Transcript 外国人は増える！
～学びて富み、富みて学ぶ～ 第２回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 2 第２回金持ち大家塾で学ぶこと 少子・高齢化、人口減少でこれからの賃貸市場はどうなる のか？ 各種、事業方式と事業形態及び、事業バリエーションを 理解する 借地権の基礎知識を学ぶ 世界一簡単なアパ･マン企画法を学ぶ 賃貸市場の今後の需給関係を予測できるように なる他、建てることだけにこだわらず、さまざまな 活用の選択肢を身につけることができるようになる！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 3 少子高齢化、人口減少でどうなる？ 供給過剰でアパマ ン経営はダメになる のか？ マイホームが手ごろ な価格で手に入る 時代！賃貸需要は どんどんなくなる？ 景気が悪いのに、ア パ･マンに投資して もいいのか？ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 4 今後、人口は減っていく・・・ 表10-1 総人口：出生中位・高位・低位(死亡中位・高位・低位)各推計値 年 次 出生中位 死亡中位仮定 出生高位 出生低位 出生中位 （1,000人） 死亡高位仮定 出生高位 出生低位 出生中位 死亡低位仮定 出生高位 出生低位 平成 22 (2010) 23 (2011) 24 (2012) 25 (2013) 26 (2014) 128,057 127,753 127,498 127,247 126,949 128,057 127,785 127,582 127,402 127,191 128,057 127,710 127,388 127,054 126,655 128,057 127,690 127,360 127,040 126,674 128,057 127,722 127,445 127,194 126,917 128,057 127,648 127,251 126,847 126,381 128,057 127,808 127,624 127,441 127,207 128,057 127,841 127,709 127,595 127,450 128,057 127,766 127,515 127,248 126,914 27 (2015) 28 (2016) 29 (2017) 30 (2018) 31 (2019) 126,597 126,193 125,739 125,236 124,689 126,947 126,669 126,356 126,006 125,620 126,188 125,657 125,066 124,421 123,729 126,259 125,795 125,283 124,725 124,126 126,609 126,270 125,900 125,495 125,057 125,850 125,258 124,610 123,911 123,167 126,917 126,573 126,175 125,726 125,230 127,268 127,049 126,792 126,496 126,161 126,508 126,036 125,501 124,911 124,270 32 (2020) 33 (2021) 34 (2022) 35 (2023) 36 (2024) 124,100 123,474 122,813 122,122 121,403 125,196 124,735 124,239 123,709 123,149 122,996 122,226 121,423 120,592 119,735 123,488 122,816 122,111 121,378 120,619 124,584 124,076 123,536 122,964 122,364 122,385 121,568 120,721 119,848 118,952 124,690 124,111 123,495 122,846 122,168 125,786 125,372 124,921 124,434 123,914 123,586 122,862 122,104 121,315 120,499 37 (2025) 38 (2026) 39 (2027) 40 (2028) 41 (2029) 120,659 119,891 119,102 118,293 117,465 122,559 121,943 121,302 120,638 119,951 118,855 117,954 117,034 116,095 115,139 119,837 119,034 118,211 117,369 116,509 121,737 121,085 120,410 119,713 118,994 118,034 117,097 116,143 115,172 114,185 121,462 120,731 119,977 119,201 118,404 123,363 122,784 122,178 121,547 120,891 119,657 118,793 117,907 117,002 116,077 42 (2030) 116,618 119,243 114,166 115,633 118,257 113,183 117,588 120,214 115,135 出典：国立社会保障・人口問題研究所 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 5 世帯数は2015年頃まで増えるが・・・ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 6 先進国で最も人口減少率が高い日本 2010年の人口を100としたときの 2060年時点の総人口（推計人口）の規模 先進国人口推計 出典：人口問題研究、守泉理恵氏・鎌田健司氏 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 7 これから増える世帯とは？ 