Transcript Salgsoppgave - Grefsen Stasjon

Salgsoppgave
Adresse og matrikkelnummer
Hans Nielsen Hauges gate 88-94
Eiendommene gnr. 76, bnr. 308, 274, 278 og 285 i Oslo kommune skal sammenføyes og fradeles.
Endelig matrikkelnummer tildeles senere.
Eier/ selger
Grefsen Utvikling AS (GU) står som selger av boligprosjektet Grefsen Stasjon. Selskapet er eid med hhv.
50/50 av Rom Eiendom AS og JM Norge AS.
Hjemmelshaver
Hjemmel til gnr. 76, bnr. 308, 217, 274, 278 og 285 er Norges Statsbaner AS
Hjemmel til gnr. 76, bnr. 308 er Jernbaneverket.
Tomt og grunnareal
Sameiets antatte tomtegrenser fremgår av vedlagte situasjonsplan. Selger tar dog forbehold om avvik i
tomtens størrelse og endelige grenser inntil oppmålingsforretning er gjennomført.
Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser)
Følgende servitutter tinglyst på eiendommen gnr. 76, bnr. 274:
- Erklæring/Avtale dagboks nr. 11895, tinglyst 16.02.2006.
Utinglyste forpliktelser
Det kan bli tinglyst bruksrett for en eventuell barnehage til å disponere deler av fellesarealet til
utomhussameiet. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameie, naboforhold eller
forhold pålagt av myndighetene. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for
tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet.
Byggemåte
Bygget fundamenteres med peler til fjell. Garasjeanlegg bygges med kompensert fundamentering.
Garasjevegger, etasjeskiller og tak utføres av plasstøpt betong eller prefabrikkerte betongelementer.
Vegger rundt trapperom og heissjakt er av betong. Det vil være synlige V-fuger i himlingen.
Ytterveggene isoleres med mineralull og forblendes hovedsakelig med tegl, vist på fasadetegninger.
For øvrig benyttes tegl, betong og platematerial i brannsikkert materiale. Utvendig kledning inne på
balkongene utføres med trepanel, tegl, aluminium plater eller tilsvarende. Takene isoleres på
oversiden med skråskåret isolasjon, fall til sluk. Isolasjonen tekkes med 2 lag asfalt papp.
Se for øvrig vedlagt prosjektbeskrivelse.
Reguleringsplan og bestemmelser
Reguleringsbestemmelser og reguleringskart er tilgjengelig hos megler. Eiendommen gnr. 76, bnr. 308
274, 278 og 285 er regulert til Byggeområde for boliger, forretning, bevertning.
Reguleringsbestemmelser er S-4360, vedtatt 2.4.08.
Iht. reguleringsplanens § 6 er det regulert å kunne bygge et lokk over Storo T-banestasjon.
Bestemmelsene sier flg.:
Området regulert i 2 plan:
1.
Byggeområdet: forretning, bevertning, kontor, allmennyttig formål (kultur).
2.
Offentlig trafikkområdet: sporvei, jernbane.
Maksimalt tillatt bruksareal er 12.000 m2 BRA. Det tillates en forretningsandel på maksimum 2.500 m2
BRA.
www.grefsenstasjon.no
Tlf.: 21 04 32 32
Andre offentlige planer
Interessenter oppfordres spesielt til å ta kontakt med Plan og Bygningsetaten for å sette seg inn i de
planer og prosesser som pågår for området.
Videre utbygging
Grefsen Stasjon er godkjent for utbygging av ca. 1000 boliger. Fase 1 består av hus 1 og 2 med totalt 85
leiligheter, mens fase 2 består av Hus 3 og 4 på totalt 120 leiligheter. Dette vil i perioder medføre noe støy
og endring av fremtidig bebyggelse vil skje.
Videresalg
Ved eventuell transport av kjøpekontrakt før overtagelse kreves et gebyr stort kr. 35.000 inkl. mva. Ny
kjøper må godkjennes av Grefsen Utvikling AS og GU’s transportkontrakt skal benyttes.
Transportkontrakt må være GU i hende innen en måned før varslet overtagelse. Ny kjøper vil være
bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg som er gjort av kjøper. Transport av garantier til ny kjøper
krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for en slik transport dekkes av kjøper.
Overtagelse
Boligene i Hus 3 ventes klar for overtakelse Q2 2014. Boligene i Hus 4 ventes klar for overtagelse Q3
2014, forutsatt byggestart innen 01.01.2013. En senere oppstart vil kunne medføre en senere
overtakelsesdato. Planlagt periode for overtagelse av boligen meddeles samtidig med varsel om
byggestart. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte
perioden for overtagelse. Ca. 4 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om antatt
overtakelsesmåned, mens endelig ferdigstillelsesdato varsles kjøper senes 4 uker før.
Avbestilling
Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i
Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Avbestilling før byggestart medfører avbestillingsgebyr
på kr. 150.000,-.
Konsesjon
Eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Ferdigattest/ brukstillatelse
Prosjektet bygges iht. Teknisk forskrift av 1997. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse
på boligen senest på overtakelsesdagen. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på
eiendommen, men kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse.
Eier- og organisasjonsform
Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner.
Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.
Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles
interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører til å forestå
driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Ved ervervet av boligen blir kjøper deleier
i boligsameiet Grefsen Stasjon hus 3 og Hus 4. Selger forbeholder seg retten til å etablere et eller flere
sameier. Selger kan også justere størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er
hensiktsmessig i forhold til utbyggingstakt, fremdrift og bruksenheter.
