Transcript Last ned salgsoppgave

www.webtop.no
INNHOLDSFORTEGNELSE
Nøkkelinformasjon
Leveransebeskrivelse
Reguleringskart
Situasjonsplan
Utkast til sameievedtekter
eiendomsmegler MNEF Helle Thorsdalen
mobil: 4563 1592 / kontor: 4000 4876 / e-post: [email protected]
Nøkkelinformasjon Chokoladefabrikken,
Salgstrinn 2, Bygg A
Nøkkelinformasjonen er en oppsummering av hovedpunktene i prosjektet. For fullstendig informasjon og dokumentasjon
vises det til kjøpekontrakt med vedlegg for prosjektet, hvilket er det avtalemessige grunnlaget for kjøp av leilighet.
Selger/Utbygger
Chokoladefabrikken Utviklingsselskap AS, Selger har generalfullmakt fra hjemmelshaver.
Hjemmelshaver
Nidar AS, org.nr.: 940712580
Matrikkelnummer / adresse
Eiendommen Chokoladefabrikken har matrikkelnr: Gnr. 227, Bnr. 253 m/fl. i Oslo kommune. Tomten er planlagt
sammenføyd.
Bygg A, salgstrinn 2 er en del av byggetrinn 1 og vil ligge på hele eller deler av det areal som i dag utgjøres av
eiendommene gnr. 225, bnr. 253 og bnr. 253 i Oslo kommune (dagens adresse er Københavngata 11). Leilighetene vil
bli tildelt eget seksjonsnummer når seksjoneringen er gjennomført.
Oppdragsansvarlig
In-Vest Eiendomsmegling, avd. Prosjekt, Vækerøveien 26, 0282 Oslo, org. Nr.: 945 064 358
Ansvarlig megler: Megler Eileen Vammervold Dreyer
Medansvarlig: Eiendomsmegler Mette Hagen, Eiendomsmegler Helle Thorsdalen, Megler Tomas Nordgård Gabrielsen,
Eiendomsmegler Karianne Christoffersen.
BEBYGGELSE / LEVERANSE
Bygg A utgjør totalt 27 leiligheter og en næringsseksjon. Denne nøkkelinformasjon omhandler salgstrinn 2, Bygg A
(som er andre av 2 leilighetsbygg i 1. byggetrinn i prosjektet Chokoladefabrikken.) Det leveres parkeringsanlegg i
kjeller med biloppstillingsplasser, sykkelparkering og boder.
Det planlegges i alt ca 150 leiligheter i området som utgjør ”Chokoladefabrikken”. Første byggetrinn vil inneholde 60
leiligheter fordelt på nybygg C og nybygg A på inntil 6 etasjer. Prosjektet er planlagt gjennomført ved utbygging i totalt
tre byggetrinn. Byggetrinn 1, 2 og 3 har henholdsvise prosjektnavn ”Chokoladefabrikken I”, ”Chokoladefabrikken II” og
”Chokoladefabrikken III”. Oppstartstidspunkt på de 3 byggetrinnene er ikke endelig besluttet. Hvert byggetrinn er planlagt organisert som ett eierseksjonssameie, men Selger står fritt til å velge annen måte å organisere senere byggetrinn
på. Se ellers vedlagte leveransebeskrivelse datert 12.09.11.
Byggtrinnene fremgår av vedlagte situasjonsplan.
Boligtype
27 stk. selveierleiligheter
Byggemåte
Prosjektet Chokoladefabrikken er planlagt delt i 3 byggetrinn. For byggetrinn 1 vil eksisterende bygningsmasse bli revet
for å bygge nytt garasjeanlegg og 2 nye separate leilighetsbygg, bygg A og C. Salgstrinn 2 omfatter nybygg A.
Se vedlagt leveringsbeskrivelse av 12.09.11 og situasjonsplan for nærmere informasjon.
Utbygger/entreprenør
Et prosjekt i regi av Otium Bolig AS. Entreprenør er p.t. ikke valgt.
Byggeår
Antatt 2012/2013
Arealangivelser
Arealene oppgitt på tegninger og i prislister er angitt i ca bruksareal BRA (salgbart areal BRA-S) som er boligens mål
innvendig, innbefattet innvendige boder, sjakter og vegger, men ikke medregnet yttervegg. I tillegg opplyses ca
P-rom i prislisten. Selger tar forbehold om mindre avvik kan forekomme.
Garasje/parkering
Det vil bli ca. 31 oppmerkede biloppstillingsplasser i felles garasjeanlegg i kjeller på byggetrinn 1, bygg A og C.
(Det vil være totalt ca 98 stk biloppstillingsplasser for hele prosjektet Chokoladefabrikken.)
Parkeringsplass kan kjøpes mot tillegg, begrenset antall plasser. Se egen prisliste. Organisering og lokalisering av
garasjeplassene avgjøres av selger. Kjøper av garasjeplass må betale en forholdsmessig del av kostnadene til drift og
vedlikehold av garasje som kommer i tillegg til de alminnelige felleskostnadene.
Standard/Utstyr
Se vedlagte leveransebeskrivelse av 12.09.11
Tilvalg
Det er utarbeidet en liste på alternativene som kjøperne kan velge mellom ut over standardleveransen og som ikke
medfører pristillegg. Alternativene fremkommer i leveransebeskrivelsen. Mulighetene for egne valg begrenses etter
produksjonsstart.
Kjøper har i tillegg krav på tilvalg eller endringer begrenset til 15 % av kontraktsverdien. Avhengig av byggearbeidenes fremdrift kan man innenfor visse rammer ha muligheten for endringer av standard materialvalg i henhold til
leveransebeskrivelsen. Slike tilvalg leveres mot pristillegg. Kjøpere får blant annet mulighet til å sette sammen egne
løsninger på kjøkken, bad og garderobe direkte av kjøkkenleverandøren. Alle tilvalg må bestilles ift oppsatt produksjon, og mulighetene begrenses etter hvert som produksjonen igangsettes.
Øvrige ønsker kan forespørres, tilbys og utføres dersom de er mulige og om det avklares i god nok tid før
produksjonen.
Dersom selger krever tilvalgskostnadene utbetalt før overtakelse skal det stilles § 47 garanti ihht. Bustadoppføringslova direkte ovenfor kjøper. Kontakt megler for nærmere informasjon.
Energimerking
Nybygg, energiklasse vil bli beregnet under detaljprosjekteringen.
Boder
Det medfølger en stk. sportsbod på parkeringsplan til hver leilighet.
Barnehage
Det er regulert til en mindre barnehage i byggetrinn 1. Iflg. Reguleringsbestemmelsene skal det etableres en barnehage på minst 200 kvm BRA med tilgang til lekeareal på tilhørende uteareal. Barnehagen skal etableres i eksisterende
bygg i Københavngata 11, bygg B. Utearealer skal anlegges i tilknytning til innearealet. Se også vedlagte utomhusplan.
