Transcript Érvio de Almeida - XXIV Encontro Nacional da FENAFIM

Oficina:
Aspectos técnicos da Planta de
Valores de Belo Horizonte
Palestrante:
Ervio de Almeida
Auditor Fiscal de Tributos Municipais
Arquiteto e Urbanista
Especialização em Engenharia de Avaliações e Perícias e
Auditoria de Tributos Municipais
Belo Horizonte
Praça Sete de Setembro - 1905
Praça Sete de Setembro - 1925
Praça Sete de Setembro - 1940
Praça Sete de Setembro - Atual
Praça Sete de Setembro – Atual
Fonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012
Praça Sete de Setembro – Atual
Fonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012
Praça Sete de Setembro – Atual
Fonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012
Belo Horizonte
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331 Km2
2.375.444 habitantes (censo IBGE 2010)
Sexta cidade mais populosa do Brasil
Quinto maior PIB entre os municípios brasileiros
(1,38% do PIB nacional)
Metrópole com a melhor qualidade de vida na
América Latina, 45ª entre as cem melhores
cidades do mundo (ONU - 1990)
Umas das dez melhores cidades para negócios na
América Latina (América Economía – 2009)
714.359 lançamentos IPTU 2012
Secretaria Municipal de Finanças

Contadoria Geral do Município (CDGM)

Secretaria Municipal Adjunta do Tesouro
(SMATES)

Secretaria Municipal Adjunta de Gestão
Administrativa (SMAGEA)

Secretaria Municipal Adjunta de
Arrecadações (SMAAR)
Secretaria Municipal Adjunta de
Arrecadações (SMAAR)
Junta de Julgamento Tributário (JJT)
 Conselho de Recursos Tributários (CRT)
 Gerência de Dívida Ativa (GDAT)
 Gerência de Cadastros Tributários
(GCAT)
 Gerência de Tributos Mobiliários (GETM)
 Gerência de Tributos Imobiliários (GETI)

Gerência de Tributos Imobiliários
(GETI)
Gerência de Investigação, Análise e
Pesquisa de Tributos Imobiliários
(GIAPT)
 Gerência de Planejamento Estratégico,
Lançamento e Monitoramento de IPTU
(GPLAN)
 Gerência Geral de ITBI (GITBI)
 Gerência de Auditoria de Valores
Imobiliários (GEAVI)

Gerência de Auditoria de Valores
Imobiliários (GEAVI)
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

Planejar e acompanhar ações visando a elaboração de
Mapas de Valores;
Assessorar e prestar informações a outras gerências
em assuntos que envolvam valores imobiliários;
Efetuar estudos de aferição nos valores de imóveis
atribuídos pela PBH;
Propor procedimentos corretivos visando adequação
ao valor de mercado;
Planejar e praticar ações visando a apuração de
processos tributários.
Planta de Valores de BH - Histórico
Primeira PVG foi elaborada para
lançamento do IPTU de 1990.
 Tabelas distintas de m2 para terreno e
para construção
 Tabela de terreno através método
comparativo
 Tabela de construção baseada do método
de custo de reprodução
 Pressupõe que $ Imóvel = $ Terreno + $
Construção

Planta de Valores de BH - Histórico
Atualizada em 1997, após a aprovação da
Lei de Uso e Ocupação do Solo e Plano
Diretor (1996)
 Aprovada através de decreto até 2000
 Aprovada através de Lei em 2001 para
lançamento do IPTU de 2002
 Reajustada sucessivamente pelo IPCA-E
para lançamento dos exercícios de 2003
a 2009

Preços de Imóveis x IPCA-E
Atual Planta de Valores de BH
 Limitações
para migração
Metodologia vigente
 Dados constantes do cadastro
 Questões legais
 Questões políticas

Atual Planta de Valores de BH
 Premissas
Permitir maior aproximação entre o valor da
base de cálculo dos impostos imobiliários e o
valor de mercado dos imóveis
 Promover mais justiça na distribuição da carga
tributária
 Auxiliar na tomada de decisão nas questões
de planejamento urbano
 Possibilitar estudos do comportamento do
mercado imobiliário

