Transcript 必ず持ち帰ること
～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１１回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 2 第１１回金持ち大家塾で学ぶこと 賃貸経営にまつわるトラブル対処法を学ぶ リスクの大半は出尽くしていることを知る リスクの種類と対処法を体系的に学ぶ 不安が無くなり自信をもって経営に取り組むことができるようになる 満室、安定経営が実現する！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 3 ピンチはチャンス！ トラブルを顧客満足につなげる方法 全くトラブルのない賃貸経営は存在ない トラブルが起きてからの対応では入居者の満足UPにつながらない トラブルを最小限に抑える事前準備が必要不可欠 ポイントは、緊急性を要するものと、そうでないものに分け ること！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 4 アパート経営のトラブル（建物編） 必ず対応日を翌日ま ・EVが動かない でに連絡すること！ ・水が漏れた ・水が詰まった ・警報機が鳴りやまない 今すぐ対応 後日対応 • 給排水にまつわるトラブル （水漏れ、排水詰まり） • 鍵の紛失 • 設備器具の不具合にまつ わるトラブル • 共用部電気の球切れ 業者と提携し即対応 できるようにしておく © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. ・給湯器の故障 ・IHクッキングの故障 ・電気の球切れ ・TV、冷蔵庫、洗濯機故障 5 緊急を要するトラブル対応先との提携 緊急を要するトラブルは事前に対応会社を把握しておくこと！ • エレベーターが動かない ⇒ エレベーターメンテ会社 • ガラス緊急工事会社 ⇒ 例）ガラスの救急車 http://www.repair-glass.com/ • トイレの水漏れ ⇒インターネットで「水漏れ 緊急」で検索してみる 例）水の救急車 http://www.jbr.ne.jp/water/ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 6 アパート経営のトラブル（入居者編） 家賃滞納 トラブル 敷金精算 トラブル 火災リスク © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. ゴミ出し・騒音 トラブル 入居者の死 7 滞納家賃対処の心得 滞納家賃は損失ではなく売上 • 滞納している家賃は経理上は「未収入金」として売上に計上され課税 対象になる 方針を決める • 滞納の理由、常習性があるか、一時的理由かどうかの見極め • 回収と退去、どちらを優先するか？ 関係業者との連携 • 管理会社に督促マニュアルがあるか？督促スケジュールは？ • 法令を遵守し、かつ効果的な督促マニュアルになっているか？ • 各種セーフティーネットを把握し、行政との連携がはかれるようにして おく © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8 家賃滞納トラブル解消の極意とは？ 滞納トラブル解消のポイントはとにかく早期対応が一番！ 「１ヶ月ぐらいの滞納はすぐに回収できるだろう」と考えるのは厳禁 一度滞納を認めてしまうと、入居者からも「今月は苦しいから大家さんに頼 んで我慢してもらおう」と甘い考えを植えつけさせてしまうことになる 重要なことは、滞納の督促をスケジュール化してしまうこと © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 9 家賃債務保証業の業務の適正化と 家賃の取立て規制に関する法律 11年12月廃案 家賃保証業 ６１条 罰 則 • 国土交通省大臣への登録 • ５年ごとに更新 • 規定に違反した場合は、業務停止 • 保証業者、オーナー、管理業者等が対象 • 面会、文書の送付、貼紙、電話等いかなる方法をもってするかを問わ ず、人を威迫してはならない • 鍵の交換、家財道具の持ち出し禁止 • 国が不適当と定める時間帯に電話や訪問の禁止 • ３００万円以下の罰金 • ２年以下の懲役 • またはその両方 © Copyright 2012 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 10 ６１条の運用ガイドライン（案） 11年12月廃案 ２人での督促は威迫には該当しない。