FELLESAREAL
Tomt/areal
Chokoladefabrikken salgstrinn 2, bygg A vil bygges på gnr. 227, bnr 253, arealbekreftelse fra Oslo kommune viser
areal på 1638 kvm eiet tomt. Denne er planlagt sammenslått med bla Chokoladefabrikken salgstrinn 1, bygg C,
gnr 227, bnr 384. Tomtens areal etter justeringer er ennå ikke fastsatt og det tas forbehold om tomtens størrelse,
endelige grenser og utformingen av seksjonsbegjæring.
Beskrivelse av fellesareal
Fellesarealer leveres ferdig opparbeidet og beplantet i henhold til vedlagte utomhusplan.
ØKONOMI
Priser
Se vedlagte prisliste. Selger står fritt til enhver tid å endre prisen på usolgte boliger, senere salgstrinn og garasjeplasser uten forutgående varsling.
Omkostninger
Dokumentavgift til Staten 2,5% av kjøpesummen
Tinglysningsgebyr for skjøte kr 1.548,Tinglysningsgebyr for evnt. pantedokument kr 1.935,Attestasjonsgebyr pr. obligasjon kr 202,Eierskiftegebyr til forretningsfører kr 5.000,Tilknytningsavgift Kabel-Tv kr 4.500,Totale omkostninger pr leilighet avhenger av verdi på leiligheten da dokumentavgift beregnes ut fra 2,5% av kjøpesum.
Totale kostnader utgjør derfor kr 13.185,- + dok. avgift som varier fra kr 54.750,- til 130.000,Parkeringsplasser i parkeringskjeller kan kjøpes i tilegg, så lenge det er ledige plasser. Det er begrenset antall plasser.
Det er 14 p-plasser på salgstrinn 2.
Pris pr. parkeringsplass kr 275.000,-.
Betalingsbetingelser
1) Det forutsettes en innbetaling av håndpenger på 10% av kjøpesum ved kontrakts underskrift
(20% a konto ved selskap). Selger stiller garantier i samsvar med budstadoppføringslova § 12.
Innbetalingen skal være fri egenkapital, det vil si forutsetter ikke pant i den leilighet som køpes.
2) Resterende del av kjøpesummen inkl. omkostninger betales uoppfordret 3 dager før overtagelse.
3) Ved kjøp av garasjeplass innbetales håndpenger på 10% av kjøpesum av garasjeplassenes verdi
ved kontraktens underskrift. Resterende del av kjøpesummen for garasjeplassen betales uoppfordret
3 dager før overtagelse av plassen.
Garantier
Handelen reguleres av Bustadoppføringslova og selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser, en
garanti ved kontraktsinngåelse på 3 % av kjøpesum frem til overtagelse. Beløpet økest til 5 % av kjøpesum og står i 5 –
fem- år etter overtagelse. Kopi av loven ligger som vedlegg til kjøpekontrakt. Selger kan stille garanti i henhold til
§ 47 i Bustadoppføringslova for å disponere innbetalte håndpenger. Kjøper vi i så tilfelle ikke oppbære renter av de beløp
det stilles garanti for. Påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter bekostes ikke av selger/
utbygger. Avbestillingsgebyr etter bustadoppføringslovens § 54 ved avbestilling før byggestart er satt til 200.000,-.
Likningsverdi
Ikke fastsatt. Likningsverdien fastsettes av Oslo likningskontor og vil være ca 25 % av markedsverdien som primærbolig, og ca 40 % av markedsverdi som sekundærbolig.
SAMEIET
Forretningsfører
Lilleaker Økonomi avd. forvaltning, org. Nr. 990 025 983 v/ Tom Jensen tlf 2252 0111
Sameiet står fritt til å velge forretningsfører etter ½ driftsår.
Selger har rett til å bestemme leverandører for sameiet (bla. strømleverandør, vedlikehold av ventilasjon, tele, data
og signaloperatør/ kabel-TV.).
Eierform/Organisering
Det vil bli opprettet eierseksjonssameier i samsvar med Eierseksjonsloven av 23. mai 1997 nr.31. Fremtidig eier plikter
å bli medlem av sameiet. Som seksjonseier i et seksjonssameie, vil kjøper bli sameier i eiendommen med tilhørende
enerett til bruk av sin leilighet. Eneretten omfatter også balkong eller privat uteareal for leiligheter på bakkeplan og
event. garasjeplass. Seksjonseierne får felles bruksrett til sameiets fellesareal. Viser til vedlagte utomhusplan.
Eneretten til bruk av privat uteplass for leiligheter på bakkeplan og parkering vil enten bli gitt gjennom tilleggsdel
eller vedtektsfestet bruksrett. Det er ikke avgjort hvordan rettighetene til parkeringsplass og sportsbod skal sikres.
Bruksrettene vil enten fremgå av vedtektene og/eller annen dokumentasjon og/eller ved tinglysning av rettighetene, alternativt fremgå av seksjoneringsbegjæringen. Seksjoneeierne har full råderett over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine seksjoner. Utkastet til vedtekter som er utarbeidet av selger medfører
ikke begrensninger i retten til å leie ut leiligheten.
For øvrig gjelder lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.
Det vil bli avholdt konstituerende sameiemøte der det velges et styre som vil representere sameiet.
Kjøper er kjent med at utkastet kun er veiledende og aksepterer at utkastet vil kunne bli endret forut for og i
forbindelse med sammenføyning/fradeling og seksjonering og overtagelse av Boligen.
Vedtekter
Det er utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet. Det forutsettes at dokumentene aksepteres som grunnlag for handelen. Kjøper er kjent med at utkastet kun er veiledende og aksepterer at utkastet vil kunne bli endret forut for og i
forbindelse med sammenføyning/fradeling og seksjonering/overtagelse av Boligen. Eventuelle ønskede endringer
kan skje i henhold til vedtektene på senere årsmøter.
Overtagelse av Sameiets fellesarealer gjennomføres med Sameiets styre. Kjøper er innforstått med at fellesarealene
– avhengig av årstid – vil kunne bli ferdigstilt og overtagelsesforretning avholdt etter Kjøpers overtagelse av boligen.
Fellesutgifter
Det fremtidige sameiet vil fastsette størrelsen på sameiets fellesutgifter. Fellesutgiftene skal dekke sameiets ordinære
driftsutgifter og vil avhenge av ytelsene sameiet vil rekvire. Fellesutgifter er estimert til kr 25,- pr. kvm. BRA pr. mnd.
Oppvarming og varmtvann via fjernvarme kommer i tillegg og estimeres til ca kr 10,- pr. kvm. BRA akonto pr. mnd.
som avregnes årlig med bakgrunn i faktisk forbruk fordelt etter eierbrøken.
I fellesutgifter inngår b.l.a. felles byggforsikring, drift og vedlikehold, foretningsførsel, kommunale avgifter og felles
strøm. Det foreligger pt. ikke regnskap eller budsjett for sameiet / sameierne. Budsjett vil bli utarbeidet av utbygger
i samarbeid med forretningsfører og tas opp til gjennomgang på første årsmøte. Endelig fastsettelse av første års
driftsbudsjett og fellesutgifter gjennomgås også på sameiets årsmøte.