年次 総 数 核家族世帯 総 数 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 単 独 世帯数(1,000世帯) 2005 49,063 28,394 9,637 14,646 4,112 14,457 2010 50,287 28,629 10,085 14,030 4,514 15,707 2015 50,600 28,266 10,186 13,256 4,824 16,563 2020 50,441 27,452 10,045 12,394 5,013 17,334 2025 49,837 26,358 9,762 11,524 5,072 17,922 2030 48,802 25,122 9,391 10,703 5,027 18,237 その他 世帯数は15年を境に 減少し始める。 6,212 5,951 ただし、 5,771 5,655 高齢者世帯増える！ 5,557 5,443 出典：国立社会保障・人口問題研究所 母子家庭は増える！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8 在日外国人は増え続ける 外国人は増える！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 9 住宅余り＆ストックの時代へ 10年度 82万戸 11年度 84万戸 12年度 89万戸 13年度 99万戸 出典：国土交通省「建築着工統計調査報告 平成25年度計」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 10 総住宅数と総世帯数の推移 平成20年の調査では、住宅総数5759万戸、総世帯数は4997万世帯 ↓ 空き家率は13.1％（757万戸）にのぼっている！ ↓ 純粋な民間賃貸住宅は1260万戸 ↓ その空室率は既に23％超となっている！ 出所：総務省 住宅・土地統計調査 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 11 入居対象者を広げることが重要 外国人入居者 ・在日外国人２００万人を２０１５年までに５００万人に（経団連） ・来日外国人は年間８００万人！ ・ゲストハウス、ルームシェアのニーズは高い 複数入居可 高齢入居者 母子家庭 障害者 ・運営は福祉系ＮＰＯの力を借りるのがキー © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 12 投資の好機は景気の良い時？悪い時？ 常識レベル • 投資は景気の良いときにやる！ • 底がわかれば誰だって苦労はしない • だれもが投資を控える時にはじっと我慢すべし 実際は、投資は景気の悪い時にすべき！ なぜなら、建築コスト↓、地価↓、金利↓なので分母が 低く投資効率が良い！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 13 景気は予測することができる ハリー・S・デントの「消費活動理論」とは？ 出典：ＴＨＥ ＲＯＡＲＩＮＧ ２０００Ｓ ＩＮＶＥＳＴＯＲ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 14 景気を予測する方法まとめ 景気のカギは４６歳が握っている。（ハリー・S・デントの研究 による） 消費が増えれば景気は良くなる 日本のバブルは団塊の世代が引き起こした 日本の景気回復のカギは「団塊２世」が握っている 日本の景気の波は建築費、金利に影響 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 15 初心者が犯す典型的な間違い できるならハウスメーカーや大手ゼネコンに依頼するのがよい アパマンは差別化が重要なのでデザイナー系設計士に依頼するのが よい。良い建物を建てれば満室になる 管理の不安がないよう一括で借り上げ、家賃保証をしてもらうのがよい リスクヘッジのため地元で一番大きな管理会社に運営はすべて任せる べきである 土地のポテンシャルを最大限生かすため、容積率は使い切り貸せる部 屋をできるだけ多くするのがよい すべて迷信である！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 16 アパマンはエゴから入ると失敗する あれこれグレードをアップさせる、デザイナーズマンションをつくる、それ 自体が悪いとはいわないが、そのコストアップが家賃に転嫁され、家賃 を上げないと採算が合わなくなるのではリスクが大きい！ 一旦かけたお金は取り戻せない＝分母は変えられない！ 土地がある場合には、最低でも表面利回り１０％以上を条件に企画を スタートさせること！ 企画は必ず得られるであろう家賃から逆算して、 かける事業費を決めること。その事業費の範囲内で 企画をすれば失敗はない © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 17 ３つの検討軸から最適な活用法を導き出せ 貸す 建てる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 売る 18 土地有効活用事業方式の分類 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 19 有効活用の形態別事業特性 アパート マンション オフィスビル ロードサイ ド店舗 駐車場 コンテナ BOX スーパー レストラン © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 20 各事業方式の概要と特徴 自己建築方式 事業受託方式 土地信託方式 等価交換方式 共同開発方式 • リスクは全て 土地所有者が 負う • 最も利益が多 くなる • デベロッパー などが企画、 