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M E R C AT E N A
L E TA L E N T S E PA RTA G E
M E R C AT E N A , S O C I É T É D E G E S T I O N A G R É É E A M F
Offrir aux investisseurs institutionnels un accès privilégié à une performance née de la
bonne combinaison de l’immobilier commercial et d’une ingénierie financière appropriée
La pérennité de l’immobilier commercial s’appuie sur le renouvellement permanent des concepts et des
acteurs de la distribution. Cet avantage autorise des montages financiers pouvant faire appel à l’effet de
levier, démarche d’autant plus efficiente qu’elle est associée à des taux d’intérêt bas.
Combinée à une sélection pointue d’actifs immobiliers, cette ingénierie inscrit les véhicules d’investissement créés et gérés par MERCATENA Gestion dans une logique de performance.
Afin de répondre aux attentes des investisseurs, ces fonds offrent 3 types de profils et de maturités différents :
Custodia
Long terme (8-12 ans),
Objectif Rendement.
Antéa
Moyen terme (3-5 ans),
Objectif Sécurité
Condora
Moyen terme,
Restructurations/Plus-Values
S’appuyant exclusivement sur des sous-jacents constitués d’immeubles commerciaux, cette gamme se
développe autour d’une philosophie de création de valeur et de recherche de rendement par une approche
spécifique de chaque actif.
Cette démarche se distingue résolument des modèles traditionnels orientés vers les traitements de masse.
La réussite passe par la créativité.
MERCATENA Gestion est filiale du groupe Marne & Finance, société indépendante à capitaux privés
créée en 1999 par des professionnels du commerce et de la distribution. Cette entreprise a développé des
solutions de placement innovantes et toujours adossées à de l’immobilier commercial pour une clientèle
uniquement privée. Aujourd’hui vingt personnes travaillent au développement et à la gestion de cette
foncière qui totalise pour compte propre 100 millions d’Euros d’actifs sous gestion.
Appliquer une mécanique financière simple à des actifs réels,
rouages essentiels de l’activité économique
■ Le marché des murs de commerces est vaste et diversifié. Là réside sa force et sa résistance aux
fluctuations des cycles économiques. Il s’appuie sur des paramètres qui offrent une réelle dispersion du
risque :
• Diversité géographique
• Variété des typologies (pieds d’immeubles, galeries marchandes, retails parks ,…)
Avec une équipe spécialisée qui concentre ses efforts et son savoir-faire exclusivement sur cette classe
d’actifs, MERCATENA Gestion en facilite l’approche et l’analyse pour les investisseurs et définit la
stratégie d’investissement adaptée.
■ Les locaux commerciaux constituent une classe d’actifs spécifique dont les paramètres d’analyse sont
mul ti ples et interdépendants:
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La zone de chalandise reste l’élément fondamental,
L’emplacement, la desserte, les accès sont déterminants,
L’activité du locataire et son «business model» sont essentiels,
L’enseigne, son réseau, l’intégration de nouveaux modes de consommation tels que le e-commerce
dans son activité sont des éléments clés.
Dans ce contexte, la vocation de MERCATENA Gestion est de proposer et mettre en œuvre une analyse globale, multicritères, qui relève d’une connaissance approfondie de chaque composante d’un investissement commercial. Dotée en interne d’expertises spécifiques (juridiques, fiscales, …) en plus des
compétences métier, elle est capable de détecter et de sélectionner des actifs dont le potentiel de rendement et/ou de valorisation est compatible avec les objectifs de performance de ses OPCI.
■ Dans l’approche du couple rendement/risque, l’un ne doit pas être sacrifié au profit de l’autre.
• Des murs commerciaux bien sélectionnés offrent une meilleure sécurité des flux que d’autres biens
immobiliers.
• Des investissements d’opportunités et des négociations de gré à gré produisent un meilleur rende ment.
La démarche de MERCATENA Gestion n’est donc pas de participer à de larges consultations qui généralement alimentent une surenchère sur les mêmes actifs mais de détecter avec professionnalisme des biens
présentant les caractéristiques recherchées.
■ Assurer la pérennité des flux locatifs et y associer la rémunération de la Société de gestion permet de
recourir sereinement à un effet de levier mesuré. La production d’une performance absolue répondant
aux attentes des investisseurs institutionnels dans la durée s’appuie sur ces trois points fondamentaux :
• Un endettement dans des conditions favorables permettant de profiter de taux d’intérêt fixes
historiquement faibles.
• Un suivi rigoureux des sous-jacents et de leurs exploitants propre à perpétuer les flux financiers
• Une structure de rémunération de la société de gestion principalement attachée à la performance
générée et non aux volumes traités.
Agissant en « pure player », MERCATENA Gestion s’autorise des montages « sur mesure » s’appuyant sur son expertise et sa connaissance de l’immobilier commercial pour délivrer une rentabilité
plus élevée que la moyenne.