（ただし、大人数で押しかけ荒々 しいそぶり、暴力的な態度は違法） 勤務先への電話については法案に規定していない 夜間訪問の規制は２２時～６時の間 張り紙について、具体的事実の連絡行為については禁止しない 正当な理由なき、深夜・早朝の訪問、電話は禁止 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 11 滞納督促のスケジュール例 滞納１日目 滞納３日目 滞納７~１０日目 • 未納の御尋ね • 電話連絡 • 再度電話にて御尋ね • 滞納を認識させる • 連帯保証人への連絡 • 勤務先への連絡 滞納１４日目 滞納１ヶ月目 • 訪問対応 • 法的措置を示唆 • 法的措置へ • 訴訟材料の準備 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 12 滞納督促の最重要ポイント すべて記録に残すことが重要！ 電話 手紙 訪問 • 電話の内容は 全て録音して おく • 郵送する手紙 は割印を押し、 必ず控えを保 管しておく • 内容証明郵便 • 配達証明郵便 • 一人では絶対 に行かない • 会話は全て録 音しておく © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 13 滞納１日目 目的 • 入金を忘れていないか確認 • 入金期日を再認識させる 連絡方法 • 電話にて連絡 • 不在の場合は留守電に残し、必ず折り返 し連絡いただくよう伝える ポイント • うっかり忘れかもしれないため、「ご入金を お忘れではないですか？」という御尋ね連 絡を心がける © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 14 滞納３日目 目的 • 家賃が滞納になっていることを認識させる • 延滞金がかかることを認識させる • 折り返しの連絡をするよう促す 連絡方法 • 電話にて連絡 • 不在の場合は留守電に残し、必ず折り返し連絡いただく よう伝える • 未納通知文書を普通郵便にて送る ポイント • 滞納をはっきり認識させる • 延滞金がかかることを認識させる • ただし延滞金は必ずいただくわけではない。延滞金がか かるほど重要であることを認識させるのが狙い © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 15 滞納７日目~１０日目 目的 • 延滞金が増えていることを認識させる • 延滞金の利率が上がってしまうことも認識させる • 連帯保証人や勤務先にも連絡すると伝える 連絡方法 • 電話にて再度連絡 • 不在の場合は留守電に残し、必ず折り返し連絡いただくよう伝える • 勤務先への連絡トーク「数日前から連絡が取れなくなっており至急連絡 をとりたいのですが・・・」 ポイント • 連帯保証人への連絡は「入居者に連絡が取れず困っている」「そちらか ら連絡をとって欲しい」旨協力を要請することが目的 • 書面（普通郵便）も再度送付するが「支払いが困難であれば相談に応 じる」旨も伝える © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 16 滞納１４日目~２０日目 目的 • 連絡がなければ、安否確認のために警察立会いのもと 居室に立ち入る旨を伝える • また法的処置に進む可能性があることも示唆する 連絡方法 • 電話にて再度連絡、連帯保証人、勤務先への問い合わ せも継続 • 警察官立会のもと入室確認をする • 未納通知文書を内容証明、配達記録郵便で送る ポイント • このまま連絡もなく、家賃未払いのまま生活されるような ら法的措置に進む可能性があることを伝える • 鍵の交換、家財の持ち出しは絶対にしない © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 17 滞納１ヶ月目 目的 連絡方法 ポイント • この時点で連絡、安否確認ができない場合 は、相当の悪意か夜逃げの可能性もある • 法的処置を踏まえた最後通告 • 法的手続きに入る旨、通知文書を内容証明、 配達記録で送る • 滞納３ヶ月になった時点で即訴訟を行う • 弁護士へ引き継ぎを行う © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 18 入居者訪問時の対応法 目的 •7日目～20日目くらいに訪問を実施 •家賃回収に本気で取り組んでいるというスタンスを見せる •家賃滞納は無銭飲食と同じであることを認識させる •たとえ家賃の一部でも回収し、支払い癖をつけさせる •支払い確約書にサインをさせる •支払いが困難な場合はセーフティーネットの利用をすすめる スタンス •無理矢理回収するのではなく滞納の理由を聞く •支払い不能に陥る前に、どうしたら支払えるのか一緒に前向きな方法を考える •場合によっては勤務先にも出向く 注意点 •１人では訪問しない。