TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA: ALTERNATIVAS PARA DEFINIÇÃO DA BASE DE CÁLCULO

WILSON JOSÉ DE ARAUJO Auditor Fiscal Tributário Municipal Associação dos Auditores-Fiscais Tributários Municipais de São Paulo – SP NOVEMBRO DE 2010

CTN definição da base de cálculo dos impostos incidentes sobre a propriedade imobiliária que competem ao Município: IPTU e ITBI.

Quanto ao IPTU, o CTN estabelece: “Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel”.

Para o ITBI, a base de cálculo é definida no artigo 38: “Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor

venal dos bens ou direitos transmitidos

”.

DIFERENÇAS DE FATO GERADOR: IPTU propriedade de imóvel urbano ITBI transmissão do bem imóvel, não importando se urbano ou não.

Posição do STF: impossibilidade de o Município alterar a base de cálculo do IPTU senão mediante a edição de lei, na qual constem as tabelas de valores.

“EMENTA: RECURSO. Extraordinário. Tributo. Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana IPTU. Majoração da base de Cálculo. Publicação de mapas de valores genéricos.

Necessidade de lei em sentido formal. Repercussão geral reconhecida. Apresenta repercussão geral o recurso extraordinário que verse sobre a necessidade de lei em sentido formal para fins de atualização do valor venal de imóveis

”.

STF não considerou que a apuração da base de cálculo é atividade exclusiva e vinculada da Administração Tributária.

Quando o fisco apura os valores venais relativos aos imóveis a serem tributados está apenas exercendo sua função precípua.

Não há necessidade de tabela para ICMS, IPI, ISS e outros.

Técnicas de tributação ou de apuração de base de cálculo: -regime de estimativa para o ICMS e o ISS; -o lucro presumido para o Imposto de Renda – IR; preços de transferência para o Imposto sobre Importação – II; tabela de preços para o IPVA; -arbitramento; Planta Genérica de Valores.

As administrações municipais brasileiras continuam definindo a PGV como única base de cálculo para o IPTU.

Contribuintes contestam os valores lançados para incidência do ITBI com base no mercado e não na planta constante da lei municipal.

Motivo: alegação de que não é possível a existência de dois valores venais para o mesmo imóvel, base de cálculo do deve ser a mesma.

Judiciário: acata o lançamento do ITBI com valores não condizentes com a Planta Genérica quando existem laudos de avaliação específicos.

Dois pesos e duas medidas em comparação com outros impostos.

Fato: PGV é uma técnica amplamente utilizada nos países da América Latina e sua atualização é de difícil realização política, dado que o imposto sobre propriedade imobiliária é visível a qualquer cidadão.

A classe política, tanto do Executivo, quanto do Legislativo, tem restrições de fundo eleitoral quanto à atualização das tabelas de valores de terrenos e construções.

Exemplo: Cidade do México - 1986 até 2007 sem atualizar planta . Em alguns anos, os imóveis não residenciais tiveram seu imposto sobre propriedade imobiliária lançado pelo valor de locação, ou valor de renda.

A cidade de Bogotá resolveu parcialmente a questão das avaliações dos imóveis, em 1994, utilizando a declaração de auto avaliação.

PREMISSAS DA PROPOSTA: Utilizar a definição de base de cálculo co CTN.

Apurar apenas UMA base de cálculo.

Exigir declaração do contribuinte, como nos outros impostos.

Ampliar as fontes de informação.

Adotar a PGV como uma das técnicas de apuração do valor venal.

PROPOSTA: Art. 1º. A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, e do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis, por Natureza ou Acessão Física, e de Direitos Reais sobre imóveis, Exceto os de Garantia, bem como Cessão de Direitos a sua Aquisição - ITBI é o

valor venal do imóvel

, assim considerado o valor pelo qual poderia ser

negociado

à vista,

em condições normais de mercado

.

Art. 2º. A apuração da base de cálculo dos impostos citados no artigo 1 °será feita pelos seguintes critérios, isoladamente ou em conjunto: I declaração do contribuinte; II – pelo valor declarado para efeitos de ITBI relativo à última transação envolvendo o imóvel; III – por declaração ou informe publicitário dos vendedores ou incorporadores; IV – pelo valor declarado na DIMOB ou na DOI; IV – pelo valor informado na Declaração de Imposto de Renda; V – pelo valor registrado contabilmente, quando se tratar de pessoa jurídica; VI – pela aplicação de tabelas desenvolvidas pela Administração Tributária, nos termos de Seção própria desta lei (PGV).

Art. 3 °. Ao valor obtido na forma do artigo anterior será aplicado desconto de: I – 10% quando utilizado para recolhimento de ITBI; II – 30% quando utilizado para recolhimento de IPTU.

Art. 4 °. O valor obtido na forma do artigo 2º será aplicado no exercício: I – da ocorrência da transação, no caso de ITBI; II – seguinte ao da apuração, no caso de IPTU.

Art. 5º. A Administração Tributária tornará públicos os valores venais dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município.

Art. 6º. Em nenhuma hipótese, a base de cálculo dos impostos citados no art. 1 ° poderá ser inferior ao apurado segundo as técnicas constantes em Seção própria desta lei, relativa à Planta Genérica de Valores.

Art. 7 °. O contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, caso não concorde com a base de cálculo determinada pela Administração Municipal, devendo apresentar requerimento que contenha todos os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal relativo ao imóvel, bem como os fundamentos do pedido, na forma prevista em regulamento, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do requerimento por meio eletrônico.

O trabalho completo, com as justificativas de adoção da sistemática proposta, está disponível em:

www.senam.org.br

Além desse artigo, há outros, envolvendo diversos assuntos tributários de interesse dos municípios.

WILSON JOSÉ DE ARAUJO

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Novembro/2010