Transcript Salgsoppgave - Chokoladefabrikken

Salgsoppgave
Salgstrinn 4
Adresse og matrikkelnummer
Malmøgata 5-7, 0553 Oslo. Endelig adresse tildeles på et senere tidspunkt.
Eiendom med gnr. 227, bnr. 309 i Oslo kommune. Eiendommen etableres som ett byggetrinn i
Chokoladefabrikken-prosjektet og vil kunne bli sammenføyd med de øvrige byggetrinnene, i den grad
selger finner det hensiktsmessig og avhengig av offentlige godkjenninger. Endelig matrikkelnummer
tildeles på et senere tidspunkt.
Eier/ selger/ utbygger/ arkitekt
Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS, org. nr. 997 342 992 står som selger av boligprosjektet
Chokoladefabrikken. Selskapet eies av Bunde Eiendom AS og Otium AS.
Entreprenør er Bunde Bygg AS.
Arkitekt er Narud Stokke Wiig AS.
Hjemmelshaver
Smalvollveien 34 ANS, org. nr. 975 998 398.
Tomt og grunnareal
Eiet tomt på for gnr. 227 bnr. 309. Tomten vil bli grensejustert for utomhusarealet og endelig størrelse
er ikke gitt. Tomtearealet er derfor ikke endelig. Alle sameiene i Prosjektet Chokoladefabrikken vil få
tinglyst felles bruksrett på utomhusarealene på øvrige eiendommer i prosjektet. Utomhusarealet
fremgår av vedlagt foreløpig utomhusplan, som viser Chokoladefabrikken-prosjektets totale
arealmessige avgrensninger. Selger forbeholder seg retten til å foreta
grensejustering/sammenføyning/deling av tomten som er hensiktsmessig for gjennomføringen av
prosjektet.
Bod og Parkering
Bod på cirka 5 kvm ligger i underetasje eller i øvrig areal i prosjektet. Parkering ligger i lukket
parkeringsanlegg under utomhus arealet med innkjøring fra Malmøgata. Totalt i parkeringsanlegget vil
det være cirka 98 plasser. Organisering og plassering av boder og garasjeplasser avgjøres fritt av
selger. Kjøper av garasjeplass må betale en andelsmessig del av kostnaden til drift og vedlikehold av
garasjen som kommer i tillegg til de alminnelige felleskostnadene.
Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser)
Følgende servitutter er tinglyst på gnr. 227, bnr. 309
- Dagboks nr. 990894, tinglyst 17.01.1935, Erklæring/avtale om drenering m.v.
- Dagboks nr. 406376, tinglyst 21.10.1938, Erklæring/avtale vedr. takrenner m.v.
- Dagboks nr. 405967, tinglyst 15.09.1939, Bestemmelse om vann/kloakkledning.
- Dagboks nr. 415398, tinglyst 15.11.1949, Bestemmelse om bebyggelse.
- Dagboks nr. 406037, tinglyst 22.04.1955, Erklæring/avtale, midlertidig disp. fra Bygningsloven
vedr. tak-/veggreklame.
- Dagboks nr. 370674, tinglyst 08.05.2013, Erklæring/avtale vedr. installasjon og drift av felles
sprinkelanlegg.
Grunnboksutskrift er tilgjengelig hos megler.
Selger står fritt til å slette eller gjøre endringer i tinglyste servitutter.
Utinglyste forpliktelser
Det vil bli tinglyst bruksrett til utomhusareal for øvrige sameier i Chokoladefabrikken.
www.chokoladefabrikken.no
Salgskontor: Malmøgata 7
Tlf: 21 04 32 32/ E-post: [email protected]
Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan
eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter
krever det. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige
erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet.
Byggemåte
Fasade mot Malmøgata vil bli rehabilitert med ny puss på eksisterende fasade. Fasade mot
gårdsrom pusses. De to øverste etasjene vil få en metallplatekledning mot gate og gårdsrom.
Vinduene i påbygget vil være glass/aluminium systemfasade. De to øverste etasjene blir et nytt
påbygg og vil få en metallplatekledning mot gate og gårdsrom. Garasjeanlegget blir utført i betong.
Takene blir flate, isolert og med fall til innvendig sluk. Det etableres gjennomføringer for teknisk
anlegg, ventilasjonsinntak og -avkast. Svalgangene vil bli levert med dekker av betong. Rekkverk
på svalganger er prosjektert i spilerekkverk av stål. Rekkverkene blir tilpasset utformingen av
fasade. Svalgang er utvendige konstruksjoner. Flatene har fall for avrenning, men mindre
ansamlinger av vann vil kunne oppstå på gulvflatene ved regnvær.