Felles garasjekostnader vil tilfalle de som kjøper p-plass. Kostnader pr p-plass er stipulert til ca kr 125,- akonto pr mnd.
Forsikring
Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av utbygger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom
sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsiring av eventuelle særskilte påkostninger.
OFFENTLIGE FORHOLD
Vei/Vann og kloakk
Offentlig.
Odel / Konsesjon
Det er ikke odel eller konsesjon på eiendommen.
Reguleringsforhold/offentlig godkjenning
Området er regulert til b.l.a bolig og- nærings/industri formål. På nabotomten Gnr. 227 og bnr 252 er det regulert til
allmennyttig formål (kultursenter for religionsutøvelse) jfr. reguleringkart datert 16.08.11.
Planforslag på detaljregulering av naboeiendom Københavngata 10 er lagt ut på offentlig ettersyn/ høring. Denne
omfatter omregulering til bolig/næring/bevertning/hotell/forretning ref. kunngjøring av 04.08. saksnr: 201013905
Plan og Byggningsetaten.
Da dette er et område i utvikling må det påregnes videre utbygging av tomter/bygg i nærområdet, deriblant andre
byggeprosjekter på nabotomtene. Se også vedlagte kopi av reguleringsbestemmelser og kart datert 16.08.2011.
Det er regulert inn barnehage på området Chokoladefabrikken og denne er prosjektert i indre gårdsrom. I henhold til
reguleringsbestemmelser for området datert 23.09.2009 må barnehagen ferdigstilles for det kan gis midlertidig
brukstillatelse på bygg B.
Servitutter/Rettigheter
Seksjonseiere får full råderett over egen seksjon. Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser som grunnboken viser. De vil være fri for økonomiske heftelser med unntak av lovpålagt pantrett til sameiet som sikkerhet
for oppfyllelse av den enkelte sameiers fellesforpliktelser for inntil 1G. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser
vedrørende sameie, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. Kopi av grunnbok med servitutter tinglyst på
eiendommen kan fremlegges av megler. Da det er mange servitutter grunnet bla eiendommens alder og kompleksitet er disse kun medtatt i standard kjøpekontrakt som er vedlegg til denne salgsoppgave.
Forbehold
Det tas forbehold om at det gis rammetillatelse for prosjektet.
Salgsprospekt med vedlegg er ment som en orientering om byggeprosjektet og er ikke bindende for den detaljerte
utformingen og fargevalg for bebyggelse og de enkelte enheter. Alle opplysningene er gitt med selgers forbehold om
rett til endringer som er hensiktmessige og nødvendige uten at den generelle standard forringes. Kjøper aksepterer
uten prisjustering at utbygger har rett til å foreta slike endringer. Eksempel på slike endringer kan være innkassing av
teknisk anlegg, mindre endringer av boligens areal, og liknende.
Tegninger og perspektiv er kun ment som illustrasjon. Det kan således inneholde elementer som ikke inngår i
selgers leveranse, både når det gjelder utvendige forhold og innvendige. Mindre justeringer må påregnes i detaljprosjekteringen. Det gjøres oppmerksom på at dersom det er avvik mellom endelig leveransebeskrivelse og fremlagte
tegninger/illustrasjoner, er det endelige leveransebeskrivelse som gjelder.
I vedlagte utenomhusplan kan det forekomme små endinger, den er ikke endelig. Fellesareal ferdigstilles iht. egen
plan for utomhusareal, og kjøper må påregne at de ikke er ferdigstillet samtidig med boligen. Det kan være avvik
mellom de planskisser, planløsninger og tegninger som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike
avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning.
Se ellers vedlagte detaljerte leveransebeskrivelse av 12.09.11
Selger står fritt til uten varsel å endre priser og betingelser på usolgte leiligheter og garasjeplasser. Selger står fritt til
å endre seksjonsnummer i prosjekteringsprosessen, og det tas forbehold om eventuell endring av antall eierseksjoner
i bygningene.
Selger tar forbehold om tilstrekkelig forhåndssalg og offentlige tillatelser. Dersom Selger ikke gjør gjeldende forbeholdet omhandlet i denne bestemmelse innen 31. desember 2011, er Selger forpliktet til å gjennomføre byggingen og kjøpekontraktene som er inngått. Dersom Selger gjør forbehold gjeldende i henhold til det ovenstående,
bortfaller denne kjøpekontrakt.
DIVERSE
Kjøper kan ikke uten selgers skriftelige samtykke transportere kjøpekontrakten eller selge boligen videre før hjemmel er overført.
Salg av bolig under oppføring reguleres av bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43
Meglers kontrakt skal legges til grunn for avtalen. Det forutsettes at kjøper setter seg inn i kontrakten med vedlegg
før kjøp av leilighet i prosjektet.
Overtakelse
Byggetiden er beregnet til ca 18 måneder fra byggestart. Estimert seneste tidspunkt for byggestart er 30. april 2012,
hvilket gir en stipulert ferdigstillelse 30. oktober 2013, men ikke et forpliktende tidspunkt for ferdigstillelse.
Selger tar forbehold om at kjøpekontrakten kan bortfalle:
• dersom endelige offentlige tillatelser ikke gis, eller at tillatelsene som gis medfører tyngende vilkår, eller
• dersom det ikke oppnås et for Selger tilstrekkelig antall solgte boliger i prosjektet, hvilket er 70 % av leilighetene
i byggetrinn 1 (salgstrinn 1 og 2). Selger tar i denne forbindelse forbehold om at byggestart kan også
påbegynnes føre 70 % salg av leilighetene er oppnådd.
Dersom Selger ikke gjør gjeldende forbeholdet omhandlet i denne bestemmelse innen 31. desember 2011, er
Selger forpliktet til å gjennomføre byggingen og kjøpekontraktene som er inngått.
Dersom Selger gjør forbehold gjeldende i henhold til det ovenstående, bortfaller denne kjøpekontrakt, slik at alle
forpliktelser som følger av kjøpekontrakten opphører, og slik at beløp som Kjøper har innbetalt iht denne kontrakt,
med tillegg av opparbeidede klientbankkontorenter hos Megler, utbetales til Kjøper. Oversittelse av antatt overtakelsestidspunkt gir ikke nødvendigvis kjøper rett til dagmulkt.
Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Utbygger sørger for ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse skal foreligge før overtakelse.
Meglerhonorar/ Provisjon:
Megler har fast provisjon pr. solgte leilighet i prosjektet, samt et ekstra sluttvederlag ved oppnådd suksess.
Sikkerhetsstillelse:
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset opptil kr. 30 millioner. Enkeltsaker
er forsikret med inntil kr. 10 millioner. Ved kjøpesum over kr. 10 millioner kan klientmidlene tilleggsforsikres.
Hvis kjøper ønsker dette så vil det tilfalle et tilleggsgebyr som blir lagt til kjøpers omkostninger. Kjøper må innen
kontraktsmøte gi ansvarlig megler tilbakemelding at dette er ønskelig.
Hvitvaskingsloven
Eiendomsmeglere ble fra 06.03.09 underlagt bestemmelsene i Hvitvaskingsloven. Dette innebærer blant annet at
eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner.
