang av
eiendommen og dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen
vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning bygget
er i. Det legges vekt på at bygget ligger praktisk til og med god
eksponering mot vei og offentlig kommunikasjon. Videre blir det
foretatt en teknisk gjennomgang av byggets bygningsmessige stand;
herunder fasade, tak, vinduer samt tekniske stand som ventilasjon,
kjøling og oppvarming etc.
På bakgrunn av den informasjonen en slik befaring og vurdering
gir, estimeres årlige drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal
driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er potensiale for utvikling av
eiendommen, høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor omsettelig
eiendommen vil være, også i nedgangstider.
Forskjellen på to identiske bygg, men med ulik beliggenhet er
leienivået. I områder med sentral beliggenhet er prisnivået høyere
enn tilsvarende lokaler i mindre attraktive områder.
Leieforhold
Ved en vurdering av byggets leietagere gjennomgås alle kontrakter.
Det blir lagt vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelses­
klausuler og dertilhørende betingelser.
Det foretas kredittvurdering av alle de største leietagerne for å sikre
at disse har god soliditet (økonomi).
b) Totalavkastningen
Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært en lav-risiko investering.
I dagens marked prises eiendom til å gi en avkastning (yield) på
mellom 6,0% og 9,0% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer
en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende
1-3% -poeng.
Dagens verdi av en eiendom er nåverdien av den kontantstrømmen
eiendommen over tid vil gi. En forenklet måte å beregne dagens
verdi er å betrakte nettoinntekten som en evigvarende kontantstrøm.
Formelen for en evigvarende kontantstrøm, som også benyttes
for prising av aksjer og obligasjoner, er:
Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet
For eiendomsinvesteringer kalles avkastningskravet for “yield”.
c) Egenkapitalavkastningen
For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes
prosjektet gjennom kredittforetak. Typisk belåningsgrad i dagens
marked ligger mellom 70-80%. Desto høyere belåningsgrad, desto
mindre er behovet for innbetalt egenkapital.
Fearnley Finans Eiendom legger i dag til grunn et avkastningskrav
på egenkapitalen i området 10-15% før skatt, avhengig av prosjektets
risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie på egenkapitalavkast­n ingen i forhold til lange statsobligasjoner på
5-10% -poeng.
For å få en avkastning som tilfredsstiller egenkapitalavkastnings­
kravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som
et vektet forhold av de to:
Prinsipper for verdivurdering
Totalavkastningskrav = EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd
Enhver investering i kapitalmarkedet bygger på to grunnpilarer,
avkastning vs. risiko. Spekteret av investeringsalternativer strekker
seg fra lav risiko i statsobligasjoner til høy risiko i mer venture­
pregede selskaper. Desto høyere risikoaversjon fra investor, desto
større er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere
avkastning.
K e = Egenkapitalavkastningskravet
a) Generelt
Risikoen innenfor eiendom er forskjellig beroende blant annet på
beliggenheten. Eiendom utenfor sentrum er ansett å ha større risiko
enn sentrumsnære eiendommer. Dette fordi risikoen for ledigstillelse
dersom en leietager faller fra er større samt at eiendommens verdi
er mer eksponert i markedet generelt.
I dag kan det oppnås risikofri avkastning på ca. 5% p.a. ved å
investere i lange norske statsobligasjoner. Dersom investor velger
en investering med høyere risiko kreves en risikopremie.
Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie
K d = Lånerente
Eksempel
Dersom vi forutsetter risikopremie på 10% -poeng i forhold til
ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet
15%. Med en lånerente på 7% og 80% finansiering beregnes
totalavkastningskravet som følger:
0,2 x 15,0% + 0,8 x 7,0% = 8,6%
Verdien på eiendommen kan følgelig utledes som:
Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield
hvor 1/netto yield kalles multiplikator.
