Transcript 定額法 定率法
～学びて富み、富みて学ぶ～ 第６回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 2 第６回金持ち大家塾で学ぶこと 不動産投資を成功させる４要素 不動産投資特有の税務を熟知 していないと・・・ 企画 同じ物件でも税引き後CFが少なくなってしまう ファイナンス 税務 賃貸管理 アパマン特有の数字のトリック（デッドクロス）に はまり、破たんに追い込まれることもあり得る 競争力を維持するための再投資ができない •デッドクロスが起こるメカニズムを完全理解し、その影響を最小限にする減 価償却の仕方、ローンの返済方法が明確になる！ •物件の売り時、増やし時がわかるので資産管理戦略が明確になる！ •青色申告での節税の仕組み、法人化のタイミング及び法人化の方法をマ スターできる！ •人より多くのCFを手にすることができるようになる！＝CFが最大化する！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 3 減価償却とは？ 一般的な会計 • 売上 • 経費 • 利益 ３０００万円 ２０００万円 １０００万円×税金＝300万円（※税率３０％とする） 新築費用が全額経費になってしまうと・・・ • 売上 ３０００万円 • 経費 ２０００万円 • 建物新築 １０００万円 • 利益 ０万円×税金＝０円 • これでは、国は税金を徴収できない • そこで、建物などの固定資産は耐用年数に応じて経費化させることに • これが減価償却費の本来の意味 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 4 不動産投資における特有の数字のトリック 減価償却費の 推移 元金と利息の 返済額の推移 デッドクロス 法人と個人によるＣＦの違い • 実際にお金は出ていかないが経費にできる • 元金→実際にお金が出ていくが経費にできない • 利息→経費にできる • 減価償却費と元金返済額が逆転するポイント • 財務状態の悪化→税負担が重くなっていく • およそ築１０年から１５年頃に起こる • 減価償却ルールが違う • 欠損金の繰越控除は個人３年、法人９年 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 5 マンション経営の数字のトリック① © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 6 マンション経営の数字のトリック② © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 7 これがデッドクロスの正体だ！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8 法定耐用年数と減価償却費の計算方法 減価償却資産は、耐用年数に応じて毎年一定の減耗分のみ分割して損金とし て計上させる 0.133 0.118 ※定率法の償却率は、 ２０１２（平成２４）年４月１日以降取得分 0.250 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 9 定額法と定率法による計算の違い © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 10 中古物件の耐用年数の計算方法 中古物件の耐用年数と減価償却の計算方法 • 法定耐用年数の全部を経過している場合 • 法定耐用年数×２０％ • 法定耐用年数の一部を経過している場合 • （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％ • １年未満の端数がある場合は切捨て • その年数が２年に満たない場合は２年 事例（築１８年の木造アパート） • 建物・・・（２２年－１８年）＋１８年×２０％＝７．６年 ⇒ ７年 • 設備・・・１５年×２０％＝３年 • 簡便計算により建物部分の７割を定額法で、設備部分の３割は定率法に より減価償却費を計上するのが基本 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 11 減価償却のルール 個人 • 強制償却（その年度の限度額いっぱいまで償却しなけれ ばならない） 法人 • 任意償却（その年度の償却可能限度額内で自由に償却 額を調整できる） • 余った償却残高は償却年数経過後に計上するか、売却 時に一括費用計上する 共通 • 建物は定額法のみで償却。 • 設備は定率法で償却できる。定額法の選択もOＫ • 木造の場合は設備も建物一体として減価償却が可能 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 12 法人と個人の減価償却方法 初期設定の違い 法人（届出無し） 法人（届出有り） 建物 定額法 定額法 設備 定率法 定額法 個人（届出無し） 個人（届出有り） 建物 定額法 定額法 設備 定額法 定率法 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 13 建物と設備の分け方 新築の場合（見積書がある場合） • 原則は個別に分けて償却する（見積書がある場合） 中古の場合（簡便法による） • 中古で購入した場合は当時の請負契約書がない場合も多く明 確に分けることができない。