Budgiving
Faste priser. Se egne dokument for prisliste og kjøpsbekreftelse.
Selger har godkjent salgsoppgaven, dato 15.09.11
LEVERINGSBESKRIVELSE
Chokoladefabrikken, salgstrinn 2
GENERELT
Salgstrinn 2 omfatter 27 leiligheter i nybygg A
med utomhusområde og parkeringskjeller i
Nidar Bergenes gamle fabrikkvartal på
Rodeløkka.
Leveringsbeskrivelsen er utarbeidet for å
orientere om de viktigste bestanddelene og
funksjonene for salgstrinn 2 i prosjekt
”Chokoladefabrikken”. Det kan forekomme avvik
mellom leveringsbeskrivelsen og prospektet. I
slike tilfeller gjelder leveringsbeskrivelsen.
Enkelte illustrasjoner i tegningsmaterialet som
møblering, fargevalg, dør- og vindusform,
bygningsmessige detaljer f.eks. på fasaden,
rekkverk, detaljer på fellesarealer, materialvalg,
blomsterkasser, beplantning, fargesetting,
tekniske føringer og lignende kan avvike fra
leveransen da detaljprosjekteringen ikke er
sluttført.
Prosjektet ”Chokoladefabrikken” er prosjektert
etter gjeldende reguleringsplan og det er søkt
om rammetillatelse i henholdt til teknisk forskrift
TEK 97 rev 07, etter tilhørende plan- og
bygningslov.
For leveringen gjelder Bustadoppføringslovens
bestemmelser. Selger tar forbehold om
nødvendige endringer i prosjekteringen og
leveringsbeskrivelsen som følge av uforutsette
forhold, offentlige krav, vilkår og godkjenninger.
KONSTRUKSJON
Prosjekt ”Chokoladefabrikken” er planlagt delt i 3
byggetrinn.
For byggetrinn 1 vil eksisterende
bygningsmasse bli revet for å bygge nytt
garasjeanlegg og 2 nye separate leilighetsbygg.
Salgstrinn 2 omfatter bygg A.
Eksisterende næringsbygg, bygg B, vil bli
rehabilitert hvor deler av 1. etasje er regulert til
barnehage. Bygget er ikke inkludert i
beskrivelsen.
Bygningene blir oppført med bæresystem i stål
og betong eller i et tilsvarende system tilpasset
konstruksjonene. Garasjeanlegget blir utført i
betong og evt betongelementer.
Leveringsbeskrivelse 12.09.2011, salgstrinn 2 Chokoladefabrikken
Takene blir flate, isolert og med fall til innvendig
sluk. Det etableres gjennomføringer for teknisk
anlegg, avkast – inntak.
Fasadene mot Marstrandsgaten er prosjektert i
tegl og/eller puss. Fasaden mot gårdsrommet
er prosjektert i kombinasjon med glass og
metall.
Svalgangene vil bli levert med dekker av
betong. Rekkverk på balkonger er prosjektert i
glass og galvanisert stål. Rekkverkene blir
tilpasset utformingen av fasaden.
Balkong og svalgang er utvendige
konstruksjoner. Flatene har fall for avrenning,
men mindre ansamlinger av vann vil kunne
oppstå på gulvflatene ved regnvær.
Påhengte balkonger blir levert med
bæresystem i aluminium eller stål med gulv av
terrassebord, alternativt med betongdekker.
INNVENDIG BEHANDLING
GULV
Gulvene leveres med 14 mm parkett. Det kan
velges fritt mellom standard lakkert eik eller
Heva eller tilsvarende. Baderomsgulvene
leveres med keramiske 20x20 cm fliser med
lokal nedsenkning i dusjnisjen. Det levers 2
alternative fargesammensetninger på bad/gulv,
hhv mørkt og lys utgave. Materialprøver er vist
på salgskontoret.
VEGGER
Alle gipsvegger blir sparklet og malt i lys farge
0502-Y. Åpning mellom overskap og himling
gipses og behandles som gips for øvrig.
Ventiler for ventilasjon og eventuelt
inspeksjonsluker plasseres der det er egnet ift
de tekniske føringene.
Vindussmyg kles med gips og
overflatebehandles som gipsvegger forøvrig.
Vegg mellom under- og overskap på kjøkken
leveres med 10 x 10 cm matt hvit flis eller hvit
mosaikkflis med lys grå fuger.
Baderomsveggene leveres med keramiske
20x20 cm fliser. Det levers 2 alternative
fargesammensetninger på bad/gulv, hhv mørkt
og lys utgave. Materialprøver er vist på
salgskontoret.
Side 1 av 4
Rørføringer for radiatorer blir synlige i
leilighetene, men vil bli plassert så tett inntil
radiatorene som mulig.
HIMLINGER
Bad og entre blir nedforet og kledd med gips,
sparklet og malt i lys farge 0502-Y.
Øvrig himling blir levert med malt betong med
samme fargekode og med fylte V-fuger mellom
elementene.
INNVENDIGE DØRER
Innvendige dører type Swedoor 200 hvit glatt
eller tilsvarende. Dørene er i fabrikkmalt
utførelse. Dørvridere leveres i børstet stål.
BAD
Dusjarmatur med garnityr leveres montert på
vegg.
Tekniske føringer og eventuelle bærebjelker
fores, gipses og behandles som øvrige flater.
Det leveres servantskap fra Designa med glatte
hvite fronter og heldekkende nedfelt servant
type hvit IFÖ eller av leverandør med
tilsvarende kvalitet.
Tørkesprekker i vanlig omfang i overgangen
mellom veg/vegg og vegg/himling må
påregnes.
Det leveres vegghengte toaletter i hvit utførelse
og blank nedspylingsknapp. Det leveres speil
med lys på vegg.
UTSTYR
Alle bad får baderomsvegger ca 80x80 cm med
skyvedører, glass og ramme i blank utførelse.
Dørene plasseres utenfor nedsenket dusjnisje i
gulvet.
KJØKKEN
Kjøkkeninnredning leveres av danske Designa
eller av leverandør med tilsvarende kvalitet.
Frontene blir levert i hvit høyglans og
benkeplaten i mørk laminat. Det blir mulig å
velge mellom 3 alternative kjøkkenfronter og 2
alternativer benkeplater som vist på
salgskontoret.
Kjøkkenleverandøren kan på forespørsel
utforme kundetilpassede løsninger mot tillegg.
Kjøkkenet er tilpasset for innbygging av
hvitevarene.
Det leveres innbygd integrert ovn med keramisk
platetopp og oppvaskmaskin samt frittstående
kombiskap i børstet stål type Zanussi eller
tilsvarende kvalitet.
Det monteres nedfelt vask i rustfritt stål.
GARDEROBE
Leilighetene leveres med slagdørsgarderobe
med fordeling hyller/stang ihht gjeldende krav.
Front og skrog i hvit matt overflate.
Garderobene leveres av danske Designa eller
av leverandør med tilsvarende kvalitet.
