Transcript PowerPoint プレゼンテーション

～学びて富み、富みて学ぶ～
第１０回 元祖「金持ち大家塾」
講師：浦田 健
株式会社ＦＰコミュニケーションズ
不動産コンサルタント
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元祖、金持ち大家塾 理念

「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ
り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形
成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ
ウハウを伝授していくこと」
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第１０回金持ち大家塾で学ぶこと
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宅建業と管理業の違いを理解する
自主管理と管理委託のメリット・デメリットを学ぶ
家賃保証契約（サブリース）の正しい知識を学ぶ
正しい定期借家契約の活用法を学ぶ
優良入居者と不良入居者を見分ける審査方法を学ぶ
オーナーチェンジ及び管理の切換え方法を学ぶ
良い管理業者、悪い管理業者の見分けがつくようになるだけでなく、自
主管理ができるレベルになる！
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宅建業と管理業の違い
契約までは宅建業
• 宅地建物取引主任者の設置と義務（５人に１人以上）
• 宅建業法の規制（不特定多数に対し反復継続して、売る場合、
当事者に代わって代理をする場合、両者の間に入って媒介
「仲介」する場合）
• 直接行う賃貸借契約取引に宅建業法の規制なし
• 仲介が得意な会社、管理が得意な会社の見極めが必要
契約後は管理業
• 賃貸管理業者の登録制度発足
• 家賃債務保証業の業務の適正化と家賃の取立て規制に関す
る法律にのっとった管理実務が備わっているか？
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自主管理と管理委託
自主管理
• 全部自分で行なう
• 一部だけ専門会社に委託する（建物維持管理、法定点検等）
管理委託
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募集業務
運営業務
建物維持管理（定期清掃、法定点検など）
更新・再契約業務
退去業務
その他
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家賃債務保証業の業務の適正化と
家賃の取立て規制に関する法律 11年12月廃案
家賃保証業
６１条
罰 則
• 国土交通省大臣への登録
• ５年ごとに更新
• 規定に違反した場合は、業務停止
• 保証業者、オーナー、管理業者等が対象
• 面会、文書の送付、貼紙、電話等いかなる方法をもってするかを問わ
ず、人を威迫してはならない
• 鍵の交換、家財道具の持ち出し禁止
• 国が不適当と定める時間帯に電話や訪問の禁止
• ３００万円以下の罰金
• ２年以下の懲役
• またはその両方
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６１条の運用ガイドライン（案）
11年12月廃案
２人での督促は威迫には該当しない。（ただし、大人数で押しかけ荒々
しいそぶり、暴力的な態度は違法）
勤務先への電話については法案に規定していない
夜間訪問の規制は２２時～６時の間
張り紙について、具体的事実の連絡行為については禁止しない
正当な理由なき、深夜・早朝の訪問、電話は禁止
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賃貸管理業者の登録制度（任意規定）
賃貸住宅管理業者登録規定
規定の定義
• 自己の所有に属しない賃貸住宅の管理事務が対象
• 家賃等の受領に係る事務
• 賃貸借契約の更新または終了に係る事務
登録制度
• 国土交通省に備える賃貸住宅管理業者登録簿に登録を受けることができる（任意規定）
• 有効期間５年
• 管理受託契約に関する重要事項の説明及び書面の交付の義務づけ（転貸目的のサブリース契約も含
む）
• 賃借人への管理受託書面の交付
• サブリースする場合はオーナーに対し、転貸の条件、転貸人の地位の継承に関する事項等について、書
面による説明の義務付け
• 賃貸契約更新内容の書面交付（更新後の期間、家賃及び家賃以外の金銭の授受がある場合は、その額、
受領の時期及びその目的）
• 代理受領する家賃等と自己財産の分別管理
• 管理事務の定期報告
• 事務所ごとの帳簿の作成、管理
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管理委託契約×サブリース
管理委託の注意点
• 契約当事者はオーナー
• 一般的な管理料 ３％~５％
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サブリース契約の注意点
• 家賃保証料 10%~15%
• 敷金礼金更新料はサブリース会社
が取得する
• 免責期間 1~2ヶ月程度
• リフォーム、清掃の費用は原則
オーナー負担
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サブリース契約の落とし穴①
