Transcript 専有面積
～学びて富み、富みて学ぶ～ 第３回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 2 第３回金持ち大家塾で学ぶこと 最強のアパマン企画法を学ぶ その① • 成功の秘訣は企画にあり。企画のプロセスを学ぶ • 住宅需給の調査方法を学ぶ • 建築関連法規の基礎を学ぶ • あなたの土地が「お金を生む」かどうか簡易判定する方法 を学ぶ 専門家に依頼しなくても、自分で需給を調査し、土 地の潜在ポテンシャルを見極めることができるよう になる！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 3 なぜ企画が重要なのか？ アパマン経営を成功させる４要因 • • • • 事業収支計画、設計、施工までの企画 ファイナンスの知識 事業化、運営に必要な税務の知識 安定経営を続けるために必要な管理ノウハウ ファイ ナンス 企画のウエイトは８０％を占める 企画 管理 税務 分母を変えることはできない！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 4 企画のプロセス STEP1 • 開発目的の明確化 STEP2 • 現地物件調査、資産分析（現状の相続税額の把握） STEP3 • 人口動態、住宅需給調査 STEP4 • 簡易事業判定により、３つの土地に色わけ STEP5 • 必要に応じ、相続税圧縮効果の確認 STEP6 • 詳細な事業収支シミュレーションを行い企画を煮詰める STEP7 • 全体工程の作成 STEP8 • 施工業者へ予算の打診、借り入れ先の選定 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 5 企画で検討すべき具体的なポイント 土地を活用する目的は何か？相続？有効利用？ いつまでに完成させたいのか？それはなぜか？ 建主は誰か？土地所有者か？相続人か？法人か？ 資産分析はしているか？入居者の家族構成、年齢層は？現在、他に 借入れがあるのか？ そもそも需要はあるのか？人口は？世帯数は？ライバルは？どんな間 取りがいいのか？ どのくらいの規模のアパ・マンが建設可能か？ 建物の構造は？建設コストは？ 収支はどうなるか？安全な範囲は？ 工期をどうするか？完成はいつ？施工業者は？ どんな設備、仕様にしたらいいのか？ 借入れができるか？金利は？自己資金はあるか？ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 6 物件調査の具体的ポイント ターミナル駅からのアクセス • 徒歩で最寄駅からの距離を確認「８０ｍ＝１分」 入居者の視点で街の様子を確認 • コンビニ、スーパー、銀行、病院、公共施設等 近隣の不動産業者へヒアリング • 家賃相場、需給関係、物件選定の傾向 • 管理を任せられる業者かどうかもあわせてチェックしておく 近隣住民にヒアリング • 近隣住民や入居者に管理状態や入居者の状況を聞く • 管理業者の対応状況などの情報が得られることもある 近隣物件の管理状態を確認 • エントランス、共用部、自転車置場、駐車場などの状態を確認しておく 計画地の方角と周りの空き地を確認 • 日当たり状況を確認、隣接地に空き地がある場合は、将来的に建物が新築される可能性があることを考慮しておく 接道状況、私道負担、敷地境界などを確認 • 幅員４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接道しているかどうか、全面道路幅員による容積率の制限なども確認 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 7 近隣調査の方法① オンライン 市町村の人口推計データを調べる • 国立社会保障・人口問題研究所→将来人口推計・世帯数で調べる • http://www.ipss.go.jp/ 市町村別の世帯数を調査する • 総務省HP（トップページ）→政策→地方行財政→住民基本台帳（人口・人口動態及び世 帯数）の順にたどる。 １世帯あたりの人口を調査する • 市町村の人口÷市町村の世帯数＝世帯あたり人口 市町村別の持ち家比率を調査する • 総務省統計局→「e-stat」→統計データを探す→統計データを探す（主要な統計から探 す）→国勢調査→平成22年国勢調査→人口等基本集計（全国結果）→18-2→一般世帯 数CSV→【AM列（持ち家総数）】÷【I列（総数（延べ面積） 2））】＝持ち家比率 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8 近隣調査の方法② オフライン 都市データパックを利用する • 国立社会保障・人口問題研究所→将来人口推計・世帯数で調べ る・全国主要都市の人口、世帯数、人口増減率、世帯増減率、年 代別人口比率、車保有台数、持ち家比率、１世帯あたりの延面 積・・・ • 東洋経済新報社 http://www.toyokeizai.net/ 近隣の不動産会社にヒアリング 近隣の入居者にヒアリング 近隣の大家さんにヒアリング © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 9 業者へのヒアリングで聞くこと どのような世帯に人気があるのか？ どのような間取りに人気があるのか？ 家賃相場は？ 企業、学校、病院などの需要は？ ここ数年の入居希望者の動向は？ 敷金、礼金の地域慣習は？（暖房費、ストーブ分解整備費） 特別に必要な設備は？ その他地域特性はあるか？ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 10 調査に必要な資料とは？ 資産関係資料 • • • • 都市計画図 住宅地図 公図 登記簿謄本 • • • • 測量図（※無い場合もある） 路線価 固定資産税評価証明 公示地価 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 賃料関係資料 • 賃貸情報サイトなどから、築 年数が浅く同じような間取り・ 広さ、駅からの距離の物件を いくつか選ぶ。