必ず２人で訪問する •２２時～６時の時間帯には訪問しない（参考：廃案になった61条ガイドライン案） •録音機器を携帯し後のために会話は必ず録音すること •相手を威迫する言動は絶対にしない •支払い確認書を持参する •当日、家賃を回収した時のために領収書を持参する © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 19 各種セーフティーネットの活用 住宅支援給付制度（給付） ※旧：住宅手当緊急特別措置事業 • 離職後2年以内の方及び65歳未満の方 • 離職前に主たる生計維持者であった方、 または離婚等により申請時には主として世帯の生計を維持している方 • 就労能力及び常用就職の意欲があり、ハローワークに求職申込みを行う方 • 住宅を喪失している方、または賃貸住宅に居住し住宅を喪失するおそれのある方 • 申請者および申請者と生計を一つにしている同居の親族の収入の合計額が一定限度額以下の方 • 申請者および申請者と生計を一つにしている同居の親族の預貯金の合計が一定限度額以下の方 • 国の住居等困窮離職者等に対する雇用施策による給付等（職業訓練受講給付金等）および自治体等が 実施する類似の貸付又は給付等を、申請者及び申請者と生活を一つにしている同居の親族が受けていないこと • 家賃を原則3ヶ月支給（最大9ヶ月） 総合支援資金貸付制度（貸付） • 低所得者であって、収入減や失業により日常生活の維持が困難であること • 現に住居を有している、又は上記特別措置事業により住居の確保が確実に見込まれること • 生活再建までに必要な生活費用、賃貸契約に必要な費用の貸付が受けられる 生活保護制度（給付） • 資産や能力等すべてを活用してもなお生活に困窮する方に対して、 最低限の生活を保障し、その自立を助長する制度 • 自治体にある福祉事務所にて相談・申請を行う © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 20 長期不在者への対応方法 夜逃げの可能性が高い場合 警察官もしくはご家族や連帯保証人立会のもとで、入室す る 家財はご家族、もしくは連帯保証人に引き取っていただく © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 21 訴訟手続きと強制執行までの流れ 弁護士へ依頼 • 着手金17万 • 成功報酬17万 • 強制執行費用含む 提訴 契約解除通知送付 • 訴状作成 強制執行 判決~強制執行 • １R・・・・・10万円程度 • １LDK・・・15万円程度 • ３LDK・・・30万円程度 • 4ヶ月程度 • 強制執行申し立て • 強制執行 催告⇒断行 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 22 滞納保証会社の利用 集金代行方式 • 入居者の家賃を一旦で保証会社が集金し、滞納分も含めて全額支払う 方式 • 保証会社が倒産した時のリスク大 • 信用調査が必要 代位弁済方式 • 滞納が発覚した場合、一定期間内に家賃滞納の報告を行うと、家賃を 立替えて払ってくれる • 保証料は集金代行方式にくらべて割安 保証料 • 月額家賃５０％以下で、２４ヵ月分の家賃債務を保証するものが多い • ①賃料 ②訴訟費用 ③残置物処理費用が含まれるものが一般的 • 賃貸借契約時に借家人の負担で加入する • 連帯保証人がいる場合は保証料が安くなるものもある © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 23 滞納情報DB化の影響は？ 一般社団法人全国賃貸保証業協会（LICC） • 日管協が中心となり、２０１０年より１９社でDB化スタート • 加盟会社の審査を受ける場合、審査申込書にDBへの登録を希望 した入居者のみ個人情報が蓄積される • 確信犯はそもそもDBへの登録を希望しない • 非正規従業員は、将来転居の際に信用の補完につながる • 「うっかり忘れ」は蓄積されない • 完済の場合は基本的に優良情報として蓄積 一般社団法人賃貸保証機構 • レントゴー保証が中心となり７社でスタート • DB化ではなく借家人の生活相談に応じ滞納を解消していこうとい うスタンス © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 24 高齢者住宅財団 家賃債務保証制度の概要 対象住宅 対象世帯 保証の対象 • 高齢者住宅財団と基本約定書を 締結した賃貸住宅 • 加入時に平行して約定を結ぶこと もできる • （1）高齢者世帯（満６０歳以上） • （2）障害者世帯 • （3）子育て世帯（18歳以下） • （4）外国人世帯 • （5）解雇等による住宅退去世帯 • 滞納家賃 • 現状回復費用 • 訴訟費用 保証限度額 保証引受期間 保証料 • 滞納家賃の12ヶ月相当を限度 • 現状回復費用9ヶ月相当分を限度 • 原則2年（更新可） • 2年間の補償で月額家賃の35％ 但し、裁判等により全ての債権が確定した後でなければ保証金は支払 われない。