Développer un modèle différent de l’offre globale du marché
■ Les acquisitions sont identifiées en amont de la souscription, nos investissements ne sont
pas réalisés sous la pression de la collecte;
■ Nous ne prélevons aucune commission de souscription au profit de la Société de gestion;
■ Une part essentielle de notre rémunération est liée à la performance financière des actifs
et du fonds;
■ Nous n’investissons que dans des actifs rentables dans la durée, donc plus difficiles à
sourcer;
■ Notre modèle de développement s’appuie sur la mise en valeur de réponses spécifiques à
vos objectifs d’investissement et non dans une course au volume;
■ Le succès partagé de nos opérations avec nos investisseurs est notre seule source de
profitabilité.
L’association de ces paramètres fondamentaux
dans le cadre d’une démarche entrepreneuriale
concentrée sur une typologie d’actifs spécifique,
fait de MERCATENA Gestion
un intervenant unique sur le marché.
Dans un cadre réglementaire normalisé :
Banque
dépositaire
(contrôle)
Evaluateurs
immobilier
indépendants
AMF :
Autorité des
marchés
financiers
(tutelle)
Commissaire
aux comptes
(contrôle)
Valorisateur
indépendant
M E R C AT E N A
Société de gestion de
portefeuilles agréée AMF
Réunir des expertises complémentaires autour de trois dirigeants, spécialistes en :
Banque :
Financements et investissements,
Fonds :
Organismes placement collectifs et AMF,
Immobilier : Portfolio et asset management.
Louis Chastel
Marion Galanter
Son engagement professionnel dans
le monde financier d’abord au sein de
banques commerciales, puis d’investissement, guide son parcours à travers des établissements renommés tels
que Rothschild, Stern, ou Saint-Olive.
C’est pour la banque Saint-Olive,
dont il crée la succursale parisienne,
qu’il développe et gère une gamme
de produits d’investissement collectifs pendant près de vingt ans. Il intervient ainsi sur des SCPI, une gamme
d’OPCVM, et est parmi les premiers à
lancer des FCPR.
Novateur, il participe à la création de
HEC Partenaires, le premier fonds de
capital risque destiné à accompagner
les créateurs ou repreneurs d’entreprises issus, comme lui, d’HEC.
Fort de ces expériences il a aussi l’occasion d’intervenir en tant que conseil
pour aider des entreprises dans leurs
démarches de cession/acquisition et
restructuration de bilan.
Diplômée d’HEC, son parcours professionnel s’oriente très tôt vers le
monde du conseil et de la finance. Elle
occupe des fonctions de direction au
sein de sociétés de gestion en France
et au Royaume Uni depuis plus de
10 ans, notamment comme Directeur
Financier du groupe Sal. Oppenheim
(France) (ex-Financière Atlas) et directeur général de sa filiale de fonds de
fonds alternatifs Altigefi.
Sa double expérience dans le monde
bancaire donne à Louis Chastel une
solide maitrise, à la fois de l’analyse
des risques et de la gestion de placements collectifs.
Ses différentes expériences professionnelles permettent à Marion Galanter de bien maitriser l’environnement
réglementaire de la gestion d’actifs.
Intervenant à toutes les étapes de la
vie d’un produit de placement collectif, elle développe une connaissance
approfondie des fonds classiques, des
fonds de fonds alternatifs et des fonds
immobiliers ainsi que de l’univers des
clients institutionnels.
Elle encadre l’ensemble des activités
opérationnelles de sociétés de gestion.
Elle y dirige la mise en place des procédures de contrôle et d’agrément de
programmes d’activité, essentiels dans
le cadre d’activités réglementées.
Gilles Chamignon
Après un début dans la promotion immobilière, il développe l’activité d’asset management chez Constructa pour
le compte de fonds Anglo saxons à
forte création de valeur, puis de fonds
allemands long terme.
Responsable du Portfolio Management chez AEW Europe, il gère les
relations avec les investisseurs et des
clubs deals. Il travaille sur les analyses
des patrimoines constitués et les process d’évaluations des actifs.
Directeur de l’asset et du portfolio management de l’UFG, il est responsable
du patrimoine immobilier d’entreprise
des SCPI et des OPCI. En charge d’une
équipe de 30 personnes, et du suivi de
la filiale de property management il
œuvre au maintien du rendement courant des fonds gérés malgré la crise
financière grâce à une politique commerciale différenciante et une stratégie
patrimoniale innovante. Il est pionnier
dans la mise en œuvre de démarches
environnementales dans la gestion
long terme des patrimoines.
Gilles Chamignon est intervenant à
l’Ecole Nationale des Ponts et Chaussées.
Société de Gestion de Portefeuilles
Agréée par l’AMF
6 avenue Marceau
75008 Paris
01 83 94 08 00
www.mercatena.com
MERCATENA Gestion, SAS au Capital de 700 000 €,
inscrite au RCS de Paris sous le N° 792 408 783