Eksempel
Netto yield Netto leie Verdi eiendom 38
Eiendomsrapport 2009
= 8,6%
= NOK 10 mill
= NOK 10 mill x 11,6
= NOK 116 mill
www.fearnleyfinans.no
Internrente (IRR)
Innenfor analyse av realinvesteringer finnes det flere forskjellige
teknikker som skiller de ulike investeringsalternativene fra
hverandre. De mest brukte er Net Present Value el. netto nåverdi
(NPV) og Internal Rate of Return el. internrente (IRR). I våre
prosjekter er gjennomgående IRR brukt som avkastningskriteria
for valg av prosjekter.
Eksempel
Co
C1
IRR for et prosjekt er definert som den renten som likestiller
nåverdien av hva som er betalt inn med hva som betales ut,
m.a.o. den renten som gjør netto nåverdi lik null. Teoretisk skal
alle investeringer som gir en positiv nåverdi aksepteres, dvs. når
man setter nåverdien lik null skal enhver investering med IRR
større enn diskonteringssatsen aksepteres; IRR større enn
diskonteringssatsen betyr at NPV er positiv.
-4000
+ 2000 + 4000
For derfor å kunne finne IRR for et prosjekt som varer
i n år, løses nedenforstående ligning med hensyn til IRR:
(1)
NPV =
C0 + ∑ CFn
= 0 (1+IRR) n
NPV
C0
CF
n
IRR
Netto nåverdi
Påkrevet investering
Netto kontantstrøm
Perioden (1, 2, 3, 4,…,n)
Internrenten
=
=
=
=
=
Et prosjekt som varer i 2 år gir følgende kontantstrøm:
C2
NPV = -4000 + 2000 + 4000 = 0
(1+IRR)
(1+IRR) 2
IRR = 28%
Dersom diskonteringsrenten, k i ligning (2), er mindre enn 28% vil
derfor NPV være positiv og investeringen skal aksepteres. Hvis
diskonteringsrenten er 28%, har prosjektet NPV lik null, og hvis
diskonteringsrenten er større enn 28% er NPV negativ og
prosjektet forkastes.
Til sammenligning er formelen for NPV som følger:
(2)
NPV =
C0 + ∑ CFn
(1 + k) n
k
=
diskonteringsrenten
(opportunity cost of capital)
Så lenge IRR > k har prosjektet en positiv nåverdi og skal derfor
teoretisk aksepteres.
1
For å regne ut nåverdien av en
investering, diskonteres den fremtidige kontantstrømmen med
avkastningen til et sammenlign­
bart investeringsalternativ. Denne
renten kalles diskonterings­rente
eller opportunity cost of capital.
www.fearnleyfinans.no
“Opportunity cost” fordi det er
den avkastning investor forsaker ved
investering i prosjektet fremfor å investere kapitalen i et konkurrerende
alternativ.
Eiendomsrapport 2009
39
Fearnley Finans Shipping AS
– shipping og offshore
Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shippingog offshoreprosjekter. Vår maritime portefølje inneholder
to typer prosjekter.
Shipping report
2009
For det første prosjekter hvor lange kontrakter ligger til grunn.
Dette innbefatter både finansielle bareboatcertepartier og
tidscertepartier. I førstnevnte tilfelle har befrakter (leietaker)
ansvaret for drift, i sistnevnte er det eier som står for teknisk
drift av skipet.
Lund (Senior Partner)
22 93 63 33
92 25 63 33
[email protected]
Den andre typen prosjekter er ”asset play” prosjekter hvor
timingen i forhold til skipsverdier og rater er avgjørende.
En investering i ”asset play” prosjekter kan være mer risikofylt
da man også har eksponering mot markedet. Skipet vil da
operere i spotmarkedet, gå på korte certepartier eller ha
kontraktdekning (”Contract of Affreightment”) for en viss
periode.
glund
22 93 63 42
95 88 59 57
[email protected]
lby
22 93 64 54
95 13 21 49
[email protected]
Historisk har shippingmarkedene vist store fluktuasjoner som
i perioder har gitt høy avkastning for investor.
Fearnley Finans Shipping AS besitter pr. i dag en portefølje
på ca. 50 skip fordelt på over 30 ulike prosjekter innen shippingog offshore - segmenter. Den totale skipsverdien beløper seg
til ca. NOK 6,2 mrd.