施工、賃貸管 理までを代行 する方式 • 自己建築方式 と比べて収益 は少なくなる • 信託銀行に土 地を信託し、 信託受益権を 取得する方式 • 企画、建築、 管理は受託者 がすべて行う • 融資は受託者 の名義で借り 入れる • 自己建築方式 と比べて収益 は少なくなる • 土地の一部と デベロッパー が建築した建 物の一部を交 換する方式 • リスクなく建物 を取得できる • 土地資産が目 減りする • 隣地同士がお 互い土地を出 し合って、そ の出資比率に より建物の持 分を取得する 方式 • より効率的な 土地活用が可 能 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 建築協力金 方式 • テナントが建 築協力金を差 し入れ、その 資金を基に建 物を建築する 方式 • 主にロードサ イド店舗など で利用される 21 旧借地法の借地関係 借地権（旧法）の残存期間 旧法の問題点と新借地法 • 1992年（平成４年）８月１日改正借地借家法施行 • 改正法が適用されるのは施行日以降に成立した借地関係のみ • 改正以前より成立している借地関係は、改正後に借地契約が何度更新され ても、旧法が適用される • 旧法の借地権を新法の定期借地権に切り替えることは不可 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 22 地主の権利 地代の受け取り 権利金の請求 期間更新料 建替え承諾料 • 法定化していない（慣 例） 名義変更料 の請求 明渡しの申入れ • 重大な信頼関係の喪 失 (数回程度の滞納 では駄目） • 無断用法違反工事 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 23 地主の義務 物件詳細及び 名義の明示 • 借地の位置、面積、地番、 地代金額、正当な名義の所 有者の明示 借地契約書 地主の更新拒絶は難しい。拒絶には「正 答な事由」による更新拒否が必要となる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 24 借地権の価格および取引に関する費用 費用 支払い時期 目安 地代 契約による 更地価格の1.5％くらい 固定資産税などの3～5倍 建替え承諾料 建替え時 更地価格の3%～15%く らい 増改築承諾料 増改築時 更地価格の1％～1.5%く らい 更新料 更新時 更地価格の3%～8% 借地価格の5%～10% 譲渡承諾料（名義変更、 書換え） 譲渡時 借地価格の8%～25% 条件変更料（用途変更 等） 条件変更時 更地価格の8%～15% 【補足】「更地価格」とは所有権の土地であり、建物を除いたと仮定した場合の土地評価額となる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 25 土地は、開発・維持・売却の３つに分ける © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 26 具体的な活用バリエーション １）土地を売って資産を買換える方法（買換え特例を活用） ２）その土地を担保に中古収益物件を購入する ３）アパート、マンション以外の活用法を考える ４）そのままの状態で貸す ５）自宅併用型賃貸住宅 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27 個人タクシーに学ぶ 世界一簡単なアパ･マン企画法 ベンツの個人タクシーは儲かるか？ 企画は８０％のウエイトを占める 入居者の第一のニーズは家賃 なぜ利回り８％の事業に融資をする銀行がいるのか？ アパ･マンの企画は自分のエゴからはいってはいけない。必ず得られる家 賃から逆算して、かける事業費を求めること！ その事業費の範囲内で企画をすれば失敗はない！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 28 表面利回りと実質利回り① 表面利回りとは？ B/S Ｐ/Ｌ 家賃 経費 収入 ÷ 資産 総 投 資 額 借入金 アパマン 利益 １，０００万円 自己資金 ÷ １億円 ＝ １０％ 通常、広告などでうたわれる利回りはこれ！実際いく ら手元に残るのか分からない！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 29 表面利回りと実質利回り② 実質利回りとは？ B/S Ｐ/Ｌ 家賃 経費 収入 ÷ 利益 ３００万円 資産 （ア パ・マ ン） ÷ 総 投 資 額 借入金 自己資金 １億円 ＝ これが 重要！ ３％ 実際に財布に残るお金を見ることが重要！そのため、 減価償却費は経費に含めないこと！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 30 収益還元法で事業予算の目安をたてる方法① 毎月得たい家賃から事 業予算の目安を立てる 毎月の手取り額から事 業予算の目安を立てる • 期待家賃収入÷期待表面利 回り＝投資額の目安 • 期待手取り収入÷期待実質 利回り＝物件価格の目安 • 50万円×12か月÷期待表面 利回り10%＝6000万円 • 50万円×12か月÷期待実質 利回り5%＝1億2000万円 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 31 収益還元法で事業予算の目安をたてる方法② 利回り１０％が稼げる事業予算の目安を立てる • 相場の家賃収入×期待表面利回り＝投資額の目安 • 50万円×12か月×期待表面利回り10%＝6000万円 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 32 ～学んで富み、富みて学ぶ～ 第２回 元祖「金持ち大家塾」 資料編 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.