Garderoben blir montert, men ikke festet til
vegg slik at det kan gjøres individuelle
tilpasninger uten konstruksjonsmessige
inngrep. Det forutsetter imidlertid at ansvarlig
entreprenør aksepterer ufestede skap.
Plasseringen kan avvike ift prospekttegningene
som illustrerer mulige løsninger.
Leveringsbeskrivelse 12.09.2011, salgstrinn 2 Chokoladefabrikken
Det er avsatt plass til vaskemaskin med
tørketrommel satt ovenpå. Badekar leveres ikke
som standard, men kan leveres mot pristillegg
der dette er mulig.
VINDUER / VINDUSDØRER
Leielighetene leveres med vinduer og
balkongdører med karmer i tre eller annet egnet
materiale og som tilfredsstiller gjeldende krav.
Åpningsbare vinduer leveres med lufte- og
vaskestilling samt barnesikring. Der det
eventuelt er behov for brannvinduer kan
luftemuligheten bli begrenset.
Vinduskarmene leveres med hvit farge
innvendig, utvendig farge er ikke bestemt.
INNGANGSDØR TIL LEILIGHET
Inngangsdørene blir levert med grå eller en
annen passende farge med brann- og
lydklassifisering ihht. forskriftene. "Dørkikkert"
og FG-godkjent sikkerhetslås er inkludert.
LISTVERK
Leilighetene leveres med hvite fabrikkmalte gulv
/ fotlister og gerikter i hvit MDF, unntatt
innvendig i baderom hvor gerikter leveres i furu.
Alt listverk leveres med synlige spikerhull. Det
leveres ikke taklister.
DIVERSE UTSTYR
Det leveres 1 stk brannslokningsapparat eller
brannslange i hver leilighet pr plan.
Side 2 av 4
Det leveres 1-3 røykvarslere pr. leilighet
avhengig av planløsning og leilighetstørrelse.
TEKNISKE ANLEGG
VENTILASJON
Det leveres balansert ventilasjon i leilighetene
med lokalt aggregat med varmegjenvinning
plassert i eller i nærheten av hver leilighet,
fortrinnsvis i bod, over himling på bad eller i
overskapet over komfyren.
ELEKTRISK
Elektrisk anlegg leveres etter NEK 400 – 2010
ref vedlagte oversikt hvor krav til antall punkter
er beskrevet. Anlegget ligger generelt skjult i
leilighetene, bortsett fra enkelte fremføringer til
lys og stikk under overskap på kjøkken, i boder
samt eventuelt andre nødvendige synlige
kabelføringer langs vegger – for eksempel på
lydskillevegger.
Alle elektriske punkter er plassert på vegg,
takpunkt monteres ikke. For lyspunkt i himling
leveres stikkontakt i overgang mellom himling
og vegg.
Det leveres lysarmatur med lysrør under
overskapene på kjøkken. Det etableres
stikkontakter ifb med benkeplaten på kjøkken,
eventuelt under overskap.
Det er inkludert downlights på bad og opplegg
for vaskemaskin og tørketrommel. Antallet
varierer mellom 2 – 4 ift størrelsen på badet.
Stikkontakt monteres ved overkant av speilet
eller på egnet sted i nærheten. Lysarmatur
monteres over speilet.
SANITÆR
Det monteres ett-greps blandebatterier på
kjøkken og bad type Oras. Det monteres
opplegg for oppvaskmaskin i kjøkkenbenk, og
opplegg for vaskemaskin på bad. Blandebatteri
på kjøkken får stengekran foroppvaskmaskinen
på blandebatteriet. Det er kun forutsatt bruk av
kondenstørketrommel på badet.
Varmtvannet leveres gjennom fjernvarmeanlegget og er en del av fellesanlegget.
OPPVARMING
Leilighetene leveres med vannbåren varme fra
fjernvarmeanlegget med termostatstyrte
radiatorer og er en del av fellesanlegget.
Badegulvene har termostatstyrt el. varmekabel.
Leveringsbeskrivelse 12.09.2011, salgstrinn 2 Chokoladefabrikken
TV/DATA/TELEFON
Det leveres en standard grunnpakke fra en
anerkjent leverandør av TV og datasignaler.
Grunnpakken vil omfatte de mest vanlige
kanalene og den enkelte beboer kan selv velge
tilleggstjenester.
TEGNINGER AV TEKNISKE ANLEGG
Tekniske anlegg og fremføringer til disse blir
ikke markert på tegninger som omfattes av
kjøpekontrakten.
Endelig plassering av disse bestemmes av hva
som er hensiktsmessig og nødvendig. Det tas
forbehold om mindre endringer på
plantegninger for fremføring av sjakter,
ventilasjonsanlegg og elektriske føringer.
FELLESAREAL
Det blir levert T-profil himling med plater i
innvendige fellesareal, alternativt nedforet
gipshimling i deler av områdene. Himling på
balkonger og svalganger blir levert i malt eller
ubehandlet betong. Områder av himling som
isoleres blir kledd. Vegger sparkles og males.
Gulv ved inngangene flislegges.
Postkasser integreres i veggen og monteres så
nært hovedinngangene som mulig og etter
rettledning fra Posten.
HEIS
Det leveres heis i bygget med direkte adkomst
fra garasjekjeller og bodareal.
TRAPPER/TRAPPEROM
Undersiden av trappene og vegger i trapperom
og korridorer males. Belysning med
bevegelsesdetektorer monteres.
UTOMHUS
Adkomst til hovedinngangene for bygg A er fra
portal til gårdsrommet fra Marstrandsgaten og
Stockholsmgaten. Gårdsrommet blir åpent og
det er mulig å komme til byggene fra alle 3
sider når prosjektet er ferdig utbygd.
Gårdsrommet blir begrenset med låst port som
kan åpnes fra leiligheten og som er utstyrt med
skjerm tilkoblet til kameraet ved porten.
Deler av gårdsrommet blir avsatt til uteområde
for barnehagen i åpningstiden, og vil ellers
være til sameiets benyttelse.
Den eksisterende og uvirksomme skorstein vil
bli bevart og integrert i gårdsrommet.
Side 3 av 4
Gårdsrommet vil senere bli utvidet og slått
sammen med utearealene til trinn 2 og 3.
Gårdsrommet i trinn 1 vil være fullverdig til bruk
også før trinn 2 og 3 er sluttført.
Det etableres avfallsug med innkastpunkter
tilknyttet hovedinngangene eller der dette er
egnet ift sentralen og normalt bevegelsesmønster.
Det vil bli gjort plass til sykkelparkering etter
gjeldende krav. Se for øvrig utomhusplanen
vedlagt rammesøknaden.
Det er prosjektert et rom med glassfasade rundt
eksisterende fabrikkpipe i byggetrinn 1.
PRIVATE UTEPLASSER
Leilighetene vil få balkong, terrasse eller
markterrasse.
BODER
Alle enheter får rett til å disponere 1 stk
sportsbod i fellesområdet som planlegges
seksjonert som tilleggsareal til seksjonen. De
fleste leilighetene har ikke bod i leiligheten.