Se for øvrig leveransebeskrivelsen.
Reguleringsplan og bestemmelser
Reguleringsbestemmelser og reguleringskart for gnr. 227, bnr. 309 dater 06.06.2013 ligger som
vedlegg til salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser for Plannummer S4465, 23.9.09. Eiendommen
er regulert til bolig, forretning, kontor, industri, bevertning. Salgstrinnet har en reguleringshøyde på
kote +51,7/58. Det er regulert inn barnehage i prosjektet med uteareal i gårdsrom. Nord/vest for
prosjektet Chokoladefabrikken ligger Bergenegården, som er ombygd til studentboliger samt næring.
På eiendommens sørside ligger gnr. 227 bnr. 494 som i dag er regulert til bryggeområde for industri.
Da Chokoladefabrikken ligger i et område i utvikling må det påregnes videre utvikling av
omkringliggende tomter herunder også omregulering.
Videre utbygging
Salgsstrinn 4 utgjør sammen med bygg B siste utbyggingsfasen på Chokoladefabrikken.
Chokoladefabrikken-prosjektets arealmessige avgrensning fremgår av situasjonskart/foreløpig utomhusplan.
Videresalg
Dersom kjøpekontrakt transporteres av kjøper før ferdigstillelse, plikter den nye kjøperen å tre inn i alle de
avtaler som er etablert, herunder endringsavtaler og tilvalgsbestillinger. Kjøper gjøres dog oppmerksom på
at han hefter for dette kontraktsforhold inntil ny kjøper har signert alle dokumenter vedrørende salget og
innbetalt tilsvarende beløp som kjøper etter kontrakten. Kjøper har heller ikke anledning til å motsette seg
overskjøting av leiligheten til seg dersom han innen mottatt varsel (6 uker) om overtagelse ikke har utpekt ny
eier og som har oppfylt kontrakts- og oppgjørsbestemmelsene i kjøpekontrakten. Ved eventuell transport av
kjøpekontrakt før overtagelse kreves et gebyr på kr. 25.000 inkl. mva. Ny kjøper må godkjennes av
Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS. Transportkontrakt må være selger i hende innen en måned før
varslet overtagelse. Transport av garantier til ny kjøper krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for
en slik transport dekkes av kjøper.
Overtagelse
Boligen antas klar for overtakelse Q4 2014/Q1 2015, avhengig av byggestart. Selgers frist til å ha
eiendommen klar til overtakelse fastsettes til 300 kalenderdager etter at forbeholdene er bortfalt (kontraktens
forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlig godkjennelse etc).
Cirka 2 - to - måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om endelig overtagelsestidspunkt.
Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jfr. buofl. §
11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for
overtagelse. Kjøper kan ikke motsette seg at overtakelse skjer inntil 4 - fire -måneder tidligere enn fristen
tilsier, forutsatt at overnevnte varslinger er fulgt.
www.chokoladefabrikken.no
Malmøgata 7
Tlf: 21 04 32 32/ E-post: [email protected]
Avbestilling
Ved avbestilling vil det komme et avbestillingsgebyr som vil kunne variere for hver enkelt leilighet og i
samsvar med Budstadoppføringslovas kapittel VI. Avbestillingsgebyr etter Bustadoppføringslovas § 54
ved avbestilling før selger har vedtatt byggestart er satt til kr. 200 000,- Ved avbestilling etter selges
beslutning om byggestart reguleres erstatningen av Bustadoppføringslovens § 53, slik at selger skal ha
erstattet hele sitt økonomiske tap ved avbestilling, samt tap som følger av at eventuell kjøpekontrakt for
parkeringsplass bortfaller.
Konsesjon
Eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Ferdigattest/ brukstillatelse
Prosjektet ”Chokoladefabrikken – trinn 4” er prosjektert etter gjeldende reguleringsplan og det foreligger
rammetillatelse i henholdt til Byggteknisk forskrift TEK 07, jfr. overgangsbestemmelser i TEK10 §17-2.
Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på leiligheten senest ved kjøpers overtagelse av
leiligheten.
Det informeres ved dette om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil
foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest først vil foreligge etter overtakelse. Bakgrunnen er at
deler av de arbeider som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for
overtakelse av den enkelte boligseksjon.
Eier- og organisasjonsform
Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Eierseksjonsloven av 23. mai
1997, nr. 31. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no.
Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Styret i sameiet skal ivareta alle saker av
felles interesse for sameierne. Styret vil på vegne av sameiet gjennomføre overtagelse av fellesarealet
til sameiet. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftsavtaler med varighet inntil 3 år, eksempelvis avtale
vedr. fibernett. Ved ervervet av boligen blir kjøper deleier i sameiet bestående av cirka 150 boligseksjoner.