Shipping- og offshoreteamet, som består av tre dedikerte
meglere, innehar lang erfaring innen den maritime sektor.
Som en del av shippingteamet inngår også erfarne
forretningsførere.
w.fearnleyfinans.no
31-03-09 11:18:14
For ytterligere informasjon, vennligst kontakt vårt shippingog offshoreteam:
Prosjektmeglere
Edvard B. Aaby
Dir: +47 22 93 63 47
Mob: +47 92 63 36 76
Mail: [email protected]
Eilert H. Lund
Dir: +47 22 93 63 33
Mob: +47 92 25 63 33
Mail: [email protected]
Sylvi Seter
(Head of Shipping)
Dir: +47 22 93 63 44
Mob: +47 95 27 32 71
Mail: [email protected]
Line Johansen
Dir: +47 22 93 64 39
Mob: +47 90 73 18 63
Mail: [email protected]
Rolf Westad
Dir: +47 22 93 64 50
Mob: +47 90 76 76 66
Mail: [email protected]
Finn Gromsrud
Dir: +47 22 93 64 51
Mob: +47 97 16 12 50
Mail: [email protected]
Anine Myhraas
Dir: +47 22 93 64 26
Mob: +47 45 02 26 11
Mail: [email protected]
Hilde Østby
Dir: +47 22 93 63 41
Mob: +47 92 28 70 12
Mail: [email protected]
Janne Heglund
Dir: +47 22 93 63 42
Mob: +47 95 88 59 57
Mail: [email protected]
Børre Nålby
Dir: +47 22 93 64 54
Mob: +47 95 13 21 49
Mail: [email protected]
Lise Tandberg
(Sekretær)
Dir: +47 22 93 64 48
Mob: +47 92 48 36 69
Mail: [email protected]
Gunnar Thorvildsen
(Managing Partner)
Dir: +47 22 93 63 39
Mob: +47 90 69 20 05
Mail: [email protected]
Elisabeth Relbo
(Sekretær)
Dir: +47 22 93 64 58
Mob: +47 99 42 17 06
Mail: [email protected]
Forretningsførere
40
Eiendomsrapport 2009
www.fearnleyfinans.no
Et selskap i Astrup Fearnley gruppen
Prosjektmeglere
Hans Remi Kittelsen – Daglig leder
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 32
Mobil: (+47) 90 52 25 71
[email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45
Mobil: (+47) 99 29 13 19
[email protected]
Christian Bull
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35
Mobil: (+47) 95 81 50 27
[email protected]
Paul Dehli Navestad
Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56
Mobil: (+47) 41 65 84 42
[email protected]
Haakon Shetelig
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38
Mobil: (+47) 93 22 74 38
[email protected]
Forretningsførere
Hege Holstad - Controller
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 46
Mobil: (+47) 99 01 28 04
[email protected]
Tone Kågen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37
Mobil: (+47) 95 75 80 49
[email protected]
Monica Hovelsrud Nilsen
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 38
Mobil: (+47) 95 16 63 34
[email protected]
Tove Auset
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46
Mobil: (+47) 98 82 75 56
[email protected]
Jarle Lome
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53
Mobil: (+47) 97 61 58 97
[email protected]
Jan-Trygve Riise
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52
Mobil: (+47) 92 82 55 60
[email protected]
Sekretærer
Elisabeth Relbo
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 58
Mobil: (+47) 99 42 17 06
[email protected]
Besøksadresse:
Grev Wedelsplass 9
Oslo, Norway
Lise Tandberg
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48
Mobil: (+47) 92 48 36 69
[email protected]
Postadresse:
P.B. 1158 Sentrum
0107 Oslo, Norway
Kontakt:
Tlf: +47 22 93 60 00
Faks:+47 22 93 63 40
E-post: [email protected]
www.fearnleyfinans.no
Org. nr.:
NO 991 097 481 VAT
www.fearnleyfinans.no