Transcript 年間にポケットから出ていくお金

～学びて富み、富みて学ぶ～
第５回 元祖「金持ち大家塾」
講師：浦田 健
株式会社ＦＰコミュニケーションズ
不動産コンサルタント
http://www.superfp.com
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元祖、金持ち大家塾 理念
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「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ
り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形
成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ
ウハウを伝授していくこと」
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第５回金持ち大家塾で学ぶこと
最強のアパマン企画法を学ぶ その②
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世界一簡単な事業収支計画書の作り方、読み方をマスターする
高利回りを生むための２つのポイントとは？
全体工程の組み方とは？
失敗しない工事契約の結び方とは？
第5回の内容をマスター
すると・・・
・事業の成功が８割がた約束される！
・空室率や金利がいくらになると、破たんするかがわかるようになる！
・いつ、どんな税金対策が必要になるか？が明確になる！
・安くて良い建設業者を見つけることができるようになる！
・手抜き工事を防止する対等な請負契約が締結できる！
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事業収支計画の考え方とは？
会計の原則に従った事業収支は３段構成になっている
＋減価償却費＝税引き後キャッシュフロー
税引き前のキャッシュフローを導き出すことが重要
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会計の原則に従った優等生の事業収支
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事業収支は財布の中身と一緒
入ってくるお金
●家賃
●共益費
●駐車代
●駐輪代
●礼金
●更新料
出ていくお金
●管理手数料
●修繕費
●火災保険料
●固定資産税
●都市計画税
●借入金の元利返済
実際手元に残るお金
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新築時だけにかかる費用（分母）
建築費（設計込）
新築保存登記費用
抵当権設定料
• 解体費
• 外構工事費
• 固定資産評価額×0.4％
（本来は各法務局管内の認
定基準価格×1％）
• 借入額×0.4%
不動産取得税
司法書士手数料
期中金利
• 固定資産評価額×3%
• 特例控除額１戸あたり課税
標準▲1200万円（貸家40㎡
以上240㎡以下）
• 10万～30万円
• 工事期間中に支払う工事代
金にかかる金利負担
印紙税
その他
• 金銭消費貸借契約
• 工事請負契約
• 予備費として工事費の１％
• 地鎮祭、近隣対策費
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1年間にポケットに入ってくるお金（分子）
家賃
共益費
礼金
• 空室率5％以上見込む
• 初年度は安全のため11ヶ月分
とする
• アパート3～5千円
• マンション5～10千円
• 収支計画上は見込まない
• 敷金は預かり金なので収入に
はしない
更新料
駐車場
自動販売機
• 収支計画上は見込まない
• 2年に一度
• 0.5から1ヶ月分
• 月極×12ヶ月×台数分
• 別途空室率見込む
• 初年度は半年後に満車とする
• 収支計画上は見込まない
• １台あたり5～10千円程度
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1年間にポケットから出ていくお金
管理手数料
修繕費
火災保険料
•家賃収入×5％程度
•場合によって募集広告費支出も見込
む
•家賃収入3％～5％程度
•（共用電気水道代、清掃費、ELVﾒﾝﾃﾅ
ﾝｽ他）
•建物価格（再調達価格）×年0.1％
建物固定資産税
土地固定資産税
建物都市計画税
•固定資産税評価×1.4%
•固定資産税評価額×特例1/6×1.4%
•特例は小規模住宅用地として該当す
る場合のみ（住宅１戸あたり200㎡以
下の部分、共同住宅の場合は200㎡
×戸数）
•固定資産税評価×上限0.3%
土地都市計画税
借入金の元利金返済
個人事業税（個人のみ）
•固定資産税評価額×特例1/3×上限
0.3%
•特例は小規模住宅用地として該当す
る場合のみ（住宅１戸あたり200㎡以
下の部分、共同住宅の場合は200㎡
×戸数）
•ただし元金は税務上は経費にならな
い点に注意する
•税引き前CF－290万円×5％
•翌年度の必要経費に算入できる
•10棟10室未満の事業的規模に満た
ない事業は課税されない
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事業収支シミュレーション
結果表の一例
事業収支シミュレーションのダウンロード先
■事業収支計画表(定額法）
http://www.superfp.com/shushi_teigaku.xls
■事業収支計画表(定率法）
http://www.superfp.com/shushi_teiritsu.xls
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表面利回りと実質利回り
利回りとは、年間でどの位お金が増えるかを表す率である
表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×１００
実質利回り（％）＝（年間収入－管理費－固定資産税等－ローン元利金返済）
÷取得価格×１００
• ローン元利金返済
• 管理費、修繕積立金（区分の場合）