Atual Planta de Valores de BH

Tabela de valores de m2 de
terreno

Pesquisas realizadas pelos Auditores
Determinação de polos de (des)valorização
Homogeneização das amostras
Delimitação e geoprocessamento das Zonas
Homogêneas
Definição do valor de m2 de terreno
Lote padrão (ideal)
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
Atual Planta de Valores de BH
 Zona
Homogênea
Porção geográfica contínua na qual o
valor do metro quadrado do terreno é
considerado constante
 Respeita a delimitação das regionais
 Associação com layer de Zoneamento
Urbano
 Determina a classificação dos imóveis
construídos.

Atual Planta de Valores de BH
 Fatores
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
associados ao terreno
Melhorias Públicas (0,52 a 1,00)
Situação (0,50 a 1,00)
Pedologia (0,50 a 1,00)
Gleba (0,65 a 1,00)
Topografia (0,80 ou 1,00)
Atual Planta de Valores de BH
 Valor
do terreno
O valor do terreno será o resultado da
multiplicação do m2 padrão da Zona
Homogênea (ZH) e Zona de Uso (ZU) em
que se localiza o imóvel, por sua área total
e ajustado pela utilização dos fatores
corretivos.
Valor do terreno = Valor da ZH/ZU x área
x fatores aplicáveis x fração ideal
Atual Planta de Valores de BH

Tabela de valores de m2 de
construção
Comparativo de Dados de Mercado
Banco de Dados da GEAVI
 Padrões definidos por faixas de pontuação
 Diferenciação em tipos condominiais e não
condominiais
 Tabelas classificadas por Zona Homogênea
 Definição valor de m2 de construído


Atual Planta de Valores de BH
 Classificações Tipos
Construtivos
Atual Planta de Valores de BH
 Tabela
de Classificações
Atual Planta de Valores de BH
 Fatores

associados à construção
Fator de Depreciação
◦ Deprecia o valor da construção em
função de sua idade

Fator Tipologia
◦ Aplicável às construções não residenciais
Atual Planta de Valores de BH
 Tabela
Fator de Depreciação
Atual Planta de Valores de BH
 Tabela
Fator Tipologia
Atual Planta de Valores de BH
 Valor
construído
O valor construído será o resultado da
multiplicação do m2 padrão da Zona
Homogênea (ZH) em que se localiza o
imóvel, por sua área total e ajustado pela
utilização dos fatores corretivos.
Valor construído = Valor da ZH x área x
fatores aplicáveis
Atual Planta de Valores de BH
 Valor

do imóvel
Condominial
◦ Valor do imóvel é o maior valor entre os do
terreno e da construção

Não Condominial
◦ Valor do imóvel é o somatório dos de
terreno e construção
Atual Planta de Valores de BH

Comparativo Base de Cálculo
Atual Planta de Valores de BH

Lançamento 2004 a 2012
Atual Planta de Valores de BH

Lançado x Arrecadado
Atual Planta de Valores de BH

Lançado x Arrecadado
Atual Planta de Valores de BH

Quantidade de Processos
Atual Planta de Valores de BH
Obrigado
Atual Planta de Valores de BH
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Variação após Planta de Valores
Atual Planta de Valores de BH
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Valor m2 de apartamento em BH
Fonte: Fipezap
Atual Planta de Valores de BH
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Variação m2 de apartamento em BH
Atual Planta de Valores de BH
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Comparativo IPTU x ITBI
Atual Planta de Valores de BH
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Comparativo IPTU x ITBI
Atual Planta de Valores de BH

Comparativo IPTU x ITBI
Atual Planta de Valores de BH
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Quantitativo Transações ITBI
Atual Planta de Valores de BH
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Valor Médio m2 Transações ITBI
Atual Planta de Valores de BH
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Valor Calculado >= Valor Declarado
Atual Planta de Valores de BH
Obrigado