保証期間中は当初の家賃が完全保証されるという誤解
• 家賃保証は家賃額の保証ではなく、「期間」を保証する契約
• したがって、２年毎の家賃改定は必ず約款に折り込まれる
• 借地貸家法第３２条（借賃増減請求権）
• 「契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増
減を請求することができる」
• 「近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相応となった場合」
• 借主が家賃の減額を要求した時は、裁判でその家賃が妥当とする裁判での
判決がでるまでは、借主は妥当だと思う家賃を払えば良いことになっている
高すぎる保証家賃査定は要注意。２年後に家賃が相場にくらべ不相応
になる物件がほとんどです
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サブリース契約とは？

サブリース契約は保証契約ではなく、単なる転貸借契約。
つまり、法的には大家さんにとってサブリース業者といって
も、いち借家人として扱われる
賃貸借契約
（転貸を認める）
サブリース業者
大家さん
賃貸借契約
（転貸借契約）
入居者
いずれも借地借
家法に基づく契
約となっている
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サブリース契約の落とし穴②
契約後すぐに家賃が保証されるという誤解
• 保証契約には必ず３０日～６０日程度の「免責期間」がある。
• さらに、敷金・礼金・更新料などは全て保証会社が取得する
事例
• 【例】ワンルーム、７万円、敷金２ヶ月、礼金１ヶ月の場合、保証率９０％、
免責期間２ヶ月の場合
• 【保証なし】
• 募集家賃７万円×１０戸×１２ヶ月＝８４０万円
• 礼金収入７万円×１０戸× １ヶ月＝ ７０万円 合計９１０万円
• 【保証あり】
• 募集家賃７万円×１０戸×（１２ヶ月－免責２ヶ月）＝７００万円
• 保証家賃＝７００万円×９０％＝６３０万円
合計６３０万円
• ９１０万円－６３０万円＝その差２８０万円！
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サブリース契約の落とし穴③
何から何までサブリース契約に含まれるという誤解
• 保証されるのは家賃のみ。共用部の電気水道代、ＥＶの定期メンテナンス
及び清掃費用、修繕費用などは含まれない
• これらは通常保証家賃とならない共益費のなかでまかなわれる
家賃保証は、絶対に保証会社が損をしない仕組みになっている。また、
広告以外は募集依頼も地元の業者に頼っているのが実状。もし、家賃
保証を頼むなら、相場の家賃でも十分な収益性が見込め、最悪の場
合でも、大家にリスクが及ばない契約にできるかどうかが重要となる
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失敗しないサブリース契約の結び方
定期借家契約で保証契約を結ぶ！
• 定期借家契約であれば、保証期間と家賃を固定できる
家賃減額に関する制限を設定しておく！
• 数％の間で増減を認めるという特約は有効
一定期間は賃料を増減しない特約をつける！
• 一定期間家賃を増減しない特約も有効
解約時の地位継承の取り決めを明確化する！
• サブリース業者と入居者間の賃貸借契約書の写しを受け取れるようにしておく
• 解約申し入れから解約までの期間を明確にしておく（３ヶ月前通告が一般的）
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サブリース業者から家賃の減額を
要求された時の対処法
募集家賃は相場程度
か否か？
他の大家さんにも減額
要求しているのか？
• 相場程度の場合は減額を
拒否
• していないなら、その明解
な理由を求める
解約して自主管理
解約して管理委託に切
り替える
• 自主管理に切り替えれば、
収益は8～10％近く改善
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• 管理委託のみに切り替えれ
ば5％程度収益改善
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業者の家賃査定は鵜呑みにせず
家賃査定はオーナー自らも行うべし！
家賃査定で１００万円を損したある大家さんの話
•
•
•
•
広さ４０㎡の１ＬＤＫ１０世帯
建物完成・引渡３月末日、入居開始４月１日～
相場よりも２万円高く募集 A社１３５，０００円
B社、C社とも１１５，０００円平均だった・・・
A社は某大手管理会社、営業マンも誠実そうだったが・・・
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入居可能日からの収益比較①
４月に全１０戸中４戸だけ成約。５月になり相場家賃に戻しても結局７
戸しか埋まらなかった・・・
引渡時に満室（１１．５万円）
引渡時に空室あり（１３．５万円）
４月家賃
１，１５０，０００円
５４０，０００円
５月家賃
１，１５０，０００円
８８５，０００円
家賃累計
２，３００，０００円
１，４２５，０００円
２ヶ月間の機会損失家賃は・・・
２，３００，０００円ー１，４２５，０００円＝８７５，０００円にも
なってしまった！
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入居可能日からの収益比較②
