Transcript PowerPoint プレゼンテーション

～学びて富み、富みて学ぶ～
第４回 元祖「金持ち大家塾」
講師：浦田 健
株式会社ＦＰコミュニケーションズ
不動産コンサルタント
http://www.superfp.com
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元祖、金持ち大家塾 理念

「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ
り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形
成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ
ウハウを伝授していくこと」
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第４回金持ち大家塾で学ぶこと
絶対に得する金融機関との付き合い方
• 金融機関の種類と特徴を学ぶ
• これだけは抑えておきたい担保の知識
• いまさら聞けない金利の話
• 必見！タダで資金を調達する方法
銀行を知り己を知れば百戦危うからず！
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なぜファイナンスの知識が必要なのか？




知識がなければ金利交渉はおろか、お金を借りることさえ
不可能
日本の銀行が担保主義である理由
余計な担保を取られてしまいいつの間にかがんじがらめ
に！
無駄な金利は一切支払わない。これ鉄則
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銀行の財布の中身を知る

銀行のバランスシートはこうなっている！
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融資OKになる３つのポイントとは？
誰に貸すか？
（属性評価）
収支は
良いか？
担保は
十分か？
（収益評価）
（積算評価）
３つのバランスが重要
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金融機関の種類と特徴
＜参考＞自己資金必要額の目安
・日本政策金融公庫・・・50％
・住宅金融支援機構・・・20％
・市中銀行・・・・・・・・・・20~30％
・ノンバンク・・・・・・・・・・10~20%
融資のハードルが高いほど金利は安
いが、その分担保評価は厳しくなる！
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物件の担保を見積る方法
路線価さえ分かれば、すべての推
測値がわかる
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路線価は国税庁のHPで調べる
http://www.rosenka.nta.go.jp/
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返済方式の基本を理解する

①元金均等返済
・金利負担が少ない
・デッドクロスの時期が②より早い
・当初のCFは少ない

②元利均等返済
・相続対策向き
・収支計画が立てやすい
・デッドクロスの影響大
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固定金利か変動金利か？
固定金利選択型変動金利を利
用してうまく波に乗る！
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変動金利と固定金利
変動金利
固定金利
• 半年に１度金利見直し
• 返済額に上限が付けられる
場合がある
• 固定金利より金利は低い
•
•
•
•
変動金利より金利は高い
金利上昇リスクを回避できる
収支計画が立てやすい
繰上返済の違約金に注意
選択方法
• 金利上昇傾向 → 固定
• 金利下落傾向 → 変動
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返済方法と選択基準
元利均等返済
• 毎月の返済額が同じ
• 計画が立てやすい
• 利息負担が大きい
元金均等返済
• 毎月の返済額が徐々に減っていく
• 元金が確実に減っていく
• 元利金等返済より利息負担が小さくなる
選択基準
•
•
•
•
デッドクロスを意識した選択
投資戦略にあった選択
投資目的にあった選択
相続、トータルキャッシュフロー、物件を増やす等
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政府系金融機関の種類と融資可能エリア
住宅金融
支援機構
• 新築のみ（省エネ住宅のみ、サ高住については
中古住宅への融資も可）
• 長期固定 15年 35年
• 全国対応
• 繰上返済制限制度
日本政策
金融公庫
•
•
•
•
•
旧国民生活金融公庫
基本４８００万
基本15年
全国対応
担保（自己資金）５０％以上
政府系金融機関は、抵当権設定登記後の融資実行とは
別の方法でいったん決済代金を用意しなければならない
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民間金融機関の種類と融資可能エリア
都市銀行
• 金利低め
• 審査厳し目
• 全国対応
地方銀行
• 都市銀行に比べ金利高めで審査のハードル低め
• 個性のある金融機関あり
• 営業エリア指定
信用金庫
• 個別事情を勘案してくれやすい
• コネが効きやすい傾向
• 営業エリア指定
その他
• JAバンク
• ノンバンク
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返済年数と融資の種類
金融機関ごとの
返済年数
住宅金融
支援機構
35年（構
造関係無）
日本政策
金融公庫
15年
民間
RC30年、
鉄骨25年、
木造20年
その他
完済年齢
による制
限もあり
融資の種類
住宅
ロー
ン
自宅用
賃貸は契
約違反に
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アパート
ローン
借入条件
がメニュー
化されて
いる
審査が早
い。金利
は高め
事業ローン
事業性を
判断
アパート
ローンより
金利低め
個別事情
を考慮して
くれやすい
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担保評価は金融機関によって異なる
都銀、地銀
ＪＡ、信金
住宅金融支援
機構
日本政策金融
公庫
• 土地＝路線
価の８０％程
度
• 建物＝建物
価格の７０％
程度
• 土地＝路線
価相当額
• 建物＝建物
価格の７０％
程度
• 土地＝路線
価の５０％
• 建物＝建物
価格の５０％
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融資可能になる条件
•
•
•
•
基本
審査方法
評価が足りない
ときの対処法
満室家賃の80%
金利6%
返済年数 RC造25年 木造20年
収支計算を行い税引き前CFがプラスになるか
• 担保評価
• 融資金額≦（路線価×80%）＋（建物価格×70%）
• 収益評価
• 年間家賃×80% ＞ （金利6%の年間元利返済額）＋諸費用
•
•
•
•
自己資金を増やす
ＶＥ（ヴァリューエンジニアリング）
計画規模の見直し
複数の金融機関に打診
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銀行に融資させてくださいと言わせる方法


融資の打診は必ずアポイ
ントを取る
予め融資打診に必要な書
類を準備しておく
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演習：担保を計算してみよう！
●条件：
• 路線価：２００，０００円／㎡
• 敷地面積：３００㎡
• 計画建物：６０，０００，０００円
• 都市銀行より借り入れ
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銀行選びのポイント
１、まず政府
系を検討
３、健全性
２、金利
何はともあれ、金利は安いに越したことはない。
なぜなら・・・借りたお金はすぐには返せないから。
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タダで建築資金を調達する方法
市の一括借り上げと建築費補助で安定経営を実現
幹線道路の騒音をカットして助成金を受領
利子補給制度を利用し、金利がタダ同然に！
企画の段階でタダでもらえる資金があるかどうかを
チェック！（県、市などにヒアリング）
市町村、県などの都市計画課、建築指導課などに直接電話をし聞くだけ！
その他にも、容積率、道路斜線制限の緩和など、一本の電話で大きくトクをすることがあるので、計画する前に必ずヒアリン
グを行うこと！
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～学びて富み、富みて学ぶ～
第４回 元祖「金持ち大家塾」 資料編
講師：浦田 健
株式会社ＦＰコミュニケーションズ
不動産コンサルタント
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