Vedtekter
Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet, vedtekter for
utomhussameiet og velforening. Som vedlegg og som en del av denne avtalen, følger foreløpige
vedtekter som gjelder for sameiet og foreløpige vedtekter for utomhussameiet. Likeledes plikter kjøper
å betale sin fordelsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet.
Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiemøte.
Regler for styring og drift av boligsameiet følges av Eierseksjonsloven.
Fellesutgifter
Fellesutgifter er stipulert til ca. kr. 34,- pr. kvm BRA pr. måned og inneholder bygningsforsikring,
normale drifts og vedlikeholdskostnader, renovasjon, kommunale avgifter, fjernvarme, varmtvann og
forretningsførsel. Det tas forbehold om sameiets endelige fastsettelse av fellesutgiftene. Integrert IT
løsning utgjør ca. kr. 330,-pr. måned pr. leilighet. I tillegg kommer månedlig drift og
www.grefsenstasjon.no
Tlf.: 21 04 32 32
2
vedlikeholdskostnad for parkeringssameiet. Kostnaden er henholdsvis ca. kr. 200,- pr.
biloppstillingsplass, ca. kr. 130,- pr. elbilplass og ca. kr. 85,- pr. MC-plass.
Betalingsbetingelser
1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto ved kontraktsinngåelse.
Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på
kjøper, med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i
medhold av buofl. § 47.
2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger.
3) Resterende del av kjøpesummen betales innen kl. 16 dagen før overtagelse.
Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven § 12 fra selger er mottatt.
Totalprisen på boligen er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger spesifisert nedenfor.
Omkostninger
I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved
kjøp av bolig som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi.
Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 135 pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler
kjøper tinglysningsgebyr med kr 1.548.-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i
forbindelse med lån, påløper kr 2.107.- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om
endringer på størrelsen på gebyr og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Kjøper har risiko
for endringer i omkostningsbeløpene. I tillegg betaler kjøper 2 måneders fellesutgifter ved overtagelse.
Garasjeplasser / Kjellerbod
Garasjeplass kan kjøpes til gjelden priser: P-plass for bil kr. 295.000,-, Elbil kr. 195.000,-, Mc kr.
125.000,-. I tillegg kommer dokumentavgift som kan utgjøre inntil 2,5% av kjøpesum. Det opprettes
egen kjøpekontrakt mellom kjøper og selger på kjøp av garasjeplass. Selger disponerer til en hver tid
usolgte parkeringsplasser.
Alle leilighetene får en sportsbod i underetasjen, samt bruksrett på felles sykkelbod i kjeller. Andel av
sykkelbod samt areal av sportsbod utgjør til sammen min. 5 kvm. Selger forbeholder seg retten til å
kunne fordele bodene og garasjeplasser.
Arealer definisjoner
Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra
Norsk Standard 3940. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom
er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å
betrakte som ca. arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være
5 % mindre/større en det oppgitte areal.
Bustadoppføringslova/ garantier
Kjøpet følger Bustadoppføringslova hvor selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser
etter kjøpekontrakt en garanti på 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av
kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved
henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.
Forbehold
Da prosjektet fortsatt er inne i prosjekterings- og byggefase er alle opplysninger i prosjektbeskrivelsen
gitt med forbehold om rett til uten forutgående varsel å gjøre endringer som er hensiktsmessige og
nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte
generelle standard forringes i nevneverdig grad.
Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven.
Tegninger og bilder i prospektet er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til
plan – og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig
belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår
av denne prosjektbeskrivelse.
www.grefsenstasjon.no
Tlf.: 21 04 32 32
3
Vedlegg
Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven:
• Kjøpekontrakt
• Situasjonsplan Hus 3 og 4.
• Prisliste
• Etasjeplan/leilighetsoversikt Hus 3 datert 07.02.2012 Hus 4 datert 01.03.2012
• Plan over den aktuelle leilighet
• Fasade -og snitt tegninger 07.02.2012
• Prosjektbeskrivelse datert 25.02.2012
• Reguleringsplan og bestemmelser 24.08.2012
• Forslag vedtekter for sameiet datert 08.02.2012 rev. 20.08.2012
• Forslag til vedtekter for fellesarealene (utomhussameiet) datert 25.10.2010, rev.
11.11.2012
• Grunnboksutskrift datert 17.08.2012 og 21.08.2012.
Energiattest
Ved overtagelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Boligens varmetap og
energibehov er dimensjonert iht. Teknisk forskrift av 2007. Boligene vil være i energiklasse B eller C.
Ligningsverdi
Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil
utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 40 prosent for
sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av
Statistisk sentralbyrå årlige kvadratmeter satser. For beregning av likningsverdi, gå inn på:
www.skatteetaten.no/no/Selvbetjening/Kalkulatorer/Boligkalkulator/.
Adgang til utleie
Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Ved utleie av boligen skal det straks gis skriftlig melding til styret
og til sameiets forretningsfører, iht. sameiets vedtekter.
Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse
kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko.
Hvitvasking
Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til
melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner.
Eiendomsmegler
Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410
Dronning Eufemias gate 16
0191 Oslo
Eiendomsmeglers vederlag:
Vederlag betales av Selger. Vederlaget er avtalt som trappetrinns modell med en snittprovisjon kr.
26 000,- + mva.
Ansvarlig og utførende eiendomsmegler:
Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus og vil i selve salget bli
assistert av Eiendomsmegler Beate Wik, medhjelper Tobias Due, Eiendomsfullmektig Eskil Flakstad
og Megler Hege Andresen.
Oslo, 08.01.2013
www.grefsenstasjon.no
Tlf.: 21 04 32 32
4