実は損したのは家賃だけではなかった・・・
• 高い家賃設定のために空室が埋まらない
• 背に腹変えられず、募集条件を下げる必要に迫られる
本来取得できるはずであった、新築の特権である礼金収
入までも失うことになってしまった！
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業者の家賃査定を鵜呑みにしない
想定されるリスク
• 業者の利益確保のために、収支計画に甘い家賃査定が反映さ
れている
• 管理を任せてもらいたいがために、高い家賃査定を行いオー
ナーの期待感をあおっている
業者の家賃査定を鵜呑みにせず、オーナー自ら家賃査定
を行うことが重要！
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管理を切り替える際の注意点
管理委託契約（サブリース契約）の解約通知
• 管理契約の解除は、３ヶ月前に通知が一般的
• 現入居者との契約内容確認（現在の契約条件を引き継ぐのが原則）
入居者に対して、管理者変更のお知らせ通知を行う
• 【重要】家賃振り込み口座の変更
• 各種、問い合わせ先の変更通知
敷金等の移管
• 預かり敷金有無の確認と移管方法及び時期の確認
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賃貸借契約実務の流れ
入居審査
• 本人・連帯
保証人
• クレジット
カード・滞納
保証会社
• 面談
重要事項
説明
賃貸借
契約
損害保険
契約
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その他条
例の対応
契約金の
授受
• 退去時の原
状回復費用
の負担
• 入居中の修
繕費の負担
• 賃料
• 敷金
• 礼金
鍵引渡し
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優良入居者、不良入居者を見分ける
入居審査の方法（通常パターン）
入居申込み（客付
業者）
客付業者から申込
連絡（オーナー）
• 申込書記入
• 面接
• 滞納保証審査
• 申込書の確認
• 面接担当営業マンから
の印象をきく
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正式契約
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優良入居者、不良入居者を見分ける
入居審査の方法（推奨パターン）
入居申し込みがあったら、オーナーが直接面接をするのが一番
危ない入居者は雰囲気で分かる。派手な人は特に注意。不可能な場合は電話審査
源泉徴収票、確定申告書、在籍確認、印鑑証明書等。年収は家賃の４倍が基本
この基準を下回る場合は、連帯保証人の弁済能力の重点チェック、滞納保証への加入を必ず条件にする
引っ越す理由のヒアリング（確信犯の見極め）、再契約型定期借家契約の説明、家賃の入金期日の確認
滞納などのトラブルについて（電話連絡、自宅及び勤務先訪問等の承諾）、勤務先への在籍確認
ヒアリングの内容は、後の確認のために録音しておくこと。（事前に承諾を得ておく）
また、文章でも以上の内容について説明を受けて旨、サインをもらうこと
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普通借家契約と定期借家契約
普通借家契約
• 大部分の賃貸借契約に利用
• 借主が強い権利を持つ
定期借家契約
• 事前書面交付と説明義務
• 重要事項説明（直接契約の場合は不要）
• 契約書を書面にて契約
• 契約終了手続き 終了6ヶ月前までに書面で通知
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定期借家契約が普及しない理由
定期借家契約の誤解
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敷金・礼金がとれないのウソ
更新料がとれないのウソ
家賃を安くしなければならないのウソ
入居者が嫌がるのウソ
否定的な管理会社の本音
• 契約方法が面倒。書類も増えて事務が煩雑になる。しかし、手数料は同じ
• 更新料がもらえない。再契約時の費用負担の問題あり
全て定期借家の導入に否定的な業者の主観的な問題。
正しく理解すれば、こんなに良い契約方法はない！
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定期借家契約のメリット
契約満了と同時に不良
入居者を立退かせるこ
とができる
家賃の改定が容易にで
きる
立退き料が不要
契約期間を自由に設定
することができる。（例
えば、１年未満や２０年
の長期契約もＯＫ）
１年未満であれば、契
約終了の事前告知なし
で契約が終了する
※借地借家法第３８,
３９,４０条参照
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定期借家契約締結上のルール
①更新がない契約であることを
契約前（重要事項説明時）に書
面により説明する
②契約は必ず書面によって行う
• 公正証書である必要はない
• 口頭による契約は無効
• 「契約の更新がなく、期間の満了ととも
に賃貸借契約は終了する」
• 重要事項説明書ではなく別紙にて説明
を行う
③契約の終了は、家主から６ヶ
月前に必ず通知する
• 遅れても通知から６ヶ月を経過したのち
契約は終了する
• ポイント⇒１年未満の契約は通知の必
要はない!