Organisering av parkeringskjeller er enda ikke bestemt og det kan bli organisert som seksjon i sameiet.
Bygg A til F vil i fellesskap være ansvarlig for drift, vedlikehold og bruk av utomhusområdet, dette gjelder
også takterrassen i bygg D. Selger forbeholder seg retten til å etablere et eller flere sameier. Selger kan
også justere størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er hensiktsmessig i forhold til
utbyggingstakt, fremdrift og bruksenheter.
Vedtekter
Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Som vedlegg og som
en del av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Selger står fritt til å endre
utkastet til vedtekter. Kjøper plikter å betale sin andel av driftsutgifter for eiendommen fra
overtakelsestidspunktet.
Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte.
Regler for styring og drift av Boligsameiet følger av Eierseksjonsloven.
Fellesutgifter
Fellesutgiftene for sameiet er stipulert til ca. kr 25,- per kvm BRA pr. måned. Fellesutgiftene inkluderer:
felles forsikring, drift og vedlikehold, forretningsfører, kommunale avgifter og felles strøm. Det
foreligger ikke regnskap eller budsjett for sameiet ved tidspunkt for salgsstart av trinn 4. Budsjett vil bli
utarbeidet av utbygger i samarbeid med forretningsfører og tas opp til gjennomgang på første
årsmøte. Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og fellesutgifter gjennomgås på
konstituerende sameiermøte i forkant av overtagelsen. Fellesutgiftene kan bli gjenstand for økning,
blant annet som følge av sameiets senere beslutninger.
Fjernvarme og varmtvann som er stipulert til ca. kr 10,- pr. kvm BRA pr. måned. Kostnaden til tv-pakke
og fibernett er stipulert til cirka kr 500,- pr. leilighet pr. måned. Kostnaden er cirka kr 125,- pr.
biloppstillingsplass pr. måned. Fellesutgiftene utgjør følgende for de ulike leilighetene, uten parkering,
www.chokoladefabrikken.no
Malmøgata 7
Tlf: 21 04 32 32/ E-post: [email protected]
eksempelvis; Leilighet F103 kr. 2 460,-, Leilighet F203 kr. 3 650,-, Leilighet F405 kr. 4 420,-, Leilighet
F508 kr. 4 595,-.
Kjøper kan ikke reise krav mot selger for endringer i stipulert fellesutgifter, så fremt endringene ikke kan
anses som vesentlige.
Betalingsbetingelser
1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesum betales innen 7 dager etter anmodning om innbetaling fra
megler, som blir sendt når garanti er stilt i samsvar med Bustadoppføringslova § 12. Innbetalingen
skal være fri egenkapital, det vil si forutsetter ikke pant i den leiligheten som kjøpes. Påløpte renter
tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over
beløpet som en følge av at det stilles garanti iht. Bustadoppføringslova § 47.
2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger.
3) Resterende del av kjøpesum inkl. omkostninger betales uoppfordret senest 2 - to - dager før
overtagelse. Totalprisen på boligen er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger spesifisert
nedenfor.
Omkostninger
I tillegg til kjøpesum skal kjøper betale omkostninger som dokumentavgift og tinglysingsgebyrer..
Dokumentavgiften utgjør i dette tilfellet 2,5 % av kjøpesum. For tinglysing av skjøte betaler kjøper
tinglysningsgebyr med kr 1.060,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i
forbindelse med lån, påløper kr 1.232,- i omkostninger pr. pantedokument. Omkostningene utgjør
følgende for de ulike leilighetene, eksempelvis; Leilighet F103 kr 76.042,-, Leilighet F203 kr 117.292,-,
Leilighet F406 kr 88.542,-, Leilighet F508 kr 199.792,-.
Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlige myndigheter.
Kjøper har risiko for slike endringer.
Arealer definisjoner
Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra
Norsk Standard 3940. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom
er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. Partene har ingen krav mot
hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal.
Bustadoppføringslova/ garantier
Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er
profesjonell og kjøper er forbruker. I henhold til loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for
oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakten. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse.
Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 - fem - år etter overtakelsen jfr. Bustadoppføringslova § 12, 3
ledd. Selger kan stille garanti i henhold til Bustadoppføringslova § 47 for å disponere innbetalt 10%. Kjøper
vil i så tilfelle ikke opptjene renter av det beløpet det stilles garanti for. Påkrevd endring av garanti ved
eventuelle videresalg/transport bekostes ikke av selger. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til
megler. Loven finnes også på www.lovdata.no eller www.roislandco.no.