Treromsleilighetene og større uten slik bod får
en ekstra bod på 3 m2 med eksklusiv bruksrett
plassert i et oppvarmet tilhørende og lett
tilgjengelig areal.
Hver sportsbod leveres med nettingvegger og
dør som kan låses med hengelås eller
tilsvarende. Nettingveggene mot felles
gangareal tettes og bygges opp til tak.
Kjellerveggene males og tak og gulv
støvbindes. Selger forbeholder seg retten til
fordeling av boder.
utkjøringen vil bli omlagt ifb med bygging av
trinn 2 og senere ved bygging av trinn 3.
Selger tar forbehold om at inn- og
utkjøringssituasjonen kan bli endret ifb med
detaljprosjekteringen.
Parkeringsanlegget søkes seksjonert til egen
næringsseksjon, men vil kunne bli organisert
på annen måte.
Det er prosjektert tilgang for servicekjøretøy inn
i gårdsrommet via portal i Marstrandsgaten som
vil bli blokkert for innkjøring med port ea for å
sikre bilfritt miljø.
NÆRINGSAREAL
Arealet mot gaten i 1. etg blir bygget som en
næringsseksjoner ihht
reguleringsbestemmelsene. Seksjonen får et
grunnareal på ca 130m2 samt mesanin.
BYGGETRINN 1, 2 OG 3
Salgstrinn 2 er en del av byggetrinn 1 av totalt
3 byggetrinn i kvartalet ”Chokoladefabrikken” på
til sammen ca 150 leiligheter og næring mot
gateplan. Prosjektet er rammesøkt som ett
prosjekt med trinnvis oppstart. De ulike
byggetrinnene vil bli egne sameier.
Gårdsrommet vil bli felles når byggetrinn 2 og 3
etter hvert sluttføres. Byggetrinn 2 og senere
byggetrinn 3 har planlagt oppstart etter at
byggetrinn 1 er utført og/eller straks det er
oppnådd tilstrekkelig antall solgte enheter i de
tilhørende salgstrinn. Inndelingen av trinn1, 2.
og 3 vises på vedlagte situasjonsplan.
Oslo, 12.09.2011
PORTTELEFON
Det monteres ringetablå og kamera ved hovedinngangspartiene og porttelefonanlegg med
kamerabilde og åpner i hver leilighet. Det
leveres også ringeknapp utenfor hver leilighet.
PIPE
Pipe, peis eller ildsted leveres ikke.
PARKERING
Det bygges 31 parkeringsplasser i underetasjen
for byggetrinntrinn 1 som kan kjøpes mot
tillegg.
Det er prosjektert og søkt om permanent inn-og
utkjøring til parkeringskjelleren fra Malmøgaten.
Garasjeanlegget vil senere bli utvidet og
sammenføyd med garasjeanlegget for
byggetrinn 2 og 3 når de er sluttførte. Inn- og
Leveringsbeskrivelse 12.09.2011, salgstrinn 2 Chokoladefabrikken
Side 4 av 4
situasjonsplan
Byggetrinn 1: Bygg A, B og C
Byggetrinn 2: Bygg D og E
Byggetrinn 3: Bygg F
UTKAST TIL VEDTEKTER FOR SAMEIET CHOKOLADEFABRIKKEN I ELLER ANNET NAVN SOM VELGES SENERE. VEDTEKTENE
ER UTARBEIDET I FORBINDELSE MED SEKSJONERING AV EIENDOMMEN, OG KAN BLI GJENSTAND FOR ENDRING OG
REVISJON ETTERSOM EIENDOMMEN UTVIKLES.
SAMEIEVEDTEKTER
for
Sameiet Chokoladefabrikken I
§1
Innledning
Eiendommen gnr.___ bnr.___ i Oslo kommune er i overensstemmelse med seksjoneringsbegjæring med vedheftede
plantegninger delt opp i ___ eierseksjoner. Alle bestemmelser som er inntatt i kjøpekontrakten , seksjonsbegjæring
og husordensreglene er bindende for sameierne og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår
som er inntatt i disse dokumenter og disse vedtekter.
Eier en organisasjon/institusjon el.l. flere boligenheter, kan den utpeke et stemmeberettiget medlem for hver boligenhet blant boligenhetens beboere. Ellers har den et antall stemmer svarende til det antall boligenheter den eier.
Registrering i foretaksregisteret må finne sted senest innen seks måneder etter tinglysing av seksjoneringsbegjæringen.
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31.
§2
Seksjon
En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til én bolig benevnes seksjon.
Til hver seksjones omsøkes seksjonert bod som tilleggsareal til seksjonen. Alternativt sikres seksjonseierene eksklusiv
bruksrett til en nummerert bod. Dessuten har kjøper av seksjonen felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av
eiendommen til boligsameiets fellesarealer, så som trapper, ganger, samt felles bruksrett til de felles tomteanlegg
m/grøntanlegg og takterrasse, veier, fellesinnretning m.v.
§3
Disposisjon over seksjon
Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter og disse
vedtekter, jfr. § 1.
Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten at forretningsfører har fått melding.
Totalrestanse inklusive renter og omkostninger skal være innbetalt sameiet ved forretningsfører, før overdragelse kan
finne sted.
Den enkelte sameier har forøvrig full rettslig råderett over sin seksjon. Sameiet er basert på brøkdeler som svarer til
den enkelte seksjons bruksareal (ekskl. evt. tilleggsdeler, boder, terrasser, balkonger og parkeringsplasser), slik det er
fastsatt i begjæring om seksjonering med vedheftede tegninger
Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre utgifter som
sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere sameiers forpliktelser.
De enkelte bruksenhetenes hoveddeler består av klart avgrensede og sammenhengende deler av bebyggelsen på
eiendommen iht seksjonsbegjæringen. Leilighetenes balkonger er inkludert i seksjonene og sportsboder og terrasser
er tilleggsdeler til seksjonene/alternativt sikret på annen måte.
Parkeringsplasser i garasjekjelleren er organisert i eget sameie og seksjoneres som egen næringsseksjon. Alternativ
vil kjøpte parkeringsplasser sikres på annen måte, i vedtekter eller som tilleggsdeler til seksjonene.
Eventuelle boder og parkeringsplasser som er plassert i eiendommens fellesareal, vil få fastsatt enerett til bruk de
enkelte seksjoner, etter nummererte lister. Disse deler av fellesarealet er ikke nødvendig til bruk eller adkomst for
øvrige seksjonseiere til deler av eiendommen for øvrig.
De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheters hoveddel eller tilleggsdel, er fellesareal.
Den enkelte sameier har eiendomsrett til en ideell andel av eiendommens fellesareal, og har enerett til bruk av den
bruksenhet vedkommende har grunnbokshjemmel til.