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定期借家契約のデメリット
平成１２年２月末日以前の普
通借家契約は、契約当事者
の合意があっても定期借家契
約に切換ええることはできな
い。但し店舗、事務所は除く
（借地借家法附則第３条）
更新料のかからないエリアで
は普及しずらい
⇒再契約手数料（仲介手数
料）は誰が負担するのかが足
かせになっている
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更新の概念がなく、期間満了
とともに契約が解除となる
定期借家契約であっても借主
からの中途解約は特約により
１~３ヶ月前の申し入れで可能
と取りきめられるのが一般的
貸主は中途解約は不可
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普通借家から定期借家契約への切換え
平成１２年３月１日以降に締結された普通借家契約は、契約当事者の合意があれ
ば、定期借家契約への切換えは可能
事業用建物には上記の制限はなく、切換えはいつでも可能
切換えのタイミング
• 新規入居時、更新時（家賃の減額交渉をされた時）など
契約期間中の切換えも可能
• 「入居者全員、定期借家契約にしていくことで良好な住環境を保つこ
とができるようになります。是非ご協力いただけませんか？」
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良い不動産業者、
悪い不動産業者の見分け方とは？
主観でアドバイスする業者
自社のシステムに合わせようとする業者
自社ネットワーク以外に物件情報を公開しない業者
レスポンスの悪い業者、すぐ動いてくれない業者
正しい管理報告をしてくれない業者（クレーム、トラブル、募集の反響など）
客付け能力が低い業者
上記にあてはまらない業者が良い業者。これからは時代
や市場の変化に、柔軟性を持ち、一緒に考え行動してくれ
るパートナーが絶対に必要です！
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更新と再契約とオーナーチェンジ
更新と再契約
• 合意更新・・・期間のある普通借家契約⇒解約には期間満了と正当事由、
６カ月前通告が必要
• 法定更新・・・期間のない普通借家契約⇒解約には正当事由と６カ月前通
告が必要
• 普通借家の更新料は、借家人に不利な内容は今後違法となる恐れあり
• 定期借家契約は再契約となるため管理会社は仲介手数料を受け取れる
• 但し、定期借家契約の再契約かかわる費用はオーナー負担の流れ
オーナーチェンジ物件の賃貸借契約
• 契約期間の扱い・・・従前の契約内容を引き継ぐ。従前の契約書を承継す
る旨を覚書で定め、更新時に新たな契約書を作成する
• 以前のオーナーとの契約書がない場合は、賃借人との間で新たに契約書
を作成する
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新築時に家賃を１割高くとる募集戦略
現状
• 募集戦略はほとんどなく、条件変更はその場の状況で判断
している
１割高く貸すためには募集戦略が必要
•
•
•
•
１月中・・・家賃１０％アップ、敷１、礼２
２月中・・・家賃１０％アップ、敷１、礼１
３月上旬・・・家賃５％アップ、敷１、礼１
３月中旬以降・・・相場家賃、敷０、礼１
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～学びて富み、富みて学ぶ～
第１０回 元祖「金持ち大家塾」 資料編
講師：浦田 健
株式会社ＦＰコミュニケーションズ
不動産コンサルタント
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