共益費込みの 月額家賃を面積で割り、平米 あたりの賃料を算出し、その 平均を求め平均的な賃料単 価を導き出す。 • HOME’S家賃相場 http://yachin.homes.co.jp/ • アットホーム物件事例（料金 は高いが一番参考になる） 11 路線価は国税庁のHPで調べる http://www.rosenka.nta.go.jp/ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 12 これだけは必ず知っておこう！ 建築関連法規の基礎知識 都市計画法・・・１２の用途地域がある 建築基準法・・・３つだけは必ず抑える！ • 建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の上限のこと • 容積率・・・・・敷地面積に対する延床面積の上限のこと（全面道路の広さによって制限が変わる） • 接道・・・・・・・必ず幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道すること © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 13 建築基準法① 用途地域と防火地域 用途地域 • 用途地域は12種類 • 建築できる建物と建築できない 建物を具体的に定める • 異なる用途地域にまたがる場 合は過半の用途規制に従う © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 防火・準防火地域内 建築物の構造制限 • 地域、規模、構造と規制の関係 • 異なる地域に渡る場合はより 厳しい方の制限をうける 14 建築基準法② 建ぺい率 建ぺい率＝「建築面積の敷地面積に対する割合」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 15 建築基準法③ 建ぺい率の緩和等 建ぺい率の緩和 • 建ぺい率の限度が 80%とされている地 域以外で、かつ防 火地域内の耐火建 築物 • 角地 • いずれか一方に該 当する場合+10% • 両方に該当する場 合は+20% 建ぺい率の制限が 適用されないケース 建ぺい率が複数の 地域にまたがる場合 • 建ぺい率が80%で かつ防火区域内の 耐火建築物は 100% • 公共施設等 • それぞれの地域に 含まれている敷地 の割合を乗じたもの を合計した数値（加 重平均）になる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 16 建築基準法④ 容積率 容積率＝「建築物の延床面積の敷地面積に対する割合」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 17 建築基準法⑤ 容積率の緩和等 全面道路の幅員 による制限 • 指定容積と下記計算 式による数値のいず れか少ない方を採用 • 住居系 幅員×4/10 • その他 幅員×6/10 • 道路が2以上ある場 合には幅員が最大な ものを全面道路とす る 容積率の緩和 敷地が容積率の異な る地域にまたがる場合 • 特定道路からの距離 が70m以内の場合 • 屋内駐車場による緩 和 • 地下室による緩和 • それぞれの地域に属 する敷地の延床面積 の合計を敷地面積で 除して容積率を求め る © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 18 建築基準法⑥ 道路関係による制限 道路と敷地の関係 道路の種類 セットバック • 幅員４ｍ以上の 道路に２ｍ以上接 すること • 道路法等による 道路 • 法が適用された 際、すでに道路で あった道 • 位置指定道路 （私道） • 幅員４ｍ未満の 道路では道路中 心線より水平距 離２ｍの線を道路 境界線とみなす © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 19 建築基準法⑦ 高さ制限、道路斜線制限 絶対高さの制限 • 第1種・第2種低層住居専用地域 内 • １０ｍか１２ｍいずれかの絶対高 さ制限あり © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 道路斜線制限 • 前面道路の幅員による高さ制限 • 住居系･･･1.25 • その他･･･1.5 20 建築基準法⑧ 隣地、北側斜線制限 隣地斜線制限 北側斜線制限 • 隣地境界線による高さ制限 • 第1種、第2種低層住居専用地域は適用外 • 北側の隣地境界線による高さ制限 • 規制は低層及び中高層住居専用地域のみ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 21 建築基準法⑨ 日影規制、建築協定 日影規制 • 敷地境界線から水平距離が5m超10m以下と、 10mを超える範囲において、一定時間以上日 影を生じさせてはならない © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 建築協定 • 建築協定の認可（全員の同意） • 建築協定の効力 • 建築協定の変更と廃止（過半数の合意） 22 開発許可制度 開発許可制度とは • 建築物の建築をす る目的で行う土地 の区画形質の変更 • 都市計画区域内 • 開発行為をしようと する者 • 都道府県知事の許 可が必要 開発許可が不要な ケース • 市街化区域内で行 う1000㎡未満のも の（既成市街地な どは500㎡未満） • 未線引きの都市計 画区域内で行う 3000㎡未満のもの • 農林漁業用の建築 物 • 公共施設等 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 開発許可の基準 • 技術基準 • 立地基準 23 収益不動産の種類と特徴 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 24 ワンルームかファミリータイプか？ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 25 区分所有か一棟か？ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 26 アパマン事業収支簡易判定法ＴＭ • 建築ボリュームのチェック • 建築可能な床面積を把握する ステップ１ • どのくらいの広さの部屋が何戸できるか？ • 建物取得費の概算額計算 • 施工床面積を計算する ステップ２ • 建物取得費を算出する • 表面利回りの計算 • 事前に調査した家賃相場を元に年間収入を計算する ステップ３ • 表面利回りを算出する • 投資効果の判定 • 構造、間取りを変えることによって収支が良くなる余地はあるか？ ステップ４ • 規模を縮小することによって収益性は良くならないか？ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27 ＳＴＥＰ１ 建築ボリュームのチェック １、建築可能な延床面積を把握する 敷地面積 容積率 専有面積 ㎡× ％＝ ㎡ ２、どのくらいの広さの部屋が何戸できるか？ 専有面積 戸当り面積 ㎡÷ ① ② ③ ④ ⑤ 総戸数 ㎡・戸＝ 戸 まず、土地の面積を平方メートルで記入する 次に容積率を記入。全面道路の幅員による容積限度額の違いに注意する 市場調査を踏まえた戸あたりの広さを記入する タイプ別の標準面積は・・・ ３DK（６５㎡）、２DK（５０㎡）、１K（２４㎡） 希望の間取りが何戸まで建設可能になるか、簡易的に導き出される © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 28 ＳＴＥＰ２ 総事業費の計算 ３、総事業費を計算する 専有面積（㎡） 坪換算 ㎡× 専有面積（坪） ０．３ 施工床係数 専有面積（坪） ＝ 坪 施工床面積（坪） 坪× １．５＝ 施工床面積（坪） 坪 施工坪単価 坪× 経費率 万円×１．１＝ 総事業費 万円 ⑥ まず、延床面積を坪に換算する ⑦ 施工床係数とは、専有面積（貸し出す面積）を施工床面積に直す値。物件によってバラつきが あるが、概ね専有面積の１．３～１．５倍程度 ⑧ 経費は、消費税、登録免許税、不動産取得税他で事業費の１０％程度を見ておく © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 29 建築構造の特徴と施工単価の目安 ※都心圏の単価は１～２割増 が目安となる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 30 建築構造とコストの関係 安い 木造軸組工法 木造枠組工法 軽量鉄骨造 重量鉄骨造 ＲＣ造（壁式） ＲＣ造（ラーメン） ＳＲＣ造 高い © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 31 ＳＴＥＰ３ 年間収入と利回りの計算 ４、年間収入を算出する 月額家賃 総戸数 万円× 戸×１２ヶ月 年間収入 ＝ 万円 ５、利回りを判定する 年間収入 総事業費 万円÷ 表面利回り 万円＝ ％ この段階で１０％以下なら企画を見直す！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 32 土地から購入してアパートを新築する方法 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 33 ＳＴＥＰ４ 投資効果を簡易判定する 【参考】フルローンで購入した時の表面利回りと実質利回りの関係 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 34 得られる家賃から企画プランを絞り込む方法 １）建築可能な床面積を把握する ２）どのくらいの広さの部屋が何戸できるか？ ３）事前に調査した家賃相場を基に年間収入を計算する ４）年間収入を期待する利回りで割戻し、総事業費を計算する ５）経費率を１０％として正味の建築費を計算する ６）一戸あたりの建築費の計算をする © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 35 プランニングの依頼をする 企画の概要（間取り、賃料設定等）を建築（設計）業者に伝え、建物の プランニングをしてもらう 詳細な事業収支計画書を作成し、プランニングを煮詰めていく プランは１度では決まらない。最低でも３～５パターンは作成し、ベスト な企画を煮詰めていくことが重要 • プランニングでは容積率を目一杯消化するプランとしないプランを作成するのが基本 • 実際の計画では構造の違いによって容積が消化できないこともあるし、逆に容積を消化 するのがリスクにつながることもある • 構造別の事業収支バランスやクライアントがどれだけリスクを許容できるかによって、容 積を消化しない規模の計画の方がベストプランになる場合も多い © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 36 プラン作成と事業収支の検討 １）指定した間取り、広さでプランニングを依頼 ２）階数、間取り別プランを複数作成する ３）事業性の判断（事業の限界を知る） ４）事業の組み立て方の検討 ５）事業主体の検討（個人か法人か） ６）消費税の還付を受けるか、受けないか © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 37 概算見積りの依頼と融資の打診 １）各種図面、仕様書の用意 ２）見積り業者の選定と依頼のポイント（仮定断面図の作成） ３）見積要綱書の作成とポイント ４）概算見積りの比較検討 ５）融資の打診 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 38 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第３回 元祖「金持ち大家塾」 資料編 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.