また、支払いの催促は賃貸人の責任においておこなわなけ ればならない点に注意する © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 25 敷金精算トラブルの回避方法 敷金でトラブらない唯一の方法は敷金をもらわないこと 敷金ではなく 別の名目でもらう • 礼金としてもらう • 退去時の清掃費を契約時 にもらってしまう • １K・・・・・３万円 • ２DK・・・・４万円 • ３LDK・・・５万円 敷金をとる場合 • 国交省ガイドラインに基づ き、経年に応じた負担割合 を契約時に取り決める • 補修単価、清掃費用の単 価をあらかじめ決めておく （資料参照） 通常損耗は貸主の負担。敷金を原状回復の費用としてはならない。敷 金の性格は家賃不払い、借主の故意過失による破損補修の担保 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 26 ゴミ出し・騒音トラブルの回避・解消方法 生活ルール・マナーの指導 • 入居のしおりでの告知を徹底 • 特に重要な点は、別紙で大きく分かりやすく伝える • シンプルかつ各種外国語にも対応した掲示を行う • 個別に文書（メール）等で根気強く注意する 指導の効果が無くてもゴミはそのままにせず、必ず持ち帰ること。ゴミ の収集日が入居者の生活リズムに合わない場合もあるので、ゴミス トッカーなどを設置しいつでもゴミ出しできるようにするのも入居者サー ビスとして有効！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27 火災リスクを回避する保険の知識 家主が入る保険（建物に保険をかける） • 火災保険の保険金額は時価と新価（再調達価格）があるが、必ず新価で加入 • 落雷、風災、雪災、車飛び込み、給排水事故、破壊、盗難にも対応する契約が ほとんど（住宅総合保険） • 地震保険は火災保険の特約として設定される • 保険金額の１/２もしくは、１戸あたり5000万円×戸数まで設定できる • 長期一括支払いは保険料が安くなるが、その年の一括経費にはできない 入居者が入る保険（家財に保険をかける） • • • • • 自らの家財の補償を目的とした火災保険に加入 特約として「借家人賠償責任保険」及び「個人賠償責任保険」に加入してもらう 水漏れ事故やタバコの不始末など、借家人の責任による補償事故をカバー 年数千円~2万円程度 基本は契約時に仲介会社の指定する保険に加入するが、借家人が個人で加 入する場合にはそのコピーをいただく © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 28 入居者にもしものことがあった時の対処法 他殺、自殺 • 告知期間5~6年、または入居者が2~3回変わるまで。明確な 期間の取り決めはない • 自殺の場合は連帯保証人への損害賠償請求も可能だが… 自然死 • 死亡後すぐに発見は、告知の必要なし 告知義務違反 • 契約解除 • 損害賠償の可能性あり © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 29 もしもの時の保険、共済 少額短期保険による保険・共済 • 一定の事業規模の範囲で、その名の通り取り扱う保険金額が「少額」、そして保険期 間が「短期」（通常1年、損保分野は2年以内）保険契約の引受だけを行う事業をいい、 金融庁により監督、保険業法の規制の対象となる。 メモリードライフ http://memoleadlife.co.jp/ • 入居者の死後の整理資金、葬儀費用の準備をするための保険。少ない保障（年 3000円より）で99歳まで加入できる。 • 保険受取人を大家さんにすることで万一の孤独死などに対応できる アソシア 「大家の味方」 http://www.associa-insurance.com/ • 入居者が死亡した時など、現状復旧費や家賃補てんする保険。 • 月５万円のアパートを借りる際の保険料はわずか６１０円。保険期間は１年。 • 最大の６ヶ月分まで保証、加入は原則１棟単位 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 30 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１１回 元祖「金持ち大家塾」 資料編 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.