Forbehold
Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til 15.03.2013 dersom ikke 50 % av seksjonene regnet i
verdi er solgt samt at selgers styre beslutter byggestart. Videre kan selger kansellere dersom
igangsettelsestillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Dersom
kanselleringsretten benyttes får kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For øvrig kan kjøper
ikke fremme krav mot selger som følge av kanselleringen.
Selger forbeholder seg rett til å transportere prosjektet, og da sine rettigheter og forpliktelser etter denne
kjøpekontrakt. Også ansvar for eventuelle reklamasjoner og andre krav som er fremsatt ovenfor selger, så vel
før som etter at transporten ble gjennomført, vil da bli transportert.
Det tas forbehold om at fradeling/sammenføyning av tomteparseller og den påfølgende seksjoneringen kan
bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt tomtearrondering og
seksjonering av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det
praktisk lar seg gjennomføre.
www.chokoladefabrikken.no
Malmøgata 7
Tlf: 21 04 32 32/ E-post: [email protected]
Selger tar forbehold om tinglyst seksjonsbegjæring på overtagelsestidspunktet.
Selger forbeholder seg rett til å transportere prosjektet, og da sine rettigheter og forpliktelser etter denne
kjøpekontrakt. Også ansvar for eventuelle reklamasjoner og andre krav som er fremsatt ovenfor selger, så vel
før som etter at transporten ble gjennomført, vil da bli transportert.
3D presentasjoner, planer, skisser og bilder i prospektet og foreløpig utomhusplan er av illustrativ karakter,
og kan derfor vise bygningsvolumer, arealer og inneholde innredning og detaljer m.v. som ikke inngår i
avtalen, og kan videre avvike noe i forhold til plan- og fasadetegninger som vedlegges kontrakt. Selger står
fritt til å endre pris på usolgte boliger.
Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold
om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis
på grunn av offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes
i nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Også omfang av nedforete
himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres.
Selger skal ikke levere; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler
og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse. Illustrasjoner er ikke retningsgivende for
detaljer rundt leveransen.
Selger forbeholder seg retten til å forestå fordeling / plassering og organisering av sportsboder og
parkeringsplasser.
Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven.
Alle tegninger/fotografier i salgsprospektet er kun av illustrativ karakter, og kan avvike fra selgers ytelser.
Vedlegg
Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven
• Kjøpekontrakt
• Leveransebeskrivelse
• Etasjeplan
• Fasade- og snittegninger
• Plantegning
• Prisliste m/betalingsbetingelser
• Forslag vedtekter for sameiet
• Foreløpig utomhusplan
• Reguleringsbestemmelser med reguleringskart
• Grunnboksutskrifter
Energiattest
Ved overtagelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Boligens varmetap og
energibehov er dimensjonert iht. teknisk forskrift av 1997, med veiledning til teknisk forskrift 4. utgave 2007.
Prosjektet er ikke detaljprosjektert, men prosjektet forsøker å nå et energimerke i energiklasse C. I enkelte
av leilighetene i den rehabiliterte delen vil leilighetene kunne få energimerking D.
Likningsverdi
Ligningsverdi for leiligheten vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene
vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 50 prosent for
sekundærboliger. Ligningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av
Statistisk sentralbyrå årlige kvadratmeter satser. For beregning av ligningsverdi, gå inn på:
https://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-ogbolig/Bolig/Likningsverdi/Boligkalkulator/Boligkalkulator/
www.chokoladefabrikken.no
Malmøgata 7
Tlf: 21 04 32 32/ E-post: [email protected]
Adgang til utleie
Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før
seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietaker til redusert pris, jfr.
Eierseksjonsloven kapittel III. Dette er kjøpers risiko.
Hvitvasking
Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde
fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner.
Eiendomsmegler
Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410
Dronning Eufemias gate 16
0191 Oslo
Eiendomsmeglers vederlag
Vederlag betales av Selger. Vederlaget er avtalt som trappetrinns modell med en snittprovisjon på kr.
34 100,-. I tillegg betaler selger en bonus på 7% av salgssum utover kr. 54 923,- i snitt pr. kvm. Mva.
kommer i tillegg til provisjonen.
Ansvarlig og utførende eiendomsmegler
Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, og vil i selve salget
bli assistert av Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Beate Wik,
Eiendomsmeglerfullmektig Tobias Due, Megler Hege Andresen og Eiendomsmeglerfullmektig Karoline
S. Køber.
Oslo, 30.08.2013.
www.chokoladefabrikken.no
Malmøgata 7
Tlf: 21 04 32 32/ E-post: [email protected]