また区分所有物件を購入した場合 にもその区分が不明なケースが多い • そこで、統計的な見地から簡便計算により区分するのも一つ の方法 • 木造などは一般的に建物７、設備３の割合に分けて償却する ことが多いが、建物（構造）によっては建物８、設備２となること もある © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 14 本体工事費の内訳と構成比 建築本体工事(%) 木工事 内外装工事 金属建具工事 木製建具工事 基礎工事 仮設工事 屋根・板金工事 雑工事 （造り付け家具 等） 石・タイル工事 塗装工事 左官工事 設備工事(%) 33.2住宅設備工事 （キッチン、浴槽 など） 8.5給排水・給湯設 備 8.1電気設備工事 5.1衛生器具設備 4.8 3.6 3.3 1.6 1.3 1.3 0.7 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 付帯工事(%) 12.3冷暖房工事 4.8ガス工事 4.4 2.2 4.0 0.8 参考：積算資料ポケット版 (財)経済調査会 15 事例研究 3年後に累損が消えない 事業収支シミュレーションのダウンロード先 定額法 http://www.superfp.com/shushi_teigaku.xls 定率法 http://www.superfp.com/shushi_teiritsu.xls © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 16 最大のCFを生むための減価償却の仕方 ①建物７（定額法）、設備３（定率法）で償却した場合 • 初年度の損失が３年度まで繰延べても消えない場合は、多く減価償却費を計 上しすぎてしまうことになる • 建物８、設備２に分けた場合のシミュレーションも行って３年後の累損金額を比 較してみる ②上記の割合で設備を定額法にした場合 • 建物、設備の比率は変えず、設備部分を定額法で償却した時のシミュレーショ ンを行う ③木造の場合は建物と設備を一体とし定額法で償却 • 建物が木造の場合には建物と設備を分けず、建物一体として定額法で償却で きる • 償却期間が短い設備の減価償却を建物と一体にすることにより経費化をさら に遅らせることができる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 17 複数のシミュレーションでベストを探れ 個人として建物７～８（定額法）、設備３～２（定率法）で償却 した場合 上記のケースで設備を定額法で償却した場合（個人） 木造の場合は建物１０とし、すべて定額法で償却した場合（ 個人） 法人として建物７～８（定額法）、設備３～２（定率法）で償却 した場合 上記のケースで設備を定額法で償却した場合（法人） 木造の場合は建物１０とし、すべて定額法で償却した場合（ 法人） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 18 デッドクロスの回避方法 自己資金を多くする 元金均等返済で借りる（但し、デッドクロスの時期は早まる） 返済期間を短くする 減価償却の仕方と青色申告のセオリーを守る 繰り上げ返済をする 新たな減価償却資産を購入する ローンのリスケジュール（返済期間延長）をする ローンの借り換えをして返済期間を延ばす 売却する（売却し新たに購入する） その他（現金購入、稼働率ＵＰ、内部留保等） 減価償却残期間の少ない中古アパートは特に注意 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 19 税金対策が必要になる本当の理由 築後10年をイメージしてみよう • 住宅設備（エアコン・給湯器など）の故障が多い… • 防水、シール打ち替えなど建物の大掛かりなメンテナンス 工事が必要… • 周囲に新築物件が増え空室率拡大… • 収入減少、修繕費増加、しかも税負担も増加… • お金を使わないようにしよう！（修繕を先延ばし）→物件の 価値が下がる→空室・家賃下落→悪循環 税金対策＝資金を蓄え入居者に良い暮らしを提供 するための原資を作ること！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 20 代表的な税金対策 青色申告 法人化 小規模企業共済 • 赤字繰延 個人３年 法人９年 • 青色申告特別控除 ６５万円又は１０万円 • 青色専業専従者給与を経費化（但し配偶者控除対 象外） • 但し複式簿記による記帳が必要 • 法人化のメリットとは？ • ①アパマンを法人に売却 • ②管理委託方式 • ③一括借上げ方式 • 個人事業主である大家さんも加入できる • 不動産業を専業としない人は加入不可（サラ リーマン大家さんなど） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 21 青色申告３つのメリット 欠損金の繰延べができる • 事業開始年度の赤字を３年度まで繰り延べができる（法人は９年度） 青色申告特別控除が受けられる • １０万円・・・最低これだけは控除可能 • ６５万円・・・正規の簿記により記帳している場合（5棟10室以上の事業的規模 である必要あり） 青色事業専従者給与を必要経費にできる • 専従者とは青色申告者と「生計を一にする」配偶者や他の親族（12月31日現 在で15歳以上）で原則的に6ヶ月以上、専ら青色申告者の事業に従事するもの （パート以外の兼業は注意が必要です） • 要件・・・①青色申告書を提出していること、②青色事業専従者給与に関する 届出書を提出していること、③実際に支払いをしていること、④労務の対価とし て相当であること © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 22 事業的規模の形式基準とは？ ５棟１０室基準 • 建物なら５棟、部屋なら１０室を超えると「事業的 規模」とみなされる • 部屋２室を１棟に換算 • 借家（戸建賃貸等）は１棟で２室換算 駐車場の事業規模とは？ • 駐車場は５台を１部屋分として扱われる • つまり５０台で１０室相当の事業的規模となる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 23 法人化の分岐点とそのメリット 個人か法人か、その分岐点は課税所得800万から900万 法人化は、所得税軽減効果の他にも、同族役員へ所得の分散、役員の給 与所得控除、事業に必要なものを経費化しやすい、青色申告による9年間 の損金繰延べ、などのメリットがある！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 24 法人の作り方 法人の形態は株式会社でＯＫ。資本金は１円からでもＯＫ 設立費用は、２０～３０万円 法人登記完了まで最短３週間程度かかる 法人の出資者は将来相続人になる息子などにしておき相 続財産を実質的に移転させる（被相続人が出資者になると 相続対策としての効果が薄れる恐れがある） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 25 法人化の方法① 法人を設立しアパマンを法人に売却する 建物を簿価で売買する 土地賃貸借契約を結ぶ 税務署に「無償返還の 届出」を提出する 相当の地代を支払う 法人への土地の売却価格は簿価（帳簿上の未償却残 高）で行う。⇒譲渡所得が発生しないため無税で移転が できる 相場の地代とは・・・相続 税評価額の年２％、固定 資産税年額の３倍程度と いわれる 土地の無償返還に関する届出書を提出することで土地は ２０％の評価減となる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 26 法人化の方法② 法人を設立しアパマンの管理委託をする 管 理 収 入 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27 法人化の方法③ 法人を設立し、一括借上げ契約をする © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 28 小規模企業共済 不動産業を専業とする大家さんなら加入できる 独立行政法人 中小企業基盤整備機構 http://www.smrj.go.jp/kyosai/index.html © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 29 事業開始時に届ける書類とタイミング マンションが完成したら、１ヶ月以内に事業開始の届け出を 提出 マンションの完成から２ヶ月以内に青色申告の届出をする 専従者給与を支払う場合には、青色事業専従者給与に関す る届出書を青色申告と同時に提出（５棟１０室以上の事業的 規模の場合のみ） 申請書式 http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/yousiki.htm © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 30 固定資産より修繕費が良い理由 ３０万円の修繕費が固定資産になってしまうと・・・ （法定耐用年数47年、ＲＣ造マンションの場合） ４７年で均等償却（減価償却）すると、 • ３０万円÷４７年≒６,４００円／年 • なんと！年間たったの６,４００円程度しか経費にできない！！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 31 修繕費か固定資産か判断の分かれ目 修繕費 • 元の状態に戻すのは修繕費＝その年の経費（全額損金） 固定資産（資本的支出） • 建物の価値を高めるものは資本的支出＝減価償却 • 償却期間は建物や付属設備が持つ元の法定耐用年数となる • 残存耐用年数ではない（築20年のRCでも47年で償却） 全額修繕費とする方法 • 1件ごとの工事費の金額が20万円未満であれば修繕費 • 20万円以上でも修繕の周期が3年以内であれば修繕費 • 明らかに価値を高めるもの、耐久性を増すものでなければ修繕費 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 32 大家さんのペイオフ対策 迷ったら、決済専用口座へ切り替える 決済専用口座とは、利息が一切つかない代わりに、 預金が全額保護される カードや振込などはいままでと全く変わらず利用可能 作業は申請書に届出印をついて提出するだけで、その日 から切り替わる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 33 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第６回 元祖「金持ち大家塾」資料編 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.