Leiligheter på bakkeplass har enerett til bruk av en del av tilliggende utomhusareal i form av terrasse eller haveareal
på bakkeplan. Dette bruksarealets utstrekning er som vist i prospektet ved oppføringen av bebyggelsen på Sameiets
eiendom. Bruksretten kan ikke fratas vedkommende seksjonseier selv om den ikke måtte komme til uttrykk i form av
tilleggsareal til seksjonen ved eiendommens seksjonering
Sameiets fellesareal vil inntil byggetrinn 1, 2 og 3 er ferdigstilt og overlevert kunne være av midlertidig karakter. Når
byggetrinn 1, 2 og 3 er ferdigstilt og overlevert vil de tre eierseksjonssameiene være representert i et eget tingsrettslig sameie for fellesarealer til bruk for alle de tre eierseksjonssameiene. Se nærmere om dette under § 18.
§4
Sameiernes plikter
Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiemøte og styre. Ved
alminnelig flertall fastsetter sameiemøtet vanlige ordensregler for eiendommen.
Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av andre seksjoner.
Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er
avtalt eller forutsatt.
Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål.
Sameier plikter etter gyldig styrevedtak, å gi styret eller den styret gir fullmakt, adgang til de enkelte bruksenheter
for å foreta nødvendig ettersyn, installasjoner eller reparasjoner.
Der det er nødvendig med bygningsmessige inngrep for å skaffe tilgang til ovennevnte installasjoner, er sameiet kun
ansvarlig for etterarbeider tilsvarende utbedring av selve inngrepet med tilbakesetting til ordinær, enkel standard.
Eventuelle påkostninger eller utbedringer utover det som her er er nevnt, må bekostes av sameieren, uansett hvilken
standard boligen var i før inngrepet fant sted.
Sameierne er også forpliktet i forhold videre utvikling av tilstøtende eiendommer, byggetrinn 2 og 3, se § 18.
§5
Sameiernes vedlikeholdsplikt
Vedlikehold av bruksenheten påhviler den enkelte sameier. Med vedlikehold forstås all oppussing, istand¬settelse
og fornyelse av maling, tapet, gulv, tak, innvendige vegger, dører og vinduer, låser, nøkler, elektriske ledninger med
tilbehør fra og med leilighetens apparattavle eller sikringsboks, varmtvannsbereder i bolig, vannkraner, servanter og
annet sanitærutstyr, apparater med tilbehør. Dette gjelder også ledninger og innretninger som han selv har satt opp.
Sameieren er ansvarlig for vedlikehold av vann, varme og sanitærledninger fra forgreningspunkt på fellesledning og
inn i den enkelte bruksenhet. Sameieren er ansvarlig for innsiden av døren og vinduer som vender ut mot fellesareal.
Sameierens vedlikeholdsplikt omfatter også den indre del av terrassen, det vil si den delen som ikke sees utenfra.
Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper er
å anse som mislighold av sameierens forpliktelser overfor boligsameiet.
Eventuelle tilleggsarealer til en seksjon (både ut- og innvendige) har seksjonseieren vedlikeholdsansvaret for.
Seksjonseieren har vedlikeholdsansvar for uteareal/haveareal som måtte være tillagt seksjonen, også om dette areal
ikke er gjort til tilleggsareal ved eiendommens seksjonering. Seksjonseieren har også tilsynsansvar og sneryddingsansvar for balkonger/terrasser som ikke måtte være tilleggsareal.
Alt arbeid som påligger sameieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. Sameieren er
ansvarlig for at dette blir gjort.
§6
Boligsameiets plikter
Boligsameiet skal:
a) Vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser, og fellesinnretninger
av enhver art.
b) Besørge utvendig vedlikehold av sameiets bygninger på eiendommen, herunder vedlikehold av trappeoppganger,
ytre inngangsdører og rom til avbenyttelse for samtlige sameiere.
c) Dersom formålstjenelig, bidra og delta i en felles velforening i kvartalet.
§7
Forandringer av seksjonen, antenne, markise m.m.
Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende
bygning eller boligen, eller sette opp skillevegger og lignende eller flislegge balkong/terrasse eller sette opp radioog TV-antenne/parabol, markiser m.m.
§8
Fellesutgifter og fellesinntekter
Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan
henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel.
Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, grøntarealer og beplantninger samt vaktmestertjeneste.
Restavfall fra seksjonen blir håndtert av et felles avfallsystem for sameiene Chokoladefabrikken I, II og III. Kostnaden
for anlegget blir fordelt etter brøk tilsvarende sameiets samlede antall seksjoner.
Den enkelte sameier skal betale et à konto beløp, fastsatt av styret, til dekning av sin andel av felleskostnadene.
For mye innbetalte felleskostnader overføres til disposisjonsfond. Kostnadsbidraget fastsettes av styret med basis i
følgende fordelingsnøkkel boligens nettoareal (bruksareal).
Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, skal fordeles mellom sameierne etter
samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader.
Utover ordinære fellesutgifter og fellesinntekter, betaler den enkelte sameier et akonto beløp for varmtvann. Dette
blir årlig avregnet.
§9
Forsikring
Styret plikter å holde boligsameiets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte.
Sameieren skal betale egenandel ved forsikringsskader der boligsameiets forsikring benyttes på skader som ligger
under sameierens vedlikeholdsansvar. Sameiren er i disse tilfellene også ansvarlig for tap som ikke dekkes av boligsameiets forsikring som følge av helt eller delvis avkorting eller avslag på grunn av sameierens forhold.
Bestemmelsen her påvirker ikke boligsameiets rett til å kreve erstatning fra sameieren for øvrig.
§ 10
Utleie
Leietakeren forplikter seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av sameiermøte og styre. Fremleie er
ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie.
Eier skal opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn og egen adresse i utleieperioden.
§ 11
Mislighold
Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende, med minst
seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan
seksjonen kreves solgt gjennom tvangssalg, jf. lov om eierseksjoner § 26.
Sameieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til
leiligheten, eller, uten skjellig grunn, til eiendommen forøvrig.
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens
oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren
utkastet før seksjonen er solgt. Konferer denne bestemmelses første ledd og lov om eierseksjoner § 27. Denne
bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sameiere. I slike tilfeller kan det være naturlig at
sameier gis et salgspålegg.
§ 12
Sameiermøtet er sameiets øverste organ
Hvert år innen 30. april skal det avholdes ordnært sameiermøte. Innkallingen til ordinært sameiermøte skjer skriftlig
med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel. Sameiermøte ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger
en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier.
Saker som en sameier ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav
om det innen den frist styret bestemmer, jf lov om eierseksjoner § 33(4). Skal et forslag som etter lov og vedtekter
vedtas med 2/3 flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.
Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles av styret med minst 8, høyst 20 dagers varsel. Når styret finner det nødvendig kan det innkalles med kortere varsel på minst 3 dager. Sameiermøtet skal holdes når minst to sameiere, som
tilsammen har minst 10 % av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles:
1. Konstituering
2. Årsberetning fra styret
3. Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap.
4. Driftsbudsjett
5. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
7. Eventuell godtgjørelse til styret
8. Andre saker som er nevnt i innkallelsen
§ 13
Sameiermøtets myndighet
På sameiermøtet har sameierne stemmerett med èn stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte
ved fullmektig.
Sameieren har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom
sameiermøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.
Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.
Alle vedtak fattes som hovedregel med alminnelig flertall av gitte stemmer.
Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:
1. Ombygging, påbygging eller endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet
går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter.
3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne
i fellesskap.
4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning.
5 Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter.
6. Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum.
7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og
vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne ut over 5 % av de årlige
fellesutgiftene.
8. Vedtektsendringer.
Det kreves tilslutning fra de sameiere det gjelder til vedtak om:
1. Begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen
2. Endring i fordeling av felleskostnader
3. Endring i fordeling av inntekter av fellesarealer
For vedtak i saker som er nevnt i lov om eierseksjoner §§ 43 første ledd (representasjon) og vedtak om salg eller
bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen etter lov om eierseksjoner § 30, 3. ledd, kreves
enstemmighet av samtlige sameiere.
Flertallskravene ovenfor er ufravikelige og kan ikke fravikes i vedtekter eller på annen måte, jf lov om eierseksjoner
§§ 29 og 30.
Flertallet i sameiermøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen sameiere en urimelig fordel på andre
sameieres bekostning.
Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av samtlige
sameiere.
§ 14
Styret
Boligsameiet ledes av et styre bestående av leder og 2 styremedlemmer med 1 varamedlemmer. Funksjonstiden
for leder og de øvrige styremedlemmer er to år, dog slik at ett styremedlem etter loddtrekning trer ut etter første
driftsår. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og vara¬medlemmer kan gjenvelges. Lederen velges
ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte nest¬leder og sekretær.
Styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet.
Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig
flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget.
I fellesanliggender representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett
styremedlem, jfr eierseksjonsloven § 43.
§ 15
Forretningsfører
Styret ansetter selskapets forretningsfører.
Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Forretningsfører sørger for innkreving av fellesutgifter fra sameierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer forretningsfører overfor styret forslag til
årsoppgjør, budsjett og fellesutgifter samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder
begjære tvangssalg, jf. vedtektenes § 11, første ledd.
§ 16
Revisor
Boligsameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. Revisor har møte- og talsrett på sameiermøtet. Revisor
velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Revisor tjenestegjør frem til ny revisor er valgt. Lov av 15. januar
1999, nr. 2 om revisjon og revisorer gjelder så langt den passer.
§ 17
Legalpant
Som sikkerhet for krav som springer ut av sameieforholdet har boligsameiet legal pant i den enkelte seksjon
tilsvarende 1G til enver tid (folketrygdens grunnbeløp), jf eierseksjonsloven § 25.
Forretningsføreren har ved en sameiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangssalg av vedkommendes seksjon. Sameierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom.
§18
Prosjektet Chokoladefabrikken – plikt til å medvirke
Om prosjektet
Utbyggingen av Sameiet utgjør første byggetrinn i utbyggingsprosjektet Chokoladefabrikken. Prosjektet er planlagt
gjennomført ved utbygging i flere byggetrinn, med en planlagt bebyggelse på ca 150 boliger. Planen er at store deler
av utomhusarealene som inngår i prosjektet, skal eies og/eller disponeres i fellesskap av de eierseksjonssameiene/
borettslagene som etter hvert etableres og inngår i prosjektet.
Felles utomhuseiendom
Chokoladefabrikken-prosjektets utbygger ( heretter omtalt ”Utbygger”) vil fastsette vedtekter og/eller andre bestemmelser for prosjektenes felles utomhuseiendom. Sameiet vil være forpliktet av disse vedtekter/bestemmelser, og
herunder forpliktet til å betale en forholdsmessig andel av kostnadene til drift og vedlikehold av opparbeidede felles
utomhusarealer, enten det dreier seg om arealer som er permanent elle temporært opparbeidet. Sameiets andel av
disse kostnadene vil inngå i Sameiets felleskostnader, jf § 3.
Sameiets rettigheter i felles utomhusarealer vil sikres ved at det tinglyses bruksrett og/eller overføring av hjemmel
til en ideell eierandel av Chokoladefabrikkens felles utomhuseiendom til Sameiet. Dersom Utbygger velger å overføre
hjemmel til en ideell eierandel til Sameiet, kan dette bli gjennomført etter at hele Chokoladefabrikken-prosjektet er
ferdig utbygget (gjelder alle eventuelle byggetrinn).
Garasjeanlegg
Det er planlagt bygget et felles garasjeanlegg under bakkenivå for hele Chokoladefabrikken-prosjektet. Utbygger
tar sikte på å fradele garasjeanlegget som egen anleggseiendom med eget gnr/bnr, alternativt opprette et eget
Garasjelag og en egen næringsseksjon som eies av Garasjelaget. Ved fradeling av eget garasjeanlegg vil eiere av
garasjeanlegget i så tilfelle være eierseksjonsameiene/borettslagene som etableres etter hvert som de enkelte byggetrinn ferdigstilles, garasjeplasskjøperne eller Utbygger (og i siste tilfelle med bruksrettigheter for det enkelte bygg
eller garasjeplasskjøperne). Tekniske anlegg etc. for Sameiet er planlagt plassert i Sameiets egen eiendom. Dersom
enkelte funksjoner for Sameiet likevel blir lagt i garasjeanlegget, som for eksempel sykkelparkering, tekniske rom
med mer, kan Utbygger overføre en bruksrett eller evt. en eierandel i garasjeanlegget til Sameiet.
Utbygger fastsetter vedtekter for garasjeanlegget. Dersom Sameiet får en bruksrett eller en eierandel i garasjeanlegget eller deler av det, vil Sameiet være forpliktet av disse vedtektene, og herunder forpliktet til å betale en andel
av kostnadene til drift og vedlikehold av garasjesameiet. Sameiets andel av disse kostnadene vil i så fall inngå i
Sameiets felleskostnader, jf § 3.
Medvirkningsplikt
Inntil Chokoladefabrikken-prosjektet er ferdig utbygget, er Sameiet forpliktet til å yte nødvendig medvirkning til at
Utbygger, evt den utbygger utpeker, kan gjennomføre en helhetlig utbygging i samsvar med utbyggers planer og
med de endringer som evt. blir gjort underveis. Sameiet er herunder forpliktet til å la Utbygger vederlagsfritt benytte
deler av Sameiets utvendige fellesarealer midlertidig for adkomst, plassering av utstyr/rigg med mer.
Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten samtykke fra Utbygger eller Utbyggers rettsetterfølger. Denne
vedtektsbestemmelse (fra og med overskriften ”Medvirkningsplikt”) bortfaller uten behandling i sameiermøtet når
utomhusanlegg og fellesarealer er overtatt for siste byggetrinn i Chokoladefabrikken-prosjektet.
§ 19
Tvister
Eventuelle tvister mellom sameiet og en sameier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Sameierne vedtar
eiendommens verneting som rette verneting.
§ 20
Vedtektsendring
Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer, om
ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven § 28 annet ledd. Vedtektene kan bare endres med Husbankens
samtykke.
§ 21
Oppløsning
Boligsameiet kan ikke oppløses uten etter samtykke av samtlige sameiere. Så lenge det hviler husbanklån på eiendommen, kan sameiet heller ikke oppløses.