• 管理委託費（管理を委託する場合）
• 修繕費
• 火災保険料
• 土地建物固都税
年間賃料収入からこれらを差引いて求める
ただし、不動産鑑定評価の実質利回りは
ローン元本返済金は控除しない
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高利回りを生む２つのポイント
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事業収支計画のチェックポイント
１）必要経費はすべて含まれているか？
２）建物の減価償却方法は適切か？
３）家賃の設定は妥当か？
４）空室率は見ているか？
５）敷金、礼金、更新料は見込まれていないか？
６）借入金の額と返済方法によるデッドクロスの時期の違いは予測できたか？
７）借入期間と固定金利、変動金利の選択は適切か？
８）金利６％、空室率２０％に設定して、税引き前収入はプラスになるか？
９）税引き前収入（キャッシュフロー）が一目で分かるか？
１０）修繕維持費や管理費は妥当か？
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総合工程の作り方
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完成希望月から逆算して計画することにより、どんな作業を
いつまでに行う必要があるのかが明確になる
時間をかければかけるだけ、希望通りの建物を作ることが
できる
調査、企画、
概算見積
約3ヵ月
融資打診
（企画と並行
作業）
約2ヶ月
実施設計
約2ヶ月
確認申請
建築工期
約3ヵ月
階数＋2ヶ月
目安
木造1ヵ月
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完成
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実施設計の依頼、精算見積りの依頼と比較
実施設計の依頼（約２～３ヶ月）
• 間取りについて細心の注意を払う
• 仕上げ表には○○メーカーの△△と同等品という一文を入れる
精算見積書の依頼（約３週間）
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見積り漏れは基本的に認めないことを明記しておく
設計内容に関する質疑期日とその方法を指定する
見積り依頼日、見積り提出日は各社同じ日にする
完成引き渡し後、工事代金の２％を２ヵ月間留保する旨を明記する
設計施工による見積り依頼の仕方
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企画で絞り込んだ間取り、戸数の希望を伝える
プラン図面を作成してもらう（平面図、立面図、断面図）
絶対にはずせない設備、仕様を伝える
建築費の予算を伝える
支払条件など、見積要綱書の内容を正確に伝える
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失敗しない事業パートナーの選び方
契約前の事前調査
• 工事経歴書を提出してもらう
• 実際に建設工事を行っている現場を視察する
• 帝国データバンク等で与信調査をする
• 経営審査事項を入手する
契約内容のチェック項目
• 支払条件をチェック。出来高以上の支払いはしない
• 竣工後2ヶ月間は工事代金の一部（１～２％）を留保する
• 約款は旧四会連合約款を標準とする
• 施工業者の瑕疵担保責任の確認（アフターサービス保証書等の発行）
• 第三者検査機関による検査と10年保証への加入（住宅瑕疵担保履行法）
• JIOの保証部位一覧の確認
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出来高払い工程表の例
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バリューエンジニアリングとコストダウン
バリューエンジニアリング
（VE）
• 機能性、グレード等
を変えずにコストを
下げる手法
• ラーメン構造を壁式
構造に変える
• メーカーを変える等
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コストダウン（CD）
• 単純にあるものを無
くす、グレードを下げ
てコストを下げる手
法
• 商品的な魅力が損な
われる可能性がある
点に注意
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コンストラクションマネジメント手法（ＣＭ）
メリット
デメリット
• 元請業者のコストを
カットすることで1～2
割下がる
• 建築主の意向が反映
されやすい
• 価格の透明性が高い
• 最終的な請負金額が
把握しにくい
• 分割発注リスクがある
• 契約手間が増える
• 瑕疵担保責任やアフ
タールールが確立さ
れていない
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建築現場１０のチェックポイント
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場内は整理整頓されているか？床下にゴミはないか？
現場監督がいるか？（巡回なら、週何回？連絡が直ぐ取れるか？）
設計図書や打ち合わせ指示、通りの施工がなされているか？
工程表通りに現場の作業が進んでいるか？遅れている場合には修正
工程表を提出させる
くわえタバコで作業をしていないか？喫煙場所は確保されているか？
仮設足場保護シートはしっかり張られているか？
休日現場立ち入り禁止措置がなされているか？
作業員の車が路上駐車し近隣に迷惑をかけていないか？
休日作業、夜間工事の際、あらかじめ近隣に挨拶をしているか？
鉄筋かぶり厚、基礎ジャンカ補修、土台アンカー、目地シール、防水処
理、断熱材等の施工は適切か？
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～学びて富み、富みて学ぶ～
第５回 元祖「金持ち大家塾」 資料編
講師：浦田 健
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